SCPI À CRÉDIT : AVANTAGES ET RISQUES À INVESTIR

L’achat de parts SCPI au comptant est ouvert à tous les investisseurs. Cette forme d’investissement permet de faire fructifier son patrimoine dans la pierre, ou plutôt dans la pierre-papier. Placement immobilier protéiforme, le placement SCPI offre par ailleurs une certaine mutualisation du risque. Pour cette raison, précisément, une certaine stabilité est permise. Mais le corollaire en est que l’espérance d’un confortable retour sur investissement n’est pas à la portée de toutes les bourses. En effet, pour en retirer des sommes dépassant le cadre du complément de revenu, le montant investi doit être suffisamment élevé. Comment faire lorsque l’on dispose d’une certaine capacité d’endettement, mais pas de la somme nécessaire au comptant ? C’est pour pallier ce genre de situation que les offres d’investissement SCPI à crédit ont vu le jour. Mais quels en sont exactement les principes, les avantages et les inconvénients ? Voici un guide vous permettant d’acquérir une vision globale de la SCPI à crédit.

LA SCPI À CRÉDIT : LES AVANTAGES RÉELS D’UN TEL INVESTISSEMENT

LA CONSTITUTION D’UN PATRIMOINE

Le principe est simple : acheter un certain nombre de parts sociales au sein d’une entreprise capitalisant sur un parc immobilier : la SCPI. Pour pouvoir financer son patrimoine immobilier, la SCPI va collecter des fonds auprès de nombreux souscripteurs (les associés de la SCPI), va mettre en location les biens immobiliers, va recouvrer les loyers et les reverser aux souscripteurs au prorata du nombre de parts. La SCPI est gérée par une société de gestion, contrôlée par l’AMF (autorité des marchés financiers), qui s’occupe intégralement de la gestion locative sans aucune intervention du souscripteur. C’est un investissement clé en main : une fois les parts de SCPI achetées, vous n’avez plus qu’à attendre le versement de vos revenus.

UN CRÉDIT REMBOURSÉ PAR LES REVENUS DE LA SCPI

L’achat de SCPI à crédit vous permet d’acquérir une proportion plus conséquente de ce parc immobilier (un plus grand nombre de parts de la SCPI). Vous pouvez donc en retirer plus rapidement des revenus plus importants. C’est en l’occurrence ici que les avantages prennent place. En effet, le remboursement du crédit contracté peut être abordé dès le début en vous coûtant peu. Comment ? En utilisant les revenus que vous recevrez de l’activité produite par vos placements en SCPI à crédit. Vous pouvez par ailleurs acheter des parts de SCPI au fur et à mesure sur vos fonds propres et augmenter vos revenus. Mais en finançant l’achat de parts de SCPI à crédit, vous accélérez le processus. Une fois que votre prêt est remboursé, vous disposez :

De revenus complémentaires à la mécanique maîtrisée pour votre plan retraite. Cela peut vous permettre de compenser la baisse de revenus lors de votre départ en retraite ;
D’un capital immobilier utilisable en garantie pour d’autres opérations.

Votre banque exigera des garanties (comme pour tout emprunt) pour financer l’achat de SCPI à crédit :

la garantie crédit logement ;
le nantissement des parts de SCPI. En cas de défaut de remboursement de votre part, votre banque pourra saisir vos parts de SCPI pour se rembourser.

PROFITEZ DES TAUX D’INTÉRÊTS HISTORIQUEMENT BAS

Les taux d’intérêts actuels sont très intéressants pour financer l’achat de SCPI à crédit. En effet, ils sont inférieurs au taux de distribution moyen des SCPI en 2021 qui s’élève à 4.45 % en 2021 selon l’ASPIM (association française des sociétés de placement immobilier). Vous remboursez votre crédit grâce aux revenus de la SCPI : c’est l’effet levier du crédit.

Autre bonne nouvelle pour l’achat de SCPI à crédit, vous pouvez déduire les intérêts de l’emprunt de vos revenus fonciers : l’effet de levier fiscal.

QUELLE RÉGLEMENTATION POUR L’ACHAT DE SCPI À CRÉDIT ?

Les emprunts servant à financer un placement SCPI à crédit sont encadrés par la réglementation. Celle-ci prévoit en général des délais de remboursement de 10 à 20 ans. Par ailleurs, les placements SCPI à crédit sont disponibles à partir de 75 000 €.

À noter : vous pouvez financer l’achat de SCPI à crédit via un crédit à la consommation si vous souhaitez emprunter moins de 75 000 €. Si cette solution présente l’avantage d’être rapide, vous pouvez avoir une réponse dans les 15 jours, les taux d’intérêts sont nettement supérieurs à ceux pratiqués par les établissements bancaires.

Vous pouvez ainsi bénéficier de taux de crédit très attractifs. D’autres éléments améliorent encore la faisabilité d’une telle opération. Vous pouvez notamment vous voir octroyer une déduction fiscale des intérêts du crédit. La flexibilité de remboursement est également appréciable. En effet, ce dernier est généralement faisable de manière anticipée. De cette façon, vous pouvez ajuster à votre guise l’étalement des paiements, sur la base des conditions initialement déterminées.

