Les SCPI en zone Euro : où investir pour profiter de l'été ?

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De plus en plus prisées par les épargnants, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont un véhicule d’investissement sur le marché immobilier locatif qui permettent de diversifier votre portefeuille tout en bénéficiant de revenus locatifs et sans contrainte de gestion. Partons à la découverte des divers marchés immobiliers en zone Euro et révélons les destinations européennes les plus propices pour investir dans des SCPI pendant la saison estivale. Accompagnés de conseils pratiques, préparez-vous à maximiser vos rendements avec ces investissements intelligents !

La SCPI : un véhicule d’investissement ouvert à la zone Euro

La Société Civile de Placement Immobilier, plus communément appelée SCPI, est un véhicule d'investissement immobilier de plus en plus prisé par les particuliers en quête de diversification et de revenus locatifs. Son fonctionnement repose sur un principe simple : en regroupant les fonds de plusieurs investisseurs, la SCPI acquiert un portefeuille diversifié d'actifs immobiliers, allant des bureaux aux commerces, en passant par les résidences étudiantes ou encore les entrepôts.

La particularité de la SCPI réside dans sa capacité à investir tant sur le territoire français que dans l'ensemble de la zone Euro. Ainsi, les investisseurs ont le choix entre des SCPI 100% françaises, qui concentrent leurs actifs sur le territoire national, ou des SCPI européennes qui étendent leurs investissements à l'ensemble des pays de la zone Euro. De même, il existe des SCPI dites "hors France", qui privilégient exclusivement des acquisitions en dehors des frontières hexagonales.

Cette ouverture géographique permet aux investisseurs d'accéder à une vaste gamme d'opportunités, en fonction de leurs préférences et de leur stratégie d'investissement. Que ce soit pour profiter des tendances immobilières en France, pour diversifier leurs actifs sur tout le continent européen, ou pour saisir des opportunités hors du territoire français, la SCPI offre une flexibilité et une adaptabilité qui répondent aux besoins spécifiques de chaque investisseur.

Quels sont les meilleurs marchés immobiliers européens pour investir pendant l'été ?

L'été approche à grands pas, et avec lui vient l'opportunité pour les investisseurs de saisir les tendances saisonnières, touristiques, et économiques des marchés immobiliers en Europe. Parmi les options d'investissement attrayantes se trouvent les SCPI offrent justement la possibilité d’investir sur les meilleurs marchés immobiliers européens :

Italie : L'Italie, riche en histoire et en culture, attire des voyageurs du monde entier pendant l'été. Des villes emblématiques comme Rome, Florence et Venise sont des destinations incontournables. Investir dans des SCPI détenant des propriétés en Italie pourrait offrir des rendements attractifs grâce au tourisme estival.

Comment identifier les SCPI performantes pendant la saison estivale ?

Voici quelques conseils pratiques pour identifier et investir dans des SCPI performantes pendant la saison estivale :

Pourquoi investir dans une SCPI européennes ?

Investir dans une SCPI Européenne, c'est la clé pour diversifier votre patrimoine intelligemment ! En répartissant vos parts sur différentes régions nationales et internationales, vous diluez le risque géographique. Cela vous permet de protéger votre capital en cas de dégradation de la conjoncture dans un territoire spécifique, tout en saisissant les opportunités des différents cycles économiques au sein de l'Union Européenne (UE). De plus, les SCPI européennes vous permettent de réduire la pression fiscale sur les revenus fonciers, offrant ainsi une optimisation fiscale intéressante.

Investir dans ces SCPI européennes vous donne également accès aux opportunités estivales dans d'autres pays européens. Profitez du rebond du tourisme dans des destinations attractives pour maximiser vos rendements et diversifier votre portefeuille avec des actifs immobiliers européens prometteurs.

Quelles sont les meilleures SCPI européennes en 2023 ?

Découvrez notre sélection des 5 meilleures SCPI européennes en 2023, avec leur taux de distribution (TD) en 2022 :

Ces SCPI affichent des performances remarquables, offrant des rendements attractifs pour les investisseurs cherchant à profiter des opportunités prometteuses du marché immobilier européen. 

Placer un Héritage dans les SCPI : Une Stratégie Intelligente pour un Avenir Financier Stable

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Lorsque vous recevez un héritage important, vous vous demandez souvent où placer cet argent de manière judicieuse. Dans cette optique, le marché immobilier locatif est souvent considéré comme une solution d'investissement attrayante et une valeur refuge pour votre héritage. Une option intelligente à considérer dans ce contexte est d'investir dans des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), qui offrent la possibilité d'augmenter votre capital, de préparer votre retraite et même de bénéficier d'une défiscalisation. Dans cet article, nous explorerons les raisons pour lesquelles placer un héritage dans les SCPI peut être une stratégie intelligente pour garantir un avenir financier stable.

4 raisons d’investir l'argent d'un héritage en SCPI

Placer un héritage dans les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) offre une stratégie intelligente pour assurer la stabilité financière future et transmettre un patrimoine pérenne. Voici quelques avantages clés qui font des SCPI une option attrayante pour placer un héritage :

La stabilité et la régularité des revenus générés par les SCPI :

Les SCPI offrent aux investisseurs des revenus réguliers et stables provenant des loyers perçus sur les biens immobiliers du portefeuille. Contrairement à l'investissement locatif classique où les revenus peuvent varier en fonction de la vacance locative ou des impayés, les SCPI répartissent ces risques grâce à la mutualisation des biens et des locataires. Ainsi, les investisseurs bénéficient d'un flux de trésorerie constant, ce qui assure une stabilité financière à long terme

La stabilité et la régularité des revenus générés par les SCPI :

Les SCPI offrent aux investisseurs des revenus réguliers et stables provenant des loyers perçus sur les biens immobiliers du portefeuille. Contrairement à l'investissement locatif classique où les revenus peuvent varier en fonction de la vacance locative ou des impayés, les SCPI répartissent ces risques grâce à la mutualisation des biens et des locataires. Ainsi, les investisseurs bénéficient d'un flux de trésorerie constant, ce qui assure une stabilité financière à long terme.

La gestion simplifiée et déléguée des biens immobiliers par les professionnels :

L'un des avantages clés des SCPI est la délégation de la gestion des biens immobiliers à des professionnels expérimentés. Les investisseurs n'ont pas à se soucier de la recherche de locataires, de la gestion des contrats de location, de l'entretien ou des problèmes liés aux biens. Cette gestion simplifiée permet de gagner du temps et d'éviter les contraintes associées à la gestion directe d'un bien immobilier. Les SCPI disposent d'équipes spécialisées qui s'occupent de toutes les opérations liées aux biens, assurant ainsi une gestion efficace et professionnelle.

La possibilité de transmettre un patrimoine pérenne à ses héritiers :

Placer un héritage dans les SCPI offre la possibilité de transmettre un patrimoine pérenne à ses héritiers. Les parts détenues dans une SCPI peuvent être transmises aux descendants, assurant ainsi la pérennité du patrimoine familial. De plus, les revenus générés par les SCPI peuvent constituer une source de revenus pour les bénéficiaires de l'héritage, contribuant à leur stabilité financière à long terme.

 

En choisissant de placer un héritage dans les SCPI, les investisseurs bénéficient de revenus stables, d'une gestion simplifiée et professionnelle des biens immobiliers, ainsi que de la possibilité de transmettre un patrimoine durable à leurs héritiers. Cette stratégie intelligente assure une sécurité financière à long terme et permet de préserver et de faire fructifier le patrimoine familial.

Bénéficiez d’un cadre fiscal attractif :

En ce qui concerne la défiscalisation, les SCPI peuvent offrir plusieurs avantages fiscaux. Voici quelques exemples :

Pourquoi préférer la SCPI à l’investissement direct pour placer votre héritage ?

Tout d'abord, l'impact de la hausse des prix immobiliers rend l'acquisition d'un bien locatif de plus en plus coûteuse. Les prix élevés limitent les opportunités d'investissement et peuvent entraîner une diminution potentielle du rendement. Les investisseurs doivent donc être prudents et calculer attentivement leur retour sur investissement potentiel.

 

Ensuite, la gestion d'un bien immobilier en location peut être une tâche complexe et chronophage. Trouver des locataires qualifiés, gérer les contrats de location, assurer l'entretien et la réparation des biens, et gérer les demandes et les problèmes des locataires nécessitent du temps et des compétences spécifiques. Pour de nombreux investisseurs, cette gestion active peut devenir une contrainte majeure.

 

De plus, la vacance locative et les impayés sont des risques réels pour les investisseurs dans l'investissement locatif classique. Lorsqu'un bien reste inoccupé pendant une période prolongée, cela peut entraîner une perte de revenus et mettre en péril la rentabilité de l'investissement. De plus, les impayés de loyer peuvent créer des difficultés financières et juridiques pour les propriétaires.

Comprendre les SCPI : une alternative prometteuse pour placer votre héritage

Face à ces défis, placer un héritage dans les SCPI peut offrir une alternative intéressante et plus stable. Pour rappel, une SCPI est une société qui collecte des fonds auprès d'investisseurs et les investit dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers. Les investisseurs détiennent des parts de la SCPI et perçoivent des revenus réguliers proportionnels à leur investissement.

 

Les avantages des SCPI par rapport à l'investissement locatif traditionnel sont nombreux : 

Mutualisation des risques : alors que l'investissement locatif classique repose généralement sur un ou plusieurs biens immobiliers détenus par un investisseur individuel, les SCPI autorisent à regrouper les investissements de nombreux épargnants au sein d'un même portefeuille diversifié.

SCPI vs Immobilier Classique : Quel Est le Meilleur Choix en 2023 ?

Sommaire de l'article

Avec l'augmentation des prix, investir dans l'immobilier locatif demeure une option privilégiée en raison de son statut de valeur refuge qui permet de bénéficier de revenus prenant en compte l'inflation. Mais quelles sont les meilleures opportunités d'investissement immobilier pour obtenir des rendements optimaux ? Faut-il privilégier l'investissement immobilier direct, à travers l'achat d'un bien, ou bien faut-il se tourner vers l'investissement en Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ?  SCPI vs investissement locatif : le match !

SCPI et achat d’un bien en direct : quelle différence ?

La différence entre les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et l'achat d'un bien immobilier en direct réside dans la façon dont l'investissement est réalisé et géré :

En résumé, la principale différence réside dans la diversification et la gestion externalisée offertes par les SCPI, tandis que l'achat d'un bien en direct vous donne un contrôle direct sur un bien spécifique, mais avec une responsabilité plus grande en termes de gestion. Le choix entre les deux dépendra de vos objectifs, de votre tolérance au risque et de votre préférence en matière de gestion immobilière.

Quels sont les avantages de la SCPI par rapport à l'investissement immobilier en direct ?

Opter pour une SCPI offre de nombreux avantages par rapport à l'investissement immobilier en direct :

Moins de contraintes de gestion locative

L'un des principaux avantages des SCPI réside dans le fait qu'elles permettent d'éviter les contraintes liées à la gestion locative. En investissant dans une SCPI, vous déléguez la gestion quotidienne des biens immobiliers à une société de gestion professionnelle. Cela signifie que vous n'avez pas à vous soucier de trouver des locataires, de gérer les contrats de location, de traiter les problèmes d'entretien ou de faire face aux éventuels impayés de loyer. La société de gestion s'occupe de toutes ces tâches pour vous, ce qui vous libère du temps et de nombreuses responsabilités.

A contrario, dans l'investissement locatif en direct, vous êtes directement responsable de toutes ces tâches, ce qui peut être plus contraignant en termes de temps, d'efforts et de connaissances nécessaires pour gérer efficacement un bien immobilier.

Un portefeuille d'actifs diversifié

L'investissement en SCPI présente l'avantage d'une diversification plus importante par rapport à l'investissement immobilier en direct. En effet, en investissant dans une SCPI, vous avez accès à un portefeuille immobilier diversifié, composé de différents types de biens tels que l’immobilier professionnel avec des bureaux, des commerces, des locaux d'activités, des entrepôts, et parfois même des biens résidentiels. Cette diversification permet de répartir les risques et de bénéficier des performances variées de chaque segment du marché immobilier.

De plus, les SCPI élargissent de plus en plus leur parc immobilier en diversifiant leurs investissements au sein de la zone euro et même au-delà, en Europe. Les SCPI européennes sont d’ailleurs devenues incontournables pour tout portefeuille SCPI résilient.

En revanche, en investissant directement dans un bien immobilier, vous êtes exposé aux fluctuations et aux risques spécifiques liés à ce bien particulier, sans la possibilité de profiter de la diversification offerte par une SCPI. Ainsi, l'investissement en SCPI constitue une option attrayante pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille immobilier et à minimiser les risques associés à un seul bien.

Un très bon rendement

Le rendement des SCPI est l'un des éléments clés de leur succès, caractérisé par sa régularité. En 2022, le taux de distribution moyen des SCPI s'est élevé à 4,53 %, selon les statistiques de l'ASPIM.

Cette performance est en hausse par rapport à celle de l'année précédente, où le taux de distribution moyen était de 4,49 % en 2021. Ces chiffres démontrent la capacité des SCPI à générer des rendements attractifs et stables pour les investisseurs.

Une meilleure mutualisation des risques entre les locataires

Une autre caractéristique avantageuse des SCPI est la mutualisation des risques entre les locataires. Ainsi, si un locataire rencontre des difficultés financières ou quitte le bien, les autres investisseurs continuent de percevoir leurs revenus locatifs grâce aux autres locataires du portefeuille. Cette mutualisation permet de réduire l'impact des éventuels problèmes locatifs sur votre investissement global.

Dans l'investissement locatif en direct, vous supportez seul les risques liés à la vacance locative ou aux problèmes financiers d'un locataire. Cela peut entraîner une perte de revenus plus importante si un seul bien est affecté.

Un investissement accessible

Il est possible d'acquérir des parts de SCPI à partir d'un montant relativement faible, ce qui en fait un placement très accessible pour les petits budgets. Par exemple, vous pouvez investir dans la  SCPI Corum Eurion dès 215€ (prix de la part). Cela permet à un plus grand nombre d'investisseurs d'accéder au marché de l'immobilier locatif sans avoir à mobiliser des sommes importantes pour l'achat d'un bien en direct. De plus, l'investissement en SCPI permet de bénéficier d'une mutualisation des coûts. Les frais liés à l'acquisition, à la gestion et à l'entretien des biens immobiliers sont répartis entre tous les investisseurs de la SCPI, ce qui permet de diminuer les charges individuelles.

En comparaison, dans l'investissement locatif direct, ces frais incombent entièrement à l'investisseur, ce qui peut représenter une contrainte financière plus importante, en particulier pour les petits investisseurs. De plus, l'achat d'un bien immobilier nécessite généralement un budget considérable, rarement inférieur à cent mille euros, ce qui en fait un investissement coûteux et inaccessible aux petits budgets, sauf en recourant à l’emprunt.

Une meilleure liquidité

Un autre avantage de l'accessibilité des SCPI est la facilité de liquidité. Contrairement à un bien immobilier en direct, où il peut être difficile et lent de trouver un acheteur en cas de besoin de liquidités, les parts de SCPI peuvent généralement être revendues plus facilement. Certaines SCPI proposent même des marchés secondaires où les investisseurs peuvent acheter ou vendre des parts plus rapidement, offrant ainsi une certaine liquidité à leur investissement.

Les SCPI, l'investissement le plus rentable de 2023 ?

En mai 2023, les prix à la consommation augmentent de 5,1 % sur un an selon l’INSEE.  Face à cette situation, les SCPI sont un très bon placement car ils offrent une protection contre l'inflation. 

En effet, les revenus locatifs perçus par les investisseurs sont généralement indexés sur l'inflation, ce qui signifie qu'ils augmentent en parallèle avec le coût de la vie. Cela permet de maintenir le pouvoir d'achat des investisseurs et de préserver la valeur de leur investissement dans un contexte d'inflation croissante. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter notre article Les SCPI en temps de crise économique : pourquoi sont-elles un refuge sûr pour votre argent ?

Ainsi, que vous soyez actif ou jeune retraité, les SCPI offrent une solution avantageuse pour atteindre vos objectifs patrimoniaux. Elles vous permettent de générer des revenus réguliers et complémentaires, de sécuriser votre pouvoir d'achat et, bien entendu, de préparer votre retraite sereinement en diversifiant votre patrimoine. Cet investissement vous intéresse ? N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec l’un de nos conseillers, ils pourront vous fournir des conseils personnalisés et vous aider dans votre démarche d'investissement en SCPI.

Les SCPI, un Investissement Efficace pour Préparer sa Retraite en 2023

Au fil des années, les pensions de retraite ont augmenté en moyenne d'environ 15% depuis 2010, mais elles n'ont pas suivi le rythme de l'inflation. En 2022 seulement, l'indice des prix à la consommation a augmenté de 5,9%. Cette situation entraîne une diminution du pouvoir d'achat des retraités année après année. Il devient donc essentiel de se constituer un complément de revenu indépendant du système de retraite français et des mesures gouvernementales pour préparer financièrement sa retraite. Dans ce contexte, l'investissement en SCPI est une excellente solution. Alors, quels sont les avantages de la SCPI pour préparer votre retraite ?

Générez des revenus complémentaires stables

En investissant dans des SCPI, les investisseurs ont la possibilité de constituer une source de revenus complémentaire pour leur retraite. Les revenus réguliers générés par les SCPI peuvent contribuer à maintenir un niveau de vie confortable une fois que la période de travail prend fin.

 

En effet, l'acquisition de parts de SCPI au comptant offre aux épargnants la possibilité d'investir dans un portefeuille immobilier et de recevoir en retour des loyers réguliers tout au long de leur vie. Ces loyers sont versés par la société de gestion aux épargnants sur une base mensuelle ou trimestrielle, déduction faite de tous les frais, améliorant ainsi instantanément leur qualité de vie à la retraite. Il s'agit d'une solution simple et efficace pour constituer une rente de retraite sans attendre.

 

La stabilité des revenus perçus grâce aux SCPI constitue un avantage considérable, notamment pour la préparation de la retraite. Contrairement à d'autres formes d'investissement, les SCPI offrent une source de revenus réguliers qui peuvent contribuer à maintenir votre niveau de vie et à combler d'éventuelles baisses de revenus après la cessation d'activité.

Diversifiez votre patrimoine avec confiance

Lors de la préparation de la retraite, il est souvent souhaitable d'adopter une approche prudente et diversifiée en matière de placement. L'objectif est de minimiser les risques tout en visant des rendements stables et réguliers.

 

Dans ce contexte, les SCPI peuvent constituer un choix intéressant. En investissant dans des SCPI, vous bénéficiez d'une diversification immobilière, car ces sociétés gèrent un portefeuille de biens immobiliers variés (bureaux, commerces, logements, etc.) répartis sur différents emplacements géographiques. Cette diversification réduit les risques liés à un seul actif immobilier.

 

De plus, en investissant dans des SCPI, les risques locatifs sont répartis entre plusieurs biens immobiliers et plusieurs locataires. Cela permet de réduire l'impact d'une vacance locative ou d'un défaut de paiement d'un locataire sur les revenus générés par les SCPI. La mutualisation des risques offre donc une plus grande sécurité aux investisseurs.

Profitez de votre retraite sereinement et sans contraintes

L’un des grands atouts de la SCPI est qu’il s’agit d’un placement sans contraintes de gestion. Grâce aux sociétés de gestion qui prennent en charge toutes les tâches associées, telles que la recherche de locataires, la gestion locative et l'entretien des immeubles, les investisseurs peuvent déléguer en toute confiance la gestion de leur patrimoine immobilier.

 

Ainsi, investir dans les SCPI offre aux futurs retraités la possibilité de profiter pleinement de leur retraite sans les tracas et les responsabilités liés à la gestion immobilière. Cela leur permet de consacrer leur temps et leur énergie à des activités qui leur tiennent à cœur et de profiter pleinement des fruits de leur investissement sans contraintes.

Il est important de noter que même si les SCPI sont considérées comme des placements relativement sûrs, il existe tout de même des risques inhérents à l'investissement immobilier, tels que la fluctuation des valeurs des parts et la vacance locative. Il est donc recommandé de bien se renseigner sur les SCPI, d'étudier leurs performances passées et de consulter un conseiller financier avant de prendre une décision d'investissement.

Investir en nue-propriété pour préparer sa retraite : une stratégie fiscalement avantageuse

Dans le cadre du démembrement temporaire, l'investissement en SCPI en nue-propriété consiste à acquérir la part de propriété d'un bien immobilier via une SCPI, tout en renonçant temporairement aux revenus locatifs générés par ce bien. Dans ce cas, l'investisseur devient le nu-propriétaire du bien, tandis que l'usufruit est détenu par un tiers, généralement un investisseur institutionnel ou une société de gestion.

 

Pendant la période de démembrement, qui est généralement de 5 à 10 ans avec les SCPI, le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus locatifs. Ces revenus sont perçus et déclarés par l'usufruitier, qui conserve le droit d'utiliser le bien ou de le louer. À la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien et peut alors bénéficier des revenus locatifs.

 

L'investissement en SCPI en nue-propriété présente plusieurs avantages. Tout d'abord, il permet de réduire la charge fiscale pendant la période de démembrement, car le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus imposables. De plus, l'investissement en nue-propriété permet de sortir le bien de l'assiette taxable de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pendant la durée du démembrement.

 

Investir en nue-propriété est donc une excellente stratégie pour préparer votre retraite sans augmenter votre charge fiscale actuelle ! Globalement, l'investissement en SCPI en nue-propriété présente plusieurs avantages pour le futur retraité :

Pour bénéficier de l'expertise d'un professionnel qui peut vous aider à évaluer vos objectifs financiers, analyser les différentes SCPI disponibles, il est essentiel de vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine ! N'hésitez pas à contacter le cabinet Patrimo Conseil à l'adresse contact@scpi-invest.fr. Nos conseillers experts sont disponibles pour vous accompagner dans cet investissement.

Comment choisir les meilleures SCPI pour votre profil d'investisseur ?

Que vous soyez un jeune diplômé qui démarre dans la vie active, proche de la retraite, lourdement imposé ou que vous cherchiez simplement à faire fructifier votre épargne facilement, la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un placement immobilier flexible et accessible qui s’adapte à tout type de profils investisseurs ! Toutefois, il est important de bien choisir la SCPI qui convient le mieux à vos objectifs d'investissement et à votre profil de risque. Alors comment choisir la bonne SCPI en fonction de vos critères personnels et de votre situation financière ?

Comment définir votre profil investisseur ?

Chaque investisseur a un niveau de tolérance au risque différent, des objectifs d'investissement spécifiques et une situation financière qui lui est propre. Avant de vous lancer dans l'investissement en SCPI, il est donc important de déterminer votre profil investisseur. 

Pour cela, voici deux questions que vous pouvez commencer par vous poser :

Quels sont vos objectifs d'investissement ?

Votre profil investisseur est naturellement déterminé par vos attentes et vos objectifs quant à votre investissement.

Dans le cadre du marché immobilier locatif, vous pouvez rechercher un rendement locatif rapide et élevé ou bien être prêt à accepter une rentabilité plus faible en échange d'un potentiel de plus-value à long terme. Certains investisseurs sont quant à eux intéressés par les enjeux fiscaux, dans quel cas vous pourriez vous tourner vers les SCPI fiscales ou bien les SCPI européennes qui offrent un cadre d’imposition attractif.

Quel est votre profil de risque ?

Le profil de risque d'un investisseur reflète son attitude vis-à-vis de l'argent, et est influencé par divers facteurs tels que l'âge, la situation financière, les connaissances financières, et la réaction face à une perte d'argent. On distingue généralement 4 profils de risque :

Quelles sont les meilleures SCPI pour votre profil investisseur ?

Si vous souhaitez acheter des parts de SCPI et êtes à la recherche de celle vous qui conviendra le mieux, il vous faudra déjà commencer par distinguer les trois types de SCPI qui existent sur le marché :

Ainsi, chaque SCPI a donc ses propres caractéristiques en termes de secteur d'investissement, de rendement, de risque, de durée de placement… alors, comment bien choisir la SCPI selon votre profil investisseur ? Pour vous aider, nous avons défini pour vous 5 profils types d’investisseurs correspondant à 5 objectifs d’investissement différents : 

Profil n°1 : vous souhaitez générer des revenus réguliers

Si votre objectif est d’obtenir un flux de revenus réguliers, la SCPI de rendement est l’investissement qu’il vous faut. Effectivement, les SCPI de rendement sont conçues pour générer un flux de revenus régulier pour les investisseurs. Cela s'explique par le fait que les SCPI investissent principalement dans l'immobilier locatif et perçoivent des loyers de la part de leurs locataires. 

Les revenus locatifs ainsi obtenus sont ensuite distribués aux porteurs de parts sous forme de dividendes, de manière mensuelle ou trimestrielle, permettant par conséquent de générer un flux de revenus réguliers. Cela peut particulièrement être intéressant pour les investisseurs qui cherchent à compléter leurs revenus !  

Profil n°2 : vous souhaitez préparer votre retraite

Les SCPI de rendement sont aussi idéales pour les investisseurs qui souhaitent se constituer une source de revenus complémentaires pour leur retraite.

 

En achetant des parts de SCPI, vous vous assurez aussi de profiter pleinement de votre retraite car vous n'aurez pas besoin de gérer activement votre investissement immobilier car la SCPI s'occupe de la gestion locative, des travaux et de l'entretien des biens immobiliers. 

 

Si vous êtes un investisseur jeune et vous prenez à l’avance pour préparer votre retraite, nous vous recommandons de vous tourner vers l’investissement SCPI à crédit : acheter des parts de SCPI à crédit présente l'avantage que les loyers générés par les SCPI permettent de rembourser une partie de la mensualité d'emprunt. Ainsi, l'investisseur ne supporte qu'un faible effort d'épargne pour l'acquisition de ses parts.

Profil n°3 : vous souhaitez bénéficier d’avantages fiscaux

Il est possible de bénéficier d'avantages fiscaux en investissant dans certaines SCPI. Par exemple, les SCPI fiscales permettent de bénéficier d'une réduction d'impôt en contrepartie d'un investissement dans l'immobilier locatif neuf ou ancien rénové répondant à des critères spécifiques. Les SCPI Pinel et les SCPI Malraux sont des exemples de SCPI fiscales permettant de bénéficier d'avantages fiscaux. Notez néanmoins que les SCPI fiscales offrent rarement un rendement intéressant. 

Les SCPI européennes peuvent aussi offrir des avantages fiscaux intéressants pour les investisseurs en fonction du pays dans lequel elles sont investies. De plus, les SCPI européennes peuvent permettre aux investisseurs de bénéficier de conventions fiscales internationales qui visent à éviter la double imposition. Les SCPI européennes sont particulièrement attractives pour les investisseurs. 

Profil n°4: vous souhaitez obtenir une plus-value à long terme

Lorsque l'on investit dans une SCPI de plus-value, il est important de comprendre que les bénéfices de l'investissement ne sont pas immédiats. Aucun revenu ne sera perçu pendant la durée de l'investissement, ce qui en fait un choix approprié pour les investisseurs qui ne dépendent pas des revenus complémentaires et qui cherchent plutôt à réaliser un profit à la revente.

Profil n°5 : vous souhaitez générer des revenus complémentaires à un moment donné

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif sans pour autant alourdir votre assiette fiscale ni toucher de revenus immédiats, vous pouvez vous tourner vers l'investissement en SCPI en nue-propriété ! 

 

L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI vous permet de bénéficier d’un prix réduit en échange de la renonciation aux loyers pendant une période déterminée. Les durées de démembrement sont en général de 5, 10 ou 15 ans. À l'issue de la période de nue-propriété, ils récupèrent la pleine propriété des parts et peuvent alors profiter des revenus locatifs générés par la SCPI.

 

Cette option convient aux contribuables fortement imposés, y compris ceux soumis à l'IFI, qui n'ont pas besoin de revenus immédiats, mais qui en auront besoin à une échéance donnée, par exemple dans 5, 10 ou 15 ans.

Les SCPI en temps de crise économique : pourquoi sont-elles un refuge sûr pour votre argent ?

Sommaire de l'article

Depuis le début de l’année 2023, les prix s'envolent et l'inflation grimpe à près de 6% dans la zone euro. Mais pas de panique, les investisseurs avertis ont un atout dans leur manche : les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Ce placement béton est une valeur refuge incontournable pour protéger votre portefeuille de la crise économique qui guette. Mais qu'est-ce qui rend les SCPI si résistantes pour protéger votre portefeuille et combattre l'inflation ?  Zoom sur les avantages des SCPI en termes de diversification des investissements, de gestion professionnelle des actifs immobiliers, de résilience du marché de l'immobilier et d'opportunités d'investissement attractives !

La SCPI : un placement indexé sur l’inflation

Covid-19, reprise massive des industries, guerre en Ukraine... Les prix flambent et l'inflation s'envole à 6,9 % en France pour le mois de mars. L'épargnant, inquiet de la chute de son pouvoir d'achat, est en quête de placements capables de préserver son épargne. Si cela est votre cas, nous vous recommandons vivement de vous tourner vers le placement en SCPI ! 

 

De fait, ce placement pierre-papier permet d’investir dans l’immobilier locatif et de profiter d’un placement indexé sur l’inflation. Alors, comment cela s'explique-il ? Il s'avère que chaque solution de location immobilière inclut généralement une clause d'indexation des loyers basée sur l'Indice de Référence des Loyers (IRL). Ce dernier est calculé par l'Insee en prenant en compte l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers sur les 12 derniers mois. Comme, l'IRL est basé sur l'inflation, il suit donc la même tendance. 

Lorsque l'inflation augmente, les propriétaires ont donc la possibilité d'augmenter les loyers de leurs locataires pour maintenir le pouvoir d'achat de leur investissement immobilier. Par conséquent, l'investissement immobilier locatif peut offrir une protection contre l'inflation en ajustant les revenus générés par l'investissement en fonction de l'évolution des prix. 

Ainsi, si les prix croissent, les propriétaires ont la possibilité de relever les loyers proportionnellement, ce qui profite directement aux investisseurs.

Diversification des actifs : des risques mutualisés

En période de crise économique, il est recommandé de privilégier les placements sûrs et diversifiés pour protéger son épargne. La diversification permet de répartir les risques sur différents actifs et de minimiser l'impact d'une éventuelle baisse de valeur d'un seul investissement… 

 

Cela tombe bien, car l’un des grands atouts du placement en SCPI réside précisément dans la diversification des actifs qui permet une véritable mutualisation des risques ! En temps de crise, cette diversité des actifs est un véritable plus pour les investisseurs prudents qui ne veulent pas investir tout leur argent dans un seul actif, effectivement, elle assure de diluer les risques pour les porteurs de parts.

 

Pour mieux comprendre la stratégie de diversification menée par la SCPI avec ses actifs immobiliers, il est intéressant de la comparer avec l'investissement immobilier locatif en direct : 

La stratégie de diversification des SCPI permet de réduire les risques liés à la conjoncture économique, ainsi les biens immobiliers détenus sont situés dans des zones géographiques différentes, et peuvent être destinés à différents types d'activités (bureaux, commerces, logements, etc.). De plus, une gestion active et professionnelle du patrimoine immobilier peut aider à limiter les effets de la crise, notamment en anticipant les besoins des locataires et en adaptant les biens immobiliers à leur demande.

 

Notre conseil : pour maximiser votre protection contre l'inflation, il est recommandé de diversifier votre portefeuille en investissant dans plusieurs SCPI couvrant des typologies d'actifs variées. Que ce soit des SCPI européennes, des SCPI de bureaux, des SCPI logistiques, nos experts sont là pour vous aider à sélectionner les meilleures options du marché et garantir les meilleurs gains de pouvoir d'achat pour l'avenir.

 

Attention : Il est important de garder à l'esprit que tout investissement dans une SCPI comporte un certain niveau de risque, même en période d'inflation. Il existe toujours la possibilité de subir une perte partielle ou totale en capital, car ce n’est pas un placement garanti.

Diversification des actifs : des opportunités d’investissement attractives

Les avantages de la SCPI sont nombreux : en plus de diminuer les risques locatifs, la diversification des actifs propre à la SCPI permet également de cibler des secteurs moins touchés par la crise économique et qui font preuve d’une belle performance. 

De fait, la diversification géographique peut également aider à protéger contre les risques liés à une région économiquement fragile ou à une situation géopolitique instable. En investissant dans différentes régions, une SCPI peut répartir les risques et ainsi limiter l'impact des éventuels chocs économiques.

En temps de crise, les SCPI pourront donc sélectionner des actifs immobiliers de qualité et bien situés au cœur des grandes villes pour bénéficier d'une protection partielle contre l'inflation. 

