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Achat de parts de SCPI en démembrement

L'achat de parts de SCPI en démembrement est une forme d'investissement immobilier où l'acheteur acquiert soit la nue-propriété, soit l'usufruit des parts d'une SCPI. Cette méthode permet de séparer les droits de jouissance des biens (usufruit) des droits sur le capital (nue-propriété), offrant des avantages fiscaux, notamment une réduction de l'IFI pour le nu-propriétaire. C'est une stratégie intéressante pour planifier sa succession et optimiser ses revenus futurs.

La propriété est définie par l’article 544 du code civil comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolu, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

De cet article de loi se dégagent deux attributs de la propriété :

  • Le droit de jouissance par l’usufruitier pour une durée temporaire au plus viagère.
  • Le droit de disposer par le nu propriétaire qui deviendra plein propriétaire à l’extinction de l’usufruit.

L’achat de parts de SCPI en démembrement, en usufruit et en nu propriété, peut se résumer en trois étapes distinctes :

À l'acquisition :

ACHAT DE LA NU PROPRIÉTÉ
ACHAT DE L'USUFRUIT
Achat avec une décote sur le prix des parts (entre 14% et 47%): Cette décote d’autant plus élevée que la durée du démembrement est longue (entre 3 et 15 ans)
Achat de l’usufruit des parts de SCPI selon un barème fixé par la société de gestion en fonction de la durée du démembrement

Pendant la durée du démembrement :

ACHAT DE LA NU PROPRIÉTÉ
ACHAT DE L'USUFRUIT
En contrepartie de cette décote, le nu propriétaire se prive des loyers pendant la durée du démembrement. Il ne touchera pas de loyer pendant cette période
Perception des loyers sur la totalité des parts de SCPI

A la fin du démembrement :

ACHAT DE LA NU PROPRIÉTÉ
ACHAT DE L'USUFRUIT
A l’extinction de l’usufruitier, le nu propriétaire devient plein propriétaire des parts de SCPI et perçoit la totalité des loyers
Achat avec une décote sur le prix des parts (entre 14% et 47%): Cette décote d’autant plus élevée que la durée du démembrement est longue (entre 3 et 15 ans)

La stratégie de nue propriété et d'usufruit présente les avantages suivants :

ACHAT DE LA NU PROPRIÉTÉ
ACHAT DE L'USUFRUIT
  • Constitution d’un patrimoine immobilier avec une décote
  • Perception de revenu complémentaire au terme du démembrement
Revenu très important pendant toute la durée du démembrement : perception de 100% loyers avec un prix d’achat plus faible qu’en pleine propriété

Les personnes concernées par de telles stratégies sont :

ACHAT DE LA NU PROPRIÉTÉ
ACHAT DE L'USUFRUIT
  • La décote ne dépend pas de la situation fiscale du souscripteur. Cette stratégie concerne les personnes avec une fiscalité à l’IR importante
  • Pas d’alourdissement de la fiscalité pendant le démembrement : pas de loyers versés pendant la durée du démembrement
  • Les parts de SCPI détenues en nue propriété ne sont pas imposables au titre de l’ISF
  • Un besoin de complément de revenu après la durée du démembrement
  • Pour les physiques ou morales imposées à l’IR ayant un déficit foncier reportable.
  • Pour les physiques ou morales imposées à l’IR  ayant une tranche marginale d’impôt faible (14%) et un besoin de revenu complémentaire  important.
  • Pour les personnes morales imposées à l’IS: l’usufruit acheté avec la trésorerie d’une société est amortissable sur la durée du démembrement et donc permet d’optimiser la gestion de votre trésorerie d’entreprise
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