QUEL CRÉDIT CHOISIR ?

Cette souplesse se retrouve encore dans les formes de crédit disponibles. On dénombre principalement deux types de prêt :

Le crédit amortissable qui est le choix de prédilection des investisseurs recherchant un schéma classique. Ce type d’achat de parts SCPI à crédit permet d’étaler le remboursement de façon mensuelle. Le montant combine alors capital et intérêts.
Le crédit In Fine qui est plus apprécié des investisseurs subissant une pression fiscale importante. Son remboursement commence par les intérêts linéaires. Le capital est ensuite intégralement rendu à la fin de la période de financement. Cette opération se déroule souvent en cédant les parts de la SCPI à crédit acquises.

RISQUES À CONSIDÉRER LORS D’UN INVESTISSEMENT EN SCPI SUR PRÊT

Les risques d’un investissement en SCPI à crédit sont en fait indirects. En effet, ceux-ci ne reflètent pas la nature de l’investissement SCPI à crédit. Ils sont plutôt liés à la société de gestion derrière la SCPI considérée. Les deux risques principaux sont notamment :

Le non-versement de loyer ;
La vacance locative prolongée ;

Dans le pire des cas, on peut imaginer la conjugaison d’une conjoncture peu favorable et d’une mauvaise gestion. Dans une telle situation, ces deux risques sont d’autant plus problématiques qu’un prêt doit être remboursé.

Il est néanmoins possible de minimiser les risques. Privilégiez des sociétés de gestion connues du grand public qui ont fait leurs preuves dans la gestion de parc immobilier. Diversifiez votre portefeuille de SCPI : en cas de problème, tous vos investissements ne seront pas touchés. Et conservez une épargne de précaution permettant de vous retourner.

Par conséquent, faire appel à un conseiller fait sens. Ce recours à une expertise permet d’enrichir le processus de réflexion mené en amont du choix d’une SCPI. C’est, à raison, le parcours emprunté par beaucoup d’investisseurs.

Il est important de rappeler que ni le capital investi en SCPI ni le taux de distribution ne sont garantis.

INVESTIR DANS UNE SCPI À CRÉDIT : LES 3 SCPI DE CHOIX

En parallèle du recours à un conseiller, un constat doit être fait. Certaines SCPI ont plus de chance de succès que d’autres. Cet écart s’explique notamment par les excellentes compétences de certaines sociétés de gestion qui en assurent l’activité quotidienne. Parmi ces opportunités, un trio notable se démarque. Ces trois structures, très appréciées des investisseurs à la recherche d’un placement en SCPI à crédit, sont :

Pierval Santé ;
Primovie ;
Activimmo ;

PIERVAL SANTÉ

Pierval Santé est une SCPI spécialisée dans le domaine de la santé, secteur qui a vu son activité bondir du fait de la crise sanitaire et du vieillissement de la population. Son parc immobilier est réparti de la manière suivante :

63.3 % dans le secteur médico-social (EHPAD, centre d’hébergement Alzheimer) ;
27.8 % dans le secteur sanitaire et soins de ville (clinique, centre de dialyse, cabinets médicaux…) ;
8.9 % dans les autres secteurs de la santé (bureaux, locaux d’activité…)

Elle est présente en France et en Europe (Royaume-Uni, Irlande, péninsule ibérique, Allemagne, Pays-Bas) ce qui lui permet de mitiger les risques régionaux. Son minimum de souscription est de 5 parts à 1 000 €. Elle a offert à ses souscripteurs un taux de distribution de 4.8 % en 2021 (5.33 % avant fiscalité étrangère).

PRIMOVIE

La stratégie d’acquisition de la SCPI Primovie repose sur deux secteurs immobiliers, socialement utiles :

le secteur de la santé (EHPAD, clinique MCO (médecine chirurgie obstétrique), et résidences seniors) ;
le secteur de l’éducation et de la petite enfance ;

Investie dans une démarche ISR (investissement socialement responsable), la SCPI Primovie a été élue meilleure SCPI spécialisée en 2021 par le site toutsurmesfinances.com. Son minimum de souscription est de 10 parts à 203 €, pour un taux de distribution de 4.6 %.

ACTIVIMMO

La SCPI Activimmo est présente uniquement en France (18 % en Ile-de-France) et se concentre sur le domaine de la logistique et des transports. Sa typologie d’actifs est la suivante :

36 % d’entrepôts logistiques ;
26 % de locaux d’activité ;
25 % de logistique urbaine ;
13 % dans les transports ;

Elle surfe actuellement sur l’explosion du e-commerce et la vente en ligne, secteur qui voit ses parts fortement progresser également dû à la crise sanitaire et aux restrictions de circulation. Même après la crise, les consommateurs se sont habitués à ces modes de distribution et les plébiscitent. Son minimum de souscription est de 10 parts à 610 €, pour un taux de distribution de 6.02 %.