Durant la crise du COVID-19, les SCPI ont décidé de délaisser davantage le secteur du tourisme ou de l'hôtellerie, au profit du secteur de la santé et le résidentiel qui ont mieux résisté à la crise. Actuellement,les actifs immobiliers disposant d'un « pricing power », c'est-à-dire la capacité d'augmenter les loyers durant l'inflation, sont particulièrement intéressants. 

Un investissement au rendement stable et tenace

En période d'inflation, il est essentiel de protéger son épargne en optant pour des investissements à rendement résistant aux fluctuations économiques. Cela permet de maintenir la valeur de son capital face à la hausse des prix et de préserver son pouvoir d'achat. Encore une fois, les SCPI répondent à ce critère et prouvent qu’elles sont un investissement solide avec un rendement stable et élevé ! 

 

En effet, au cours des dernières années, les SCPI ont affiché une rentabilité exceptionnelle, même en temps de crise sanitaire due au COVID-19. Selon les données de l'ASPIM, la collecte des SCPI a atteint 10,20 Milliards le 31 décembre 2022 contre 7,37 Milliards d’€ en 2021. Le rendement moyen des SCPI a aussi légèrement augmenté par rapport à l’année 2021, avec un taux de distribution à 4,53 % au 31 décembre 2022.

Investir en SCPI : une solution pour les petits investisseurs pour accéder à l'immobilier locatif

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Vous avez un petit budget et vous souhaitez investir dans le marché de l’immobilier locatif ? C’est tout à fait possible grâce à l’investissement en SCPI ! Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier permettent, en effet, aux petits investisseurs de participer à des projets immobiliers de grande envergure, sans avoir à se préoccuper de la gestion locative ni nécessiter un coût élevé. Alors, comment ce placement met-il l’immobilier locatif à la portée de tous et quels sont ses avantages pour les petits investisseurs ?

SCPI : un placement accessible

Le marché immobilier locatif est un excellent placement qui permet de rentabiliser rapidement votre investissement. Néanmoins, cela peut représenter un coût important. De fait, l'achat d'un bien immobilier, que ce soit un appartement, une maison ou un local commercial, nécessite souvent un apport financier important ainsi qu'un recours à l'emprunt bancaire. Cela peut représenter une barrière pour les petits investisseurs qui n'ont pas les moyens de réaliser un tel investissement. C'est pourquoi les SCPI peuvent constituer une alternative intéressante pour les petits investisseurs qui souhaitent investir dans l'immobilier locatif !

En effet, la SCPI est un autre moyen d'investir dans l'immobilier : il s’agit d’un placement collectif qui permet d'investir dans l'immobilier locatif sans avoir à acheter un bien en propre. Les investisseurs achètent des parts dans une société qui gère un parc immobilier, et perçoivent des loyers en fonction de leur participation dans cette société. Autrement dit, en achetant des parts de SCPI, les investisseurs peuvent donc  accéder à l'immobilier locatif sans avoir à acheter directement un bien immobilier.

Les parts de SCPI sont accessibles à un large public avec des prix allant de 190 à plus de 1000 € par part. De plus, certaines SCPI proposent même aux investisseurs d'investir progressivement dans les parts de SCPI en effectuant des versements mensuels à partir de 50 €. Toutefois, il est important de vérifier le nombre de parts minimum exigées par une SCPI pour devenir porteur de parts : certaines SCPI peuvent proposer des parts à un prix abordable, mais exigent un nombre minimal de parts pour pouvoir y souscrire. Par exemple, la SCPI Iroko Zen propose des parts à 200€, mais exige un minimum de souscription de 25 parts, soit un montant d’investissement minimal de 5000€. En revanche, la SCPI Corum Eurion propose des parts à 215€, mais avec un minimum de souscription d'une seule part, ce qui la rend plus accessible pour les petits investisseurs.

Il est donc important de bien se renseigner sur les conditions de souscription de chaque SCPI et de vérifier le montant minimal d'investissement nécessaire pour devenir porteur de parts. De cette façon, l'investisseur pourra choisir une SCPI qui convient à son budget et à ses objectifs d'investissement.

SCPI : un placement facile et sans contraintes de gestion

En plus de s’adapter à tout type de portefeuille, la SCPI est un investissement idéal pour les petits investisseurs peu aguerris qui cherchent un placement immobilier facile et sans contrainte de gestion.

Contrairement à l'achat d'un bien immobilier en direct, l'investissement en SCPI ne requiert pas de connaissances techniques ou de compétences particulières en matière de gestion locative. En effet, les SCPI offrent l'avantage d'une gestion locative déléguée à un professionnel, ce qui permet aux investisseurs de se libérer des contraintes liées à la gestion locative d'un bien immobilier, telles que la recherche de locataires, les travaux d'entretien ou la gestion des impayés de loyers.

En tant que porteur de parts de SCPI, l'investisseur bénéficie aussi d'une mutualisation des risques locatifs sur l'ensemble du parc immobilier géré par la SCPI. Cette mutualisation permet de réduire les risques locatifs liés à l'investissement immobilier en direct. Il s’agit d’un avantage particulièrement rassurant pour les petits investisseurs, tels que les jeunes actifs, les retraités ou les étudiants, qui cherchent à investir leur épargne dans un placement immobilier sans prendre de risques excessifs.

Investir en SCPI à crédit : une bonne stratégie pour les petits investisseurs

La SCPI est une solution attractive pour les petits investisseurs car elle permet d'investir dans l'immobilier locatif avec un faible budget, mais aussi d'investir à crédit et de profiter de l’effet de levier ! 

Effectivement, en achetant des parts de SCPI, l'investisseur peut bénéficier d'un effet de levier financier en empruntant de l'argent à la banque pour financer son investissement. Cela permet à l'investisseur de multiplier le montant de son investissement initial et d'augmenter ainsi son rendement locatif potentiel.

Le recours à l'emprunt bancaire est également un moyen pour les petits investisseurs de se constituer un patrimoine immobilier progressivement, sans avoir à mobiliser tout leur capital. En effet, l'emprunt bancaire permet de répartir le coût de l'investissement sur une période plus longue, ce qui rend l'investissement plus accessible pour les petits budgets.

En résumé, les SCPI offrent donc la possibilité d'investir dans l'immobilier, même avec un montant d'investissement modeste. Elles permettent aux investisseurs de déléguer la gestion locative et de bénéficier de revenus réguliers provenant de la gestion des biens immobiliers acquis par la SCPI, tout en mutualisant les risques avec d'autres investisseurs.

Top 10 des SCPI en 2022

Avec 42 sociétés de gestion et 215 SCPI sur le marché selon l’ASPIM, l’investissement en SCPI offre une large gamme de choix et il n’est pas toujours facile de s’y retrouver pour choisir la SCPI la plus adaptée à son profil investisseur ! 

Pour vous aider,  nous avons déterminé les 10 meilleures SCPI pour investir en 2023 en nous basant sur leur performance en 2022. Découvrez nos 3 palmarès détaillés et adapté à tous les profils :

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Top 10 des SCPI en 2022 selon leur TDVM brut

Pour évaluer la performance d’une SCPI de rendement, l’AMF prodigue de se référer au Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM). Bien que ce terme puisse sembler complexe et peu connu du grand public, il est essentiel lorsqu'il s'agit d'investir dans des parts de SCPI.

Le TDVM d'une SCPI correspond au rapport entre le dividende brut versé aux associés et la valeur de marché de la part de la SCPI. Cet indicateur permet de mesurer le rendement locatif annuel brut de la SCPI en pourcentage. Plus le TDVM est élevé, plus la SCPI est considérée comme performante en termes de distribution de dividendes.

Le TDVM brut mesure le rendement d'un investissement sans prendre en compte les impôts, les frais et les charges associées. En d'autres termes, le TDVM brut ne tient pas compte des coûts liés à l'acquisition, la détention et la cession de l'investissement.

Voici notre tableau des classement des 10 meilleures SCPI selon leur TDVM brut en 2022 : 

Nom de la SCPI  Société de Gestion  Type  Catégorie  TDVM brut 2022 
REMAKE LIVE  Remake AM  variable  SCPI Diversifiée  7,64% 
IROKO ZEN  Iroko  variable  SCPI Diversifiée  7,04% 
CORUM ORIGIN  Corum AM  variable  SCPI Diversifiée  6,88% 
CORUM EURION  Corum AM  variable  SCPI Diversifiée  6,47% 
COEUR DE REGIONS  Sogenial Immobilier  variable  SCPI Diversifiée  6,40% 
NOVAXIA NEO  Novaxia Investissement  variable  SCPI Diversifiée  6,33% 
CŒUR D'EUROPE  Sogenial Immobilier  variable  SCPI Diversifiée  6,10% 
CORUM XL  Corum AM  variable  SCPI Diversifiée  5,97% 
CAP FONCIERES &  

TERRITOIRES 

 Foncières & Territoires  variable  SCPI Diversifiée  5,92% 
VENDOME REGIONS  Norma Capital  variable  SCPI à prépondérance  Bureaux  5,71% 

➔ Zoom sur la SCPI gagnante de ce classement : REMAKE LIVE


Créée en début d’année 2022, la SCPI Remake Live est gérée par la société de gestion Remake AM. Labellisée ISR, elle a pour ambition de concilier rentabilité et utilité à la société. Elle adopte une approche opportuniste en anticipant les évolutions des quartiers périphériques en transition et en mettant en avant un immobilier qui offre de nouvelles perspectives de développement social et économique. 

 

Voici quelques chiffres pour l’année 2022 la concernant : 


Il s’agit d’une des rares SCPI du marché à ne pas prélever de frais de souscription à l’investisseur. 

Top 10 des SCPI en 2022 selon leur TDVM net

Le TDVM net (Taux de Rendement Interne Net) quant à lui prend en compte les coûts liés à l'investissement, tels que les frais de gestion, les commissions et les charges diverses. Le TDVM net est donc considéré comme un indicateur plus précis du rendement d'un investissement, car il reflète les coûts réels supportés par l'investisseur.

Voici notre tableau des classement des 10 meilleures SCPI selon leur TDVM net en 2022 : 

Nom de la SCPI  Société de Gestion  Type  Catégorie  TDVM net 2022 
REMAKE LIVE Remake AM variable SCPI Diversifiée 6,48%
IROKO ZEN Iroko variable SCPI Diversifiée 6,42%
COEUR DE REGIONS Sogenial Immobilier variable SCPI Diversifiée 6,40%
NOVAXIA NEO Novaxia Investissement variable SCPI Diversifiée 6,01%
CAP FONCIERES & TERRITOIRES Foncières & Territoires variable SCPI Diversifiée 5,92%
CORUM ORIGIN Corum AM variable SCPI Diversifiée 5,71%
VENDOME REGIONS Norma Capital variable SCPI à prépondérance Bureaux 5,71%
CORUM EURION Corum AM variable SCPI Diversifiée 5,00%
CŒUR D'EUROPE Sogenial Immobilier variable SCPI Diversifiée 5,00%
CORUM XL Corum AM variable SCPI Diversifiée 4,64%

Encore une fois, la SCPI Remake Live sort grande gagnante de ce classement avec un TDVM net de 6,58% ! Elle est toujours secondée par la SCPI Iroko Zen créée en novembre 2020 par la société de gestion Iroko, nouvel acteur sur le marché de la pierre papier.

Top 10 des SCPI en 2022 selon leur TDVM net de fiscalité

Le rendement net d'un investissement ne doit pas être confondu avec le rendement net de fiscalité. De fait, ce dernier correspond au rendement effectif perçu par l'investisseur après le paiement de l'impôt sur le revenu. 

Le rendement net de fiscalité varie en fonction de la tranche marginale d'imposition (TMI) de l'investisseur et prend également en compte les éventuelles déductions fiscales, notamment dans le cas d'un investissement à crédit où une partie des intérêts peut être déduite. 

Notez aussi que le mode de financement (au comptant, emprunt, etc.) de l'investissement peut également avoir un impact significatif sur le rendement net de fiscalité perçu par l'investisseur.

Voici notre tableau des classement des 10 meilleures SCPI pour les investisseurs soumis à une TMI de 30%  : 

Nom de la SCPI  Société de Gestion  Type  Catégorie  TMI 11% TMI 30% TMI 41%
CORUM ORIGIN  Corum AM  variable  SCPI Diversifiée  5,32%  4,51%  4,43%
REMAKE LIVE  Remake AM  variable  SCPI Diversifiée  5,47%  4,43%  4,08%
IROKO ZEN  Iroko  variable  SCPI Diversifiée  5,34%  4,28%  3,90%
NOVAXIA NEO  Novaxia Investissement  variable  SCPI Diversifiée  5,05%  4,07%  3,74%
CORUM EURION  Corum AM  variable  SCPI Diversifiée  4,70%  4,00%  3,95%
CŒUR D'EUROPE  Sogenial Immobilier  variable  SCPI Diversifiée  4,70%  4,00%  3,95%
CORUM XL  Corum AM  variable  SCPI Diversifiée  4,36%  3,71%  3,67%
COEUR DE REGIONS  Sogenial Immobilier  variable  SCPI Diversifiée  4,60%  3,38%  2,68%
CAP FONCIERES &  

TERRITOIRES 

 Foncières & Territoires  variable  SCPI Diversifiée  4,25%  3,13%  2,47%
VENDOME REGIONS  Norma Capital  variable  SCPI à prépondérance  Bureaux  4,10%  3,01%  2,39%

➔ Zoom sur la SCPI gagnante de ce classement :

CORUM ORIGIN 

Créée en 2012, Corum Origin est une SCPI diversifié qui investit principalement dans la zone euro avec une présence dans 13 pays européens. 

Voici quelques chiffres pour l’année 2022 la concernant : 

Pour choisir une SCPI de rendement en toute sécurité, il est recommandé de solliciter l'aide d'un professionnel de l'investissement en SCPI. Ce dernier sera en mesure d'apprécier la qualité du patrimoine et l'état actuel de chaque produit, tout en prenant en compte les différentes modalités pour évaluer le potentiel de la SCPI et sa capacité à générer les revenus affichés. 

Pour vous accompagner dans vos investissements et vous aider à identifier les meilleures SCPI de rendement disponibles, Patrimmo Conseil vous accompagne !

Les SCPI de bureaux à l'heure de la digitalisation : quels sont les défis et les opportunités pour les investisseurs

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Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) spécialisées dans les bureaux ont comme stratégie est d'investir majoritairement, voire à 100%, dans des immeubles de bureaux. À l'heure de la digitalisation et de la montée du télétravail, les SCPI bureaux sont confrontés à de nouveaux défis et doivent adapter leur manière de concevoir les espaces de travail. Zoom sur l’impact de ces transformations pour l’immobilier d’entreprise et les opportunités nouvelles qu’elles offrent aux investisseurs intéressés par les SCPI bureaux !

Digitalisation et télétravail : quel impact sur l’immobilier locatif de bureaux ?

Pendant la crise du Covid-19, la pratique du télétravail a été largement utilisée et imposée pour maintenir la continuité de certaines activités. La transformation digitale en cours depuis plusieurs années a aussi largement participé à la montée du télétravail, car elle a permis de rendre les technologies nécessaires pour travailler à distance plus accessibles et plus efficaces. 

 

Malgré la fin de la pandémie, le travail à distance a été maintenu, du moins à moindre mesure, dans de nombreuses entreprises. Le télétravail séduit à la fois les salariés, car cela leur permet de s’éloigner des centres urbains et profiter d’un cadre plus proche de la nature, ainsi que les entreprises, puisque cela leur permet de réduire leur leur demande de locaux professionnels et réaliser des des gains financiers substantiels. Ainsi, de plus en plus d’entreprises cherchent à réduire leurs coûts d'immobilier tout en offrant une plus grande flexibilité à leurs employés pour travailler à distance.

 

Résultat, les nouvelles habitudes de travail à distance ont un effet structurel de ralentissement sur le marché de l'immobilier d’entreprise. En guise d’exemple, voici quelques chiffres clés sur l'immobilier d'entreprise et les bureaux en France communiqué par la société de conseil en immobilier d'entreprise JLL :

Quelles conséquences pour les SCPI bureaux ?

Face à la montée en puissance du télétravail et l'essor des outils de communication en ligne, de nombreuses entreprises ont donc commencé à réduire leur demande de surfaces de bureaux… une raison logique de s’inquiéter pour les SCPI bureaux qui génèrent justement leur rendement en louant des immeubles de bureaux aux entreprises !

Mais rassurez-vous, la SCPI bureaux reste un investissement solide et résilient. Voici d’ailleurs quelques chiffres qui le démontrent :

La performance des SCPI bureaux s'explique notamment par la qualité de leurs actifs immobiliers qui sont généralement situés dans des zones dynamiques et attractives pour les entreprises. De plus, la diversification des actifs immobiliers détenus par les SCPI de bureaux permet également de limiter les risques et de maintenir un niveau de rendement satisfaisant.

Espaces de travail réinventés : de nouvelles opportunités pour les SCPI bureaux

Avec de plus en plus de personnes travaillant à distance, la demande de bureaux traditionnels diminue. Mais, cela ne signifie pas pour autant que les bureaux seront obsolètes à l'avenir ! Au contraire, il suffit de revoir la manière dont est pensé ces espaces de travail afin de les adapter aux défis contemporains. 

 

C’est pour cela que de nouvelles solutions sont envisagées pour rendre ces espaces de travail plus collaboratifs et attractifs pour les travailleurs. On voit ainsi émerger de plus en plus d'espaces de travail partagés et flexibles, qui permettent aux employés de travailler dans des espaces différents selon leurs besoins, avec des espaces ouverts et des zones de travail communes.

 

Les espaces de coworking sont d’ailleurs sortis grands gagnants de ces transformations Preuve en est qu’ils ont battu un double record en France selon la plateforme de location de bureaux Ubiq : le nombre d'espaces de travail partagés dans les 100 plus grandes villes du pays a atteint plus de 3 420 à la fin de l'année 2022, soit une augmentation de 23 % par rapport à l'année précédente et de 101 % par rapport à 2019. Le taux de remplissage de ces espaces a aussi atteint un niveau historique de 91 %, par rapport à 88 % en janvier 2020 et 62 % pendant le premier confinement en mars 2020.

Ces “flex office” répondent au besoin de flexibilité des entreprises pour faire face à des pics ponctuels de consommation de mètres carrés et développer un réseau géographique proche des habitations de leurs employés qui ne peuvent pas travailler à domicile.

Les SCPI en nue-propriété : une alternative fiscale intéressante pour les investisseurs ?

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L’investissement en SCPI via la nue-propriété est encore peu connu des épargnants, et pourtant, les placements via le démembrement disposent de nombreux avantages ! 

Selon les situations, cette forme d'acquisition peut être plus pertinente qu'un investissement classique en SCPI de rendement. Alors, comment fonctionne l’achat de parts SCPI en nue-propriété et comment en tirer parti fiscalement ? Zoom sur le fonctionnement et les avantages fiscaux de l’investissement en nu-propriété dans le cadre des SCPI.

Comment investir en SCPI en nue propriété ?

De nombreux investisseurs optent pour un investissement direct en SCPI, sans savoir qu'il existe d'autres méthodes de détention. Pourtant, l'acquisition de SCPI en nue-propriété via le démembrement est possible ! Zoom sur cette méthode d’investissement et définition de la nu-propriété :

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement consiste à séparer la propriété d'un bien immobilier en deux parties distinctes :

À l'issue du démembrement, l'usufruit cesse et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien immobilier, ainsi que les revenus locatifs qui y sont associés.

Est-il possible d'acheter des parts de SCPI en démembrement ?

Il est tout à fait possible d'investir en SCPI en démembrement. Dans le cas d'une SCPI, cela signifie que l'investisseur achète la nue-propriété des parts de la SCPI, tandis que l'usufruit est acquis par un autre investisseur.

 ➔ Pour le nu-propriétaire : il ne perçoit pas de loyers pendant la durée du démembrement. Néanmoins, à l'issue du démembrement, il récupère la pleine propriété des parts de la SCPI et peut alors percevoir les loyers.

➔ Pour l’usufruitier : pendant la période de démembrement, l'usufruitier perçoit l'intégralité des loyers générés par la SCPI. Toutefois, il ne récupère aucun capital à la fin de cette période temporaire d'usufruit.

À noter : Le démembrement en SCPI est généralement une opération temporaire pour une durée prédéfinie. Cette durée varie en fonction des cas, mais elle est couramment de 5, 10 ou 15 ans, bien que les périodes puissent aller de 3 à 20 ans. De plus, la séparation entre l’usufruit et la nue propriété est effectuée selon une clé de répartition qui est propre à chaque SCPI.

Quels sont les avantages fiscaux de la SCPI en nue-propriété ?

L'investissement en SCPI en démembrement est une méthode d'investissement relativement méconnue pour l'immobilier papier, mais elle est pourtant très astucieuse et dispose de nombreux avantages fiscaux pour l’investisseur

Un placement qui permet de maximiser vos revenus sur un horizon donné

Lorsqu'un investisseur opte pour l'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété via un démembrement temporaire, il ne touche pas de loyers pendant la durée du démembrement. Par conséquent, il n'a rien à déclarer à l'administration fiscale et son imposition sur le revenu ne progresse pas. 

 

Exemple : Un investisseur acquiert des parts SCPI en nue-propriété sur un démembrement temporaire de 10 ans, il ne paiera donc pas d’impôt sur les revenus engendrés par la SCPI pendant toute cette période. Ce n’est qu’au terme du démembrement, qu’il récupère la pleine propriété des parts de SCPI et touche un revenu supplémentaire grâce aux loyers versés. Naturellement, il devra commencer à payer un impôt sur le revenu au barème progressif à ce moment-là.

 

Ce cadre fiscal privilégié, durant toute la durée du démembrement, permet de mettre en place des montages fiscaux astucieux. De fait, investir en nue-propriété est très avantageux pour les investisseurs qui cherchent à préparer une rentrée d'argent dans un laps de temps donné.

Ainsi, dans le cadre d'un démembrement temporaire, les investisseurs en nu-propriété ont souvent pour profil celui qui cherche à préparer sa retraite et maximiser ses revenus à un moment précis, sans pour autant alourdir son patrimoine et son imposition dans l’immédiat.

Réduction du prix d'acquisition

Un des avantages clés de l'investissement en nue-propriété dans les SCPI est la possibilité d'acquérir des parts à un prix inférieur à leur valeur en pleine propriété. En effet, en achetant des parts en démembrement, l'investisseur bénéficie d'une décote sur le prix d'achat. 

 

Cette décote varie en fonction de la durée du démembrement et de la SCPI choisie. En moyenne, la décote constatée sur une durée de 5 ans est de 20%, mais elle peut varier selon les cas.

 

Exemple : Un investisseur acquiert une part en nu-propriétaire de la SCPI Corum Eurion avec une fin de démembrement prévue dans 10 ans. Il achètera sa part d’une valeur de 215€  pour un prix réduit de 152.65€ (prix réduit de 29%).

De plus, à l'issue du démembrement, l'investisseur peut espérer réaliser une plus-value correspondant à cette décote, et celle-ci n'est pas soumise à l'impôt en cas de revente. Cela permet donc de réaliser un investissement plus rentable à long terme.

Un investissement fiscalement neutre vis-à-vis de l’IFI

Investir en nue-propriété est une option idéale pour les investisseurs qui ont déjà atteint un niveau élevé de fiscalité, puisque le patrimoine en nu-propriété n’est pas comptabilisé dans l’assiette de taxation de l’IFI. En investissant en nu-propriété, les investisseurs peuvent  donc continuer à investir dans l'immobilier sans risquer d'augmenter leur impôt sur la fortune immobilière.

Il est important de noter que les avantages fiscaux de l'investissement en SCPI en nue-propriété peuvent varier en fonction de la situation fiscale de chaque investisseur et des règles fiscales en vigueur. Il est donc recommandé de se faire conseiller par un professionnel avant de se lancer dans cette forme d'investissement. Découvrez le cabinet Patrimo Conseil qui sera vous conseiller pour vos investissements en SCPI. 

LE CONTRAT DE CAPITALISATION : LE VÉRITABLE COUTEAU SUISSE DE LA GESTION DE PATRIMOINE ?

Avec un encours de près de 1 876 milliards d’euros à la fin de l'année 2021, l’assurance-vie est le support d’épargne préféré des Français. De nombreuses raisons peuvent expliquer cet engouement : la liquidité de ce support, la fiscalité avantageuse de cette enveloppe fiscale aussi bien en cas de vie, lors des rachats, qu’en cas de décès, au dénouement du contrat, avec notamment l’abattement de 152 500 euros par bénéficiaire pour les primes versées avant 70 ans (article 990 I CGI). Très similaire dans son fonctionnement à l’assurance-vie, le contrat de capitalisation est assez peu connu, mais présente de nombreux intérêts tant pour les personnes physiques que morales. Quel est le fonctionnement d’un contrat de capitalisation ? Pourquoi privilégier ce véhicule de placement ? Focus sur le fonctionnement du contrat de capitalisation avec SCPI INVEST.

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L’OPTIMISATION FINANCIÈRE DU CONTRAT DE CAPITALISATION

Contrat de capitalisation et assurance-vie : quelles différences ?

Régis par le Code des Assurances (article L132), le contrat de capitalisation et le contrat d’assurance-vie ont un fonctionnement très similaire :

En revanche, le contrat d’assurance-vie est réservé aux seules personnes physiques alors que le contrat de capitalisation peut-être souscrit par une personne physique ou morale. La différence la plus prééminente repose sur la succession : vous pouvez transmettre le contrat de capitalisation alors que le contrat d’assurance-vie se dénoue.

Bon à savoir : Le contrat de capitalisation est un produit d'épargne à moyen et long terme et ne repose pas sur la couverture d’un risque : il est indépendant de votre durée de vie.

Le contrat de capitalisation : un outil de stipulation pour soi-même

Un contrat de capitalisation est avant tout un instrument de stipulation pour soi-même, c'est-à-dire un outil de capitalisation de son épargne. Pour ce faire, le contrat de capitalisation propose de nombreux supports d’investissements permettant une diversification et ainsi une optimisation du couple risque rendement de votre portefeuille.

À titre d’exemple, il est possible de loger au sein de certains contrats de capitalisation les supports d’investissements suivants :

L’allocation sur ces différents supports est déterminée en fonction de votre aversion au risque et de votre horizon de placement.

Enfin, de nombreux contrats de capitalisation proposent des options de gestion (sécuriser les plus-values, limiter les moins-values, investissement progressif sur les marchés financiers…) permettant une personnalisation de votre contrat.

LA FISCALITÉ DU CONTRAT DE CAPITALISATION POUR LES PERSONNES PHYSIQUES

La fiscalité en cas de vie

En cas de rachat (partiel ou total), la fiscalité du contrat de capitalisation est la même que celle d’un contrat d’assurance-vie. C’est la date du versement des primes sur les contrats de capitalisation qui définit la fiscalité.

Pour les contrats dont les primes sont versées depuis le 26 septembre 2017 : 

Pour les contrats dont les primes ont été versées avant le 26 septembre 2017 : 

Vous pouvez choisir librement l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ce choix impacte l’ensemble de vos revenus issus de vos capitaux immobiliers.

Bon à savoir : si vous réalisez un retrait après 8 années de détention, vous bénéficiez d’un abattement de 4 600 € pour une personne seule et de 9 600 € pour un couple.

H3 La fiscalité en cas de décès

Contrairement à l’assurance-vie, le contrat de capitalisation est un actif dit « successoral » qui intègre l’actif civil et fiscal de la succession.

Civilement, en fonction de la situation patrimoniale du défunt, les héritiers peuvent se retrouver notamment en indivision, en démembrement de propriété sur le contrat de capitalisation….

Fiscalement, le contrat de capitalisation ne procure pas d’avantage fiscal spécifique en cas de décès de l’assuré. En effet, les héritiers auront à payer les droits de mutation à titre gratuit sur la valeur de rachat du contrat au jour du décès. Le contrat de capitalisation n’est pas dénoué au décès du souscripteur et conserve ainsi son antériorité fiscale.

Le tarif des droits de mutation à titre gratuit est un barème progressif qui est fonction du lien de parenté avec le défunt. À titre d’exemple, les droits de mutation sont les suivants en ligne directe et entre époux ou partenaires de PACS : 

Actif imposable Taux
< 8 072 € 5 %
Entre 8 073 € et 12 109 € 10 %
Entre 12 110 € et 15 932 € 15 %
Entre 15 933 € et 552 324 € 20 %
Entre 552 325 € et 902 838 € 30 %
Entre 902 839 € et 1 805 677 € 40 %
> 1 805 677 € 45 %

Entre frères et sœurs : 

Actif imposable Taux
< 24 430 € 35 %
> 24 430 € 45 %

Bon à savoir : Entre parents jusqu’au 4e degré inclus le taux est de 55 %. En l’absence de lien de parenté, ce taux s’élève à 60 %.

DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ ET CONTRAT DE CAPITALISATION

Compte tenu de la fiscalité confiscatoire en matière de transmission du patrimoine, il est indispensable de réfléchir, en amont, à la mise en place de stratégie patrimoniale.

Le démembrement de propriété est une stratégie consistant à séparer, au sein d’un actif, la nue-propriété de l’usufruit. La valeur de ces deux droits est déterminée par l’article 669 du CGI.

Des parents peuvent souscrire à un contrat de capitalisation puis en donner ultérieurement la nue-propriété à leurs enfants. Les droits de donation à acquitter sont calculés sur la valeur de la nue-propriété (article 669 du CGI) sur laquelle s’applique le barème progressif. La loi prévoit des abattements en ligne directe de 100 000 euros par parent et par enfant renouvelable tous les 15 ans permettant de réduire voire d’annuler la base de calcul des droits de mutation.

Exemple : Un particulier de 73 ans investit 250 000 € sur 2 contrats de capitalisation et a 2 enfants. La valeur de l’usufruit est ici de 40 %.

Valeur des contrats de capitalisation 250 000 € par enfant
Base des droits de donation (60 %) 150 000 € par enfant
Abattement 100 000 € par enfant
Assiette des droits de donation 50 000 € par enfant

Il est vivement conseillé d’établir, dans ce cadre, une convention de démembrement déterminant les droits respectifs de l’usufruitier et du nu-propriétaire (arbitrages, rachats, droits aux revenus…) et de souscrire autant de contrats de capitalisation que de «couples» nus propriétaire/usufruitier. Ce dernier point permet à chaque nu-propriétaire survivant de choisir de conserver ou de solder le contrat au moment du décès de l’usufruitier.

LA FISCALITÉ DU CONTRAT DE CAPITALISATION POUR UNE PERSONNE MORALE

Le contrat de capitalisation est également très utile pour la gestion de trésorerie des personnes morales aussi bien à l’IR qu’à l’IS et constitue une alternative aux comptes à terme faiblement rémunérés.

Pour une personne morale à l’IR

Dans le cas d’un contrat souscrit par des personnes morales (SARL, sociétés civiles,…) à l’IR, ces personnes morales sont fiscalement transparentes et l’imposition se fait au moment du rachat au nom des associés personnes physiques à hauteur de leurs parts dans la société.

Pour une personne morale à l’IS

Du fait de son caractère aléatoire, il est considéré qu’un contrat de capitalisation détenu par une personne morale soumise à l’IS relève du régime fiscal des « primes de remboursement », tel que défini au 3 du chapitre II de l’article 238 septies E du Code Général des Impôts. Cet article prévoit le rattachement aux résultats imposables des plus-values annuelles selon une répartition actuarielle sur la durée du contrat.

Il faut ici distinguer deux phases :

Bon à savoir : Concernant les prélèvements sociaux, étant en présence de personnes morales soumises à l’IS, le contrat est exonéré de tout prélèvement, ceux-ci pesant expressément uniquement sur des personnes physiques.

Les SCPI vertes : un investissement durable et rentable ?

Sommaire de l'article

En 2021, le secteur immobilier a émis plus de 123 millions de tonnes de C02 et représentait 44 % de l’énergie consommée en France, des chiffres alarmants qui mettent en exergue l’importance de ce secteur pour la transition énergétique. Face à ce constat, de plus en plus de Société Civiles de Placement Immobilier (SCPI) choisissent de composer leur portefeuille d’actifs durables et écologiques !  Alors, comment fonctionnent ces SCPI vertes et quelle est leur stratégie d’investissement ? Zoom sur les avantages financiers et environnementaux de ces investissements.

Quels sont les engagements des SCPI vertes ?