Afin de diversifier vos investissements et ainsi de minimiser les risques de perte en capital, il est conseillé d’investir dans plusieurs SCPI différentes. Cela vous permet également de profiter de différentes opportunités de rentabilité. De plus, les chances de succès d’un dossier de financement soumis à un organisme bancaire sont directement liées à l’évaluation des risques pesant sur votre capacité de remboursement. Aussi, choisir la mitigation du risque par diversification fait sens pour réussir votre achat de SCPI à crédit. Cette approche est à privilégier.

L’achat de SCPI à crédit est une solution d’investissement très rentable et l’accompagnement d’un professionnel est un atout supplémentaire. N’hésitez pas à contacter les équipes de SCPI INVEST pour l’achat de SCPI à crédit.

RÉDUIRE SON IMPOSITION EN INVESTISSANT DANS DES SCPI : GUIDE COMPLET

Un placement financier est par définition un moyen de faire fructifier votre patrimoine. Cependant, disposer d’actifs peut vous soumettre à une pression fiscale importante. Aussi, une optimisation fiscale bien pilotée passe par un choix de placements éclairé. À cet égard, une question vient rapidement à l’esprit. Comment placer son argent tout en réduisant les charges à régler ? La réponse est inscrite dans la pierre, ou plutôt dans la “pierre papier”. Elle se résume à : réduire son imposition en investissant dans les SCPI.

RÉDUIRE SON IMPOSITION AVEC UNE SCPI ?

Lois Pinel, Malraux… Les dispositions légales portant sur l’immobilier et de nature à défiscaliser vos investissements sont attractives. Cependant, si un placement immobilier peut s’avérer rapidement contraignant, sa rentabilité peut être tardive. Une excellente alternative à cet investissement classique réside dans la “pierre papier”. Il s’agit de l’achat de parts en Société Civiles de Placement Immobilier. Un tel type d’investissement bénéficie d’un double avantage :

Des revenus complémentaires (comme le revenu locatif) inhérent au secteur de l’immobilier;
Les avantages des produits financiers que sont les parts sociales d’une entreprise.

La combinaison de ces caractéristiques principales offre des revenus divers, créant un certain rendement SCPI. Mais les avantages ne s’arrêtent pas là. En effet, vous pouvez profiter de dispositions d’allègement fiscal. L’intérêt des placements SCPI est donc, là aussi, double : augmenter ses revenus et réduire son imposition. On note en l’occurrence la possibilité d’une réduction d’impôt représentant jusqu’à 18% d’un placement initial (de €300.000 maximum), à étaler sur 9 ans. Pour profiter des réductions fiscales diverses, on fait appel à une SCPI dite “fiscale“. Ces SCPI peuvent être de différents types de SCPI sont à disposition. Il s’agit notamment de :

La SCPI Pinel;
La SCPI de déficit foncier;
La SCPI Malraux.

LA SCPI DE DÉFISCALISATION PINEL

La loi Pinel 2020, dans la continuité de la loi Pinel 2019, s’adresse principalement aux acquéreurs de biens immobiliers neufs. Les immeubles anciens situés en zones dites de “tension locative” peuvent cependant être concernés eux aussi. Les investisseurs choisissant de placer leur argent dans des SCPI seront heureux d’apprendre que ce dispositif les concernent également. Cette mesure permet de réduire son imposition SCPI sur une base d’engagement décidée par la société de gestion. La défiscalisation, s’effectuant sur le total des parts acquises, peut alors se décliner de différentes façons :

21% sur 12 ans;
18% sur 9 ans;
12% sur 6 ans.

LA SCPI DE DÉFICIT FONCIER

Investissant dans des biens nécessitant des rénovations et/ou des réhabilitations, les SCPI de déficit foncier s’adressent surtout aux bénéficiaires de revenus fonciers. Pour être exact, il concerne ceux soumis à une tranche marginale d’imposition supérieure ou égale à 30%. En effet, le déficit foncier est un mécanisme prévu par la loi. Celui-ci permet également de réduire son imposition. Le montant, déduit du revenu global doit respecter un certain calcul. En l’occurrence, il représente une part d’imposition égale à ce que coûte un bien immobilier produisant des revenus négatifs. Parce qu’il est prévu par la loi, ce mécanisme est réglementé. Le déficit foncier considéré dans le cadre de l’acquisition de parts SCPI est en effet limité par un plafond de €10.700.

LA SCPI MALRAUX

Ce type de SCPI permet de réduire son imposition de €5000 à €100.000. Cependant, le montant déduit doit être utilisé de façon spécifique. Il est en l’occurrence réservé à la réalisation de travaux de rénovation. Les SCPI Malraux réalisent des placements dans des biens immobiliers :

Localisés dans une AMVAP (Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine);
Localisés dans des quartiers reconnus comme nécessitant des rénovations.

Les biens immobiliers de la première catégorie permettent notamment de réduire son imposition à hauteur de 22%. Ceux de la seconde catégorie offrent quant à eux une réduction s’élevant à 30%.

LES SCPI ALTERNATIVES

Il existe par ailleurs d’autres alternatives telles que la SCPI Monuments Historiques. Prévue par l’article 156 I. 3 du Code Général des Impôts, la loi “Monuments Historiques” en est une. Ce dispositif s’adresse aux investisseurs choisissant de placer leur argent dans des biens immobiliers classés. Le gros avantage d’un tel placement réside dans ses caractéristiques. En effet, la quote-part de déficit foncier est intégralement imputable sans limite sur le revenu global. Les biens immobiliers concernés par ce dispositif sont par ailleurs plus nombreux que le nom du dispositif le laisse imaginer. Ils ne sont pas strictement cantonnés à la catégorie des monuments historiques notables. En effet, y sont également assujettis :

Les édifices apparaissant sur l’ISMH (Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques);
les immeubles reconnus “d’intérêt artistique particulier” par le Ministère des Finances;
Les bâtiments labellisés par la FDP (Fondation Du Patrimoine).

Cependant, on note un certain nombre de contraintes à cet égard, parmi lesquelles :

Des rendements faibles;
Une longue durée de détention des parts;
Une certaine incertitude sur la valeur de la part à la fin du placement.

Aussi, le choix d’un tel investissement gagne à être motivé par un conseil éclairé.

CONSEILLERS : METTRE TOUTES LES CHANCES D’OPTIMISATION FISCALE DE SON CÔTÉ

Le rendement SCPI offre, comme nous l’avons vu, de nombreuses façons de réduire son imposition. Cependant, l’objectif est aussi de produire à terme des revenus plus conséquents. Les dispositifs sont divers et votre cahier des charges particulier. Par conséquent, trouver les bonnes combinaisons en un minimum de temps vous permettra de vous saisir de certaines opportunités. À cet égard, faire appel à un expert pour trouver les meilleurs placements SCPI possibles vous sera d’une grande utilité. Nos conseillers sont, en l’occurrence, très au fait de la mécanique d’optimisation fiscale permise par l’investissement SCPI. Par ailleurs, ils disposent d’une connaissance approfondie du secteur immobilier et de l’écosystème des SCPI en particulier. L’expérience professionnelle qu’ils ont bâtie à l’issue d’années de pratique peut vous épauler dans votre choix. Pour réussir, les objectifs restent simples. Aujourd’hui, réduire son imposition, demain générer un complément de revenu.

SCPI À CAPITAL FIXE : TOUT SAVOIR SUR DES PRODUITS FINANCIERS PARTICULIERS

Valeur contre succès : ce sont souvent les notions qui sont mises en avant lorsqu’il s’agit d’opposer SCPI variable et SCPI à capital fixe. Le choix d’une SCPI ne se limite pas à des considérations régionales et sectorielles. Mais alors, quelles sont donc les différences entre capital fixe et variable ? Nous vous aidons aujourd’hui à tout savoir sur les SCPI à capital fixe.

SCPI À CAPITAL FIXE CONTRE CAPITAL VARIABLE : AVANTAGES COMPOSITES

La volonté d’achat de parts sociales en SCPI porte un nom : on parle de demande de souscription. Le nombre de souscriptions détermine la taille que peut atteindre une SCPI. Les achats et ventes de parts sociales sont donc des opérations sur les souscriptions. Dans le cas d’une SCPI à capital variable, ces opérations peuvent se faire à n’importe quel moment. Cette latitude dans la liberté de transaction se retrouve dans le vocabulaire employé. En effet, le régime de fonctionnement d’une SCPI à capital variable est dit à “fonds ouverts”. Cette liberté de souscription ne se donne cependant pas sans une certaine limitation. En effet, les parts SCPI disposent d’un prix unitaire fixe. Ce faisant, la société de gestion facilite la liquidité du marché secondaire. Cet atout demeure le principal avantage d’une telle structure. Mais là encore, le prix peut fluctuer. Aussi, le marché secondaire peut se retrouver impacté. Il reste donc, d’une certaine façon, déterminé par la société de gestion. La conséquence directe en terme de gestion de patrimoine est la difficulté d’établir des prévisions. La planification d’une plus-value sur la base du prix des parts peut s’avérer parfois difficile en effet. Cette impossibilité d’opérer une spéculation est l’un des inconvénients majeurs de la SCPI à capital variable. En ce sens, on parle de fonctionnement sur la base de la “valeur des parts” SCPI, que la société de gestion définit. Par opposition, le régime d’une SCPI à capital fixe offre la possibilité de spéculer. Par extension, il est donc possible de négocier les transactions sur son marché secondaire.