Les SCPI vertes se distinguent ainsi des autres SCPI puisqu’elles mettent la priorité sur les actifs durables respectueux de l'environnement et économes en énergie. Elles favorisent ainsi l’acquisition d’immeubles avec des classements élevés en termes d'efficacité énergétique, ou encore la rénovation de bâtiments en mauvais état en vue d’améliorer leur performance énergétique. Une fois les biens acquis, les SCPI vertes veillent ensuite à une gestion responsable de ces biens et surveillent de près leur consommation d’eau et d’énergie. Une fois les biens acquis, les SCPI vertes veillent ensuite à une gestion responsable de ces biens et surveillent de près leur consommation d’eau et d’énergie. 

Pour identifier les actifs immobiliers dits « durables », les SCPI vertes se réfèrent aux caractéristiques techniques des biens comme leur performance énergétique avec les 7 classes d’énergie de A à D, les normes HQE, ou encore l’empreinte carbone laissée par sa construction. Aussi, les SCPI vertes regardent de près toutes les informations liées à la construction des immeubles et favorisent les biens immobiliers ouverts aux innovations environnementales (toitures bio solaires, panneaux photovoltaïques, thermofrigopompes, systèmes de récupération d'eau de pluie, etc.) et dotés de certifications environnementales telles que HQE, LEED ou BREEAM. 

A titre d’exemple, la SCPI verte Fair Invest, qui appartient à la société de gestion Norma Capital, refuse d’intégrer à son parc immobilier des actifs dont la note de Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est inférieure à D. De plus, elle minimise dans son portefeuille d’actifs la présence de biens immobiliers neufs en raison de leur impact sur l’artificialisation des sols. La SCPI surveille aussi minutieusement la sélection des locataires en évitant les entreprises qui opèrent dans des secteurs nocifs pour l’environnement comme le pétrole, le tabac ou les secteurs contribuant à la déforestation. En outre, elle favorise les locataires ayant des activités bénéfiques pour la société comme la santé, la petite enfance,  ou encore l'insertion à l'emploi.

SCPI verte et label ISR : quels avantages pour l’investisseur ?

Depuis 2020, les SCPI vertes peuvent désormais se distinguer grâce au label ISR (Investissement Socialement Responsable) qui certifient les fonds immobiliers menant une politique conforme aux 3 piliers du développement durable appliqué (ESG) : 

Étant donné qu’elles ont un impact positif sur l’environnement, la plupart des SCPI vertes sont éligibles à ce label. Toutefois, pour satisfaire les critères très strictes du label, elles devront aussi prendre en compte les problématiques sociales (mixité, dialogue social, prévention des accidents, etc. ) et de gouvernance (anti-corruption, transparence financière, etc.). 

Pour obtenir ce label ISR, les SCPI candidates doivent respecter des critères rigoureux et être soumises à des vérifications externes effectuées par des organismes d'audit certifiés par le Comité Français d'Accréditation (Cofrac), à savoir Afnor Certification, EY France et Deloitte, afin d'obtenir le label ISR.

Ainsi, l’avantage des SCPI vertes labellisées ISR est qu’elles sont contrôlées par un comité officiel, un véritable gage de sécurité pour l’épargnant en quête d’un placement responsable. D’autant plus que l’Autorité des marchés financiers (AMF) a renforcé ses exigences depuis mars 2020 pour lutter contre le greenwashing.

Rendement : les SCPI sont-elles rentables pour l’investisseur ?

 Les investissements dans l'immobilier vert peuvent offrir des rendements potentiellement plus élevés à long terme que les investissements dans des biens immobiliers traditionnels, car ils sont souvent plus attractifs pour les locataires, qui sont de plus en plus soucieux de l'environnement et recherchent des bâtiments éco-responsables.

Aussi, les SCPI qui réussissent à intégrer les critères ESG dans leur stratégie et leur gouvernance sont souvent considérées comme étant plus durables et à long terme plus performantes.  Actuellement, les SCPI vertes sont souvent d’ailleurs caractérisées par une collecte dynamique, une capitalisation importante et des rendements supérieurs aux SCPI non labellisées. 

A titre d’exemple, voici  un classement des 10 meilleures SCPI labellisées ISR en 2023 avec leur taux de rendement : 

SCPI Société de gestion Catégorie d’actifs TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) 2022
Remake Live Remake Asset Management Diversifié 7.64%
Iroko Zen Iroko Diversifié 7.04%
Corum Eurion Corum AM Bureaux 6.47%
Activimmo Alderan Bureaux 6.02%
Novaxia Neo Novaxia Investissement Bureaux 6.49%
Epargne Pierre Voisin Groupe Atland  Diversifié 6.47%
Vendôme Regions Norma Capital Diversifié 5.71%
Interpierre France PAREF Bureaux 5.49%
Pierre Capitale Swiss Life Reim Diversifié 5.50%
Foncière des Praticiens Magellan Santé 5.10%
Fair Invest Norma Capital Diversifié 4.73%

Naturellement, il convient de noter que la performance future des SCPI dépend aussi d’autres facteurs, notamment de la qualité de la gestion de la société de gestion de la SCPI, de la qualité des investissements immobiliers sélectionnés et de l'état du marché immobilier en général.

Les SCPI vertes s’inscrivent donc dans une démarche éthique et soucieuse de l’environnement et font preuve d’une belle performance financière. À la fois durables et rentables, il s’agit d’un investissement immobilier très attractif pour les épargnants, de plus en plus nombreux à vouloir investir de manière responsable tout en bénéficiant d’un rendement élevé. 

LA SCPI NET DE FISCALITÉ : TOUT CE QU’IL FAUT SAVOIR

Une SCPI est un véhicule de placement offrant un taux de rendement très élevé : 4.45 % en moyenne en 2021 ! Mais qu’en est-il de sa fiscalité ? Les revenus issus de la SCPI sont-ils imposables ? Quel régime d’imposition choisir ? Découvrez avec SCPI-Invest tout ce qu’il faut savoir sur la SCPI net de fiscalité.

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LA SCPI : UN VÉHICULE DE PLACEMENT À RENDEMENT ÉLEVÉ !

DÉFINITION DE LA SCPI

Une Société Civile de Placement en Immobilier (SCPI) se définit comme un véhicule de placement ayant pour objet exclusif l’acquisition, la gestion d’un patrimoine immobilier professionnel et la mise en location. Les SCPI à rendement net de fiscalité détiennent un parc immobilier qui peut être composé de bureaux, de commerces, d’entrepôts logistiques, d’infrastructures de santé, de logements… 

Certaines SCPI à rendement net se concentrent uniquement sur un secteur d’activité (comme la SCPI Pierval Santé spécialisée dans les structures de santé) quand d’autres ont choisi une stratégie de diversification (comme la SCPI Eurion : bureaux, commerces et logistique). Des SCPI à rendement net réalisent uniquement leur activité en France (SCPI Vendôme Régions), d’autres uniquement à l’étranger (SCPI Coeur d’Europe) et certaines exercent en France et à l’étranger (SCPI CORUM Origin). Il existe donc autant de SCPI que de stratégie d’investissement : afin de profiter de l’ensemble des opportunités offertes par les SCPI, SCPI-Invest vous conseille de diversifier vos investissements en SCPI à rendement net et de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier.

Pour se constituer un patrimoine immobilier, la SCPI collecte de l’argent auprès d’investisseurs (les souscripteurs de parts) afin d’acquérir des biens immobiliers professionnels de qualité. Concrètement, chaque investisseur détient un nombre de parts de la SCPI à rendement net. En échange de son investissement, chaque souscripteur (appelé associé de la SCPI à rendement net) touche des loyers régulièrement, généralement tous les trimestres, à hauteur de son nombre de parts.  

Bon à savoir : L’activité des SCPI à rendement net est réglementée. De nombreuses entités encadrent et contrôlent la gestion des SCPI à rendement net. On retrouve : 

POURQUOI INVESTIR DANS UNE SCPI À RENDEMENT NET ?

La SCPI à rendement net est un véhicule de placement offrant de nombreux avantages aux souscripteurs :

Bon à savoir : Acheter des parts de SCPI à rendement net est un investissement à long terme. Il est conseillé de conserver ses parts de SCPI à rendement net pendant une période minimale de 7 années afin de couvrir les frais de souscription, de gestion et de cession.

COMMENT SONT IMPOSÉS LES BÉNÉFICES ISSUS D’UNE SCPI À RENDEMENT NET ?

Selon l’article 8 du CGI (code général des impôts), les SCPI à rendement net sont “fiscalement transparentes” : elles ne sont pas directement soumises à l’imposition : ce sont les souscripteurs de parts qui sont taxés individuellement. Les revenus et les plus-values éventuelles que vous percevez sont donc soumis à l’imposition dans la catégorie des revenus fonciers. 

LA DÉTERMINATION DU BÉNÉFICE OU DÉFICIT FONCIER TAXABLE

Deux possibilités s’offrent aux contribuables pour déterminer leur résultat foncier : le régime micro-foncier ou le régime réel.

Le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier offre un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers bruts. Il n’exige pas de tenir une comptabilité. Pour pouvoir bénéficier de ce régime d’imposition, vous devez remplir les conditions suivantes : 

Bon à savoir : Si vous remplissez ces conditions, vous êtes imposable au régime micro-foncier. Toutefois, vous avez la possibilité d’opter pour le régime réel d’imposition sur les revenus fonciers, sur simple demande à l’administration, si ce régime est plus avantageux pour vous. Le régime réel nécessite la tenue d’une comptabilité. Avant de choisir votre régime d’imposition, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un cabinet-d’expert comptable.  

Dans votre déclaration d’imposition, vous devez renseigner la case 4BE de la déclaration 2042 en inscrivant le montant des loyers annuels perçus. L’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30 % représentatifs de l’ensemble des charges pour déterminer l’assiette taxable à l’impôt sur le revenu.

Le régime réel

Pour les contribuables qui n’entrent pas dans le champ d’application du régime micro foncier ou qui décident d’opter pour l’application du régime réel d’imposition, le revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu est égal chaque année à la différence entre le montant des recettes encaissées et le total des charges acquittées.

On distingue deux catégories de charges :

L’Imprimé Fiscal Unique envoyé chaque année par les SCPI aux souscripteurs de part détaille le montant des charges acquittées par la SCPI à déduire sur la déclaration 2044 des porteurs de parts.

Pour un achat de parts de SCPI à crédit, les charges financières sont déductibles des loyers perçus.

L’IMPOSITION DU BÉNÉFICE FONCIER ET LE SORT DU DÉFICIT FONCIER

Le bénéfice foncier

En cas de bénéfice foncier, vous êtes imposés au barème progressif de l’imposition sur le revenu (TMI) ainsi qu’aux prélèvements sociaux à hauteur de 17.2 %. 

Pour rappel, afin de déterminer votre TMI (taux marginal d’imposition), vous devez au préalable calculer votre quotient familial (revenu net imposable / nombre de parts fiscales) (source : service-public.fr) :

Tranches TMI
Jusqu’à 10 225 € 0 %
De 10 226 € à 26 070 € 11 %
De 26 071 € à 74 545 € 30 %
De 74 546 € à 160 336 € 41 %
Supérieur à 160 336 € 45 %

Bon à savoir : La CSG est déductible du revenu imposable à hauteur de 6.8 % de bénéfice foncier et permet une réduction d’impôts en fonction de votre tranche marginale d’imposition.

Le déficit foncier

En cas de déficit foncier, celui-ci ne peut, en principe, être imputé que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. La loi permet, cependant, l’imputation sur le revenu global des déficits résultant de certaines dépenses. Les déficits fonciers résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunts s’imputent sur le revenu global dans la limite de 10 700 €.

La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d’emprunts ne sont imputables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

LE RENDEMENT DES SCPI APRÈS FISCALITÉ À L'IMPÔT SUR LE REVENU

Le rendement des SCPI est d’autant plus important que votre tranche marginale d’imposition est faible.

Pour un contribuable fortement imposé, il est intéressant :

Vous souhaitez profiter des nombreux avantages offerts par les SCPI à rendement net ? N’hésitez pas à contacter les équipes de SCP INVEST pour connaître les différentes SCPI, leurs stratégies et les rendements proposés. Concernant le choix de votre régime d’imposition, SCPI INVEST vous conseille de vous rapprocher d’un cabinet d’expert-comptable qui sera en mesure d’optimiser votre imposition fiscale.

LA DÉLÉGATION D’ASSURANCE EMPRUNTEUR : UNE ÉCONOMIE NON-NÉGLIGEABLE !

Si vous avez un projet immobilier et que vous devez souscrire un emprunt pour le financer, vous serez, tôt ou tard, confronté à l’assurance emprunteur. Si elle n’est pas, dans les faits, obligatoire, elle est exigée par un grand nombre d’établissements bancaires. Votre banque va vous proposer un contrat d’assurance emprunteur et en fixer les conditions et le prix. Mais vous avez la possibilité de vous tourner vers un autre assureur et réaliser des économies substantielles sur votre prêt immobilier : la délégation d’assurance. SCPI Invest vous explique.

Sommaire de l'article

QU’EST-CE QUE L’ASSURANCE EMPRUNTEUR ?

L’assurance emprunteur permet la prise en charge le paiement, de tout ou partie, des échéances de remboursement du crédit restant dû si l’investisseur est dans l’impossibilité de rembourser ses mensualités (en cas de décès, d’invalidité permanente ou temporaire, totale ou partielle, d'incapacité temporaire de travail, totale ou partielle, et éventuellement de perte d’emploi). Si l’assurance emprunteur n’a pas de caractère obligatoire, elle est demandée quasiment systématiquement pour tout prêt immobilier.

À noter : La nature obligatoire ou facultative de l’assurance emprunteur doit être précisée dès l’offre préalable de prêt. 

Lors de votre demande d’emprunt immobilier, l’établissement bancaire prêteur peut donc conditionner son offre de prêt à la souscription d’une assurance emprunteur. Il propose alors son propre contrat d’assurance ou celui d’un de ses partenaires : c’est l’assurance groupe.

Bon à savoir : Si votre banque vous impose une assurance emprunteur, vous avez l’obligation d’en souscrire une. Celle qui vous est proposée par votre banque ou celle d'une autre assurance. C’est ce que l’on appelle la délégation d’assurance.

LA DÉLÉGATION D’ASSURANCE

La mise en place de la délégation d’assurance

La délégation d’assurance de prêt immobilier, c’est donc la possibilité pour l’emprunteur de faire assurer son prêt non pas avec sa banque prêteuse, mais auprès d’un assureur individuel.

Depuis la mise en application de la loi Lagarde en septembre 2010, l’emprunteur est libre de souscrire son assurance pour un emprunt immobilier auprès de son organisme de crédit ou de tout autre organisme d’assurance.

Avec la loi Hamon de 2014, l’emprunteur peut résilier l’assurance de prêt souscrite initialement auprès de sa banque dans un délai de 12 mois après sa signature.

Depuis le 1er janvier 2018, la résiliation de l’assurance souscrite auprès de sa banque est possible à chaque échéance annuelle du contrat (en respectant un préavis de 2 mois avant l’échéance annuelle).

Les dernières évolutions de la délégation d’assurance

Si ces différentes lois permettent aux emprunteurs de choisir librement leur assurance emprunteur, les députés ont estimé que le marché de l’assurance emprunteur était défavorable aux consommateurs. Ainsi, la députée Patricia Lemoine a indiqué "aucune de ces mesures législatives n’a, jusqu’à aujourd’hui, véritablement permis de libéraliser le marché de l’assurance emprunteur qui reste en situation de quasi-monopole au profit des banques”. La loi Lemoine a été adoptée en février 2022 par l’Assemblée nationale et repose sur 3 mesures :

Comment opter pour la délégation d’assurance ?

C’est l’établissement prêteur qui fixe les caractéristiques de votre contrat d’assurance selon le genre de prêt contracté (résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif) et selon votre profil (salarié, fonctionnaire, profession libérale…). Dans votre contrat d’assurance figure :

Votre banque effectue une simulation d’assurance emprunteur et vous remet : 

Bon à savoir : Pour pouvoir opter pour la délégation d’assurance, vous devez obligatoirement respecter l’équivalence des garanties (mentionnée dans les fiches standardisées et personnalisées). Si vous respectez cette équivalence, votre banque ne peut pas s’opposer à la délégation d’assurance. Vous avez donc toutes les informations nécessaires pour faire jouer la concurrence et réaliser des économies sur votre prêt immobilier.

LES AVANTAGES DE LA DÉLÉGATION D’ASSURANCE

Les contrats proposés par les banques sont des contrats d’assurance groupe : les risques envisagés sont mutualisés quel que soit le profil de l’assuré. Au contraire, une assurance souscrite indépendamment chez un assureur individuel est un contrat qui prend en compte les caractéristiques de l’emprunteur. Les garanties proposées sont adaptées en fonction du profil des assurés et les cotisations sont donc calculées au prix le plus juste.

Il existe trois avantages indéniables pour opter pour la délégation d’assurance :

Un avantage en prix : des cotisations plus faibles

Les particuliers qui ont recours à la délégation d’assurance réduisent en moyenne de 50 % le coût de leur assurance emprunteur, car les contrats sont très compétitifs et les cotisations sont calculées sur le capital restant dû (et non le capital initial comme c’est souvent le cas pour les contrats proposés par les banques) pendant la durée du prêt. Cela constitue donc une source d’économie supplémentaire au taux d’emprunt déjà au plus bas historique, même s’ils ont tendance à repartir à la hausse en 2022. Dans le cas d’un investissement locatif, cela augmente mécaniquement le rendement du placement.

La délégation d’assurance permet également de trouver un tarif compétitif lorsque l’investisseur représente un risque plus élevé souvent lié à sa profession, une activité sportive ou encore une maladie. En effet, l’investisseur pourra comparer les différentes assurances et souscrire celle qui le couvre avec les cotisations les moins élevées.

Un avantage en garanties : des options supplémentaires et sur mesure

La délégation d’assurance permet de pouvoir choisir des garanties supplémentaires en option comme la garantie IPP ou encore la garantie perte d’emploi. Ainsi, l’investisseur peut choisir d’être protégé pour tous les risques de santé (invalidité, chômage..) qui pourraient compliquer le bon remboursement de son prêt immobilier. Il peut ainsi choisir ses options à la carte et ne payer que sur ce qu’il souhaite protéger.

Un avantage pratique : un gain de temps

En effet, lorsque l’investisseur dépasse un certain montant d’encours dans la banque prêteuse, celle-ci va lui demander, en cas de nouvel emprunt, de réaliser un certain nombre de formalités médicales. Le montant d’encours autorisé dépend des banques, mais généralement dès le second emprunt ces formalités sont à réaliser. Cela peut donc être particulièrement chronophage.

Le fait de recourir à une délégation d’assurance auprès d’un assureur avec lequel l’investisseur n’a pas encore d’encours permet généralement d’éviter ces formalités. En effet, un simple questionnaire santé peut suffire pour éditer les attestations.

Dans ces conditions, certains investisseurs n’hésitent pas à recourir à un nouvel assureur pour chaque nouvel emprunt. C’est pourquoi notre cabinet Patrimo Conseil a mis en place des partenariats avec de nombreux assureurs spécialisés dans la délégation d’assurance emprunteur.

COMMENT BIEN CHOISIR SON ASSURANCE EMPRUNTEUR LORS D’UNE DÉLÉGATION D’ASSURANCE ?

Afin de bien choisir son assurance emprunteur de prêt immobilier, il faut tenir compte des garanties qui doivent être équivalentes à celles du contrat proposé par la banque. En effet, c’est une condition obligatoire pour que votre contrat puisse être accepté par votre banque.

Il faudra souscrire un contrat aux garanties équivalentes : Patrimo Conseil a les outils nécessaires pour comparer les contrats des banques et faire une proposition qui tient compte de cela.

Bon à savoir : Les 3 étables clé pour la mise en place de la délégation d’assurance sont : 

  1. trouver un contrat aux garanties équivalentes à l’existant ;
  2. souscrire au nouveau contrat d’assurance ;
  3. transmettre à votre banque l’attestation de la nouvelle assurance pour qu’elle l’intègre dans l’offre de prêt.

COMMENT RÉALISER UNE DÉLÉGATION D’ASSURANCE POUR UN PRÊT EN COURS ?

Le processus dépend de la date de l’emprunt en cours.

Le point sur la règlementation de la délégation d’assurance emprunteur

Quelles sont les lois en vigueur, que devient la résiliation à tout moment ? Tour d’horizon sur la règlementation... #assuranceEmprunteur #credit #immobilierhttps://t.co/wfIeB2MrWC pic.twitter.com/Qj4JtlPg2Y

— Le Partenaire (@Le_Partenaire) January 26, 2021

Si l’emprunt immobilier a été contracté il y a plus de 12 mois

À partir du 1er janvier 2018, les emprunteurs pourront résilier leur contrat d’assurance emprunteur pour en souscrire un autre de leur choix à chaque date anniversaire du prêt (plus précisément à la date de signature de l’offre de prêt), et ce pendant toute la durée de leur prêt.

Il faudra néanmoins respecter un préavis de 2 mois et bien conserver une équivalence de garanties entre le contrat choisi et celui que l’investisseur avait auprès de la banque prêteuse.

Si l’emprunt immobilier a été contracté il y a moins de 12 mois

Grâce à la loi Hamon, le particulier peut mettre en place une délégation d’assurance dans les 12 premiers mois qui suivent la signature de l’offre de prêt.

Les étapes sont simples :

Depuis la loi Lemoine en 2022

La loi Lemoine vous permet de pratiquer la délégation d’assurance sans frais et à tout moment. Vous pouvez résilier votre assurance emprunteur :

L’accompagnement et le conseil d’un cabinet de conseil comme Patrimo Conseil peut être une source de gain et de temps importante. Nos conseillers se tiennent à votre disposition.

PROPRIÉTAIRE : QUELLES SONT LES AIDES POUR RÉNOVER SA MAISON ?

Réaliser des travaux n’est pas toujours facile. D’autant plus lorsque vous êtes propriétaire de votre logement. Pour vous aider à financer votre investissement, l’Etat, l’Anah et d’autres organismes peuvent vous accompagner dans votre projet. Découvrez dans cet article, les aides auxquelles vous avez droit.

Sommaire

Quelles aides pour rénover votre logement ?

Les aides de l’Anah

Vous êtes propriétaire d’une maison que vous souhaitez rénover. L’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) propose des aides pour vous soutenir dans ce projet, à savoir :

Pour toutes ces aides, vous devez respecter les conditions suivantes :

L’Anah peut aussi réduire le coût d’installation de certains travaux. Par exemple, elle peut vous aider à l’installation de panneaux photovoltaïques sur le toit de votre logement. 

Le prêt CAF

La Caisse d’Allocations Familiales aide les propriétaires et les locataires à rénover leur logement par l’attribution d’un prêt. Il s’agit du Prêt pour l’Amélioration de l’Habitat (PAH), voici les conditions d’attribution :

Son montant maximum est de 1.067 €. Le délai de remboursement peut aller jusqu’à 10 ans selon les cas.

Les aides locales et régionales

Selon votre lieu de résidence, vous pouvez bénéficier d’aides pour des travaux d’amélioration de votre logement. Voici quelques exemples des régions qui peuvent vous venir en aide :

Quelles sont les aides pour la rénovation énergétique de votre logement ?

Les aides de l’Anah

Si vous êtes propriétaire occupant, bailleur ou syndicat-copropriétaire, l’Anah peut vous aider à financer des travaux de rénovation énergétique grâce à la prime énergie MaPrimeRénov.

Pour solliciter cette aide, il suffit de respecter certaines conditions, à savoir :

L’Anah propose également MaPrimeRénov Sérénité. Les conditions sont similaires à une différence près :

aides-logement-energetique

Les aides de l’Etat

Le chèque énergie

En tant que propriétaire, l’Etat peut vous accorder un chèque énergie. Il est attribué en fonction de votre revenu fiscal de référence (RFR) et de votre consommation. Son montant varie de 48 € à 277 € par an.

La TVA réduite à 5,5%

Les travaux d’amélioration de la qualité énergétique peuvent bénéficier d’une TVA à un taux réduit à 5,5%. Pour pouvoir être facturés à un taux réduit, vous devez remplir les deux conditions principales :

L’éco-prêt (Eco-PTZ)

Si vous êtes propriétaire de votre logement à rénover, vous pouvez solliciter le prêt Eco-PTZ versé par certaines banques. Son montant peut s'élever jusqu’à 50 000€.

Pour cela, vous devez remplir les conditions suivantes :

A noter : votre demande doit être composée des devis des travaux à réaliser.

eco-pret-ptz

L’aide des entreprises dans le cadre des CEE

La prime CEE (Certificat d’Economie d’Energie) est une aide privée versée par les entreprises qualifiées de pollueurs. Il s’agit des entreprises vendeurs d’énergie. 

Cette prime se décline en plusieurs catégories :

Le Coup de pouce économies d’énergie : il concerne les travaux de rénovation énergétique qui figurent dans la liste des travaux éligibles aux CEE.

Pour bénéficier d’une prime CEE, vous devez respecter certaines conditions, à savoir :

 

PANNEAUX SOLAIRES : EST-CE VRAIMENT RENTABLE ?

En 2023, il est possible d’investir dans l’installation de panneaux solaires pour gagner de l’argent sur vos factures d’électricité. Cependant, cette rentabilité varie selon plusieurs critères. Découvrez dans cet article, la rentabilité des panneaux solaires en 2023.

Sommaire

Est-ce rentable d’installer des panneaux solaires ?

Quels sont les critères qui déterminent la rentabilité des panneaux solaires ?

Les facteurs influençant la rentabilité des panneaux solaires sont nombreux. Néanmoins, certains sont plus importants que d’autres, à savoir :

En moyenne, les panneaux solaires sont rentabilisés en 15 ans. Pour réduire ce nombre d’années, vous pouvez bénéficier de plusieurs aides à l’installation des panneaux solaires.

Comment calculer la rentabilité des panneaux solaires ?

En moyenne, le coût d’un panneau solaire à 10 KWC est estimé entre 3 et 4€ par Wc. Vous pouvez calculer la rentabilité d’un panneau solaire en utilisant la formule suivante :

Rendement d’un panneau solaire = Puissance électrique produite (Wc) / Superficie (m2) X 1000

Pour savoir dans combien d’années les panneaux solaires seront rentables, il est nécessaire de calculer les trois dépenses suivantes :

calculer-la-rentabilité-des-panneaux-solaires

Bien sûr, le calcul n’est pas le même selon les prix du marché. Malgré la variation fréquente des prix des panneaux solaires, voici ceux estimés pour l’année 2023 :

Puissance

Prix (hors primes)

3 kWc

Entre 8 000 et 11 000 €

6 kWc

Entre 11 000 et 17 000 €

9 kWc

Entre 16 000 et 23 000 €

Quelles sont les aides pour l’installation de panneaux solaires ?

Les aides de l’Etat

Vous pouvez bénéficier des aides de l’Etat pour l’achat de panneaux solaires si vous faites appel à une entreprise RGE (Reconnue Garante de l’Environnement). Les aides sont les suivantes :

Les aides de l’Anah

L’Agence nationale pour l’Habitat (Anah) peut vous aider à financer vos panneaux solaires. Elle propose deux types d’aides :

Pour bénéficier de ces aides, vous devez être propriétaire de votre logement en résidence principale et respecter les conditions suivantes :

Les aides locales

Si vous souhaitez installer des panneaux solaires, thermiques ou photovoltaïque, certaines régions peuvent vous aider à les financer. Voici quelques exemples :

La région Provence-Alpes Côte d’Azur : une subvention de 10% du montant global pour l’installation d’un système solaire combiné

panneaux-solaires-aides-locales

Pourquoi installer des panneaux solaires ?

Les avantages économiques des panneaux solaires

Les panneaux solaires peuvent procurer de nombreux avantages à votre porte-monnaie. Quelques exemples :

Voici un tableau récapitulatif du coût de rachat de votre électricité selon la puissance de l’installation des panneaux solaires :

 

Puissance (kWc)

Prix de Rachat par kWh

De 9 à 36 kWc

12,31 c€/kWh

De 36 à 100 kWc

10,70 c€/kWh

De 100 à 500 kWc

11,07 c€/kWh

Les inconvénients liés au financement des panneaux solaires

Comme pour toutes les solutions énergétiques, il est possible de faire face à plusieurs inconvénients lors de l’installation de panneaux solaires. En voici quelques uns :

 

LE MODE D’EMPLOI DU PRÉLÈVEMENT À LA SOURCE

LE PRÉLÈVEMENT À LA SOURCE

A. LES REVENUS SALARIAUX

Pour les salariés, l’impôt sera prélevé à la source par le tiers versant les revenus (employeur, particulier employeur, etc.) en fonction d’un taux de prélèvement calculé et transmis par l’administration fiscale. La mise en place du prélèvement sera automatique.

B. LES REVENUS DES INDÉPENDANTS

En ce qui concerne les travailleurs indépendants dont les bénéfices sont imposés au BIC, BNC ou encore BA le prélèvement à la source prendra la forme d’un prélèvement mensuel. L’acompte prélevé mensuellement sera calculé en fonction :

  • De l’exercice clos en 2017 pour les acomptes de Janvier à Aout 2019.
  • De l’exercice clos en 2018 pour les acomptes de Septembre à Décembre 2019.

Cet acompte sera de nouveau actualisé chaque année au mois de septembre.

C. LES REVENUS DE RETRAITE ET DE REMPLACEMENTS

Pour les titulaires de revenus de remplacement comme les pensions de retraites, l’allocation de retour à l’emploi, les indemnités maladie ou de congé parental, l’impôt sera prélevé à la source par les caisses de retraite, pôle emploi ou la caisse primaire d’assurance maladie, en fonction d’un taux calculé et transmis par l’administration fiscale.

D. LES REVENUS LOCATIFS

Vos revenus locatifs seront fiscalisés chaque mois, ou chaque trimestre, selon l’option que vous aurez indiquée au Fisc.

Il n’y aura pas d’intermédiaire chargé de collecter l’impôt et de le reverser au fisc. L’administration fiscale prélève un acompte, directement sur votre compte le 15 de chaque mois, sauf si vous avez opté pour un prélèvement trimestriel.

L’option est valable un an. Elle doit être exercée avant le 1er octobre de l’année précédant la perception du revenu.

E. LE CAS DES REVENUS DE CAPITAUX MOBILIERS…

Le régime fiscal des revenus mobiliers varie selon qu’ils sont fixes (obligations, titres de créances, etc.) ou variables (actions et parts de sociétés).

Lors de leur versement, les revenus de placements à revenu fixe et variable sont soumis :

  • A un prélèvement forfaitaire obligatoire non libératoire de 12,8 % à titre d’acompte de l’impôt sur le revenu (sauf dispense) restitué sous forme de crédit d’impôt lors de la déclaration de revenus.
  • Aux prélèvements sociaux au taux de 17.2%

L’imposition définitive intervient ensuite au moment de la déclaration de revenus, deux choix sont possibles pour le contribuables :

POUR LES PLACEMENTS À REVENU FIXE
  • A défaut, l’imposition est au taux de 12.8% soit une imposition forfaitaire (PFU) de 30%
  • Sur option, le contribuable peut opter pour une imposition au barème progressif de l’impôt (la CSG est déductible du revenu imposable à hauteur de 6.8%).
POUR LES PLACEMENTS À REVENU VARIABLE
  • A défaut, l’imposition est au taux de 12.8% soit une imposition forfaitaire (PFU) de 30%
  • Sur option, le contribuable peut opter pour une imposition au barème progressif après un abattement de 40% sur le montant brut du dividende (la CSG est déductible du revenu imposable à hauteur de 6.8%).
QUEL EST VOTRE TAUX DE PRÉLÈVEMENT ?

Si vous ne faites rien avant le 15 septembre minuit, c’est le taux de votre foyer fiscal qui sera communiqué à l’employeur ou aux organismes de retraite. Ce taux personnalisé s’appliquera aussi aux revenus fonciers ou aux revenus des indépendants imposés sous la forme d’acompte.

Si ce taux personnalisé ne vous convient pas, l’administration fiscale vous permet d’opter pour :

Un taux individualisé

Chaque membre du foyer fiscal se voit imputer son propre taux selon ses revenus. Ce taux permet aux couples pacsés ou mariés de mieux répartir la charge du paiement de l’impôt lorsqu’il existe des différences de revenus importantes entre les deux membres du foyer.

Un taux neutre

Cette option est à privilégier si vous souhaitez plus confidentialité. Le contribuable pourra refuser que l’administration communique à l’employeur son taux de prélèvement à la source : un taux d’imposition par défaut, appelé taux « non personnalisé » ou « taux neutre », sera alors appliqué. Dans ce cas, votre employeur applique le taux de prélèvement correspondant à la rémunération qu’il vous verse, sans connaître le taux de votre foyer fiscal. Ce taux est similaire à celui applicable à un célibataire sans enfants.