SCPI À CAPITAL FIXE : INCONVÉNIENTS D’UN TEL CHOIX

La liquidité est le cheval de bataille du capital variable, nous l’avons bien compris. À l’inverse, c’est la fixation d’un prix en marché libre qui prime dans le cas d’une SCPI à capital fixe. Par extension, la mécanique des “fonds fermés” de la SCPI à capital fixe donne naissance à des caractéristiques notables. En l’occurrence, elle entraîne nécessairement la fixation par la société de gestion d’un nombre fixe de parts sociales. Par conséquent, les investisseurs sont exposés principalement à un risque. Acquérir des parts de SCPI à capital fixe se fait au prix d’une plus grande difficulté potentielle à liquider ses actifs. Le délai d’attente peut en effet être plus ou moins long avant de trouver un acheteur. À tel point qu’il arrive que les possesseurs de parts SCPI à capital fixe doivent revendre à perte. Cette perte survient notamment lorsque les actifs sont vendus à un tarif inférieur au prix moyen constaté sur le marché. L’investissement en SCPI à capital fixe peut donc être très profitable. Néanmoins la mitigation du risque qu’une telle structure impose doit être contrôlée. Pour y parvenir, l’investisseur doit adopter une stratégie de diversification des éléments de son portefeuille. Pour choisir ses actifs financiers, l’investisseur pourra en l’occurrence s’intéresser aux SCPI à capital fixe les mieux cotées. Mais la démarche ne s’arrête pas là. Il sera sage, en effet, de composer un cocktail comprenant des parts en SCPI à capital variable, de manière à assurer un certain apaisement. À cet égard, l’intervention d’un conseiller est souhaitable. Le choix d’une diversification multi-sectorielle et multi-régionale, voire internationale, peut offrir à la fois un risque contrôlé et une bonne rentabilité.

QUELQUES PISTES POUR FAIRE LE BON CHOIX

SCPI à capital fixe et variable disposent d’indicateurs de santé financière des SCPI nombreux. On trouve notamment les :

TOF (Taux d’Occupation Financier);
TRI (Taux de Rendement Interne)
VR (Valeur de Réalisation)

On définit la VR comme étant le montant qu’une SCPI retirerait de la cession de tous ses biens immobiliers si elle devait les vendre. Prendre en compte ces indicateurs est nécessaire à une bonne évaluation de la pertinence d’un investissement. Cependant, d’autres informations sont de nature à aiguiller les décisions d’un investisseur. Il est, par exemple, intéressant de noter que certaines SCPI à capital fixe peuvent bénéficier de prix décotés. Cette décote se calcule relativement à la valeur de leur patrimoine. Ainsi, décider d’un placement en ciblant ce genre de structure a pour avantage d’offrir l’espoir d’une bonne plus-value à terme. Certaines configurations peuvent également constituer des signes qu’une opportunité est à saisir. C’est le cas par exemple lorsque la VR se révèle supérieure au prix d’achat annoncé sur marché secondaire. La fluidité du marché secondaire est, d’ailleurs, elle aussi, un indicateur de nature à encourager l’investissement. C’est ce qui ressort notamment de la situation de la structure Fructipierre gérée par AEW Ciloger qui dispose de seulement 0,01% de parts en attente d’acquéreur. Les souscriptions de cette SCPI à capital fixe présentent un certain attrait. Par ailleurs, le rendement affiché sur l’année dernière est de 4,25% pour €541 la part sociale. L’opportunité à saisir est donc d’autant plus attractive. Parallèlement, avec €870 de coût d’acquisition, les parts de la SCPI Immo Placement (groupe Atland Voisin) rendement sont elles aussi attrayantes. Le rendement affiché de cette entreprise s’avère aussi intéressant, en s’élevant à 5,51%. Enfin, d’autres SCPI à capital fixe telles que France Investipierre gérée par BNP Paribas REIM, offrent aussi de bons espoirs de rentabilité. On note en effet un prix de part sociale de €351 en avril 2020 pour un rendement affiché en 2019 de 4,06%.

COMMENT LE RENDEMENT SCPI SERA-T-IL IMPACTÉ EN 2020 ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier semblent prendre un virage en 2020. Le rendement SCPI moyen s’est avéré à peu près égal aux 4,51% annoncés par le site Capital en fin 2019. Cette rentabilité SCPI semble être de nature à attirer de plus en plus d’investisseurs. Un certain retour en grâce de ce modèle d’investissement s’observe progressivement dans les portefeuilles vingt ans après la crise immobilière. Néanmoins, la hausse du rendement constatée l’an passé n’est pas représentative de la tendance sur les dix dernières années. Aussi, trois questions se posent en ce début d’année :

L’année 2020 est-elle à placer, elle aussi, dans le prolongement de la hausse ?
Quels sont les SCPI à favoriser pour faire fructifier son patrimoine ?
Vers quelles SCPI se tourner avec la crise du COVID19 ?

RENDEMENT SCPI 2020 : POURQUOI PLUS D’INVESTISSEURS ET DE RENTABILITÉ ?

Même si le rendement des SCPI en 2019 était en hausse, 2018 avait accusé une baisse à 4,35% par rapport à 2017. Par conséquent, nombreux sont ceux qui se demandent aujourd’hui si le niveau de rendement SCPI est encore suffisamment attractif.

INVESTISSEURS ET SOCIÉTÉS DE GESTION : LE PAYSAGE MUTUALISÉ DES SCPI

Du côté des investisseurs, les placements SCPI de rendement en 2019 se sont alignés dans une certaine continuité. En effet, ce type d’investissement est relativement classique. La sélection d’une SCPI de rendement régionale, plus précisément, demeure un choix populaire. Cela s’explique par la mitigation du risque offerte dans ce cadre. C’est également une des raisons motivant l’orientation stratégique prise par certaines sociétés de gestion lors d’une approche régionale. Les parcs immobiliers ainsi constitués pour certaines SCPI peuvent s’avérer parfois assez concentrés. Ce choix de la part des sociétés de gestion correspond à une capitalisation sur l’écosystème moins complexe qu’est la région, comparativement à l’échelle du pays. Celle-ci intègre en effet plus facilement les acteurs économiques locaux dans ses projections, comparativement à une échelle nationale. Cependant, certaines sociétés de gestion choisissent de mitiger le risque en diversifiant la localisation. Si la fiscalité pratiquée à l’étranger peut être plus attrayante, les rendements y sont aussi plus faibles.Il faut néanmoins se garder de penser que ce cocktail risque-rentabilité bien équilibré à base d’actifs régionaux et internationaux est la seule raison de la recrudescence des placements en SCPI. En effet, on remarque une chute des rendements qu’offrent les produits financiers classiques tels que le livret A. Cela pousse les investisseurs dans les bras d’une alternative relativement stable. Aussi, la combinaison de ces facteurs pourrait permettre à l’investissement SCPI immobilier de continuer de bénéficier d’une certaine popularité en 2020. Le capital mis à disposition des sociétés de gestion canaliserait, de facto, les énergies.

SCPI INVESTISSEMENT 2020 : CRISES ET CONSÉQUENCES ÉCONOMIQUES

La crise du COVID19 fait naître de nombreuses craintes de toute part. Les investisseurs s’inquiètent de devoir faire face à des loyers impayés. En effet, dans le cadre de la crise sanitaire, le gouvernement a annoncé le déblocage de fonds mais le déploiement des mesures peut tarder. Certaines industries qui supportent généralement bien les crises sont touchées de plein fouet. C’est notamment le cas de l’industrie du tourisme au sein de laquelle les agences de voyage et les hôtels peinent à régler leurs factures. La SCPI Atream Hôtels a, par exemple, fixé ses prévisions de DVM pour le premier trimestre 2020 à 3% (contre 4,61% au premier trimestre 2019). Cela représente une perte de 1,6% par rapport aux prévisions initiales. Dans ce cadre, un véritable rendement SCPI est-il toujours d’actualité ? Si oui, dans quels secteurs ?

LES SECTEURS À FAVORISER POUR UN BON RENDEMENT SCPI : CONSOMMATION, CRISES ET NOUVEAUX BESOINS

À la rescousse des investisseurs se profile heureusement un allié de poids : le comportement du consommateur final. Depuis quelques années, la transformation des modes de consommation déplace les pôles économiques. Ce sont notamment les modèles d’entreprise capitalisant sur le web qui sont sur les rails d’une croissance importante. Celui de la place de marché, en l’occurrence, connaît un succès retentissant. Amazon, qui en est vraisemblablement la plus notable représentation aujourd’hui en France, fait évoluer le paysage économique et… le paysage tout court.En effet, de l’achat à la livraison, de nombreuses ressources doivent être déployées pour satisfaire le consommateur final. Le recours aux entrepôts, par exemple, pour répondre aux différents besoins de logistique, devient aujourd’hui incontournable. Il a été rapporté par la FEVAD que 10% du commerce réalisé prend la forme du e-commerce dans la France de 2019. Cette proportion dessine un marché du commerce en ligne timide. Néanmoins, les perspectives d’évolution sont intéressantes avec une projection à 12% pour l’an prochain. Par conséquent, les espaces de stockage se présentent comme un choix d’investissement SCPI intéressant.Il est d’ailleurs probable que la crise économique prenant forme suite à l’arrivée du COVID19 accélère cette transformation. En effet, il pourrait s’agir là d’une opportunité pour Amazon et ses concurrents d’étendre leur marché. Parallèlement, la crise sanitaire engendrée par ce même virus remet en question les choix de politique de santé publique. Ces mêmes décisions ayant mené à la déstructuration progressive du réseau de centres de soin ont des conséquences sur l’ensemble du territoire français. Cette prise de conscience pourrait bien aller dans le sens d’un refinancement du système de santé. Cette idée a, par ailleurs, déjà été évoquée brièvement par le gouvernement français au cours des récentes allocutions présidentielles. Si des immeubles venaient à être nécessaires à l’établissement de nouveaux hôpitaux, voici la question qui se poserait : est-il possible de réaliser un investissement SCPI en comptant l’État français parmi les locataires ?