LES CRÉDITS ET RÉDUCTIONS D’IMPÔTS

Le bénéfice des réductions et des crédits d’impôt acquis au titre de 2018 est maintenu.

Dès le 15 janvier 2019, les contribuables, bénéficiant d’un crédit et/ou d’une réduction d’impôt au titre de 2018 obtiendront le versement anticipé de 60 % de l’année précédente (réduction et/ou crédit d’impôt payé en 2018 au titre des dépenses engagées en 2017).

Cet acompte concernera notamment les crédits et réductions d’impôt suivants

  • Le crédit d’impôt lié à l’emploi d’un salarié à domicile
  • Le crédit d’impôt lié à la famille (garde d’enfants de moins de 6 ans)
  • La réduction d’impôt pour dépenses de dépendance (EHPAD)
  • Les réductions d’impôt en faveur de l’investissement locatif (dispositif Pinel et Duflot)
  • La réduction d’impôt pour dons à des associations

Le solde d’acompte vous sera versé en juillet 2019 après la déclaration de revenus permettant de déclarer le montant des dépenses effectuées en 2018 ouvrant droit aux crédits et/ou réductions d’impôt.

Les autres crédits/réductions d’impôt comme la réduction d’impôt liée à la souscription au capital d’une PME ne sont pas concernés par cet acompte et vous seront remboursés à l’été 2019.

EXPATRIATION : 5 RAISONS D’INVESTIR AVANT DE QUITTER LA FRANCE

Vous venez de décrocher un poste à l’étranger ? Avez-vous pensé à investir avant de changer de situation ? Il est beaucoup plus avantageux de mettre en place un investissement financier ou immobilier tant que vous êtes encore physiquement en France et que vous êtes encore perçu comme travaillant en France. Explications.

La première raison est assez basique. Etre présent physiquement est beaucoup plus pratique. En effet, pour les rendez-vous avec le cabinet qui vous conseille, pour signer les documents de réservations ou de souscription, pour signer les documents bancaires ou encore pour aller chez votre notaire ; rien de vaut une présence physique afin de faciliter toutes ces démarches. Lorsque vous serez expatriés, vous devrez agir à distance, donner des procurations, faire traduire des documents (par exemple fiches de paie pour le dossier bancaire), vous déplacer à l’ambassade ou au consulat, subir des délais postaux ; ce qui peut être très contraignant.

La seconde raison est liée à l’emprunt bancaire. Nous remarquons qu’il est plus facile d’obtenir un crédit en tant que résident français ; le taux de refus est beaucoup faible car l’analyse est beaucoup plus simple pour un banquier. De plus, les conditions de financement sont meilleures pour un résident que pour un non résident : les taux d’intérêt sont plus bas, l’apport s’il est demandé sera moins important et l’assurance emprunteur est en moyenne plus faible pour un résident à situation égale. Enfin, les systèmes bancaires sont différents à l’étranger et bon nombre d’investisseurs apprécient le fait de pouvoir s’endetter dans leur devise de prédilection, avec des taux fixes (et bas) et échanger en langue française sur des sujets aussi délicats.

expatrions emprunt bancaire

La troisième raison réside dans le changement de situation. En effet, lorsque vous partez en expatriation dans une nouvelle boite cela signifie que vous avez un nouveau contrat avec une période d’essai et  que vous perdez votre antériorité. Pour les investisseurs qui ont une partie variable importante celle-ci ne sera pas prise en compte car les banques demandent généralement à justifier une rémunération variable sur trois années. Cela peut donc empêcher ou repousser un
accord sur le financement.

La quatrième raison est d’ordre légal. En fonction du pays dans lequel vous vous expatrierez, vous n’aurez plus accès à certains placements qui sont soit réservés à une clientèle résidente en France soit fermés à plusieurs pays.

Enfin, d’une manière générale, et c’est le comble du système français, un investisseur non résident sera moins imposé sur ses revenus fonciers qu’un investisseur résident. Ainsi, vous avez tout intérêt à mettre en place un investissement immobilier avant de quitter le territoire pour profiter dans un premier temps des meilleures conditions de financement et dans un second temps du différentiel de fiscalité qui vous sera a priori favorable.

Investir avant de changer de situation peut être véritablement pertinent. Nous incitons généralement nos clients à s’intéresser à ces sujets avant leur départ à l’étranger.

LES PLUS-VALUES DE CESSION MOBILIÈRE : PFU OU OPTION POUR LE BARÈME PROGRESSIF ?

La loi de finances 2018 a instauré pour l’épargne et les revenus du capital le prélèvement forfaitaire unique (PFU), ou Flat Tax. Cette imposition forfaitaire à taux fixe remplace l’impôt sur le revenu (IR), qui s’appliquait à l’épargne selon un barème progressif. Tous les particuliers touchant des revenus de capitaux mobiliers ont néanmoins le choix entre le PFU, et le barème progressif qui s’appliquera alors à tous les revenus. Quelles sont les différences entre PFU et barème progressif ? Comment choisir entre les deux ? 

 

QU’APPELLE-T-ON LES REVENUS DE CAPITAUX MOBILIERS ?

 

Les revenus de capitaux mobiliers (RCM) sont les revenus issus de divers placements : les produits de valeurs mobilières, les dividendes d’actions, les revenus de parts sociales, les intérêts d’obligations… Les plus-values mobilières (obtenues lors de leurs cessions) ne sont pas considérées comme des RCM, et sont donc imposées différemment.

On distingue traditionnellement deux catégories de revenus de capitaux mobiliers : les produits de placements à revenus fixes ou à revenus variables. 

LES PRODUITS DE PLACEMENTS À REVENUS FIXES

 

Ces placements se caractérisent par une rémunération fixée au départ et qui reste invariable pendant toute la durée de l’investissement, et sont appelés produits ou intérêts. Il s’agit des revenus suivants : 

  • Les bons émis par le trésor et les bons de caisse.
  • Les créances, dépôts et cautionnements.
  • Les CEL (Compte Épargne Logement), ouverts depuis le 01/01/2018).
  • Les CAT (Compte À Terme).
  • Les obligations et autres emprunts négociables.
  • Les livrets bancaires.
  • Les SICAV (Société d’Investissement à Capital Variable) et FCP (Fonds Commun de Placement) monétaires.
  • Les contrats ou bons de capitalisation.
  • Les PEL (Plan Épargne Logement) ouverts avant le 01/01/2018 de plus de 12 ans, ou ouverts après cette date.
  • Les LEE (Livret d’Épargne Entreprise), ouverts avant le 01/01/2014.
  • Les comptes courants d’associés rémunérés.
LES PLACEMENTS À REVENUS VARIABLES

 

Ce sont des placements générant des revenus aléatoires d’une année à l’autre, appelés dividendes ou distributions. Il s’agit ici de participation dans le capital de sociétés :  

  • Les dividendes, acomptes sur dividendes et répartitions exceptionnelles, versés annuellement par l’assemblée générale des associés. Ces montants représentent les bénéfices de l’exercice, voire à certaines réserves.
  • Les distributions dues à une modification du capital de la société, entraînant des remboursements d’apports ou des primes d’émissions (la réserve légale devant être préalablement répartie).
  • La distribution du boni de liquidation (remboursements consécutifs à une liquidation de société).
QUELLE FISCALITÉ POUR LES REVENUS DE CAPITAUX MOBILIERS ?

Vous avez le choix entre deux systèmes d’imposition pour les revenus des capitaux mobiliers, qu’ils soient fixes ou variables : le PFU ou le barème progressif.

LE PFU ET LE PRÉLÈVEMENT FORFAITAIRE OBLIGATOIRE.

 

Sauf exceptions, les RCM sont soumis au PFU à un taux de 12.8 % (7.5 % pour certains produits d’assurance-vie). Lors du versement des RCM par l’établissement payeur, celui-ci effectue un prélèvement forfaitaire obligatoire (PFO) mais non libératoire, qui consiste à un acompte de l’impôt sur le revenu, qui peut être restitué sous forme de crédit d’impôt lors de la déclaration de revenus. Certains contribuables peuvent demander à bénéficier d’une dispense de ce prélèvement si : 

  • Le revenu fiscal de référence de l’année N-2 est inférieur à 25 000 € pour une personne seule, ou 50 000 € pour un couple, pour les RCM fixes.
  • Le revenu fiscal de référence de l’année N-2 est inférieur à 50 000 € pour une personne seule, ou 75 000 € pour un couple, pour les RCM variables.

Cette demande doit être adressée à l’établissement financier versant les revenus au plus tard le 30 novembre de l’année précédant celle du paiement, et doit s’accompagner d’une attestation sur l’honneur indiquant que toutes les conditions de dispense sont remplies.

À noter : Pour les produits des bons ou contrats de capitalisation ou d’assurance-vie, la demande devra être effectuée avant la date d’encaissement.

Les RCM sont également soumis aux prélèvements sociaux à un taux de 17.2 %, qui se décomposent ainsi : 

  • 9.2 % de CSG (Contribution Sociale Généralisée).
  • 0.5 % de CRDS (Contribution pour le Remboursement de la Dette Sociale).
  • 7.5 % de prélèvement de solidarité.

En choisissant le prélèvement forfaitaire unique, appliqué majoritairement, vous serez donc prélevé à hauteur de 30 % (12.8 % PFO + 17.2 % de prélèvements sociaux) de vos RCM. Au moment de déclarer vos revenus, le PFU vous est restitué sous forme d’un crédit d’impôt. Si la somme que vous devez à l’administration fiscale est inférieure à votre crédit d’impôt, la différence vous est restituée. 

À noter : Les intérêts de certains comptes sur livret sont exonérés : livret A, livret d’épargne populaire, livret jeune, livret de développement durable, CEL ouverts avant 01/01/2018, PEL ouverts avant le 01/01/2018 et de moins de 12 ans, livret d’épargne-entreprise, ainsi que certains contrats d’assurance-vie et de contrats ou bons de capitalisation.

L’IMPOSITION AU BARÈME PROGRESSIF

 

L’option pour le barème progressif est expresse et irrévocable, les revenus des capitaux mobiliers sont alors pris en compte dans le revenu net global. Cette option est aussi globale : cela signifie que l’imposition au barème progressif concerne la totalité des revenus du patrimoine et des plus-values perçus sur l’année entière. Pour choisir l’imposition au barème progressif, il vous suffit de cocher la case 2OP de votre déclaration de revenus.

Concrètement, en choisissant le barème progressif, les RCM sont soumis au barème après un abattement forfaitaire de 40 %, calculé par l’administration fiscale, sur le montant brut des revenus.

De plus, certains frais et charges sont déductibles :

  • Les frais de garde des titres.
  • Les frais d’encaissement des coupons.
  • Les frais de location de coffre.
  • Les primes d’assurance concernant des valeurs mobilières si l’objet n’est pas de garantir une dépréciation de ces valeurs.

Enfin, l’option du barème progressif permet de déduire la CSG à hauteur de 6.8 % (à l’exception des produits des fonds en euros des bons et contrats de capitalisation ou d’assurance-vie).

 

Le barème progressif de l’impôt sur le revenu est le suivant : 

Revenu fiscal de référence

Taux d’imposition

moins de 10 084 € 

0 %

De 10 085 € à 25 710 €

11 %

De 25 711 € à 73 516 €

30 %

De 73 517 € à 158 122 €

41 %

Au-dessus de  158 122 €

45 %
COMMENT CHOISIR ENTRE PFU ET BARÈME PROGRESSIF ?

 

Que vous soyez fortement imposés ou non-imposable, le choix du barème progressif peut être intéressant pour vous. Dans tous les cas, vos revenus seront soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17.2 %.

Afin de vous faire une idée précise de l’option à privilégier, il est nécessaire de faire une étude globale de vos revenus, mais aussi de calculer votre imposition selon le type de revenus. En effet, le barème progressif s’appliquera à tous vos revenus, plus-values comprises. Ainsi, suivant l’abattement des plus-values auxquelles vous avez droit, le montant et le type de revenus, le barème progressif peut être intéressant pour vous. Voici les taux applicables au barème progressif, reprenant les revenus fiscaux de référence du tableau précédent : 

Intérêts

Dividendes

+ value (abattement 50 %)

+ value (abattement 65 %)

+ value (abattement 85 %) 

0 %

0 %

0 %

0 %

0 %

11 %

8.4 %

7 %

4.9 %

2.1 %

30 %

18 %

15 %

10.5 %

4.5 %

41 %

24.6 %

20.5 %

14.35 %

6.15 %

45 %

27 %

22.5 %

15.75 %

6.75 %

Pour le PFU, le taux sera de 12.8 % quel que soit le revenu, et quel que soit le revenu fiscal de référence.

Suivant votre situation personnelle, l’imposition au barème progressif peut être profitable, particulièrement si vous êtes non imposable, ou que votre taux d’imposition n’excède pas les 12.8 %. Que vous ayez choisi le PFU ou l’imposition au barème progressif, vous avez la possibilité de changer de système d’imposition chaque année, sur votre déclaration d’impôt. 

Ainsi, dans la mesure où il est en principe impossible de choisir d’être imposé partiellement au titre de prélèvement forfaitaire unique pour certains revenus du capital et d’opter pour le prélèvement progressif pour d’autres, le contribuable devra réfléchir sur sa situation dans sa globalité avant de choisir l’option la plus avantageuse.

ACCÉDER AU SECTEUR HÔTELIER GRÂCE AUX SCPI

Le tourisme est un secteur dans lequel la croissance bat tous les records. Les entreprises liées à ce secteur affichent une belle santé financière. L’hôtellerie fait clairement partie de ces industries qui profitent de cet engouement. Ainsi, l’investissement dans l’hôtellerie est de plus en plus prisé, notamment par les investisseurs institutionnels ; les montants engagés étant souvent importants. Les investisseurs particuliers étaient donc naturellement écartés de cette typologie d’actifs. Cependant, il existe un véhicule qui permet à ces derniers d’avoir un accès à l’hôtellerie : la SCPI.

 

LES AVANTAGES D’INVESTIR DANS LE SECTEUR HÔTELIER

 

D’après Deloitte et In Extenso qui ont publié leur étude annuelle des tendances du tourisme et de l’hôtellerie : « La fréquentation touristique, repartie à la hausse à la fin 2016, a permis à l’activité hôtelière d’enregistrer une progression des chiffres d’affaires hébergement sur l’ensemble des segments en 2017». Portée par la reprise économique, la bonne santé de l’industrie hôtelière en régions a continué de jouer un rôle majeur dans l’attractivité et l’activité du secteur en France. En outre, après une année 2016 fortement impactée par le risque sécuritaire, Paris s’est réconciliée avec le dynamisme touristique.

En plus de son aspect dynamique, ce secteur intéresse les investisseurs pour au moins 3 raisons :

  • Le rendement attendu est élevé et le foncier est très recherché
  • Les actifs sont de qualité avec un bon entretien par l’exploitant
  • L’exploitant hôtelier est généralement en place pour plusieurs dizaines d’années ; le taux d’occupation moyen est très élevé
POURQUOI PASSER PAR UNE SCPI ?

 

L’achat de SCPI permet à la fois de bénéficier de revenus réguliers correspondant à un rendement très intéressant (4,43 % en moyenne en 2017, à comparer avec 0,75 % pour le livret A et moins de 2% pour l’assurance-vie) et de perspectives de revalorisation de son capital au regard de la hausse des prix de l’immobilier. C’est un outil patrimonial très pertinent.

En outre, celui qui choisit d’investir en SCPI se décharge de tout souci de gestion. C’est en effet la société de gestion qui s’occupe de l’acquisition des biens, de la recherche des locataires, de la rédaction des baux, de réaliser le cas échéant des travaux et de la gestion de ces actifs.

Les SCPI, qui ont tendance à se spécialiser de plus en plus, se sont donc intéressées à l’hôtellerie depuis environ 5 ans. Le but étant de donner accès aux investisseurs privés à ce type d’actifs, habituellement réservé aux institutionnels et aux « grandes fortunes ».

Celles-ci ont désormais le vent en poupe. En effet, ces SCPI affichent un taux de distribution proche de 5% et de fortes collectes. Au-delà d’un rendement élevé, ces SCPI ont un avantage en terme de pérennité, avec des baux long terme ; ce qui représente une stabilité pour l’investisseur.

Regardons en détails les 2 SCPI « Hôtels » du marché.

 

SCPI CAP HEBERGIMMO

 

Gérée par Foncia Pierre Gestion, cette SCPI apporte une attention toute particulière à ce que les actifs qu’elle acquiert soit de bonne qualité et ce à tous les niveaux :

  • Spécialisation : la SCPI n’achète que de l’immobilier professionnel spécialisé dans le secteur de l’hôtellerie.
  • Localisation du bien : la SCPI s’assure d’acquérir des biens dans des zones ou la pression locative est forte.
  • Sélection du locataire : la SCPI s’assure de favoriser les locataires leader de leur marché
  • Durée du bail : la SCPI ne signe pas de baux court terme, en moyenne 12 ans ce qui lui permet d’afficher en permanence un taux d’occupation financier de près de 100%.

La spécificité de cette SCPI est qu’elle est investie en partie à l’étranger, ce qui permet aux porteurs de parts d’avoir une fiscalité plus basse qu’en France sur la proportion des loyers touchés qui proviennent de l’étranger.

 

SCPI ATREAM HOTELS

 

La SCPI Atream Hotels permet de profiter de l’expérience d’une prestigieuse maison de gestion dans le secteur de l’immobilier touristique, tout en offrant une fiscalité avantageuse sur les loyers puisqu’une majeure partie de cette SCPI est investie soit en Allemagne soit aux Pays-Bas, à ce jour.

En plus de la fiscalité avantageuse cette SCPI met un point d’honneur à sélectionner des locataires de qualité en favorisant les grands groupes hôteliers : Hilton, Mercure, Ibis…

Enfin, les perspectives de développement de la SCPI sont plus qu’encourageantes puisque le fond d’investissement NextStage a décidé de prendre une participation majoritaire au capital de cette maison de gestion.

Les SCPI Cap Hébergimmo et Atream Hotels permettent donc aux investisseurs privés d’accéder à l’investissement sur le secteur hôtelier et de mêler ainsi les avantages de la SCPI avec ceux d’un secteur dynamique et pérenne. Il existe d’autres SCPI diversifiées qui comptent quelques actifs dans ce secteur et qui peuvent présenter un intérêt. Il est conseillé d’être accompagné pour souscrire à ces SCPI afin de voir le mode d’acquisition le plus optimal.

 

BOOSTEZ LE RENDEMENT DE VOTRE ÉPARGNE AVEC LE PLAN D’EPARGNE IMMOBILIER

Les rendements des placements traditionnels dits « sécurisés » n’ont jamais été aussi bas. Le livret A et le livret de développement durable affichent 0.5 %, le plan d’épargne logement s’élève à 1 % et le fonds euros de l’assurance-vie culmine à 0.9 % en moyenne en 2021. Il faut noter, de plus, que ces rendements s’entendent bruts de fiscalité. Afin de lutter contre cette érosion, notre partenaire CORUM AM a mis en place une alternative basée sur l’investissement en part de leurs deux SCPI maisons (CORUM Origin et CORUM XL) : le Plan d’Epargne Immobilier (PEI).

 

QU’EST-CE QUE LE PEI ?

 

Le PEI (Plan Epargne Immobilier) permet à l’épargnant de se constituer une épargne immobilière sur le long terme, de manière régulière et en fonction de ses possibilités, grâce à des versements programmés (mensuels, trimestriels, semestriels ou annuels). 

Le principe est simple : l’investisseur achète au moins une part d’une des deux SCPI CORUM puis décide d’investir un montant régulier qui lui permettra d’acheter des fractions de part supplémentaires. Cette méthode de placement offre donc aux investisseurs la possibilité d’épargner sans avoir à effectuer des démarches régulières. De plus, chacun peut investir à son rythme : le montant des versements étant à l’appréciation de l’investisseur (pour un minimum de 50 € par versement). 

Parallèlement à cela, l’investisseur peut aussi décider de réinvestir automatiquement les loyers perçus en fraction de part. Il s’agit donc d’une épargne immobilière. Les versements programmés et le réinvestissement des loyers peuvent être modifiés ou stoppés à tout moment, et cela, sans frais ; ce qui laisse une souplesse d’utilisation à ce plan. L’investisseur peut choisir de réinvestir l’ensemble ou une fraction de ses dividendes. 

À noter : Si l’investisseur réinvestit ses dividendes, il ne touche pas de revenus, mais ceux-ci sont soumis à l’impôt. La possibilité de ne réinvestir qu’une partie de ses dividendes, permet donc à chacun de choisir sa propre stratégie en fonction de son imposition. 

Le PEI proposé par Corum L’Épargne est propre à chaque SCPI : vous devez choisir un PEI pour CORUM Origin ou pour CORUM XL. Bien évidemment, vous pouvez ouvrir 2 PEI simultanément.

L’intérêt d’investir dans un PEI est donc triple : 

  • Vous vous constituez une épargne immobilière progressive.
  • Votre épargne augmente le nombre de parts détenus au sein de la SCPI : vous profitez ainsi des taux de rendements élevés de ces véhicules de placement.
  • Et en toute liberté : les versements peuvent être interrompus à tout moment et sans frais. De plus, si vous avez besoin de fonds pour un autre projet d’investissement, vous pouvez revendre vos parts de SCPI sur le marché secondaire. Pour rappel, il est fortement conseillé de conserver ses parts de SCPI sur une période de 8 à 10 ans, afin de profiter au maximum de la puissance et du rendement des SCPI 
ET DANS LA PRATIQUE ?

 

Investir dans un PEI est très facile et offre une grande liberté aux investisseurs : 

  1. Pour pouvoir ouvrir un Plan Épargne Immobilier de CORUM AM, l’investisseur doit souscrire au moins une part de la SCPI CORUM Origin à 1 090 €, ou de la SCPI CORUM XL à 189 €. Le PEI permet donc d’avoir accès au marché de l’immobilier professionnel pour un ticket d’entrée minimal.
  2. L’investisseur détermine la fréquence et le montant de son versement (minimum 50 €). Vous pouvez ainsi vous constituer une épargne à votre rythme.
  3. L’investisseur adhère au PEI en complétant le document prévu à cet effet.
  4. Chaque versement donne droit à une fraction de part, qui est soumise au délai de jouissance (1er jour du 6e mois).
  5. Si l’investisseur a opté pour le réinvestissement automatique de ses dividendes, ceux-ci sont convertis en fractions de parts, et lui offrent des revenus supplémentaires une fois passé le délai de jouissance (5 mois).
  6. Le PEI peut être interrompu ou modifié sans frais, à tout moment.

L’épargne du porteur de parts est donc investie dans le secteur immobilier professionnel et permet à Corum de financer de nouvelles acquisitions. Comme tout investissement immobilier, la liquidité, le capital épargné et les revenus ne sont pas garantis et peuvent varier dans le temps. Il faut ajouter à cela, les frais liés à l’achat de part (environ 12 %).

LES SCPI PROPOSÉES DANS LE PEI DE CORUM AM

 

CORUM ORIGIN

CORUM Origin est une SCPI de rendement à capital variable, et est la première SCPI diversifiée à avoir adopté une stratégie 100 % européenne : 137 immeubles dans 13 pays de la zone euro. 

Les biens immobiliers sont constitués principalement de bureaux (41 %) et de commerces (35 %), mais aussi dans le secteur de la logistique, de l’hôtellerie et de la santé, loués à plus de 292 entreprises, pour un taux d’occupation de 96 %. 

Le patrimoine immobilier et les locataires de CORUM Origin sont donc très diversifiés, ce qui minimise le risque de perte en capital.

L’objectif de rendement de 6 % (net de frais de souscription et de gestion) fixé en 2012 a été systématiquement atteint, et s’élève à 7.03 % en 2021, supérieur au un rendement moyen des SCPI (4.3 %). Son TRI (taux de rentabilité interne) qui mesure la rentabilité d’un investissement sur une période donnée, est, en 2021, de 6.60 % sur 10 ans.

CORUM XL

CORUM XL est également une SCPI de rendement à capital variable, et est encore plus diversifié que sa grande sœur CORUM Origin. Elle a été créée en 2017, et est la première SCPI à avoir investi Outre-Atlantique. Elle possède 57 immeubles dans plus de 12 pays, majoritairement au Royaume-Uni (49 %), occupés par 133 locataires rigoureusement sélectionnés. La diversification de CORUM XL est renforcée par un investissement dans plusieurs devises (livre sterling, euro, zloty polonais, couronne norvégienne, dollar canadien).

En 2021, elle a offert à ses souscripteurs un rendement de 5.84 % en 2021. Preuve de sa solidité, depuis sa création, elle a systématiquement atteint un objectif de rendement supérieur à 5 %. Son objectif de TRI sur 10 ans a été fixé à 10 % en 2021.

LES AVANTAGES DU PEI DE CORUM AM

 

  1. un accès au marché de l’immobilier professionnel avec un faible ticket d’entrée (minimum 189 €).
  2. une liberté d’investissement, et la possibilité d’interruption sans frais.
  3. aucune formalité administrative.
  4. une épargne placée à un taux de rendement très attractif.
  5. possibilité de revendre ses parts de SCPI.

Un inconvénient du PEI, qui est le même que pour un investissement direct en SCPI, est le risque de perte de capital et de revenus non garantis. Néanmoins, au vu de la solidité des SCPI, des cycles de l’immobilier, de la diversification des biens immobiliers, et de la mutualisation des risques entre souscripteurs, cet inconvénient est largement compensé par les rendements offerts.

 

UN INVESTISSEMENT SUR LE LONG TERME

 

Concernant les performances de ce PEI, elles dépendent donc de la SCPI choisie CORUM Origin ou CORUM XL. En 2021, CORUM Origin a distribué 7.03 % et CORUM XL 5.84 % annualisé (1)(2). Reste que ces revenus, même s’ils sont réinvestis automatiquement, sont soumis à la fiscalité des revenus fonciers. Ces deux SCPI étant investies principalement hors de France, cela permet à l’épargnant de profiter d’une fiscalité favorable. 

Il n’en reste pas moins vrai que le rendement estimé du PEI est au moins 4 fois supérieur à celui du livret A, net de fiscalité.

Le PEI inventé par CORUM apparaît donc comme une belle alternative aux placements traditionnels dont les rapports sont en berne. Avec une mise d’investissement relative basse, l’épargnant peut ainsi profiter de rendements liés à l’immobilier et diversifier son patrimoine. Cet investissement est aussi très prisé pour les enfants, qui ont souvent des placements « dormants » avant la fin de leur étude. 

Chaque investisseur a des objectifs personnels qui dépendent de sa situation. Investir dans le PEI de CORUM AM peut donc répondre à différentes stratégies : 

  • Se constituer une épargne immobilière sur le long terme.
  • Épargner en vue d’un futur achat immobilier.
  • Préparer l’avenir, en constituant une épargne pour ses descendants.

SCPI Invest est spécialisé dans le marché des SCPI, et apporte à ses clients des conseils personnalisés en fonction de leurs besoins, et de leur capacité d’épargne. Nos experts en SCPI vous accompagnent tout au long de votre projet, afin de vous apporter une solution d’investissement clé en main. N’hésitez pas à nous contacter pour toute question relative au Plan Épargne Immobilier de CORUM AM.

(1) Distribution sur Valeur de Marché (DVM) : rapport entre le dividende brut distribué par part (y compris les acomptes exceptionnels et quote part de plus-values de 0,15 % distribuées) et le prix moyen annuel de la part.

(2) Les performances passées ne préjugent pas des performances futures

COMMENT INVESTIR SUR DE L’IMMOBILIER À TRAVERS L’ASSURANCE VIE ?

La chute des taux des obligations d’État a provoqué une baisse importante du rendement des fonds euros des assurances-vie, qui s’établit à 1,8% en 2017. Et si 1,8% reste un taux intéressant par rapport au livret A et autres placements monétaires, les épargnants, qui veulent maintenir la performance de leur contrat, doivent envisager une diversification vers d’autres supports. Le critère sécurité étant malgré tout important pour les investisseurs ; cela explique l’attrait de l’immobilier dans l’assurance vie. Il existe 5 façons d’investir dans l’immobilier au sein d’un contrat d’assurance vie.

 

FONDS EUROS IMMOBILIERS

 

La plupart des fonds en euros affiche une garantie en capital. En d’autres termes, vous ne pouvez pas perdre votre mise initiale. De plus, ils profitent de l’effet cliquet ce qui signifie que les intérêts annuels versés sur le fonds en euros sont définitivement acquis. Ils ne peuvent pas être remis en cause.

Néanmoins l’inconvénient des fonds euros est leur rendement généralement faible, avec des taux sous les 2% avant éventuelle fiscalité. C’est pourquoi certains assureurs et sociétés de gestion ont mis en place un fonds euros indexés sur de l’immobilier. C’est le cas de Primonial dans son contrat Sérénipierre avec le fonds euros Sécurité Pierre Euro qui a distribué 3,60 % en 2017. Il faut noter que l’allocation est plafonnée à 35% sur ce support et que les 65% doivent être investies en unités de compte (UC). Reste à trouver les UC immobilières complémentaires.

 

SCPI

 

Les SCPI offrent des rendements bien supérieurs aux fonds euros, autour de 5 % pour les meilleures, avec la possibilité de réaliser des investissements thématiques par exemple : de l’immobilier de bureaux, de commerces ou en lien avec la santé.

Le placement en SCPI offre aussi un grand confort de gestion puisque c’est la société de gestion qui s’occupe de : trouver des locataires, réaliser les travaux, encaisser les loyers.

Un placement en parts de SCPI est un placement long terme voir très long terme. En effet, il y a des frais d’entrée (environ 7%) ce qui implique de conserver ses parts au moins 7-8 ans afin que l’investissement soit pertinent. Il faut, de plus, prendre en compte les frais de gestion du contrat (autour de 1%). Enfin, il faut trouver un contrat qui donnera accès à un choix important de SCPI et qui redistribuera jusqu’à 100% des loyers versés par les SCPI.

 

SCI

 

Au même titre que les SCPI les SCI offrent des rendements bien supérieurs aux fonds euros. Les frais d’entrée sont moins élevés que sur les SCPI (autour de 2%). En revanche, le rendement est plus irrégulier. Cela s’explique par la composition de la SCI. En effet, au sein d’une SCI vous retrouverez des SCPI, des OPCI, des clubs deal, des foncières cotées et de l’immobilier en direct. Il y a donc une partie de l’allocation qui sera soumise aux marchés financiers ce qui implique un risque plus élevé. Les SCI les plus connues sur le marché sont la SCI CAPIMMO (Primonial) et SCI Convictions Immobilières (Sofidy).

 

OPCI

 

L’organisme de placement collectif immobilier est une sorte de SCPI plus souple et plus liquide mais l’offre est encore restreinte. Les placements OPCI offrent une certaine sécurité sans être garanti et offre des performances aléatoires selon la tenue du marché immobilier. Les OPCI peuvent néanmoins avoir une poche investie en produits financiers allant jusqu’à 30% de leurs actifs, ce qui lui confère un caractère plus volatile que les SCPI. Les OPCI sont encore peu répandues, les investisseurs préférant souvent le placement en SCPI. Les placements se font en moyenne sur une moyenne de 8 à 10 ans et un retrait possible à n’importe quel moment.

Il existe huit OPCI grand public (notamment OPCIMMO, Dynapierre, Diversipierre , etc). Comme pour les SCPI, vous achetez des parts et les rendements espérés, sont en moyenne de 5% brut. A cela il faut déduire les frais de souscription (autour de 3.5%) et les frais de gestion annuels.

 

OPCVM

 

Chaque OPCVM répond à un objectif de gestion et à des indications précises quant au type et à la répartition des valeurs qui composent son portefeuille (actions, obligations, matières premières, etc). La répartition et les mouvements du portefeuille tendent à éviter les pertes significatives : si une valeur décroche, les autres sont là pour équilibrer l’ensemble.

Il existe des OPCVM à thématique immobilière, à l’image du fond d’AXA Aedificandi qui est un OPCVM investi essentiellement sur des foncières cotées en Allemagne, France et Espagne et dont la volatilité sur un an dépasse les 9% mais offre un rendement proche de 17% en 2017. Le choix est fonction du profil de risque de l’épargnant. Le risque de perte en capital est à prendre en compte.

Les 5 façons d’investir dans l’immobilier au travers de l’assurance vie sont donc : les fonds euros immobiliers, les SCPI, les SCI, les OPCI et les OPCVM immobilières. Ceux-ci permettent à l’investisseur d’aller chercher du rendement tout en restant sur un sous-jacent sécurisé ; ce qui ne signifie pas que le sous-jacent est forcément sans risque. Il convient ainsi de se rapprocher d’un de nos conseillers pour déterminer un profil de risque et mettre en place une allocation pertinente. Patrimo Conseil a noué des partenariats avec les plus grands assureurs afin de donner accès à ses clients aux meilleurs contrats du marché pour loger les supports immobiliers les plus intéressants.

LES 5 CHIFFRES CLÉS DES SCPI AU 1ER SEMESTRE 2018

Après une année 2017 bien particulière pour les SCPI, marquée par une collecte qui avait atteint un niveau record, les statistiques du premier semestre 2018 confirment un niveau de levée des capitaux toujours soutenu pour les SCPI.

Malgré l’instauration d’un environnement réglementaire et fiscal peu favorable, l’attractivité des SCPI demeure intacte auprès des épargnants français d’autant que les fondamentaux du marché restent solides.

Face aux tensions commerciales, aux incertitudes géopolitiques et aux politiques monétaires des Banques Centrales moins expansionnistes, l’immobilier reste une classe d’actifs toujours très recherchée par les investisseurs : les SCPI continuent de profiter des flux de capitaux et constituent plus que jamais l’un des piliers incontournables de l’épargne immobilière en France.

 

2,4 MDS€

 

C’est la collecte nette des SCPI, un niveau élevé au 1er semestre 2018, en baisse de 38 % par rapport à un 1er semestre 2017 historique, mais qui reste au-dessus de la moyenne des 1ers semestres des 10 dernières années (1,6 Md€) et au-dessus du 1er semestre 2015 (1,8 Md€).

 

1,21 MD€

 

C’est la collecte nette des SCPI Immobilier d’entreprise, en progression au 2e trimestre 2018 à 1,21 Md€ contre 1,14 Md€ au 1er trimestre 2018, soit une progression de + 6,4 %.

 

512 M€

 

C’est le montant échangé sur le marché secondaire au 1er semestre 2018, soit + 31 % par rapport au 1er semestre 2017 sans aucune tension notable : les parts en attente représentent 0,36 % de la capitalisation.

 

52,8 MDS€

 

C’est la capitalisation des SCPI au 30 juin 2018, soit + 5 % par rapport au 31 décembre 2017.
Montant investi par les SCPI au 1er semestre 2018.

 

2,3 MDS€

 

  • 1,4 Md€ Bureaux
  • 280 M€ Commerces
  • 642 M€ Autres actifs Les SCPI ont investi 1,5 Md€ en France et 820 M€ à l’étranger

LA FISCALITÉ DES PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES ?

LE CALCUL DE LA PLUS-VALUE

 

La plus ou moins-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

 

1. LE PRIX D’ACQUISITION

 

Le prix d’acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il est stipulé dans l’acte.

Le prix d’acquisition est majoré :

a. Des frais d’acquisition :

En cas d’acquisition à titre gratuit (donation ou succession) : ces frais sont retenus pour leur montant réel et justifié.

En cas d’acquisition à titre onéreux : deux choix sont possibles :

  • Le prix d’acquisition est majoré forfaitairement de 7.5%
  • Le prix d’acquisition est majoré du montant réel des frais (frais de notaire, droits d’enregistrement…)

b. Des travaux :

  • Les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration peuvent être ajoutées au prix d’acquisition (à l’exclusion de celles qui présentent le caractère de dépense locative et celles qui ont déjà été prises en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu)
  • Les travaux effectués sur un immeuble acquis depuis plus de 5 ans peuvent être pris en compte sans justificatif, pour un montant fixé forfaitairement à 15% du prix d’acquisition.
2. LE PRIX DE CESSION

 

Le prix de cession est le prix stipulé dans l’acte, augmenté des frais effectivement supportés par le vendeur (commission de vente, diagnostics obligatoires…)

 

LES ABATTEMENTS POUR DURÉE DE DÉTENTION

 

Pour la détermination du montant imposable au titre de l’impôt sur le revenu (IR) et les prélèvements sociaux (PS).

 

LES MODALITÉS D’IMPOSITION DE LA PLUS-VALUE

 

Les plus-values immobilières sont imposables :

  • A l’impôt sur le revenu au taux de 19 %
  • Aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %

La CSG prélevée sur les plus-values immobilières des particuliers n’est pas déductible du revenu imposable.

Il est à noter que les plus-values immobilières de plus de 50 000 euros sont sujettes à une taxe complémentaire comprise entre 2 et 6 % selon le montant de la plus-value.

 

LES EXONÉRATIONS

 

L’article 150 U du code général des impôts (CGI) prévoient plusieurs cas d’exonération concernant les plus-values réalisées lors de la cession de biens ou droits immobiliers :

  • Exonération de la plus-value résultant de la cession de la résidence principale
  • Exonération de la 1ère cession d’un logement autre que la résidence principale sous certaines conditions :
  • Le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession
  • Le cédant doit procéder au remploi du prix de cession dans un délai de 24 mois en vue de l’acquisition de sa résidence principale.
  • Exonération d’un logement situé en France par des contribuables non-résidents sous certaines conditions.
  • Exonération sous certaines conditions des personnes qui résident dans un établissement social.
LE SORT DES MOINS-VALUES IMMOBILIÈRES

 

La législation fiscale concernant les moins-values constatées lors d’une cession immobilière a le mérite de la simplicité : ces moins-values ne sont pas imputables, ni sur les plus-values de même nature, ni sur le revenu global du contribuable.

Le seul cas où les plus values immobilières et moins-values peuvent se compenser concerne la vente en une fois et en bloc d’un immeuble, qui a été acheté antérieurement par fractions successives.

 

PERSONNES MORALES : QUELLES SOLUTIONS POUR GÉRER VOTRE EXCÉDENT DE TRÉSORERIE ?

Compte tenu de la faiblesse du rendement des comptes à terme, nous avons sélectionné deux alternatives à ce placement :

 

L’USUFRUIT DE PART DE SCPI

 

1. LA DÉFINITION D’UNE SCPI

 

Une Société Civile de Placement en Immobilier (SCPI) se définit comme un véhicule ayant pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier professionnel.

Pour ce faire, la SCPI collecte de l’argent auprès d’investisseurs afin de financer des biens immobiliers professionnels de qualité puis s’occupe de la gestion de ce parc. Les loyers perçus par la SCPI sont redistribués aux investisseurs, les porteurs de parts appelés les « associés » de la SCPI.

 

2. L’USUFRUIT TEMPORAIRE DE  SCPI

 

Comme tout bien meuble ou immeuble, les parts de SCPI peuvent être démembrées en deux droits réels : l’usufruit et la nue-propriété.

Pendant la durée démembrement (qui peut s’étendre de 3 ans à 20 ans en fonction des SCPI), l’usufruit de parts de SCPI permet à l’usufruitier de percevoir les loyers trimestriels correspondants à la pleine propriété des parts. Ainsi l’usufruitier perçoit des revenus tous les trimestres ; l’objectif étant que la somme des loyers perçus soit supérieure au capital investi initialement (cf cas pratique plus bas). La trésorerie investie est donc reconstituée progressivement chaque trimestre.

L’usufruitier profite ainsi des rendements des SCPI (taux de distribution moyen des SCPI de 4.35% en 2018) tout en bénéficiant d’une fiscalité particulièrement attractive. En effet, l’usufruit temporaire s’amortit comptablement sur la durée du démembrement permettant ainsi de neutraliser les loyers perçus.

Au terme de la durée du démembrement, l’usufruit s’éteint et le nu propriétaire devient plein propriétaire des parts de SCPI et perçoit à son tour les loyers attachés à son investissement.

 

3. LES AVANTAGES ET LES LIMITES

 

Les avantages

  • Un rendement élevé et faiblement imposé grâce à l’amortissement fiscal de l’usufruit temporaire
  • Un risque maîtrisé par le nombre de locataires du parc immobilier de la SCPI
  • Une protection contre une éventuelle baisse des prix de l’immobilier
  • Une possibilité pour le chef d’entreprise d’acquérir la nue-propriété temporaire à titre personnel

Les limites

  • La baisse des loyers peut amoindrir le rendement du placement
  • Un placement moyen/long terme (durée minimum 3 ans)
  • Un délai de jouissance entre 3 et 6 mois en fonction des SCPI
  • Une offre restreinte avec de nombreuses demandes d’usufruit
  • L’objet social doit permettre ce type d’investissement
4. UN CAS PRATIQUE

 

Prenons, à titre d’exemple, une société ayant un excédent stable de trésorerie de 50 000 euros.

Le dirigeant décide d’acquérir pour 50 000 euros d’usufruit de part de SCPI sur une durée de démembrement de 5 ans. Cet usufruit est valorisé à 20% de la valeur de la pleine propriété.

Les hypothèses de cette simulation sont les suivantes :

  • cette société est imposée au taux d’IS de 15% et le taux
  • le taux de distribution de la SCPI est constant à 5%* sur la durée du démembrement

*Loyers non garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. 

 

On obtient ainsi un gain net de 10 625 EUR sur cette opération et un taux de rendement interne (TRI) de 6.79% net de fiscalité à comparer à la rémunération des comptes à terme ayant une rémunération proche de 1% sur 3 ans.

 

LE CONTRAT DE CAPITALISATION PERSONNE MORALE

 

1. L’ALLOCATION FINANCIÈRE

 

Le contrat de capitalisation est accessible à toutes personnes morales qu’elles soient soumises à l’IR ou à l’IS. Il donne accès à de nombreux supports d’investissement ayant une rémunération bien supérieure aux comptes à terme :

 

a. Le fonds euros 

 

Il se caractérise par une garantie en capital et l’effet cliquet (les intérêts versés sont définitivement acquis). Les fonds euros les plus performants peuvent verser jusqu’à 3.20% de rendement en 2018.

 

b. Les Unités de Compte (UC) 

 

  • Les UC financières

Les UC financières sont investies sur les marchés financiers (action, obligation…). Le capital n’est pas garanti.

  • Les UC immobilières

Les UC immobilières sont investies en SCPI, SCI ou encore OPCI permettant de bénéficier de la rentabilité de l’immobilier avec la fiscalité avantageuse du contrat de capitalisation.

L’allocation sur ces différents supports est déterminée en fonction de votre aversion au risque et de votre horizon de placement.

 

2. LA FISCALITÉ DU CONTRAT DE CAPITALISATION

 

a. Pour les personnes morales à l’IR

 

Dans le cas d’un contrat souscrit par des personnes morales (SARL, sociétés civiles,…) à l’IR, ces personnes morales sont fiscalement transparentes et l’imposition se fait au moment du rachat au nom des associés personnes physiques à hauteur de leurs parts dans la société.

Lors d’un rachat, seule la part des intérêts est fiscalisée, deux modalités d’imposition existent :

  • Le barème progressif plus les prélèvements sociaux de 17.2%
  • L’option pour un prélèvement forfaitaire unique (PFU) au taux de 30%

Le rachat est soumis au principe de l’investi proportionnel :

Exemple : une société civile a versé 100 000 euros sur un contrat de capitalisation. Au bout d’un an, le contrat est valorisé 110 000 euros. La société décide de racheter les 10 000 euros de plus-value. Dans ce cas on considère que sur les 10 000 euros rachetés, 9090 euros viennent du capital initialement investi et 910 euros viennent de la plus-value.

La fiscalité est donc de 910 x 30% soit 273 euros.

 

b. Pour les personnes morales à l’IS

 

L’imposition se fait en deux temps :

  • La fiscalité lors de la détention du contrat

Cette phase implique la prise en compte, de manière forfaitaire sur un exercice, des gains générés par le contrat, même sans rachat effectif. La société doit donc réintégrer à son résultat imposable à l’IS au taux de droit commun, le montant forfaitaire issu de la multiplication de la valeur réelle du contrat par 105 % du Taux Moyen des Emprunts d’Etat (TME) en vigueur lors de la souscription.

  • La fiscalité lors du rachat

Lors du rachat, dès lors que la valeur réelle du contrat est enfin déterminée, la base imposable sera alors égale à la différence entre cette valeur de rachat diminuée du cumul des intérêts portés précédemment dans les résultats annuels. L’imposition se fera au taux en vigueur en fonction du montant du résultat imposable.

Concernant les prélèvements sociaux, étant en présence de personnes morales soumises à l’IS, le contrat est exonéré de tout prélèvement, ceux-ci pesant expressément uniquement sur des personnes physiques.

Par exemple : En cas d’investissement de 100 000 € de trésorerie le 1er janvier 2018.

En janvier 2018 le taux appliqué, pour la « base annuelle forfaitaire » est de celui du mois précédent soit 0.62 %.

L’assiette taxable annuelle sera donc calculée au taux de 0.651% (105 % de 0.62%) soit 651 euros d’impôt forfaitaire chaque année

Si la société effectue un rachat total fin décembre 2019 et que le rendement est de 10% sur 2 ans, dans ce cas le rachat total porte sur 110 000 euros.

L’imposition portera donc sur 10 000 euros – 2 x 651 euros soit 8 698 euros

Ce montant sera ajouté au bénéfice de la société et sera fiscalisé au taux d’IS en vigueur.

En conclusion, il existe deux placements alternatifs aux comptes à terme pour gérer l’excédent de trésorerie particulièrement pertinents : l’usufruit temporaire de parts de SCPI et le contrat de capitalisation. Ces deux placements permettent effectivement de générer un rendement élevé tout en conservant une sécurité du capital. Nos équipes se tiennent à votre disposition afin de réaliser une étude personnalisée et vous apporter un conseil sur-mesure.

INVESTISSEMENT SCPI 2020 : FAUT-IL FRANCHIR LE PAS ?

Avec un secteur immobilier en pleine croissance sur l’année 2019, complété par de belles perspectives pour l’année à venir, l’investissement en SCPI 2020 s’inscrit dans un marché porteur et dynamique.

Les risques de ralentissement industriel mondial, les taux d’intérêt négatif, la forte demande européenne en immobilier de bureau ou en immobilier résidentiel sont autant de facteurs qui contribuent à cet attrait pour la pierre-papier.

Il faut dire que les chiffres parlent d’eux-mêmes. À la fin du 1er semestre 2019, le rendement SCPI 2019 moyen était de 4,41 % sur 12 mois glissants et les spécialistes anticipent un rendement SCPI 2020 pouvant atteindre 4,45 %. L’engouement des investisseurs pour les SCPI ne s’est d’ailleurs pas démenti l’année dernière : avec 4,3 milliards collectés au 1er semestre, soit 72% de plus qu’au 1er semestre 2018, l’ASPIM (Association françaises ses Sociétés de placement Immobilier) s’attend en 2019 à une année record pour l’investissement SCPI.

Découvrez donc pourquoi investir en SCPI reste une opportunité à ne surtout pas rater pour diversifier et optimiser son patrimoine.

 

INVESTISSEMENT EN SCPI 2020 : PERSPECTIVES 

 

SCPI IMMOBILIER DE BUREAU

 

En immobilier de bureau, Paris et de nombreuses grandes villes européennes, à l’exception de Londres, se caractérisent par une offre insuffisante et des pressions sur le marché locatif. Cela se fait évidemment au profit des bailleurs et des propriétaires.

Sur les neufs premiers mois de 2019, le taux de vacance était à peine de 1,5 % à Paris et de 1, 7 % à Berlin, expliquant ainsi une hausse moyenne des loyers bureau de 5% au niveau européen. Certaines villes européennes comme Madrid surperforment, avec 13 %. Suite aux incertitudes du Brexit, seule Londres semble s’inscrire durablement dans une perspective baissière.

 

SCPI ET ÉPARGNE IMMOBILIER

 

Plusieurs facteurs contribuent à reporter tout une partie de l’épargne sur l’investissement immobilier, maintenant une pression sur les prix.

Face à la volatilité des marchés actions et à la chute des marchés obligataires, l’investissement immobilier propose à la fois de solides rendements et des perspectives de plus-value.

Pour éviter tout risque de bulle spéculative, il faut toutefois être rigoureux plus que jamais sur la sélection des biens achetés, ce que maitrisent parfaitement les gestionnaires de SCPI.

 

SCPI : DE NOUVELLES OBLIGATIONS LÉGALES

 

Les nouvelles dispositions réglementaires imposent aux gestionnaires de SCPI une évaluation annuelle du patrimoine immobilier, à travers une expertise immobilière indépendante. Si une différence de 10 % est constatée entre la valeur de reconstitution et la valeur des parts, le gestionnaire a obligation à modifier le prix de souscription de la part.

Pour un investisseur SCPI, c’est donc la garantie d’avoir un prix le plus juste et le plus près possible du marché.

 

AVANTAGES DES SCPI 

 

Si investir directement en immobilier reste un processus souvent compliqué, investir en SCPI présence au contraire de nombreux avantages, quel que le son profil investisseur.

 

SIMPLE COMME UNE SCPI

 

Alors que l’achat d’un bien immobilier et sa gestion peuvent s’avérer compliqués, l’achat de parts SCPI se caractérise par sa grande facilité. Des professionnels de l’immobilier sélectionnent les meilleurs biens et gèrent les revenus locatifs, déchargeant l’investisseur de toute intervention. L’achat et la vente se font sans passer devant un notaire.

 

UNE SCPI, C’EST ACCESSIBLE

 

La valeur des parts est accessible, toujours très largement inférieure à un bien immobilier. Cela permet d’investir en immobilier progressivement, sans engager de grosses sommes. Notez que certaines SCPI imposent parfois un minimum de souscription.

L’achat à crédit permet par ailleurs de créer un effet levier.

 

UNE SCPI, PLACEMENT SANS RISQUE ?

 

Le grand risque en investissement immobilier traditionnel est de mal tomber : appartements à problèmes, locataire mauvais payeur, travaux, contentieux sans fin…

Avec les SCPI, tous les risques sont mutualisés d’où un risque bien plus faible.

Comme pour un appartement, le capital à la revente n’est pas garanti, mais l’effet de masse et la mutualisation diminuent là-encore considérablement ce risque.

 

LA SCPI, UN PLACEMENT DIVERSIFIÉ

 

Un vieil adage toujours d’actualité conseille de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Le placement en SCPI le respecte scrupuleusement, d’au moins deux façons.

  1. Premièrement, le patrimoine d’une SCPI est par nature plus ou moins diversifié, à la fois par la répartition géographique de ses biens (France Paris, France province, Europe…) mais aussi par leur nature (appartements, bureaux, commerces…) : lors de la souscription en SCPI, il convient donc de bien se renseigner sur cette diversification, pour choisir la plus adaptée à ses objectifs de placement.
  2. Mais la SCPI est aussi l’occasion pour l’investisseur de mieux répartir ses placements, en fonction du plancher de souscription de chaque SCPI : il peut ainsi choisir plusieurs SCPI répondant à différents objectifs de gestion (SCPI fiscale pour une réduction d’impôts, SCPI résidentielle…). Là-encore, diversifier ses placements atténuent les risques.
SCPI RENTABLE : UNE MOYENNE À 4,50 %

 

En ces périodes de taux faible, les SCPI proposent l’un des meilleurs rapports rendement/risque de tous les produits d’épargne, même si les résultats passés ne préjugent jamais des résultats à venir.

Le rendement est parfois légèrement plus faible qu’un investissement locatif direct, mais il est compensé par une sécurité accrue avec la mutualisation des risques (impayés, procédures contentieuses,…).

Certaines SCPI permettent par ailleurs de réinvestir les revenus fonciers dans l’achat de nouvelles parts.

 

INCONVÉNIENTS DES SCPI

 

Ils sont relativement peu nombreux.

 

INVESTISSEMENT EN SCPI : FAUT-IL PAYER DES FRAIS D’ENTRÉE ?

 

Oui, il y a des frais de souscription. Mais ceux-ci sont généralement bien plus faibles que les frais « notariés » déboursés lors d’un achat immobilier.

D’autre part, la jouissance n’est pas forcément immédiate, entrainant une perception parfois décalée des premiers loyers : ce délai est toutefois le plus souvent très court, bien inférieur au délai nécessaire pour percevoir un dividende d’action.

 

PARTS DE SCPI : Y-A-T-IL DES FRAIS DE GESTION ?

 

Oui, mais ceux-ci sont déjà déduits lorsque vous percevez vos revenus SCPI.

 

SCPI : COMMENT REVENDRE SES PARTS ?

 

La liquidité des parts de SCPI est très variable selon la nature de la SCPI (capital variable, capital fixe, SCPI fiscale…) et la vitalité de son marché secondaire.

Retenez qu’investir en SCPI doit toujours se penser comme un investissement à long-terme, certaines SCPI fiscales prévoyant même dans leurs statuts la date de leur dissolution. Celle-ci est ensuite éventuellement adaptée au marché immobilier. La SCPI est une solution idéale pour se constituer un capital, préparer sa transmission ou préparer sa retraite.

Investir en SCPI 2020 promet donc de belles opportunités et des perspectives très favorables.

Un expert SCPI saura parfaitement vous orienter, pour répondre au mieux à vos besoins et à vos objectifs.

N’hésitez donc pas à prendre contact gratuitement avec l’un de nos conseillers patrimoniaux pour obtenir plus de renseignements et l’interroger sans tarder sur les opportunités du moment, d’autant que la souscription de certaines SCPI est parfois limitée par une date de clôture.

APPARTEMENT LOCATIF OU SCPI : QUE CHOISIR ?

Souvent, le premier réflexe, lorsque l’on souhaite réaliser un investissement locatif, est d’acquérir un bien personnel pour le mettre ensuite en location en direct. Différents dispositifs de défiscalisation immobilière existent (Pinel, Denormandie, LMNP, LMNP avec bail commercial) permettant aux investisseurs de toucher des revenus complémentaires tout en bénéficiant de réduction d’impôts. Néanmoins, un investissement locatif demande du temps (recherche de locataire, rédaction des baux, état des lieux…) et la rentabilité n’est pas toujours au rendez-vous (carence locative, travaux de rénovation…). En revanche, il est possible de réaliser un investissement locatif en ne s’occupant de rien, pour une très bonne rentabilité : les SCPI (société civile de placement immobilier). En effet, en 2021, le taux de distribution moyen des SCPI s’élève à 4.45 % (données ASPIM : association française des sociétés de placement immobilier) ! Pour vous aider à y voir plus clair, voici un comparatif des avantages et inconvénients entre appartement locatif personnel et SCPI.

ZOOM SUR LES DIFFÉRENTS TYPES D’INVESTISSEMENTS LOCATIFS

En matière d’investissement locatif, différentes solutions s’offrent à vous : louer en direct, louer en direct via un programme de défiscalisation, investir sous statut LMNP, investir via une SCI, ou via une SCPI. Elles présentent toutes des opportunités de rendement intéressantes, mais ne demandent pas le même investissement en temps. Toutefois, certaines s’adapteront mieux à votre profil et à vos besoins. 

INVESTISSEMENT LOCATIF EN DIRECT

C’est certainement la première chose à laquelle pense un investisseur : acheter un bien immobilier puis le mettre en location. Pour que cet investissement soit rentable, il est nécessaire qu’il soit bien situé et que la demande locative soit forte. Néanmoins, cela demande beaucoup de temps disponible pour s’occuper de la gestion locative. Vous pouvez passer par une agence immobilière, mais cela impactera votre rentabilité. En revanche, il est possible de bénéficier de réduction d’impôts grâce aux dispositifs de la loi Pinel ou Denormandie. Mais dans ce cas, vous devrez respecter les nombreuses conditions de ces dispositifs qui peuvent être très contraignantes.

INVESTISSEMENT LOCATIF EN LMNP

meublé dans l’optique de le louer. Une liste précise des équipements est par ailleurs fixée par les pouvoirs publics. Pour pouvoir prétendre au statut LMNP, les revenus issus de la location doivent respecter au moins une des deux conditions suivantes :

  • être inférieur à 23 000 €.
  • ne pas dépasser 50 % des revenus du foyer fiscal.

Si vous respectez ces conditions, les revenus issus de votre investissement locatif ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L’intérêt de ce statut repose sur son mode d’imposition qui permet de rendre les revenus non ou peu imposables. Deux modes d’imposition sont possibles : 

  • Le régime micro-BIC. Vos revenus sont imposés à 50 %, et vous pouvez bénéficier du dispositif de la loi Censi-Bouvard qui offre une réduction d’impôt de 11 % du prix HT si votre bien immobilier est situé en résidence de services (senior, étudiante, EHPAD). Cette réduction peut ainsi aller jusqu’à 33 000 euros sur une période de 9 ans. Le régime micro-BIC est appliqué si vos revenus ne dépassent pas 72 500 €.
  • Le régime réel. Il permet de ne payer aucun impôt sur les revenus issus de l’investissement locatif grâce à l’amortissement du bien et la déductibilité des charges. Si vos revenus dépassent 72 500 €, ce régime d’imposition sera automatiquement appliqué. En revanche, si vous le jugez plus favorable pour vous, vous pouvez en faire la demande même si vos revenus sont inférieurs à ce plafond. Seul inconvénient de ce régime, vous êtes tenus de réaliser une comptabilité, qui est parfois complexe. Néanmoins, vous pouvez faire appel à un expert-comptable et déduire sa prestation de vos revenus locatifs.

À noter : Il est également possible de récupérer la TVA sur le prix du bien HT si votre bien immobilier est situé dans une résidence de service, et qu’elle propose au moins 3 prestations sur les 4 suivantes : nettoyage des locaux, accueil de la clientèle, service du petit-déjeuner, et fourniture de linge.

APPARTEMENT LOCATIF PAR SCI

Créer une Société Civile Immobilière (SCI) pour acquérir un appartement locatif vous permet d’investir à plusieurs et donc d’augmenter votre capacité d’achat. Dans le cadre d’un investissement locatif, cette solution vous permet de bénéficier de nombreux régimes fiscaux avantageux. Vous pouvez en effet profiter de réductions d’impôt et bénéficier des dispositifs Malraux, Pinel ou encore Denormandie. De plus, si vos charges sont supérieures aux revenus générés par la SCI et que celle-ci est soumise à l’impôt sur le revenu, vous avez la possibilité de déclarer un déficit foncier. Ce déficit va ensuite venir en réduction de vos revenus fonciers. En créant une SCI pour réaliser un investissement locatif, vous pouvez également opter pour l’impôt sur les sociétés. Cette solution peut être très avantageuse dans certains cas. En revanche, investir dans l’immobilier avec une SCI engendre des démarches assez lourdes. Il s’agit également d’un investissement locatif pouvant être risqué. Contrairement aux autres types de sociétés, les différents associés sont responsables des dettes de la SCI sur leur propre patrimoine personnel. Enfin, la SCI permet uniquement de gérer les biens achetés, mais ne permet pas de réaliser des opérations d’achat-revente de biens immobiliers. 

INVESTISSEMENT LOCATIF PAR SCPI DE RENDEMENT OU SCPI FISCALE

Réaliser un investissement immobilier en passant par une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) présente de nombreux avantages par rapport à l’investissement locatif classique. En effet, ce type d’opération vous permet de percevoir des revenus immobiliers sans avoir à gérer vous-même votre appartement locatif. Il vous suffit d’acheter des parts dans une SCPI qui se chargera elle-même de trouver des locataires, de souscrire une assurance, de gérer les biens, etc. Cet investissement locatif en SCPI est également moins risqué que le statut de LMNP ou l’achat en SCI. En effet, les sociétés civiles de placement immobilier détiennent de nombreux biens. Si l’un d’entre eux n’est pas rentable, les autres pourront venir équilibrer l’ensemble : c’est la mutualisation des risques. Enfin, avec un investissement en SCPI, vous pouvez facilement faire racheter vos parts si nécessaire sur le marché secondaire. Une opération plus simple et rapide que la vente d’un bien immobilier. 

Il existe deux grands types de SCPI : la SCPI de rendement locatif et la SCPI fiscale. Selon le but de votre investissement locatif, ancien ou neuf, votre choix pourra se tourner vers l’une ou l’autre.

  • Avec la SCPI fiscale, vous investissez dans de l’immobilier d’habitation afin d’obtenir principalement une défiscalisation.

Avec la SCPI de rendement, l’investissement locatif France concerne l’immobilier d’entreprise et vous permet d’obtenir des revenus complémentaires.

APPARTEMENT LOCATIF CLASSIQUE OU SCPI : QUE CHOISIR ?

Aujourd’hui, les prix de l’immobilier s’envolent ce qui fait fortement chuter la rentabilité des investissements locatifs. Aussi, les risques liés à l’investissement classique sont nombreux : loyers impayés, vacance locative, dégradation du logement, augmentation des charges, perte de valeur à la revente, etc. Les dispositifs de défiscalisations immobilières peuvent être intéressants, mais sont très encadrés (zone géographique précise, plafonds des loyers, plafonds des ressources des locataires…). Le non-respect de l’ensemble des critères peut entraîner la restitution des avantages fiscaux perçus. Enfin, le statut LMNP offre de nombreux avantages, mais nécessite beaucoup d’implication personnelle de la part de l’investisseur et de maîtriser l’amortissement et la déductibilité des charges.

Toutes ces difficultés peuvent en revanche être évitées en passant par une SCPI. Le choix de votre type d’investissement dépend donc à la fois de votre profil et de votre projet. Les SCPI sont le véhicule de placement présentant le meilleur rapport rentabilité/risque. Le taux de distribution s’élève à 4.45 % en 2021, bien supérieur aux livrets bancaires et à l’assurance-vie. En revanche, grâce à la mutualisation des risques, elles sont bien moins risquées pour les investisseurs que les marchés boursiers.

Pour déterminer quelle est la meilleure solution pour votre investissement locatif en France ou à l’étranger, vous pouvez faire confiance aux équipes de professionnels de SCPI-Invest. Nous étudierons ensemble votre projet, vos objectifs, et vos besoins, pour sélectionner l’investissement locatif qui vous convient le mieux. 

QU’EST-CE QU’UNE SCPI DE RENDEMENT ?

Le succès de la pierre papier ne se dément pas. En cette période de taux historiquement bas il se transforme en plébiscite. La rentabilité des SCPI de rendement, solide et récurrente, devient de plus en plus attrayante. Mais SCPI doit s’entendre sur un mode pluriel. Ce véhicule de placement immobilier a été décliné sous diverses formes. Si le statut juridique ne change pas, l’objectif d’investissement poursuivi diffère d’une SCPI à une autre.

Il existe en effet plusieurs catégories de pierre papier. Chacune répond à des objectifs d’investissement différents. Selon que vous vouliez vous constituer un patrimoine futur, défiscaliser ou obtenir un complément de revenu, il faudra affiner votre choix. Il existe ainsi des SCPI de valorisation, de défiscalisation ou des SCPI de rendement. Cette dernière catégorie est sans doute la moins spécifique d’autant qu’elle répond aux désidératas de la majorité des investisseurs : se constituer un patrimoine et s’octroyer des revenus complémentaires.

QU’EST-CE QU’UNE SCPI DE RENDEMENT ET EN QUOI DIFFÈRE-T-ELLE D’AUTRES SUPPORTS DE PLACEMENT DANS LA PIERRE PAPIER ?

Une SCPI de rendement est peut-être l’archétype de cette catégorie de placement tel que se le représente le grand public. Investir dans la pierre papier est une alternative à l’investissement locatif qui permet de s’affranchir des sujétions de l’immobilier détenu en direct. La SCPI de rendement doit donc permettre de valoriser un capital et d’en recueillir les fruits. Une SCPI de rendement distribue des revenus réguliers qui peuvent être réinvestis notamment si vous avez souscrit vos parts de SCPI dans le cadre fiscal avantageux de l’assurance vie. Vous pouvez également percevoir ces dividendes, qui représentent une portion des loyers encaissés par la SCPI, comme un complément de revenu. Si vous empruntez pour acquérir vos parts de SCPI de rendement, ces dividendes pourront servir à rembourser votre dette.

D’autres catégories, comme les SCPI de valorisation ou de défiscalisation, diffèrent de la SCPI de rendement en ce qui concerne les objectifs que se fixe leur gestionnaire. Dans le cas d’une SCPI de valorisation il s’agira avant tout de valoriser un patrimoine dans une optique de plus values à long terme. Ce type de véhicule convient à un épargnant qui n’est pas pressé de recueillir les fruits de son investissement et qui préfère se donner du temps pour le faire prospérer. D’autres SCPI s’adressent à des contribuables fortement imposés. Ces SCPI également dénommées SCPI PINEL, SCPI MALRAUX ou SCPI de déficit foncier vous permettent de bénéficier de ses dispositifs fiscaux avantageux comme si vous déteniez un bien en direct.