SANTÉ : DES BESOINS TOUJOURS IMPORTANTS

Pour viser le choix le plus pertinent possible, il nous faudrait dans l’idéal observer les points suivants :

Un TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché, déterminant le rendement) stable, voire à la hausse, sur les dernières années;
Un Taux d’Occupation Financier supérieur à 70% (TOF);
Une SCPI thématique.

Une observation attentive des tendances est, de prime abord, importante, puisqu’une baisse du TDVM et un faible TOF sont des indicateurs peu avenants. Le choix d’une SCPI de rendement au portefeuille sectoriel diversifié peut stabiliser le risque. Cependant, la progression du rendement y est en général limitée. Un investissement SCPI à l’échelle nationale peut d’ailleurs avoir un effet similaire. Aussi la combinaison idéale pourrait être, lors de fortes croissances du secteur considéré, de placer son argent dans une SCPI thématique et régionale. Parallèlement à cette approche hypothétique, une rapide étude de l’évolution des géants du marché et des probables chantiers gouvernementaux nous aiguille sur des choix relativement évidents. À cet égard, des structures telles que la SCPI Pierval Santé peuvent s’avérer être d’excellents choix. Avec une capitalisation de 884,32 M€ au 31/12/2019, l’entreprise de placement thématique atteint par exemple un TDVM de 5,05% et un TOF de 98,57% à la fin du deuxième trimestre de l’année dernière. Euryale Asset Management, qui est à la tête de Pierval Santé, offre par ailleurs des parts à partir de 1000 euros, cette SCPI reste abordable. Une autre structure similairement profitable dans le contexte actuel est la SCPI Primovie, encadrée par la société de gestion REIM. Le recours à celle-ci sera toutefois préférable pour les investisseurs non convaincus par un placement à la thématique unique. En effet, Primovie est à cheval sur deux secteurs : la santé et l’éducation.

ÉDUCATION : UN SECTEUR EN CHEVILLE AVEC LA SANTÉ

En 2019, le parc immobilier de la SCPI Primovie est en effet composé à 7,2% d’actifs dans le secteur de l’éducation. Le profil d’investisseurs auxquels s’adresse Primovie est donc quelque peu différent du marché de Pierval Santé, mais pas uniquement parce qu’il ne s’agit pas d’une thématique unique. On relève en effet d’autres raisons comme :

Des actifs immobiliers internationaux;
Des parts à un prix à la portée de toutes les bourses (203 €).

ENTREPÔT : S’INTÉGRER AUX NOUVEAUX CIRCUITS DE LA DISTRIBUTION

Afin de surfer sur la vague lancée par l’essor du e-commerce, l’achat d’entrepôts est enthousiasmant… mais lourd de conséquences en terme de financement. Aussi, la SCPI est là encore une bonne alternative.La société de gestion Alderan, en l’occurrence, l’a bien compris en mettant en place le dernier né de ses machines à produits financiers : la SCPI Activimmo. Celle-ci est entièrement dédiée à l’acquisition et la gestion d’un parc dont le gros des actifs est constitué d’entrepôts. Un placement dans cette initiative récente peut être jugé risqué, eu égard à l’immaturité a priori d’une structure aussi jeune. Ce serait cependant ignorer les avantages compétitifs que Alderan détient grâce à ses trente ans d’expérience dans le secteur immobilier, à savoir :

Une position stable sur le marché;
Une compréhension profonde des forces à l’œuvre dans ce domaine;
Un réseau étendu;
Une capacité de gestion éprouvée.

Ces éléments viennent appuyer un certain nombre de données stratégiques transmises par Alderan. Deux d’entre elles, notamment, sont :

Un choix d’investissement principalement ciblé pour des locaux ne nécessitant à 70% qu’un faible coût d’entretien (comparativement aux bureaux, par exemple);
Un risque quelque peu temporisé grâce à un parc immobilier constitué tout de même, dans un premier temps, à 30% par des immeubles de bureaux et des commerces.

Par conséquent, si l’âge d’Activimmo peut constituer un frein psychologique, le passage à l’action pour l’achat de parts peut être motivé par la rencontre de deux éléments clefs : une société de gestion capable et des composantes macroéconomiques favorables.

CLASSEMENT SCPI ET PROFILS D’INVESTISSEMENT

Certains se proposent chaque année d’établir un classement SCPI. Cependant, les profils des investisseurs sont variables. Aussi, ce n’est pas tant définir quelles sont les meilleures SCPI qui doit vous occuper que déterminer vos conditions de placement. À cet égard, gardez à l’esprit que les conseils qui vous sont prodigués par ailleurs peuvent ne pas vous convenir. Vous pouvez bien évidemment recourir à différents plans de financement. Cependant, déterminer des objectifs réalistes en vue d’un bon rendement SCPI est le pré-requis d’une stratégie de gestion de patrimoine saine.