EXPLICATIONS SUR LE FONCTIONNEMENT SCPI DE RENDEMENT EN COMPARAISON D’AUTRES TYPES DE SCPI

La SCPI de rendement doit être un compromis entre la valorisation d’un actif immobilier et le revenu qu’il génère. Mais lorsque l’on recherche avant tout de la rentabilité, il faut se positionner sur une typologie d’actifs différents de ceux à privilégier pour uniquement valoriser un patrimoine.

Les gérants d’une SCPI de rendement concentreront en premier lieu leurs investissements sur de petites surfaces qui offrent généralement une meilleure rentabilité locative au m². Il pourra s’agir d’immeubles à usage d’habitation, de surfaces de bureaux ou même de commerces.

Ces biens devront en outre être recherchés en périphérie des grandes villes ou la valeur d’acquisition est souvent trop élevée pour que la rentabilité brute le soit également. Quelques concessions devront donc être faites sur la situation des biens voire même sur leur qualité. Plus un immeuble est prestigieux, plus il est proche d’un centre-ville, plus sa valeur d’acquisition sera élevée et sa rentabilité locative brute plus faible.

CONSEILS D’INVESTISSEMENT ET DE CHOIX D’UNE SCPI DE RENDEMENT

Le rendement est votre priorité. Vous faites en effet le choix d’investir dans une SCPI de rendement, car votre objectif est de vous dégager des revenus complémentaires. Autre hypothèse, vous optez pour cette catégorie de pierre papier parce que vous voulez optimiser votre investissement. Vous envisagez de vous endetter pour acquérir vos parts de SCPI. Et vous misez sur les revenus qu’elles vous procureront pour rembourser votre emprunt. Quel que soit votre objectif d’investissement la rentabilité vous semble donc être un critère déterminant pour choisir votre SCPI de rendement. Il s’agit certes d’un paramètre non négligeable, mais qui ne doit pas occulter d’autres points d’attention qui méritent d’être étudiés pour se donner les moyens de réaliser vos objectifs.

  • Il faudra en premier lieu comparer les frais de souscription. Ce critère ne doit cependant pas être limitatif. Certaines sociétés de gestion spécialisées imposent des droits d’entrée plus élevés, mais réalisent des performances supérieures au marché.
  • Vérifiez le niveau de capitalisation de votre SCPI de rendement. Plus celui-ci est élevé, plus cela vous garantit que la société de gestion a opéré une bonne diversification dans différentes classes d’actifs immobiliers. Les SCPI valorisées plus de 500 millions d’euros offrent en général une meilleure stabilité et résistent mieux aux crises conjoncturelles.
  • Vérifier le taux de vacances des biens immobiliers gérés par la SCPI et le taux d’occupation financier de ses actifs. Cela vous donnera une idée de la qualité de gestion des gérants de la SCPI et des performances que vous pouvez en attendre.
  • Renseignez-vous sur la réputation de la société de gestion et les spécificités que peuvent proposer certains acteurs qui innovent en investissant sur des actifs immobiliers différenciant (ex. : infrastructure de tourisme).
LISTE DES 5 MEILLEURES SCPI DE RENDEMENT

Chaque année la presse spécialisée publie de nombreux palmarès qui présentent les performances des différentes catégories de produits d’épargne financière ou non financière. Les SCPI n’échappent pas à ce rituel. Le classement proposé établi par ordre décroissant de rentabilité nette sera riche d’enseignement pour de nouveaux investisseurs. Il n’est évidemment jamais inutile de rappeler à cette occasion que les performances passées ne doivent pas laisser présager des performances futures.

Le rendement des SCPI en 2018 se situe dans la fourchette 4 à 5 %, avec une rentabilité moyenne de 4,4 %. Selon les prévisions, ce taux devrait être de 4,6 % pour l’année 2019. Certaines sociétés de gestion spécialisées dans la pierre papier comme Corum affichent toutefois des performances supérieures à ces moyennes. Il est ainsi possible de relever un top 5 des SCPI les plus rémunératrices de l’année 2018 :

  • SCPI PFO gérée par la société PERIAL : 4,87 %
PROPOSITION D’ACCOMPAGNEMENT PAR DES PROFESSIONNELS POUR CHOISIR UNE SCPI DE RENDEMENT

Les SCPI sont sans doute victimes de leur succès. L’offre est devenue pléthorique et il peut être compliqué de se l’approprier. Un bon placement est avant tout celui qui vous convient. L’idée est simplissime. Il faut entendre par là qu’une épargne réussie est celle qui vous permet d’atteindre vos objectifs. Il n’existe donc pas de proposition standardisée qui puisse s’adapter aux aspirations de chaque épargnant. L’immobilier n’échappe pas à cette règle. Et il s’agit d’un marché complexe.

S’en remettre à des professionnels de l’épargne immobilière facilitera votre sélection parmi toutes les SCPI de rendement du marché. Un conseiller en gestion de patrimoine, par exemple, saura être à votre écoute et vous proposer un panel de SCPI qui correspond à la finalité que vous voulez donner à votre placement.

SUR QUELLES SCPI INVESTIR EN 2020 ? PRÉVISIONS ET CONSEILS

Nouvelle baisse du taux du livret A, effondrement des rendements de l’épargne réglementée ou de l’assurance vie en euro : il est temps en 2020 d’opter pour une diversification de ses placements. L’épargne financière sécurisée n’a plus la côte et ne permet pas de juguler l’inflation. Pour de nombreux épargnants, des arbitrages patrimoniaux s’imposent. La recherche du meilleur compromis pour le couple sécurité/rendement invite naturellement à se tourner vers l’investissement immobilier locatif. Celui-ci recèle de nombreuses sources d’optimisation d’un point de vue fiscal. Il bénéficie en outre, avec des taux historiquement au plus bas, d’un effet de levier sur la dette particulièrement attractif. Alternative à l’immobilier direct les SCPI ne cessent de séduire. Ce véhicule cumule les avantages de la gestion collective et des performances élevées. L’offre de SCPI est cependant abondante, alors attention à bien choisir.

 

LES CRITÈRES DE CHOIX À PRENDRE EN COMPTE AVANT D’INVESTIR DANS UNE SOCIÉTÉ CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER (SCPI) 

 

Investir dans la pierre papier vous tente. Certes, ce type de placement est attractif. L’immobilier est résilient et les rendements offerts sont réguliers. Pour l’année 2019, la rémunération moyenne des SCPI devrait être de 4,55 %. Mais si certaines sociétés civiles de placement immobilier flirtent avec une rentabilité de proche de 6 %, d’autres affichent des performances en berne. Il y a donc lieu d’être sélectif au regard de quelques critères qui permettront de mieux débroussailler l’offre.

Le premier point d’attention devra porter sur la renommée du gestionnaire. L’immobilier est un marché complexe et compartimenté. Le résidentiel côtoie le tertiaire, les surfaces commerciales ou les entrepôts logistiques. Certaines sociétés se sont spécialisées dans la gestion de portefeuilles immobiliers aux actifs très diversifiés. Il est fortement recommandé de faire son choix parmi des professionnels expérimentés qui ont de nombreuses années d’expérience et gèrent plusieurs SCPI.

  • Intéressez-vous également à la capitalisation d’une SCPI avant d’en faire le choix. Il est presque permis de dire qu’il est souhaitable qu’une SCPI ait une taille critique. Au-delà de 500 millions d’euros, cela sera la garantie d’une bonne liquidité pour l’investisseur. Savoir que l’on a la possibilité de vendre à tout moment est appréciable.
  • Renseignez-vous également sur la stratégie de gestion du gérant de la SCPI. Celle-ci peut certes être plus ou moins efficace, mais il faut surtout qu’elle soit en phase avec vos objectifs d’investissement. Il existe plusieurs catégories de véhicules : SCPI de rendement, SCPI de défiscalisation ou SCPI de plus values. La typologie des actifs investis sur ses supports différera en fonction des objectifs poursuivis : rentabilité, réduction fiscale ou valorisation patrimoniale à long terme.
  • La réserve de trésorerie dont dispose une SCPI est également un critère de choix. Certaines sociétés civiles de placement immobilier peuvent se permettre de ne pas redistribuer l’intégralité des loyers qu’elles collectent. Il y a là un double avantage. Cela est d’abord un signal pour l’investisseur qu’il pourra plus facilement revendre ses parts. Mais il s’agit également d’un gage de bonne gestion, car avec cette trésorerie la SCPI aura les moyens de bien entretenir son parc immobilier.
  • Le taux d’occupation du parc immobilier détenu par une SCPI est également un indicateur clé de sa bonne santé. La vacance locative est en effet synonyme de contre performance. Mais au-delà de l’occupation des biens détenus par la SCPI il est encore plus intéressant de mesurer la quotité de loyers perçus par rapport au potentiel locatif total de la SCPI. Cette mesure correspond à ce que l’on appelle le taux d’occupation financier (TOF) qui correspond au rapport des loyers réellement encaissés sur le potentiel locatif total.
  • La rentabilité offerte par une SCPI sera évidemment un critère déterminant pour l’investisseur. C’est un choix volontaire que d’évoquer ce point après tout ceux qui précèdent et qui ne doivent pas être occulté par la seule perspective de capter des revenus. La rentabilité d’une SCPI doit en outre s’apprécier dans le temps. Elle procède en effet des loyers perçus, mais également de la plus value à la revente. Il ne faut pas oublier qu’investir dans une SCPI est un placement de long terme. Les frais de souscription sont conséquents et il faudra se donner du temps pour les amortir.
  • La fiscalité des revenus de la SCPI est un critère de plus en plus regardé. En fonction de la tranche marginale d’imposition (TMI) de l’investisseur, le rendement net après impôt peut varier fortement. Ainsi, la source des revenus doit être prise en compte. A rendement net équivalent avant impôt, il peut y avoir de fortes disparités entre deux SCPI après passage par la case imposition. En effet, alors que les revenus de source française sont soumis à la TMI et aux prélèvements sociaux (17.2%), les revenus de source étrangère sont, eux, exonérés de prélèvements sociaux et bénéficient d’un crédit d’impôt. C’est pourquoi les SCPI investies tout ou partie à l’étranger connaissent un vif succès.
LES SCPI À SUIVRE EN 2020

 

L’adage sonne comme une rengaine, mais il mérite d’être rappelé. Les performances passées ne doivent jamais laisser présager des performances futures. Pourtant, certaines SCPI qui se sont distinguées en 2019 avec des rendements supérieurs à la moyenne méritent de nouveau attention en 2020. Comme cela l’a déjà été écrit ci-dessus la qualité de l’opérateur de SCPI est à prendre en compte. Globalement il est préférable de privilégier des sociétés de gestion spécialisées et indépendantes aux filiales d’établissements financiers dont les SCPI offrent des rendements moindres. Le palmarès des SCPI de 2019 est encore une fois éloquent à ce sujet. Les SCPI présentées ci-dessous sont toutes gérées par des opérateurs spécialisés et elles proposent depuis plusieurs années un niveau de rendement élevé.

  • PIERVAL SANTE est une SCPI qui investit sur le secteur de la santé (40% en France, 38% en Allemagne et 22% en Irlande) qui connaît un vif succès (750M de capitalisation depuis sa création début 2014). Rendement 2019: 5.05% net
  • KYANEOS PIERRE est une nouvelle SCPI d’habitation créée en 2018, sa stratégie est basée sur 3 piliers à importance égale : rendement, efficacité énergétique, respect du locataire. Rendement 2019: 6.50% net
  • COEUR DE RÉGIONS est une SCPI diversifiée (bureaux, commerces, activités), qui investit principalement en Province sur des actifs de petite taille, a été créée en 2018. Rendement 2019: 6.25% net
  • CORUM XL est une SCPI diversifiée dans des actifs en zone euro et hors zone euro. Son dividende brut était de 6.26% en 2019; ce qui ramène son dividende net versé à 5.15% environ avec une fiscalité favorable (100% des revenus viennent de l’étranger)
  • CORUM ORIGIN, même gestionnaire que la précédente avec une exposition 100% zone euro, la SCPI a dégagé une rentabilité de 6,25% brut en 2019; ce qui ramène son dividende net versé à 5.10% environ avec une fiscalité favorable (plus de 90% des revenus viennent de l’étranger)
  • INTERPIERRE FRANCE a la particularité d’être investie sur la thématique des actifs messagerie, activité et logistique avec un rendement en 2019 de 5,26 %
  • ATREAM HÔTELS est une SCPI avec une stratégie immobilière dédiée uniquement aux établissements d’accueil et d’hébergements touristiques, d’affaires et de services en zone euro. Rendement 2019: 4.80% net (90% des revenus proviennent de l’étranger)
POUR BIEN CHOISIR VOTRE SCPI, LAISSEZ-VOUS GUIDER PAR DES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER

 

Le décryptage de l’offre de SCPI peut être fastidieux pour un épargnant. Selon l’ASPIM (association française des sociétés de placement immobilier), il existe en effet 180 SCPI en France fin 2019. Ce large éventail de choix recèle également beaucoup de spécificités tenant à la répartition catégorielle des SCPI. Et il importe de vous fixer des objectifs d’investissement afin de bien choisir la SCPI qui vous convient. Un mauvais choix ne reviendrait pas nécessairement à prendre le risque d’opter pour une SCPI dont le rendement est médiocre. Vous pourriez en effet souscrire une SCPI tout à fait performante, mais dont l’objectif d’investissement est sur le très long terme (cas de la SCPI de plus value) alors que vous recherchez des revenus immédiats.

Choisir d’investir dans une SCPI ne s’improvise pas. Et peut-être plus que pour tout autre placement il sera judicieux de vous en remettre à un professionnel. Un conseiller en gestion de patrimoine peut-être plus spécifiquement spécialisé sur le secteur immobilier saura prendre en considération vos attentes et les mettre en phase avec un investissement dans la pierre papier qui vous soit adapté.

ACHETER DES PARTS DE SCPI : COMMENT CHOISIR SON CABINET DE CONSEIL ?

Avec la baisse du rendement des fonds en euros et les prix de l’immobilier qui s’envolent, les épargnants se tournent aujourd’hui vers des placements financiers alternatifs, comme le fait d’acheter des parts de SCPI. Puisque la pierre séduit toujours autant les français mais que les risques, liés notamment à un investissement locatif, sont importants, d’autres solutions sont proposées. C’est par exemple le cas de la SCPI qui propose une rentabilité très intéressante. Encore faut-il choisir avec soin sa Société Civile de Placement Immobilier. Voici donc quelques clés pour faire les bons choix.

 

COMMENT ACHETER DES PARTS DE SCPI ?

 

La SCPI présente de nombreux atouts par rapport à l’investissement immobilier classique. Prix d’achat plus accessible que l’immobilier traditionnel, mutualisation des risques, taux de rendement généralement supérieur à 4% et aucun besoin de gestion. Tous ces arguments arrivent à convaincre de plus en plus d’investisseurs à franchir la porte d’une société civile de placement immobilier. Pour acheter des parts de SCPI, rien de plus simple. Le moyen le plus rapide est d’investir en payant comptant. Le ticket d’entrée peut varier de quelques centaines à plusieurs milliers d’euros. Les premiers revenus tombent ensuite après un ou deux trimestres et sont nets de charge. Ils sont également soumis à l’impôt ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Pour acheter des parts de SCPI il est également possible de souscrire un emprunt. Vous pouvez également acheter des parts en nue-propriété, de seconde main ou par le biais de votre assurance vie. Le mode d’achat de parts de SCPI dépend de votre projet, pour cela il est important de vous faire accompagner par des professionnels qui vous aident à faire les bons choix. 

 

QUELS SONT LES CRITÈRES À PRENDRE EN COMPTE POUR CHOISIR SA SCPI ?

 

Pour réaliser un investissement rentable, il est primordial de prendre en compte certains critères lors du choix de votre organisme pour investir SCPI. Ces critères sont notamment :

  • la capitalisation
  • le rendement
  • les indicateurs de performance
  • la composition de l’actif
  • les liquidités

Concernant la capitalisation, il s’agit de la taille de la société civile de placement immobilier, plus elle est grande et plus elle dispose de biens immobiliers. Les risques sont ainsi mieux dilués entre les différents actifs. De même, lorsque les actifs sont variés (biens d’habitation, immeubles de bureaux, commerces, etc.), les risques sont mieux mutualisés. Le rendement est également l’un des critères les plus importants. De manière générale, le rendement moyen d’une SCPI se situe autour des 5%. Des indicateurs de performance peuvent également vous aider à choisir où acheter des parts de SCPI. C’est par exemple le cas du taux d’occupation du parc immobilier, du taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) ou encore du taux de rendement interne (TRI). Enfin, votre choix peut également se baser sur les liquidités détenues par la SCPI. Egalement appelé report à nouveau, il s’agit de liquidités non-utilisées qui servent de sécurité pour les investisseurs. Un report à nouveau important est un véritable gage de solidité financière.

 

VERS QUI SE TOURNER POUR ACHETER DES PARTS DE SCPI ?

 

Il existe sur le marché des centaines de SCPI de rendement ou fiscales. Il est donc parfois difficile d’y voir clair. Pour vous aider à bien choisir votre société civile de placement immobilier, vous pouvez alors vous tourner vers différents acteurs. Acheter des parts de société civile de placement immobilier peut en effet avoir lieu :

  • dans votre banque
  • directement auprès de la SCPI de votre choix ou bien
  • au sein d’un cabinet de conseil.

Si vous souhaitez solliciter votre banquier pour choisir la SCPI la plus intéressante pour votre projet, vous risquez de ne pas recevoir de conseils objectifs. En effet, certaines banques ont un véritable parti pris commercial avec certaines sociétés civiles de placement immobilier. Toutefois, votre banquier connaît bien votre situation financière et pourra vous orienter facilement vers le placement le mieux adapté. Quant au cabinet de conseil en gestion de patrimoine, il est capable de vous offrir un suivi personnalisé. Il vous proposera un panorama complet de toutes les solutions existantes sur le marché et vous orientera vers celle qui vous convient le mieux. 

Pour bien choisir votre partenaire il est important de prendre rendez-vous dans différents organismes. Vous pourrez ainsi juger de la confiance ressentie lors de vos différents entretiens et du niveau de maîtrise des conseillers rencontrés. La pertinence du conseil de votre partenaire doit également être l’un des critères les plus importants à prendre en compte. Enfin, avant de choisir la banque ou le cabinet de conseil qui vous accompagnera pour acheter des parts de SCPI, vérifiez que votre vision de l’investissement correspond à celle de votre futur partenaire. Attention, les intermédiaires sont rémunérés à la commission par les SCPI immobilier sur les collectes réalisées. Le coût de votre investissement doit donc se limiter au montant des parts que vous souhaitez acheter. Si votre intermédiaire vous demande de régler des frais supplémentaires de dossier ou de gestion par exemple, méfiez-vous !

Vous souhaitez profiter d’un accompagnement personnalisé de la part de professionnels qualifiés ? Votre cabinet de conseil SCPI Invest vous accompagne pour acheter des parts de SCPI et veille à ce que votre investissement soit des plus rentables.

MAUVAIS PAYEUR : COMMENT RECOUVRER UN LOYER IMPAYÉ ?

Un investissement locatif, grâce aux versements de loyers réguliers, se place parmi les meilleurs investissements 2020. À une condition : que le locataire ne s’arrête pas de payer le loyer.

En cas de loyer impayé, il convient alors de respecter une procédure longue et parfois coûteuse.

Il existe heureusement des solutions pour se prémunir, découvrez comment.

 

LOYER IMPAYÉ : QUE FAIRE ?
1-MISE EN DEMEURE IMPAYÉ LOYER

 

Dès qu’il est face à un impayé de loyer, le bailleur doit contacter son locataire pour discuter de la situation. Il lui expliquera qu’il doit le mettre en demeure, avec sa caution, par lettre recommandée AR. Même si votre locataire est de bonne foi, cette mise en demeure est conseillée pour garder une preuve : en discuter en le prévenant oralement est un moyen de ne pas blesser les susceptibilités, pour garantir de bonne relations locataire – propriétaire.

Si le locataire est bénéficiaire d’une aide au logement, le propriétaire a par ailleurs l’obligation d’en informer la CAF, afin qu’elle enclenche de son côté une procédure pour loyer impayé CAF.

Le propriétaire doit aussi contacter Action logement si le locataire bénéficie du dispositif de caution Visale.

 

2-MISE EN RECOUVREMENT

 

En l’absence de paiement, le bailleur doit saisir un huissier de justice, pour envoyer au locataire mauvais payeur (et à sa caution) un commandement de payer, indiquant les sommes réclamées.

Cet acte fondateur reconnaît la dette locative et est le préalable pour entamer toutes démarches ultérieures.

Le locataire dispose alors d’un délai légal de 2 mois pour régler ses loyers impayés, et les frais de recouvrement : s’il conteste la dette, il doit saisir le juge.

Il peut aussi demander au juge un délai de paiement, ou une aide financière au FSL (Fonds de Solidarité Logement).

Si les loyers impayés persistent au bout de ces deux mois, le propriétaire doit saisir le tribunal pour prononcer la résiliation du bail, éventuellement par voie de référé.

 

3-RÉSILIATION DU BAIL SUR IMPAYÉS LOYERS

 

Il existe deux procédures, selon les conditions du bail.

 Dans la grande majorité des cas, le bail comprend une clause résolutoire : elle prévoit la résiliation automatique du bail lors de loyer impayé ou de non paiement des charges aux échéances convenues.

Cette résiliation se fait par un juge, saisi par le propriétaire. 

Si cette clause résolutoire est absente du bail, la seule solution est une résiliation judiciaire. Dans ce cas, le bailleur doit faire appel à un huissier pour assigner le locataire mauvais payeur devant le tribunal.

C’est au tribunal qu’il appartient d’apprécier si la faute du locataire est suffisante pour justifier la résiliation du bail et son expulsion. Il peut prévoir un délai de paiement pour le locataire ou au contraire ordonné la résiliation du bail avec expulsion du locataire.

 

4-LOYER IMPAYÉ : EXPULSION LOCATIVE

 

Lorsque le tribunal ordonne la résiliation du bail avec expulsion du locataire, le bailleur doit mandater un huissier pour lui remettre un commandement de quitter les lieux.

À compter de ce commandement, le locataire dispose de deux mois pour quitter les lieux, sauf à saisir le juge pour obtenir un délai supplémentaire, allant de 3 mois à… 3 ans.

La procédure d’expulsion ne peut être réalisée que par un huissier, selon un déroulé très réglementé : un propriétaire qui veut expulser lui-même un mauvais payeur s’expose à 3 ans de prison et 30.000 euros d’amende !

Il en est de même pour une expulsion locataire fin de bail, sauf pour une expulsion locataire meublé.

De nombreux professionnels estiment qu’il y a un déséquilibre législatif entre le locataire et le bailleur, au détriment de ce dernier : face à un mauvais payeur, le propriétaire doit en effet souvent gérer une procédure longue et coûteuse. Comme pour tout, mieux vaut donc prévenir que guérir !

 

LA PRÉVENTION : COMMENT EMPÊCHER LES LOYERS IMPAYÉS ?

 

À défaut d’avoir un moyen simple pour l’expulsion d’un locataire mauvais payeur, le propriétaire dispose de plusieurs moyens pour essayer de garantir au moins le paiement des impayés.

La première des précautions consiste évidemment à vérifier le dossier du locataire lors de la signature du bail, en les vérifiant.

 

1-LOYER IMPAYÉ : GARANT OU CAUTION LOYERS IMPAYÉS

 

Un garant est une personne physique ou morale s’engageant à payer les loyers impayés en cas de défaillance du locataire.

La caution est dite caution solidaire si le propriétaire peut actionner le garant dès le premier impayé, sans passer par le locataire.

Dans tous les cas, le cautionnement des loyers doit faire l’objet d’un contrat entre les partie, lors de la signature du bail : le contrat de cautionnement précise notamment la durée et l’étendue (loyers, charges, réparations…).

Un propriétaire peut réclamer plusieurs cautions, mais des associations de locataires considèrent ce procédé comme abusif : le rapport du député Nogal, intitulé « Louer en confiance » propose d’y mettre fin.

La loi pourrait donc changer en 2020 ou 2021. 

 

2-CAUTIONNEMENT GRATUIT DES IMPAYÉS LOYERS, LE DISPOSITIF VISALE

 

Mis en place par Action Logement, ce dispositif de cautionnement garantit un paiement des loyers sur 36 mois, à travers une solution gagnante-gagnante pour le bailleur privé et pour le locataire. Découvrir le dispositif Visale

Toutefois, ce cautionnement ne s’adresse pas aujourd’hui à tous les locataires, ni à tous les bailleurs.

Il faut vérifier auprès de l’organisme l’éligibilité ou pas à ce système de cautionnement gratuit.

 

3-L’ASSURANCE LOYERS IMPAYÉS

 

Le bailleur peut aussi se prémunir avec une assurance loyers impayés.

Son coût augmente les charges (assurance loyer impayé prix : environ 3 à 4 %), mais celles-ci sont déductibles fiscalement.   

Il faut toutefois savoir que les assurances privées ont des conditions strictes quant au locataire, ce qui en limite l’intérêt.

D’autre part, elles sont limitées dans le temps, inférieures le plus souvent à la durée totale du procédé d’expulsion.

Une assurance impayés n’est donc pas une garantie parfaite pour le bailleur.

Comme il n’existe pas non plus de recette miracle pour savoir comment expulser un locataire rapidement, la seule garantie qu’à un investisseur immobilier de percevoir des loyers est de ne pas investir en immobilier en direct, mais de réaliser un investissement en parts de SCPI.

 

LA GARANTIE TOTALE CONTRE LES LOYERS IMPAYÉS : L’INVESTISSEMENT SCPI

 

Une SCPI est une société civile qui constitue un patrimoine immobilier, pour le mettre en location.

Acheter des SCPI sous forme de parts permet alors à l’investisseur de toucher sa quote-part de loyers, sous forme de revenus fonciers classiques.

Comme tout bailleur privé, la SCPI peut être confrontée à un mauvais payeur et à un impayé loyer. Mais elle dispose des compétences juridiques pour agir très rapidement, par voie judiciaire : elle a ainsi statistiquement plus de chance de recouvrer des loyers impayés, que le propriétaire isolé. Certaines SCPI contracte d’ailleurs des assurances loyers impayés, mais leur puissance financière permet de négocier des contrats à des taux très avantageux.

D’autre part, ce loyer impayé est dilué dans le nombre de loyers perçus par la SCPI, ce qui affecte très peu le revenu global de la SCPI. L’investisseur SCPI continue ainsi à percevoir des loyers, laissant à la SCPI toute la complexité de la procédure judiciaire.

L’investissement SCPI est donc à la fois plus sûr et plus serein que l’investissement locatif en direct : ce dernier s’apparente à la roulette russe si l’on tombe sur le mauvais payeur, avec un risque d’absence de loyers sur plusieurs mois voire plusieurs années.

 Avant tout placement locatif, un investisseur a donc intérêt à se renseigner sur l’investissement SCPI, s’il veut le maximum de sécurité quant à ses revenus fonciers. Pour éviter de vous battre avec d’éventuels impayés de loyers, n’hésitez donc pas à contacter nos conseillers SCPI.

RÉDUIRE SON IMPOSITION VIA LES SCPI LOI PINEL OU AUTRES

Investir en SCPI fait partie aujourd’hui des meilleurs placements 2020, en termes de rapport rentabilité – sécurité. Mais les SCPI de défiscalisation (loi Pinel, loi Malraux ou déficit foncier) sont aussi une réponse à cette question compliquée de savoir comment baisser ses impôts.

Découvrez le secret d’une optimisation fiscale réussie, avec un investissement SCPI combinant SCPI réduction impôt et rendement.

 

SCPI FISCALE POUR RÉDUIRE LES IMPÔTS SUR LE REVENU (IR)

 

Pour simplifier, il existe deux grandes catégories de SCPI :

·   les SCPI de rendement, dont la finalité principale est d’assurer un rendement optimum ;

·   les SCPI fiscales ou SCPI résidentielle, dont l’une des finalités est de bénéficier d’une niche fiscale immobilière.

Pour baisser son IR légalement, il existe en 2020 deux uniques possibilités en SCPI fiscales, reposant soit sur la loi Pinel 2020 (identique à la loi Pinel 2019), soit sur la loi Malraux : lors de la constitution de la SCPI, les gestionnaires choisissent le patrimoine immobilier de manière à répondre au dispositif fiscal en vigueur.

Ces SCPI fiscales prévoient souvent dans leurs statuts une date de dissolution, où le patrimoine sera vendu : le capital récupéré est alors reversé à l’épargnant. 

 

SCPI PINEL ET RÉDUCTION D’IMPÔTS

 

La loi Pinel impose un certain nombre de contraintes sur l’investissement locatif : plafond de 300 000 euros, zone, ressources des locataires (loi Pinel locataire) …

Loi Pinel définition : Le dispositif Pinel permet une réduction d’impôt sur une durée égale à la durée du bail, soit 6 ans, 9 ans ou 12 ans : cette réduction IR est respectivement de 12 (2% par an sur 6 ans), 18 (2% par an sur 9 ans) ou 21 % du montant investi.

La plupart des SCPI Pinel optent pour des baux Loi Pinel location de 9 ou 12 ans, permettant donc une réduction d’impôts de 18 à 21 %, dès l’année de souscription, dans la limite du plafonnement annuel des niches fiscales (10 000 euros). La durée de vie d’une SCPI en loi Pinel 2020 est donc forcément légèrement supérieure à ce délai légal.

Pour ces SCPI, n’hésitez pas à consulter un expert pour son analyse (loi Pinel avis) avec le calcul de la baisse d’impôts (loi Pinel simulation).

  • Avantages SCPI Pinel :

– baisse d’impôts possible jusqu’à 63 000 euros au total

– IR diminué dès l’année de souscription, sur plusieurs années

– rendement autour de 3%, à laquelle il faut rajouter le bénéfice fiscal

– achat à crédit possible, pour un effet de levier (intérêts déductibles des revenus fonciers)

– dilution du risque locatif

– sélection du patrimoine immobilier par des professionnels

– investissement a minima

  • Inconvénients SCPI Pinel

– durée du placement

– liquidité de l’épargne faible (avec décote) ou nulle

Pour un investissement SCPI Pinel, n’hésitez pas à voir avec un conseiller SCPI l’intérêt de l’achat à crédit (prêt amortissable ou prêt in fine) : notre logiciel Loi Pinel simulation permet d’optimiser son placement, pour avoir une réduction d’impôts maximale via cet investissement en pierre papier.

SCPI MALRAUX ET BAISSE IMPÔTS

 

La loi Malraux est une loi de défiscalisation visant à la réhabilitation du patrimoine culturel. En contrepartie de travaux dans des zones géographiques précises, elle autorise une réduction d’impôts, égale à 22 ou 30 % du montant des travaux, sous réserve d’un bail de 9 ans.

Pour une SCPI Malraux 2020, la réduction d’impôts est de 18 % du capital souscrit (30 % sur la quote-part travaux, en général 60 % de l’investissement), sans plafonnement des 10 000 euros annuels.

Cette baisse d’impôts se fait en une seule fois.

Une SCPI Malraux présente deux particularités, liée à la réalisation de travaux importants : les revenus fonciers sont souvent faibles les premières années, et il y a une possibilité de plus-value lors de la revente des immeubles. La rentabilité de la SCPI doit donc inclure tous ces éléments.

  • Avantages SCPI Malraux :

– baisse imposition de 18% du capital souscrit dans la limite de 30 000 €

– IR diminué dès l’année de souscription, sur une seule année

– possibilité de plus-value

– achat à crédit possible, pour un effet de levier (intérêts déductibles des revenus fonciers)

– dilution du risque locatif

– sélection du patrimoine immobilier par des professionnels

– investissement a minima

  • Inconvénients SCPI Malraux

– durée du placement

– liquidité faible (avec décote) ou nulle

– revenus fonciers faibles les 2 ou 3 premières années

 SCPI pour réduire impôts revenus fonciers (IR)

 

Comme les SCPI réalisent un investissement locatif pour verser un loyer, il semble paradoxal pour un épargnant d’investir en SCPI pour bénéficier d’un avantage fiscal sur ses revenus fonciers !

Et pourtant, c’est possible de baisser ses impôts grâce à des SCPI déficits fonciers.

FONCTIONNEMENT D’UNE SCPI DE DÉFICIT FONCIER

 

 

 

De manière générale, les revenus SCPI sont fiscalisés comme des revenus fonciers et intégrés à vos autres revenus, sans possibilité de flat-tax (PFU prélèvement forfaitaire unique).

Pour déterminer cette imposition, on calcule le bénéfice foncier en déduisant des loyers perçus les différentes charges.

Ce bénéfice est alors soumis à impôt (IR) et cotisations sociales (CSG).

Une SCPI déficit foncier s’arrange pour avoir des charges déductibles supérieures aux revenus, la plupart du temps en réalisant des travaux. Il n’y a donc plus de bénéfice, mais un déficit.

Pour l’investisseur en SCPI déficit foncier, ce déficit est déductible des revenus fonciers ou, si ceux-ci ne sont pas suffisants, sur les revenus globaux avec un plafond de 10 700 euros.

Le surplus se reporte sur les années suivantes durant 10 ans.

L’impact fiscal (IR + CSG) est d’autant plus important que la tranche marginale d’imposition de l’épargnant est élevée : c’est l’assurance d’une baisse d’imposition conséquente.

 

AVANTAGES ET INCONVÉNIENTS DE LA SCPI DÉFICIT FONCIER

 

– réduction des revenus fonciers et/ou globaux, donc baisse impôts

– possibilité de plus-value lors de la revente

– achat à crédit possible, pour un effet de levier (intérêts déductibles des revenus fonciers)

– dilution du risque investissement locatif

– sélection du patrimoine immobilier par des professionnels

– investissement a minima

– liquidité variable

– durée du placement

– pas vocation à verser un loyer

 

Un expert SCPI fiscale saura vous conseiller au mieux pour choisir ou pas une SCPI déficit foncier. Grâce à des simulations, le conseiller calculera votre baisse d’impôts, avec ou sans crédit.

N’hésitez pas à nous consulter pour étudier au mieux votre cas et voir comment réduire vos impôts grâce aux SCPI.

Pour réduire son imposition globale, un épargnant dispose de nombreuses autres opportunités avec les SCPI fiscales, comme le démembrement pour diminuer son IFI ISF.

Un conseiller SCPI est là pour effectuer une étude sur-mesure, orientée spécifiquement sur la baisse d’impôts.

PRÉPAREZ VOTRE RETRAITE SEREINEMENT GRÂCE AUX SCPI : NOTRE GUIDE ET CONSEILS

Tout investissement répond le plus souvent à deux objectifs : une source potentielle de plus-value et une recherche de rentabilité.

Quand il s’agit de préparer sa retraite, l’investisseur privilégie toutefois le rendement, car l’objectif le plus fréquent est de s’assurer un complément de revenu pour sa retraite.

Dans une optique de revenus passifs à la retraite, investir en SCPI est une opportunité qui présente de nombreux avantages, à la fois pour compléter sa retraite mais aussi pour préparer sa succession. Découvrez comment.

 

CARACTÉRISTIQUES D’UN BON INVESTISSEMENT RETRAITE

 

UN REVENU PASSIF : C’EST QUOI ?

 

Un revenu passif désigne tout revenu dont le versement n’est corrélé ni à un facteur temps, ni à un facteur de présence physique pour le bénéficiaire : le revenu passif à la retraite est donc le contraire exact d’un revenu actif comme le salaire… et donc tout à fait dans l’esprit d’une retraite.

Le bénéficiaire d’un revenu passif n’a donc aucun effort à faire, il touche le fruit d’investissements mis en place dans son plan épargne retraite ou équivalent.

Dans l’absolu, l’idéal est de viser un cumul de la retraite avec des revenus complémentaires passifs le plus proche possible du dernier salaire.

 

COMMENT CHOISIR LE MEILLEUR COMPLÉMENT REVENU RETRAITE ?

 

En dehors de son montant qui doit être suffisant, un bon complément retraite doit répondre idéalement à quatre critères.

  • Un placement rentable, puisque c’est ce rendement qui (à capital égal) permet un revenu complémentaire plus ou élevé.
  • Un investissement sûr, sachant que plus un placement est sûr, moins il est rentable.
  • Une participation simple, notamment en termes de gestion.
  • Une régularité assurée, avec un rendement versé à dates fixes chaque année, idéalement mensuelles ou trimestrielles.
SCPI RETRAITE : UN BON COMPLÉMENT POUR PRÉPARER SA RETRAITE

 

CARACTÉRISTIQUES DES AVANTAGES SCPI

 

  •         Simplicité

Les SCPI sont des sociétés civiles ayant pour l’objet d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier, ce dernier pouvant être constitué de logements, de commerces, de bureaux…

En achetant des parts de SCPI, le titulaire perçoit grâce à cette épargne un bénéfice par part, essentiellement des loyers, les possibles avantages fiscaux et les éventuelles plus-values lors de dissolution ou de la vente.

Toute la gestion est déléguée à la société civile, régie par l’AMF.

Investir en SCPI est donc une assurance de simplicité pour l’épargnant retraite.

 

  •         SCPI et capital garanti ?

Comme tout investissement immobilier, le capital d’une SCPI n’est jamais garanti. Il n’en reste pas moins que la pierre-papier est plus proche de la catégorie placement sécurisé que des placements à hauts risques.

Le fait de répartir le risque (emplacements géographiques, nature des locaux…) est une solution pour le diluer considérablement.

Dernier point, la gestion est assurée par des professionnels de l’immobilier, ce qui constitue là aussi une sécurité.

  •         Rendement SCPI

Enfin, face à un marché obligataire déprimé, le rendement SCPI est comparable au rendement d’un bien immobilier, si l’on inclut l’ensemble des frais et charges supportés par un propriétaire quand il loue son bien.

En termes de rapport risque/rendement, l’investissement SCPI est parmi les meilleurs pour l’épargnant préparant sa retraite.

 

ATOUTS DES SCPI POUR PRÉPARER SA RETRAITE

 

Investir en SCPI pour sa retraite répond parfaitement aux caractéristiques d’un revenu passif retraite, tel que présenté ci-dessus : simplicité, régularité, excellent rapport rendement/sécurité.

C’est un complément de revenu sécurisé.

Pour choisir son investissement pierre-papier, le recours à un spécialiste est l’assurance d’obtenir des conseils SCPI précieux pour optimiser son épargne retraite.

 

  •         Rendement

Toutes les SCPI n’ont évidemment pas le même rendement, celui-ci dépendant de nombreux facteurs comme le type de SCPI, la nature de son patrimoine immobilier, sa répartition géographique, son ancienneté (gros travaux à prévoir)…

C’est important, car certaines SCPI très spécifiques peuvent même décider de ne pas verser de loyer, pour privilégier par exemple un déficit foncier.

Pour préparer sa retraite avec un investissement SCPI, la solution est donc de privilégier dans son épargne les SCPI de rendement les plus pérennes.

Soyez vigilant sur deux évènements clés de la vie d’une SCPI, qui peuvent en affecter le rendement : sa constitution et sa dissolution / liquidation. Certaines SCPI comme les SCPI Pinel peuvent avoir prévu une date de liquidation, moment à partir duquel les loyers baisseront inexorablement.

En revanche, l’investisseur reçoit alors des capitaux distribués suite à la vente du patrimoine immobilier. Cependant, les SCPI de rendement les plus intéressantes sont souvent des SCPI à capital variable qui ont vocation à se développer dans le temps et n’ont pas prévu d’être liquidée.

Les revenus SCPI sont considérés fiscalement comme des revenus fonciers types loyers, et imposables au titre de l’IR et de la CSG. Ils ne bénéficient pas du PFU (prélèvement forfaitaire unique ou « flat tax »), réservé aux revenus mobiliers. 

 

  •         La liquidité

Dans une optique de rendement passif retraite, le problème de liquidité se pose peu, mais tout dépend du capital de sécurité dont vous disposez par ailleurs. De manière générale, les SCPI fiscales ou SCPI résidentielles type SCPI Pinel ont une liquidité bien plus faible que les SCPI de rendement.

Parmi les conseils SCPI à obtenir, un investisseur SCPI doit se renseigner sur la liquidité des parts. Pour les SCPI à capital variable, on peut consulter les parts en attente de retrait sur le dernier rapport trimestriel. Pour les SCPI à capital fixe, il faut consulter le carnet d’ordres qui est généralement publié sur le site internet de la SCPI.

 

  •         La fréquence des loyers

Des comptes sur livrets aux dividendes d’actions, de nombreux placements n’effectuent qu’un seul versement annuel. Les SCPI sont plus souples, distribuant souvent les loyers de manière trimestrielle : en complément retraite, c’est une régularité assurée de revenus complémentaires.

 

SCPI POUR PRÉPARER SA RETRAITE & TRANSMISSION

 

Si préparer sa retraite est un sujet à réfléchir en amont, le moment de la retraite est parfois celui où commence à se poser la question de comment préparer sa transmission.

Opter pour un investissement SCPI permet une succession simple, avec de nombreux avantages comparativement à la transmission d’un bien immobilier.

Certaines SCPI peuvent être souscrites dans des contrats d’assurance-vie, n’hésitez pas à vous renseigner sur les avantages et inconvénients d’un tel package.

D’autres SCPI peuvent être adossées à un PERP ou plan épargne retraite.

Si certaines SCPI fiscales type SCPI Pinel ne peuvent être vendues avant un délai légal, rien n’empêche leur transmission.

 

Grâce à sa relative sécurité, son rendement régulier et sa simplicité, un investissement SCPI est un placement de choix pour disposer d’un revenu complémentaire retraite, avec ou sans plan épargne retraite adossé. Une épargne SCPI est aussi un bon moyen de préparer sa transmission simplement.

Le recours à un professionnel reste conseillé car il permet de choisir les SCPI les plus adaptées à son projet de vie, sans aucun frais supplémentaire. Un expert SCPI saura aussi vous conseiller sur un éventuel achat de SCPI en démembrement temporaire.

DÉCOUVREZ LES 4 NOUVELLES SCPI : NOVAPIERRE ITALIE, KYANEOS PIERRE, COEUR DE RÉGIONS & ACTIVIMMO

Le marché des SCPI est vaste et il peut être difficile de s’y retrouver. C’est pourquoi SCPI Invest vous propose un large choix de sociétés civiles de placement immobilier capables permettant de vous offrir un rendement stable et durable. Régulièrement de nouvelles SCPI voient le jour et sont susceptibles de correspondre à votre projet d’ investissement immobilier. Découvrez donc les 4 nouvelles SCPI Novapierre Italie, Kyaneos Pierre, Coeur de Régions et Activimmo et profitez de nos conseils pour faire votre choix.

SCPI NOVAPIERRE ITALIE

 

La SCPI Novapierre Italie a été créée en septembre 2019, elle est actuellement gérée par Paref Gestion ayant près de 1.7 milliard d’actifs sous gestion.   

Novapierre Italie est une société civile de placement immobilier de rendement dont la stratégie consiste à acquérir des biens immobiliers situés en Italie. Ces biens sont principalement des murs d’hôtels et de résidences touristiques mais également des magasins et des biens immobiliers résidentiels ou tertiaires. Cette SCPI à capital variable est la première à investir à 100% dans l’immobilier touristique en Italie. Les régions principalement ciblées étant la Sardaigne, la Toscane, la Lombardie, la Sicile ou encore les Pouilles. En tant que 5ème destination touristique au monde et 3ème au niveau européen, l’Italie offre des perspectives d’investissement intéressantes. C’est pourquoi la SCPI Novapierre Italie a pour stratégie de réhabiliter des structures touristiques existantes afin de les louer à un exploitant professionnel du secteur. 

NOVAPIERRE ITALIE : LES CHIFFRES CLÉS
  • Capitalisation : 3 millions d’euros
  • Prix de souscription : 250 euros
  • Frais de souscription : 12 %
  • Prix de retrait : 225 euros
  • Minimum de souscription : 10 parts
  • Délai de jouissance : 1er jour du 6ème mois
  • Périodicité de distribution des dividendes : trimestrielle
  • Durée de placement recommandée : 10 ans
SCPI KYANEOS PIERRE

 

Créée en 2018, la SCPI Kyaneos Pierre est une société civile de placement immobilier à capital variable. Elle est l’une des premières SCPI de rendement à investir principalement dans l’immobilier résidentiel. Les investissements réalisés par Kyaneos Pierre ont en premier lieu concernés le quart Sud-Est de la France puis se sont étendus à tout le territoire. La SCPI achète de l’immobilier d’habitation puis rénove afin de diminuer la consommation d’énergie. Elle investit sur tous types d’immeubles d’habitation vacants ou loués, elle cible principalement les zones géographiques à démographie positive. Les villes de petite taille, de taille moyenne et les périphéries sont privilégiées car elles représentent un fort potentiel. La SCPI privilégie également les quartiers intermédiaires à la fois populaires et recherchés où les locataires présentent des revenus en accord avec la moyenne française.  

KYANEOS PIERRE : LES CHIFFRES CLÉS
  • Capitalisation : 19,26 millions d’euros
  • Prix de souscription : 1 040 euros
  • Prix de retrait : 925,60 euros
  • Minimum de souscription : 10 parts
  • Taux de distribution : 6,81 %
  • TOF : 85,10 %
  • Nombre d’associés : 327
  • Délais de jouissance : 1er jour du 4ème mois
SCPI COEUR DE RÉGIONS

 

La société civile de placement immobilier Coeur de Régions est une SCPI régionale diversifiée créée en 2018 par Sogénial Immobilier. Elle investit dans les régions du territoire français en privilégiant les actifs de bureaux et de locaux commerciaux. Coeur de Régions est donc une SCPI à capital variable qui se positionne sur le marché de l’immobilier locatif professionnel. La société cible en particulier les zones les plus dynamiques ainsi que les baux sécurisés sur de longues durées. En deux la SCPI a investi sur plus de 8 316 m².

COEUR DE RÉGIONS : LES CHIFFRES CLÉS
  • Capitalisation : 8,04 millions d’euros
  • Prix de souscription : 627,50 euros
  • Prix de retrait : 552,20 euros
  • Minimum de souscription : 4 parts
  • Taux de distribution : 6,25 %
  • TOF : 94 %
  • Taux d’occupation : 92 %
  • Nombre d’associés : 192
  • Délais de jouissance : 1er jour du 4ème mois 
SCPI ACTIVIMMO

 

Créée fin juin 2019 par Alderan, la SCPI Activimmo investit majoritairement dans le domaine des locaux d’activités et de logistique. Les actifs de la société civile de placement immobilier sont des biens à usage d’entrepôts, de locaux d’activités ou de logistique urbaine. Ils sont principalement situés en périphérie des villes, proches des axes routiers et au sein des zones de consommation et d’emploi. La SCPI Activimmo investit à la fois en France mais également au coeur des grandes métropoles européennes. L’avantage de cette niche de l’immobilier tertiaire est de générer des rendements locatifs supérieurs à la moyenne. L’objectif de performance de la SCPI Activimmo pour 2020 étant de 6%.

 Activimmo : les chiffres clés

  • Capitalisation : 1,95 millions d’euros
  • Prix de souscription : 610 euros
  • Prix de retrait : 545,34 euros
  • Minimum de souscription : 10 parts
  • Nombre d’associés : 91

 

Vous avez pour projet d’investir dans une SCPI ? SCPI Invest vous accompagne dans le choix de la société civile de placement immobilier qui vous correspond le mieux. Faites confiance à une équipe de spécialistes du marché de l’investissement immobilier et profitez de conseils avisés pour optimiser votre rendement. Nous vous accompagnons dans toutes vos démarches et trouvons pour vous la société qui correspond le mieux à votre profil et à vos objectifs.

GÉRER SON PATRIMOINE : LES MEILLEURES SOURCES D’INFORMATION FINANCIÈRES

Gérer son patrimoine immobilier ou mobilier demande de la rigueur et de se fixer des objectifs à long terme. Il ne s’agit pas simplement de sélectionner les meilleurs placements, comme investir en SCPI, mais aussi de préparer l’avenir. Pour vous aider à gérer votre patrimoine vous pouvez vous appuyer sur les recommandations de votre cabinet conseil mais également vous informer via des sources fiables. Voici tout ce que vous devez savoir pour bien gérer votre patrimoine.

QU’EST-CE QUE LE PATRIMOINE ?

Le patrimoine concerne toutes vos possessions et engagements. Il se divise en deux grandes catégories :

  • L’actif : il s’agit de tous les biens matériels ou immatériels que vous possédez. Ces biens peuvent être des propriétés, des biens professionnels, des placements financiers, des véhicules, des objets d’art, des droits d’auteur, etc.

  • Le passif : il concerne tous les engagements contractés et donc les dettes, les prêts à la consommation, les emprunts immobiliers, etc.

Pour calculer le patrimoine brut il suffit de rassembler tous les biens évalués au prix du marché. Le patrimoine net est quant à lui constitué du patrimoine brut moins toutes les dettes et engagements.

LES RÈGLES DE BASE POUR BIEN LE GÉRER

Pour bien gérer son patrimoine immobilier ou mobilier il convient de respecter quelques règles de base. Une bonne gestion vous permettra en effet de faire fructifier votre capital, d’éviter les pièges et de mieux préparer l’avenir. Les trois règles d’or pour une gestion efficace sont : 

  • Se fixer des objectifs patrimoniaux

  • Diversifier ses investissements

  • Faire appel à un cabinet de conseil

SE FIXER DES OBJECTIFS PATRIMONIAUX

La première règle pour bien gérer son patrimoine consiste à se fixer des objectifs clairs à moyen et long terme. Ces objectifs dépendent à la fois de votre profil, de votre capital et de vos attentes pour l’avenir. Ils sont la colonne vertébrale de votre démarche de constitution patrimonial. Vos objectifs devront être ajustés régulièrement afin de suivre votre évolution personnelle et professionnelle. Parmi ces objectifs ont retrouve notamment la volonté de :

Préparer sa retraite ;

Préparer sa succession ;

Protéger sa famille ;

Optimiser sa fiscalité ;

Créer du capital ;

Obtenir des revenus complémentaires.

DIVERSIFIER SES INVESTISSEMENTS

La diversification est également une stratégie efficace et souvent nécessaire pour bien gérer et optimiser son patrimoine. Il est en effet conseillé de constituer son patrimoine avec un bloc immobilier et un bloc financier. Le bloc immobilier peut notamment comprendre une résidence principale, une résidence secondaire, de l’immobilier locatif, etc. Le bloc financier peut quant à lui être composé d’une assurance-vie, d’un PEA, d’un patrimoine en SCPI, d’obligations, de contrats Madelin ou PERP, etc.

FAIRE APPEL À UN CABINET DE CONSEIL

Gérer son patrimoine seul peut être fastidieux et demande une grande implication. Confier votre patrimoine à votre banquier n’est pas non plus la meilleure solution. Les banquiers sont généralement moins objectifs et vont en priorité proposer des produits offerts par leur banque. Pour profiter d’un accompagnement personnalisé l’idéal est donc de passer par un cabinet de conseil. Votre conseiller vous proposera une large gamme de placements selon votre profil. Il vous aidera à définir vos objectifs et à les tenir sur le long terme.

GÉRER SON PATRIMOINE AVEC LA SCPI

Investir en SCPI pour diversifier son patrimoine est une stratégie souvent peu connue mais pourtant très avantageuse. Grâce à un ticket d’entrée souvent modeste (de quelques centaines à quelques milliers d’euros) vous pouvez bénéficier d’un rendement moyen d’environ 5%. Malgré quelques baisses ce taux de rendement reste plus élevé que celui offert par d’autres placements plus classiques. De plus, gérer son patrimoine SCPI est simplifié car vous déléguez la gestion à la société civile de placement immobilier que vous avez choisi. Il s’agit donc d’une solution clé en main qui vous permet également de profiter d’avantages fiscaux. La SCPI Pinel offre par exemple une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 21% de la somme investie. La SCPI Malraux qui investit dans des biens qui feront l’objet de travaux avant location peut vous fair profiter de 18% de réduction d’impôts. Vous pouvez également opter pour la SCPI de rendement qui permet de bénéficier de revenus réguliers dans la durée. En investissant de cette manière dans des biens immobiliers à usage d’habitation, de bureaux, de locaux commerciaux ou d’établissements de santé, vous recevez chaque mois ou chaque trimestre des revenus réguliers. Pour investir dans une SCPI de rendement vous pouvez soit payer vos parts au comptant ou via à un crédit. Les taux de crédit étant très inférieurs aux taux de rendement des SCPI, l’opération peut être très judicieuse.

LES MEILLEURES SOURCES D’INFORMATION FINANCIÈRES

Pour gérer votre patrimoine immobilier ou mobilier vous pouvez faire confiance à votre cabinet conseil. Certaines sources d’informations fiables peuvent également vous aider à y voir plus clair. Il s’agit notamment de :

 

De nombreuses études financières sont également publiées de façon régulière par les administrations, les professionnels de la finance ou de l’immobilier. Vous pouvez ainsi vous informer sur les évolutions du marché afin d’optimiser vos placements. Votre cabinet Patrimo Conseil vous offre également des informations actualisées concernant les évolutions du marché de l’investissement et de la gestion de patrimoine.

Vous souhaitez investir en SCPI ? Faites confiance à notre cabinet de conseil SCPI Invest et profitez d’un accompagnement sur-mesure. Nos conseillers vous aident à trouver la SCPI qui correspond le mieux à votre profil et à vos objectifs afin d’optimiser votre patrimoine.

SCPI PIERVAL SANTÉ POURQUOI Y INVESTIR ?

Vous souhaitez investir dans une société civile de placement immobilier (SCPI) ? Découvrez les atouts de la SCPI Pierval Santé. Quels sont les types d’investissements proposés ? Quels sont ses chiffres clefs et sa stratégie ? Nous vous aidons à y voir plus clair pour choisir avec soin votre SCPI en 2020.

PIERVAL SANTÉ SCPI : UNE SOCIÉTÉ INNOVANTE SUR LE SECTEUR DE LA SANTÉ

La SCPI Pierval Santé a été créée en décembre 2013. Il s’agit d’une société civile de placement immobilier de rendement européenne. Gérée par EURYALE Asset Management, elle a axé sa stratégie sur la constitution d’un patrimoine immobilier en lien avec le secteur de la santé. Pierval Santé SCPI a su tirer parti du développement rapide du secteur de la santé dans des pays où les besoins dans ce domaine sont en constante augmentation. Avec l’augmentation de la durée de vie et la croissance des maladies neurodégénératives, la santé représente une part importante du PIB des pays européens. En effet, en 2019 en France les dépenses en matière de santé représentaient 11,3 % du PIB, un pourcentage quasiment identique pour l’Allemagne. Les dépenses de santé en Irlande et au Portugal sont également assez conséquentes, entre 8 et 10 % du PIB. Pierval Santé est ainsi investie dans 4 pays de la zone euro : la France à 42,3 %, l’Allemagne à 33,1 %, l’Irlande à 23,2 % et le Portugal à 1,4 %. Cette diversification s’explique par une volonté d’investir dans des pays jouissant d’un système de santé performant et dans lesquels la population dispose d’un bon pouvoir d’achat.

 

SCPI PIERVAL SANTÉ : STRATÉGIE D’INVESTISSEMENT

 

La société civile de placement immobilier Pierval Santé affiche une stratégie claire. Celle-ci consiste à détenir au sein de son portefeuille des investissements immobiliers couvrant tout le domaine de la santé. La SCPI a donc investi depuis fin 2013 dans des cliniques, des EHPAD (Etablissements Hébergeant des Personnes Agées Dépendantes), des centres de consultations, des maisons médicales, des centres de dialyse, des laboratoires, des pôles santé, des centres médico-sociaux ou encore des pharmacies. Tout le spectre de la santé est ainsi couvert aussi bien en France, qu’en Allemagne, en Irlande et au Portugal. Les bâtiments du secteur sanitaire et des soins de ville représentent 42,22 % des actifs, le secteur médico-social 43,3 % et les autres secteurs de la santé 14,45 %.

 

Pour compléter son portefeuille d’actifs, la SCPI Pierval Santé possède également des locaux et des bureaux hébergeant des entreprises en lien avec le secteur de la santé. Les bureaux représentent environ 10% des actifs de la SCPI.  Concernant sa stratégie d’acquisition d’actifs, la société privilégie les locaux neufs en VEFA (Ventes en Etat Futur d’Achèvement) ou bien les locaux très récents ou entièrement réhabilités.

LES PERSPECTIVES À LONG TERME

La forte implantation de la société civile de placement immobilier Pierval Santé en Allemagne mais également en France lui permet de profiter de perspectives favorables à long terme. En effet, avec le vieillissement accéléré des populations et les baux de longue durée signés avec les locataires, la SCPI peut limiter les rotations et sécuriser la perception de ses loyers. La vacance locative dans le domaine de l’immobilier de santé est également très faible. Sans oublier que les conventions fiscales établies entre la France et les autres Etats européens n’imposent pas de double imposition pour les revenus locatifs en provenance de l’étranger. Enfin, les revenus locatifs perçus à l’étranger sont exonérés de prélèvements sociaux, de quoi profiter d’un impact fiscal réduit suite à votre investissement. Tous ces éléments permettent donc d’assurer un rendement net final à la fois stable et durable. 

SCPI PIERVAL SANTÉ : LES CHIFFRES CLÉS

La SCPI de rendement Pierval Santé affiche une capitalisation de 921 686 000 euros au 31 décembre 2019. Voici les autres chiffres clé vous permettant d’analyser l’attractivité de cette SCPI :

  • Nombre de propriétés immobilières : 81
  • Surface totale : 310 622,00 m²
  • Taux de distribution : 5,05 %
  • Taux d’occupation financier : 98,60 %
  • Nombre d’associés : 15 709
  • Prix de souscription : 1 000 €
  • Valeur de retrait : 894,90 €
  • Report à nouveau en % du dividende 2018 : 4,89 %
  • Provision pour gros entretiens en % du dividende 2018 : 3,43 %
  • Pourcentage de charges 2018 : 20,80 %
  • Frais de souscription : 10,51 %
  • Frais de gestion : 8,37 %

 

Au sein de la SCPI Pierval Santé la durée de placement conseillée est également de 10 ans. Une période minimale qui vous permet de réaliser des bénéfices et donc de faire fructifier votre patrimoine.

 

Vous souhaitez investir au sein de la société civile de placement immobilier Pierval Santé ou choisir une SCPI en 2020 qui vous correspond pleinement ? Faites confiance à notre cabinet conseil [nom du cabinet] pour investir sereinement. En effet, l’investissement dans une SCPI n’est pas garanti. Les sociétés civiles de placement immobilier sont sujettes aux fluctuations du marché immobilier. Pour que votre investissement soit vraiment rentable, il est donc primordial de faire appel à un expert avant de vous lancer. Celui-ci connaît parfaitement le marché des SCPI et est capable de vous proposer une vision à long terme. Il vous aidera donc à trouver le placement idéal selon votre profil et vos besoins.

FONCTIONNEMENT ET CONDITIONS DU PRÊT IN FINE

Lorsque l’on investit dans des parts de SCPI, un emprunt SCPI permet d’optimiser efficacement son placement, en jouant sur différents leviers. Entre un crédit amortissable ou un crédit in fine, l’épargnant a différentes possibilités qui s’offrent à lui et le prêt in fine peut s’avérer être une solution pertinente. Découvrez le fonctionnement du prêt in fine, un crédit immobilier encore mal connu.

 

PRÊT IMMOBILIER : CRÉDIT AMORTISSABLE OU PRÊT IN FINE : DÉFINITION  

 

PRÊT IN FINE : C’EST QUOI ?

 

Le prêt in fine, qui signifie, comme son nom l’indique en latin « à la fin », est un prêt dont l’emprunteur ne rembourse le capital qu’à la fin de sa durée de remboursement.

Durant toute la phase de crédit, les mensualités ne sont donc constituées que des seuls intérêts 

DIFFÉRENCES CRÉDIT AMORTISSABLE / PRÊT IN FINE

 

Le prêt amortissable ou prêt classique est constitué généralement de mensualités constantes, comprenant chacune une part d’intérêts et une part de capital, selon un plan d’amortissement.

Comme vous remboursez le capital au fur et à mesure, la part d’intérêts versés diminue progressivement, tandis que celle du capital remboursé augmente.

Au total, vous aurez donc payé moins d’intérêts que pour un crédit in fine.

 

EXEMPLE MENSUALITÉ PRÊT IN FINE / CRÉDIT AMORTISSABLE

 

Prenons comme exemple un emprunt de 100 000 euros à 1 % sur 10 ans (montants arrondis) : 

 

      Crédit amortissable

      Prêt in fine

Mensualité

              876 euros

          83 euros

Montant cumulé des intérêts

            5 120 euros

    10 000 euros

Montant de la dernière mensualité

              876 euros

    100 000 euros

Dans le cas du prêt in fine, la mensualité est donc plus de 10 fois inférieure à celle du prêt classique. En revanche, le coût final est, quant à lui, pratiquement 2 fois plus important.

 

FONCTIONNEMENT DU PRÊT IN FINE 

 

Le fonctionnement du prêt in fine se distingue donc par deux grandes caractéristiques : de petites mensualités, sauf la dernière, avec alors un gros capital à rembourser en une seule fois.

 

UNE PETITE MENSUALITÉ

 

C’est une mensualité plus faible, permettant en théorie d’emprunter plus.

En effet, le prêteur définit souvent une capacité d’emprunt au regard du rapport entre les revenus et les charges de l’emprunteur : toute mensualité de crédit s’ajoute à vos charges. À mensualité égale, un prêt in fine permet donc d’emprunter beaucoup plus qu’un crédit classique. 

Pour pouvoir emprunter, il est nécessaire d’avoir un reste à vivre suffisant. Afin de protéger les emprunteurs du surendettement, les pouvoirs publics ont défini un taux d’endettement maximum, que les banques ont l’obligation de respecter. Au 1er janvier 2022, la décision n°D-HCSF-2017-7 fixe le taux d’endettement maximum des ménages à 35 %. Le crédit in fine, avec de faibles mensualités, est intéressant, car il ne fait pas augmenter de manière trop importante les charges. Ainsi, si vous êtes proche du seuil des 35 %, le crédit in fine est un moyen de décrocher votre emprunt immobilier auprès d’un organisme bancaire. Les banques ont néanmoins l’autorisation de s’affranchir de cette règle (pour 20 % des dossiers), essentiellement (80 %) pour le financement d’une résidence principale. Comme pour un crédit amortissable, la banque va étudier votre situation de près, afin d’avoir la certitude de votre capacité de remboursement. Il est conseillé de préparer, en amont, votre dossier et de présenter un profil emprunteur solide, pour obtenir une réponse favorable (absence de découvert depuis plusieurs mois, pas de crédit à la consommation…).

Dans l’exemple précédent, une mensualité de 876 euros correspond à un crédit amortissable de 100 000 euros, alors qu’elle pourrait également correspondre à un prêt in fine de plus d’un million d’euros !

C’est en revanche au total plus d’intérêts à rembourser, ce qui pourrait faire penser que le prêt in fine n’est pas intrinsèquement une bonne opération financière.

Toutefois, c’est faux et pour deux raisons :

  • Il est, en effet, possible de déduire les intérêts de ses revenus fonciers ;
  • Il n’est pas rare de trouver des placements financiers à un taux supérieur au taux d’intérêt du crédit in fine.
UN GROS CAPITAL À REMBOURSER : LA GARANTIE PRÊT IN FINE ! 

 

Face à un emprunteur, tout organisme prêteur se pose deux questions, à savoir : L’emprunteur pourra-t-il supporter la charge mensuelle de remboursement ? Comment s’assurer de voir le capital remboursé ? 

Globalement, la réglementation du prêt in fine est la même pour le banquier qu’un prêt classique, l’obligeant à prendre des garanties.

Pour un prêt in fine, la question de la mensualité ne se pose pas : ne supportant que les intérêts, à des taux actuellement bas bien inférieurs à la rentabilité du placement SCPI, la mensualité est non seulement faible, mais le plus souvent couverte par vos revenus supplémentaires (loyers SCPI).

La seule question est donc celle du remboursement du capital, d’autant plus crucial qu’il doit être remboursé en une fois.  

Le prêteur va alors demander une garantie remboursement de ce capital.

Il existe de nombreuses solutions et mieux vaut en discuter avec un conseiller SCPI pour choisir la plus adéquate à votre situation personnelle.

Une solution habituelle est de nantir un placement, dont le montant sera équivalent à échéance du prêt au capital dû : certains établissements financiers acceptent le nantissement des parts de SCPI, même si celles-ci n’ont pas de capital garanti. Le mieux est alors de les inclure dans une assurance-vie nantie par le prêteur. Chaque solution reste un montage sur-mesure, sans risque pour le banquier ni l’emprunteur.

Deux solutions s’offrent aux investisseurs pour garantir le crédit in fine, via un nantissement en assurance-vie :

  • Placer un capital suffisant sur une assurance-vie.
  • Effectuer des versements programmés sur l’assurance-vie, pour atteindre ce capital.

Dans tous les cas, il ne s’agit que d’une garantie. Si l’investisseur ne rencontre pas de problèmes pour rembourser son crédit in fine, ou s’il l’anticipe, le nantissement prend fin, et il peut disposer de son assurance-vie comme bon lui semble. Autre avantage, la somme placée continue de générer des intérêts (même faibles) pendant toute la durée du nantissement. Enfin, il faut voir cette garantie comme une protection pour l’investisseur, qui peut se trouver confronté à une période difficile.

INVESTISSEMENT SCPI À CRÉDIT : PRÊT IN FINE

 

Investir en SCPI via un crédit, amortissable ou in fine, est une pratique relativement courante. En 2020, un tiers des souscripteurs de parts de SCPI ont utilisé ce moyen de financement (soit près de 2 milliards d’euros), afin de se constituer un patrimoine sans un effort de trésorerie trop important grâce à l’effet de levier du crédit.

AVANTAGES DU PRÊT IN FINE SCPI : UN FORMIDABLE LEVIER FISCAL

 

Investir en SCPI via un crédit in fine offre quatre avantages.

  • Vous pouvez emprunter plus pour un achat SCPI accru : c’est le moyen de constituer un capital plus important et/ou de percevoir des revenus complémentaires plus élevés.
  • Vos mensualités sont inférieures à vos revenus fonciers, vous augmentez donc votre capacité d’épargne. En effet, toute la partie capital (remboursée ultérieurement) est placée avec une rentabilité supérieure à l’argent qu’on vous prête.
  • Vous bénéficiez de la déduction des intérêts de vos revenus fonciers, vous neutralisez donc fiscalement une partie de vos hausses d’impôts.
  • Vous pouvez même diminuer vos impôts avec des SCPI fiscales, ou optimiser la fiscalité en choisissant des SCPI via l’assurance-vie.

Le recours à un crédit in fine est donc très intéressant si :

  • Vous êtes dans une tranche d’imposition élevée ;
  • Vous avez un capital à placer en nantissement d’au moins 30 % de la somme prêtée.
DIFFICULTÉ DU PRÊT SCPI IN FINE

 

Le principal problème du prêt SCPI in fine se situe sur la garantie.

S’il est possible de nantir des parts de SCPI, certains établissements bancaires peuvent tout de même se montrer frileux.

Pour pallier cet inconvénient, un courtier SCPI connaît souvent des établissements bancaires pour lesquels le prêt in fine SCPI ne pose aucun problème, car ils connaissent parfaitement la qualité de ce type d’investissement en pierre papier.

Chaque investisseur ayant un profil différent, les conseillers de SCPI-Invest vous accompagnent personnellement dans la constitution de votre portefeuille de SCPI. En fonction de vos objectifs, et des opportunités de placements, ils vous conseilleront dans le choix de vos parts de SCPI, ainsi que de la manière la plus rentable de les financer. Nos experts pourront vous faire rapidement une simulation d’investissement SCPI via un prêt in fine, afin que vous puissiez voir le formidable effet de levier possible, sans diminuer votre train de vie.

N’hésitez pas à prendre contact sans aucun engagement avec notre cabinet SCPI Invest. L’optimisation fiscale afférente aide plus facilement à se constituer un capital pour, par exemple, préparer sa retraite ou sa transmission.

QU’EST CE QU’UNE SCPI ASSURANCE VIE ET QUEL EST SON FONCTIONNEMENT ?

D’un côté, l’assurance-vie, placement préféré des français avec 1700 milliards d’encours ; de l’autre les SCPI, probablement le meilleur investissement 2020 en termes de risque / rentabilité : combiner SCPI et assurance vie semble donc la promesse du placement idéal, en associant rendement et fiscalité, comme pour une solution retraite, un investissement long terme ou une transmission patrimoine. Comment bénéficier alors de ces deux types d’investissement et quel intérêt à investir en SCPI assurance-vie, comparé à un achat SCPI direct  

UNE SCPI EN ASSURANCE-VIE : C’EST QUOI ?

 

SCPI ASSURANCE-VIE : DÉFINITION

 

Sur le principe, une SCPI assurance-vie ne diffère pas d’une SCPI de rendement classique : elle est juste intégrée dans un contrat différent, comme des actions identiques peuvent être soit achetées en direct, soit intégrées à un PEA.

 

Une SCPI de rendement devient une SCPI assurance vie du seul fait de la volonté du gestionnaire assurance vie de la proposer ou pas dans son contrat. Un contrat assurance vie multi-supports est en effet adossé à différents produits financiers, sélectionnés uniquement par le gestionnaire : fonds euros, actions, OPCVM, SICAV, SCPI…

 

POURQUOI MON ASSURANCE-VIE NE PROPOSE PAS DE SCPI ?

 

Une assurance vie est le plus souvent constitué de fonds euros ou d’unités de comptes, investies principalement en actions ou en paniers actions : ce sont des valeurs mobilières. Une action donne des dividendes (revenus de valeurs mobilières).

Les SCPI de rendement sont, elles, constituées de biens immobiliers, type bureaux, commerces, logements… Comme valeur immobilière, une SCPI génère des loyers (revenus fonciers).

Valeur mobilières et valeurs immobilières constituent deux univers totalement différents, si bien qu’un spécialiste de la bourse ou des marchés financiers ne connaîtra pas forcément le marché locatif en province ou de la location bureaux à Paris.

Conseiller un achat SCPI implique donc des connaissances spécifiques, où certains gestionnaires d’assurance vie ne veulent pas forcément s’investir.

C’est pourquoi un achat SCPI doit toujours de faire via un conseiller SCPI, ayant toutes les connaissances relatives au marché immobilier.

 

QUELLE SOLUTION POUR INVESTIR EN SCPI ASSURANCE VIE ?

 

Si votre assurance vie actuelle ne propose pas de SCPI, il reste toutefois déconseillé de la clôturer si vous n’avez pas besoin des capitaux, afin de ne pas perdre les avantages fiscaux.

Pour investir SCPI assurance vie, la meilleure solution consiste alors à ouvrir un second contrat assurance vie, au plus vite pour atteindre le plus tôt possible de délai de 8 ans.

Contrairement à certains livrets réglementés type Livret A, il n’est pas interdit à un souscripteur de détenir plusieurs contrats d’assurance vie, avec même des bénéficiaires différents s’il le souhaite.

Pour choisir une assurance-vie compatible SCPI, mieux vaut donc passer par un expert SCPI : c’est non seulement plus sûr, mais en plus ça ne coûte rien.

 

QUELLE EST LA RÉGLEMENTATION ?

 

Une SCPI assurance-vie va « vivre » sa vie dans une enveloppe assurance-vie, dont elle sera un des supports : c’est la législation générale de l’assurance-vie qui prévaut.

Pour acquérir des parts SCPI, vous devez soit effectuer un arbitrage au sein de votre contrat assurance vie, soit effectuer un nouveau versement. (Def arbitrage assurance vie : vendre un support, pour investir sur un autre support)

Il est donc impossible d’acheter à crédit des parts SCPI en assurance-vie.

Si vous vendez des parts de SCPI, le gestionnaire assure leur liquidité : le revenu de la vente fournit de nouvelles liquidités, avec lesquelles vous pouvez effectuer un nouvel arbitrage. Si vous souhaitez récupérer cet argent, il faut en revanche effectuer un rachat partiel sur votre contrat assurance-vie.

C’est identique pour les loyers : l’intérêt principal est l’absence de fiscalité tant que vous laissez ces sommes dans l’enveloppe assurance-vie.

La SCPI bénéficie ainsi de toute la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie :

  • en cas de rachat du contrat, tout versement effectué après le 27 septembre 2017 permet au souscripteur du contrat d’opter soit pour l’IR, soit pour le PFU (Flat tax ou Prélèvement Forfaitaire Unique) : pour des versements inférieurs à 150 000 euros (300 000 euros pour un couple co-souscripteur), les produits de ces versements sont imposés au taux de 12,8%, ou de 7,5% après 8 ans. Après 8 ans s’ajoute un abattement annuel sur les produits de 4 600 euros pour une personne seule (9 200 euros pour un couple marié ou pacsé soumis à imposition commune).

Ces produits sont aussi soumis aux prélèvements sociaux dont le taux 2020 est de 17,2%.

  • en cas de décès, tout contrat inférieur à 152 500 euros dont les cotisations ont été versées avant 70 ans, est totalement exonéré de droits de succession.
INVESTISSEMENT SCPI EN ASSURANCE-VIE OU EN DIRECT : AVANTAGES ET INCONVÉNIENTS

 

ACHAT DES PARTS SCPI

 

  • Investissement direct parts SCPI

En direct, un achat de parts de SCPI peut se faire à crédit, avec déduction des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers. Que ce soit un crédit SCPI in fine ou un crédit amortissable, c’est une possibilité d’optimisation fiscale.

D’autre part, le choix est très large et permet de mieux cibler éventuellement certains marchés immobiliers : bureaux ou résidentiel, Paris ou Province, France ou Europe…

Seul un achat direct permet aussi de bénéficier des avantages de certaines SCPI fiscales (loi Pinel 2020, loi Malraux…)

En revanche, certaines SCPI imposent un minimum de souscription.

 

  • Investissement SCPI en assurance-vie

En SCPI assurance vie, l’achat se fait forcément comptant, soit par arbitrage au sein du contrat (vente d’autres supports), soit par nouveau versement.

Par ailleurs, le choix est plus restreint, que ce soit pour le contrat assurance-vie stricto-sensu, mais aussi pour le choix des dites SCPI.

En assurance-vie, le gestionnaire privilégie en effet souvent des SCPI facilement liquides.

En revanche, les frais de souscription SCPI sont souvent diminués comparés à un achat direct ; les minima de souscription sont souvent soit supprimés, soit abaissés.

Deux points importants au sujet de ces SCPI placées en assurance-vie :

–   les SCPI éligibles aux contrats d’assurance vie sont en général les SCPI avec les plus grosses en capitalisation et aussi souvent les plus anciennes. Ces SCPI ont généralement des rendements entre 4 et 5% net. Après frais de gestion annuels du contrat d’assurance vie il restera une performance nette de l’ordre de 3 à 4%, avant rachat et fiscalité éventuelle

–   les frais de souscription des SCPI sont directement imputés par l’assureur sur la valorisation du contrat. Ainsi, si vous ouvrez un contrat d’assurance vie 100% SCPI pour un montant de 10 000 EUR., la valorisation estimée sera autour de 9 300 EUR. Si l’on compte en moyenne 7% de frais d’entrée. Il s’agit donc d’un placement moyen/long terme, comme tout support de contrat assurance-vie.

 

LOYERS VERSÉS PAR LES SCPI

 

  • Revenus des parts pour une SCPI en direct

En direct, les SCPI de rendement versent des loyers, le plus souvent trimestriellement. C’est un complément de retraite parfait, quand on opte pour un revenu passif retraite.

Ces loyers sont imposés comme des revenus fonciers, selon la fiscalité IR.

 

  • Revenus des parts pour une SCPI assurance-vie

Dans un contrat d’assurance-vie, les revenus fonciers ne sont pas fiscalisés mais le plus souvent réinvestis. Ils ne sont fiscalisés que si on les récupère hors de l’assurance-vie, avec un rachat partiel. Au-delà de 8 ans : c’est une fiscalité très intéressante, toujours inférieure à l’IR.

Pour toute SCPI, il existe une date de jouissance, date à laquelle vous percevrez les premiers loyers après achat : cette date de jouissance est toujours plus courte avec des SCPI assurance-vie.

Attention, certains assureurs ne reversent pas 100% des loyers. Certains choisissent en effet de reverser 70, 80 ou 90%. Il faut donc être vigilant sur ces frais “cachés”, en consultant le bilan annuel. C’est pourquoi il convient de se rapprocher d’un conseiller SCPI, qui a une vue d’ensemble des contrats disponibles et peut ainsi les comparer en toute indépendance.

 

VENTE DES PARTS DE SCPI

 

  • Vente parts SCPI en direct

En direct, la vente SCPI est plus ou moins facile selon la liquidité.

Un expert SCPI vous renseignera sur l’activité du marché secondaire.

Fréquemment, les dates de confrontation sont fixées par le gestionnaire SCPI, et peuvent aller de confrontations hebdomadaires à des dates trimestrielles, sans garantie de vente.

Dans certains cas, il est inutile de vendre, la dissolution de la SCPI étant déjà déterminée (cas de nombreuses SCPI fiscales).

Les plus-values SCPI sont imposées selon le régime fiscal des plus-values immobilières.

Dans le cas d’une succession, elles sont intégrées au patrimoine successoral pour le calcul des frais de succession.

 

  • Vente parts SCPI en assurance vie

Les SCPI en assurance vie sont vendues par le gestionnaire, ce qui assure une très bonne liquidité pour l’investisseur, de l’ordre de quelques jours.

Tant qu’elles restent dans le contrat d’assurance vie, il n’y a aucune fiscalité. Lors du rachat du contrat, elles bénéficient de la fiscalité plus-values très avantageuse de l’assurance-vie, notamment au-delà de 8 ans.

Dans le cadre d’une succession, elles peuvent bénéficier d’une exonération totale de frais de successions, sous conditions.

 

COMMENT INVESTIR SCPI ASSURANCE-VIE ?

 

CONSEILS POUR UN BON INVESTISSEMENT SCPI ASSURANCE-VIE

 

Chaque investissement en assurance vie SCPI doit intégrer plusieurs points pour faire le meilleur choix :

  • Date de jouissance
  • Frais d’entrée et prix de souscription, avec parfois des frais réduits
  • Performance, avec rentabilité sur le moyen terme
  • Liquidité de la SCPI

Le mieux est d’effectuer son choix avec un professionnel SCPI, dont l’intervention est gratuite pour le souscripteur.

Tout expert SCPI choisira la meilleure SCPI assurance vie en fonction de vos objectifs et de critères propres à la SCPI et à son gestionnaire (sérieux et montant global de la capitalisation SCPI)

 

QUAND INVESTIR EN SCPI ASSURANCE VIE ?

 

Compte de ses particularités, l’investissement SCPI assurance vie est tout particulièrement indiqué dans trois situations :

  • Se constituer un capital à moyen-terme ou long-terme : une SCPI assurance vie est optimisée fiscalement si le contrat assurance vie au moins 8 ans.
  • Préparer sa retraite : la SCPI assurance vie est une bonne solution retraite, tout en générant des loyers et donc un revenu passif. Attention toutefois, ce revenu est versé dans l’enveloppe d’assurance vie. Le récupérer revient à demander une avance assurance-vie ou un rachat, avec l’éventuelle fiscalité afférente.
  • Préparer sa succession : préparer sa transmission avec des SCPI assurance vie est l’une des meilleures solutions pour optimiser la fiscalité des frais de succession, avec parfois une exonération totale.
CLASSEMENT DES 3 MEILLEURES SCPI ASSURANCE-VIE

 

 

  1. EFIMMO (SOFIDY) : SCPI de référence créée il y a plus de 30 ans, investie principalement sur des bureaux situés à 2/3 en région parisienne. Avec une capitalisation de plus d’1.3 milliard d’euros, c’est une des rares SCPI réussissant à améliorer son rendement depuis 2 ans. Elle a de plus accumulé d’importantes réserves au fil des années, ce qui témoigne de sa solidité. Enfin, elle parvient à maintenir un taux d’occupation très élevé à 95%. À noter que cette SCPI distribue souvent des plus-values suite à des cessions d’actifs ce qui peut faire augmenter le rendement, avec toutefois un traitement fiscal légèrement différent des loyers.
  •       Prix de la part : 237 EUR
  •       Taux de distribution 2018 : 5.06% net
  •       Répartition géographique : France (90%), Etranger (10%)
  •       Répartition sectorielle : Bureaux
  •       Taux d’occupation financier en 2018 : 94%
  •       Délai de jouissance de 3 mois

 

  1. PRIMOPIERRE (PRIMONIAL) : Créée en 2008, la SCPI Primopierre fait figure de référence sur le marché des SCPI. Son patrimoine est principalement constitué d’immeubles de bureaux en région parisienne. La capitalisation de Primopierre (2.8 milliards) et son volume de collecte important lui permettent de se positionner sur des actifs de taille significative. Les principales entreprises locataires (PSA, Crédit Agricole, Samsung…) sont toutes des leaders dans leur secteur. Point important : le rendement est attendu en fort hausse en 2019, 2020 et 2021 grâce à un programme de revente d’actifs avec des plus-values importantes.
  •       Prix de part : 208 euros
  •       Taux de rendement 2019 : 5.92% net
  •       Répartition géographique : IDF 85%, Province 15%
  •       Répartition sectorielle : Bureaux
  •       Taux d’occupation financier en 2018 : 90.4%
  •       Délai de jouissance de 4 mois

 

  1. INTERPIERRE France (Paref Gestion) : SCPI gérée par une maison de gestion très respectée, anciennement à capital fixe, elle connait un développement encore accru depuis son ouverture à capital variable. Sa capitalisation a dépassé les 150 M d’euros. On apprécie sa thématique d’investissement spécialisée sur des actifs de messagerie, activité et logistique qui devrait voir la demande locative croître dans les années, suivant l’évolution du e-commerce notamment. Autre facteur : la stabilité de son rendement sur 4 années consécutives, qui témoigne de la bonne gestion de cette SCPI.
  •       Prix de la part : 1050 EUR
  •       Taux de distribution 2019 : 5.00% net
  •       Répartition géographique : IDF (60%), Province (40%)
  •       Répartition sectorielle : Bureaux / Activité / Logistique / Messagerie
  •       Taux d’occupation financier en 2018 : 93.7%
  •       Délai de jouissance de 4 mois

 

N’hésitez pas à nous contacter pour tout renseignement complémentaire pour ouvrir un contrat d’assurance-vie avec des parts de SCPI.

CESSIONS DE PARTS DE SCPI : COMMENT DÉCLARER SES PLUS-VALUES ?

Quand il décide de vendre ses parts de SCPI, l’épargnant doit déclarer l’éventuelle plus-value en résultant : dans ce cas, il est alors soumis au paiement de l’IR et de la CSG (contributions sociales).

Découvrez comment calculer et déclarer ses plus-values lors de cession de parts de SCPI et combien vous aurez de plus-value à payer lors cette vente.

 

COMMENT CALCULER SES PLUS-VALUES LORS DE CESSIONS DE PARTS DE SCPI ?

 

DÉFINITIONS

La plus-value se définit comme la différence entre la valeur de cession de vos parts, et leur valeur d’achat.

 

La valeur de vente est le produit net que vous recevez et correspond :

  • au prix de retrait pour les SCPI à capital variable.
  • au prix de cession fixé entre l’acheteur et le vendeur, lors d’une vente de gré à gré (la société de gestion de la SCPI n’intervient pas dans la vente).
  • au prix d’exécution sur le marché secondaire pour les SCPI à capital fixe, minoré des frais de commission de la société de gestion.

La valeur d’achat inclut les éventuels frais de souscription (10 à 12 % le plus souvent) ainsi que les droits d’enregistrement. 

CESSIONS DE PARTS SCPI : QUEL PRIX FAUT-IL RETENIR ?

Tout achat de SCPI donne généralement droit à un acte où figurent le numéro des parts, la date de la transaction, le prix payé et la date de jouissance : c’est ce document qui vous sert de valeur de référence et détermine les montants que vous devez prendre en compte.

En cas d’achat SCPI étalés sur le temps, ou de cessions de parts SCPI elles-aussi différées, vous ne devez pas retenir le prix moyen : vous devez effectuer le calcul pour chaque part.

 

CALCUL DE L’IMPOSITION TOTALE SUR LA PLUS-VALUE

 

Le calcul des plus-values SCPI et leur imposition ont été simplifiés il y a quelques années, pour se calquer sur les dispositions relatives aux plus-values immobilières.

Sachez que les plus-values SCPI 2020 ne bénéficient pas du prélèvement forfaitaire PFU ou flat-tax : elles sont soumises au régime de l’IR, avec un calcul d’abattement dépendant de la durée de détention. Elles sont aussi soumises au paiement de la CSG et contributions sociales apparentées.

 

CALCUL DU PAIEMENT DE L’IMPÔT SUR LE REVENU (IR)

Toute plus-value SCPI est soumise à l’impôt sur le revenu, sauf si vous détenez des parts SCPI depuis plus de 22 ans. Dans tous les autres cas, vous devez l’intégrer à vos revenus 2020 pour y payer l’IR.

Le taux d’imposition 2022 est normalement fixé à 19 %.

L’étalement pour revenus exceptionnels n’est pas admis. 

L’assiette d’imposition retenue pour le paiement de l’IR dépend quant à elle de la durée de détention, avec d’éventuels abattements :

  • 0 % d’abattement pour un durée de détention de moins de 6 ans
  • 6 % d’abattement par année pour la détention comprise entre 6 et 21 ans
  • 4 % d’abattement au titre de la 22e année révolue
  • 100 % abattement à partir de 22 années de détention.

L’investissement dans les parts de SCPI est donc un investissement à long terme : plus vous patientez avant de les revendre, moins la taxation sur la plus-value SCPI sera importante, voire inexistante après 22 ans de détention.

 

CALCUL DU PAIEMENT DE LA CSG (CONTRIBUTION SOCIALE GÉNÉRALISÉE)

Toute plus-value SCPI lors de cession de parts est par ailleurs soumise au paiement des contributions sociales, sauf si vous détenez ces SCPI depuis plus de 30 ans.

Le taux de contributions sociales 2022 est de 17,2 %.

 

L’assiette de calcul des contributions sociales dépend lui aussi de la durée de détention, avec d’éventuels abattements :

 

  • 0 % pour un détention de moins de 6 ans
  • 1,65 % par année de détention comprise entre 6 et 21 ans
  • 1,60 % pour la 22e année de détention révolue
  • 9,00 % par an au-delà de 22 ans, jusqu’à 30 ans
  • 100 % au-delà de 30 ans de détention, ce qui est relativement peu fréquent pour des parts de SCPI.

Lors d’une plus-value SCPI, vous serez donc taxé, après abattement, par les pouvoirs publics à hauteur de 36.2 % (19 % au titre de l’IR + 17.2 % au titre des prélèvements sociaux), ce qui représente un taux conséquent : il est donc important, lorsque vous souhaitez vendre, de vérifier les tranches d’abattement en fonction de la durée de détention effective de vos parts de SCPI, et d’attendre, selon les cas de figure, une année supplémentaire. Vous devez vous acquitter de l’impôt dans un délai maximum d’un mois à compter de la cession.

 

Pour résumer, voici les taux d’abattement de l’IR et des prélèvements sociaux en fonction de la durée de détention de vos parts de SCPI : 

 

Durée de détention

IR

Prélèvements sociaux

Moins de 6 ans

0 %

0 %

De 6 à 21 ans

6 %

1.65 %

la 22e année 

4 %

1.60 %

De 23 à 30 ans

Exonération

9 %

Au-delà de 30 ans

Exonération

Exonération

 

EXONÉRATION DE PLUS-VALUE : PEUT-ON EN BÉNÉFICIER ?

De manière générale, vous êtes exonéré d’impôts sur la plus-value si le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 euros.

Mais cette exonération ne s’applique jamais aux cessions de SCPI : en conséquence, vous devez donc toujours déclarer une plus-value SCPI.

Vous devez déclarer la plus-value SCPI dans votre déclaration de revenus et son montant sera pris en compte dans votre revenu fiscal de référence.

TAXE SPÉCIALE LIÉES AU PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES : DOIT-ON LA PAYER ?

Depuis le 1er janvier 2013, les plus-values supérieures à 50 000 euros sont soumises à la taxe forfaitaire sur les plus-values élevées, dont le taux évolue par tranche de 50 000 euros : de 2 % pour les plus-values supérieures à 50 000 euros, et jusqu’à 6 % pour les plus-values supérieures à 260 000 euros. Cette surtaxe est applicable aux SCPI. 

QUELLES SONT LES MODALITÉS POUR DÉCLARER SES PLUS-VALUES SCPI ?

 

QUAND DOIT-ON DÉCLARER UNE PLUS-VALUE SCPI ?

Le fait générateur du calcul de la plus-value est la date de vente effective. La déclaration est donc faite au titre de l’année civile en cours.

 

QUI EFFECTUE CETTE DÉCLARATION ?

La SCPI étant transparente fiscalement, les détenteurs de parts SCPI sont donc redevables à titre personnel de l’impôt sur la plus-value.

Pour les particuliers détenant les parts, la déclaration est habituellement faite par la société de gestion de la SCPI, qui prélève directement l’impôt et le verse au FISC. Les associés n’ont pas de règlement à effectuer, mais ils doivent toutefois le mentionner dans leur déclaration annuelle.

Cependant, lors de vente de gré à gré, les modalités incombent alors au vendeur : il doit en principe, lors de l’enregistrement de l’acte de cession, remplir la déclaration 2048-M ou se mettre en rapport avec son centre des impôts.

 

LA DÉCLARATION DES REVENUS FONCIERS (LOYERS VERSÉS COMME REVENU PASSIF SCPI)

En matière d’imposition, il ne faut pas confondre la déclaration des revenus fonciers, de celle des plus-values immobilières.

Les déclarations de revenus fonciers se font sur les déclarations 2042 et 2044, avec différents imprimés selon qu’il s’agisse ou pas d’une SCPI fiscale avec ou pas réduction d’impôts.

Les épargnants SCPI ne peuvent plus bénéficier du régime micro-foncier : ils doivent donc effectuer leur déclaration au régime réel d’imposition, sauf dispense de l’administration fiscale, sous certaines conditions. Vous pouvez disposer du régime micro-foncier si :

  • vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €.
  • ET si vous déclarez déjà des revenus fonciers issus d’une location non meublée.

Sont en revanche toujours exclues de cette dispense les parts de SCPI ouvrant droit à la déduction au titre de l’amortissement, tel que défini par l’article 31 bis du CGI.

À noter : Dans le cas où votre SCPI détient des biens immobiliers à l’étranger, deux régimes fiscaux peuvent être appliqués suivant le pays et dépendent de la convention fiscale existante entre la France et ce pays. Pour déclarer, vous devez renseigner le formulaire cerfa 2047.

 

PLUS-VALUE DANS LE CAS D’UNE CESSION D’IMMEUBLES AU SEIN DE LA SCPI

Dans le cas où une société de gestion vend un bien immobilier, une plus-value est appliquée qui est soumise au régime des plus-values immobilières (avec abattement en fonction de la durée de détention), réglée directement par la société de gestion. Deux cas de figure peuvent se présenter : 

 

  • la plus-value est mise en réserve par la société de gestion et inscrite au bilan.
  • la plus-value est distribuée aux détenteurs de parts : elle n’est alors pas imposée une deuxième fois, mais les investisseurs doivent la mentionner dans leurs déclarations de revenus, afin qu’elle soit prise en compte dans le calcul du revenu fiscal de référence.

Compte tenu du formalisme fiscal lié aux cessions de parts de SCPI, n’hésitez pas à vous faire aider par votre conseiller SCPI ou par la société de gestion pour effectuer correctement votre déclaration de plus-values immobilières.

 

Lorsque cette dernière effectue la vente des parts de SCPI, elle vous remet une attestation fiscale, où tout est mentionné pour savoir faire correctement sa déclaration de plus-values.

PANIQUE DES MARCHÉS : COMMENT LIMITER MON RISQUE DE PERTE EN CAPITAL ?

Avec de mauvais pronostics d’évolution, les investissements en SCPI peuvent passer pour moins attrayants en 2020. Cependant, non seulement il y a des opportunités à saisir, mais peut-on mitiger les risques conséquents à la panique actuelle des marchés. La perte de capital SCPI n’est en effet pas une fatalité et nous vous livrons aujourd’hui quelques conseils afin d’orienter au mieux vos décisions pour limiter les risques d’investissement SCPI.

 

PREMIÈRE OPTION : DIVERSIFIER EN FAISANT VARIER LE FACTEUR GÉOGRAPHIQUE

Les aléas économiques d’une région constituent un facteur incompressible. Cependant, en disposant de biens immobiliers répartis sur plusieurs zones géographiques, les investisseurs bénéficient d’un capital SCPI au risque mitigé. C’est notamment le choix que font un certain nombre de SCPI telles que Primovie, pour laquelle la société de gestion Primonial REIM a choisi de mettre en place une stratégie de diversification géographique. On constate un patrimoine réparti en l’occurrence à :

  • 74,6% en France;
  • 16% en Allemagne;
  • 7,2% en Italie;
  • 2,2% en Espagne.

Avec, par ailleurs, une répartition sur des zones d’activité variées sur le territoire français (entre autre 8,7% à Paris, 42,8% en Île-de-France et 23,1% en Province), cette SCPI dispose d’une mutualisation des risques lui permettant de faire face à des crises régionales et à mitiger des crises nationales. Cependant, cette approche de la diversification n’est pas la seule disponible, car cette même société peut limiter sa perte de capital SCPI d’une autre façon : la diversification sectorielle.

 

DEUXIÈME ÉLÉMENT DE STRATÉGIE : CHOISIR UNE DIVERSIFICATION SECTORIELLE

 

De la même façon que deux régions n’ont pas nécessairement une situation économique identique à un instant donné, les secteurs ne sont pas synchronisés. Par ailleurs, lorsque des industries sont très éloignées les unes des autres dans leur chaîne de valeur respective, elles peuvent évoluer à des rythmes complètement différents. Dans le cas de la SCPI Primovie, la diversification sectorielle repose sur trois domaines dont deux sont connexes : l’immobilier de bureau, la santé et l’éducation. Les placements en besoins courants que représentent les injections dans le parc immobilier de bureaux permettent de mitiger les risques liés aux fluctuations de l’activité des entreprises nécessitant des locaux. Le cheval de bataille restant la santé pour Primonial REIM, on note un capital SCPI réparti de la façon suivante :

  • 74,4% d’actifs dans le secteur santé;
  • 18,4% d’actifs dans l’immobilier de bureau et secteurs divers;
  • 7,2% d’actifs dans le secteur de l’éducation.

L’avantage d’un placement de capital SCPI est que la matière première qu’il exploite, à savoir l’immobilier, est le lieu de diverses activités. De la gestion d’entrepôt à la location de bureau, en passant par les structures éducative et de santé, les sociétés de gestion telles que Primovie développent des stratégies multi-sectorielles afin de mutualiser le risque. Cette diversification sectorielle permet par ailleurs d’utiliser les leviers que certaines bulles font apparaître, notamment en période de crise. Cette approche, combinée à la mutualisation des risques par diversification géographique, permet à la perte de capital SCPI d’être minimisée lorsqu’une crise s’annonce.

 

L’APPROCHE D’UN EXPERT : CONDITION SINE QUA NON D’UN PLACEMENT OPTIMAL

Si le concept de diversification géographique et sectorielle pour mettre au monde un portefeuille au couple risque-rentabilité sain est facile à saisir, sa mise en œuvre peut poser quelques difficultés. En effet, la somme d’informations à rassembler et la bonne interprétation de celles-ci nécessitent, sinon un œil d’expert, tout du moins un première compréhension de secteurs et régions variées. Dans le cadre de cette démarche, d’autres facteurs rentrent par ailleurs en compte. En effet, toute solution ne se vaut pas en toute circonstance, lorsqu’il s’agit de limiter la perte de capital SCPI. Le choix d’une mutualisation du risque par diversification sectorielle ou géographique, ou les deux, dépendra du portefeuille considéré et, ultimement, du profil de l’investisseur dont il est question. Puisque les autres éléments de patrimoine de celui-ci devront être pris en compte pour établir une stratégie cohérente, le processus de réflexion permettant une bonne approche des risques d’investissement en SCPI aura tout à gagner à bénéficier de l’intervention d’un expert en la matière. A cet égard, notre équipe de spécialistes se propose de vous guider en évaluant les possibilités qui s’offrent à vous, sur la base de vos caractéristiques patrimoniales. Disposant des compétences nécessaires à l’évaluation de votre situation et sa mise en relation avec les secteurs clefs de l’économie, nous capitalisons sur notre expérience pour concevoir des solutions qui vous ressemblent. Pour faire face aux crises que les SCPI 2020 vont connaître, mais pour exploiter les opportunités révélées par ailleurs par ces évènements, vous faire épauler par une équipe au parcours maîtrisé fait sens.