LES DIFFÉRENTS MOYENS D’INVESTIR DANS LES SCPI

Pour investir dans l’immobilier, la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) se révèle être un choix judicieux pour mutualiser les risques tout en diversifiant son patrimoine immobilier. En achetant un parc immobilier, la SCPI offre la possibilité à des investisseurs d’acheter des parts de la société. La société de gestion s’occupe d’acheter et de louer les biens immobiliers puis redistribue les loyers à ses investisseurs.

Découvrez les différents moyens d’investir en parts de SCPI selon vos objectifs tels qu’obtenir des revenus complémentaires, générer un complément de retraite ou bénéficier d’avantages fiscaux…

QUELS SONT LES DIFFÉRENTS MOYENS D’INVESTIR DANS LES SCPI ?

UN INVESTISSEMENT DANS LES SCPI EN DIRECT (AU COMPTANT OU À CRÉDIT) OU INDIRECT ?

Pour acheter des parts de SCPI et ainsi investir dans l’immobilier, deux moyens d’investir s’offrent au souscripteur : un achat en direct ou indirect.

L’achat en direct se traduit par l’achat de parts à l’aide d’un conseiller en gestion de patrimoine ou d’une banque : les parts sociales sont directement au nom du souscripteur. Ce mode d’acquisition est adaptée pour obtenir un revenu complémentaire issu des loyers perçus. Les loyers sont imposés à votre tranche marginale d’imposition et aux prélèvements sociaux.

Afin de diminuer la fiscalité sur les loyers perçus, 3 moyens peuvent être envisagés:

investir au comptant sur des SCPI investies à l’étranger
investir en nue propriété temporaire
investir au sein d’une société assujettie à l’impôt sur les sociétés

L’acquisition peut être réalisée au comptant ou à crédit par le biais d’un emprunt immobilier. Le prêt immobilier est particulièrement adapté aux primo-investisseurs qui ne possèdent pas d’apport personnel important, mais qui sont désireux d’investir dans l’immobilier. Ce type d’emprunt démarre généralement à hauteur de 50.000 euros.

L’achat indirect s’effectue au sein d’un contrat d’assurance-vie. Ce mode d’acquisition permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse de l’assurance vie en matière d’impôt sur le revenu et de droit de succession.

QUELS SONT LES OBJECTIFS QUI DÉTERMINENT VOS MOYENS D’INVESTIR DANS LES SCPI ?

Avant de définir quels sont les moyens d’investir dans les SCPI immobilières, l’investisseur doit cibler ses objectifs. L’investissement en SCPI consiste, en général, à percevoir un complément de revenus ou à bénéficier de réductions d’impôts.

LES SCPI DE RENDEMENT AFIN DE PERCEVOIR UN COMPLÉMENT DE REVENU

Les SCPI de rendement permettent à l’investisseur de percevoir un complément de revenus relativement stable dans la durée.

Les taux de distribution moyen des SCPI de rendement s’établit à 4.4% au titre de l’année 2019.

En fonction de la typologie d’actif (commerces, bureaux, EPHAD, hôtels…) et de la zone géographique (Ile de France, régions, étrangers…), le taux de distribution varie en fonction des SCPI.

Le parc immobilier ainsi constitué par la SCPI permet à l’investisseur de percevoir des compléments de revenus. Les souscripteurs de SCPI bénéficient d’un rendement intéressant généré par des loyers issus de la location de bureaux, de commerces ou d’établissements de santé, comme les EHPAD ou les cliniques médicales.

LA SCPI FISCALE AFIN DE BÉNÉFICIER D’AVANTAGES FISCAUX

Le souscripteur peut également se tourner vers un moyen d’investir dans des SCPI fiscales, qui lui permet, par l’investissement dans un parc immobilier résidentiel, d’obtenir des avantages fiscaux. Il est à noter que la SCPI fiscale induit en contrepartie d’un engagement sur la durée pour le souscripteur. Si la durée n’est pas respectée, les réductions d’impôt perçues devront être remboursées.

La SCPI (de rendement et fiscale) présente une mutualisation du risque locatif. Lorsque que l‘on dispose d’un pourcentage dans chacun des biens immobiliers présents dans un parc immobilier, le risque est mutualisé. Lorsque vous investissez dans un studio pour un but locatif, le risque est concentré sur votre unique locataire. Or, en SCPI, il existe une multitude de locataires, si un fait défaut, le risque sera mutualisé avec les autres loyers perçus.

Par ailleurs, avec la SCPI, plus de souci de gestion locative. La société de gestion s’occupe de l’acquisition et de la gestion des biens moyennant des frais de l’ordre de 10% des loyers perçus par l’investisseur.

QUELS MOYENS D’INVESTIR DANS LES SCPI EN 2020 ?

L’offre de SCPI est vaste. On retrouve nombre de SCPI spécialisées notamment dans le secteur de la santé. Leur rendement s’échelonne en moyenne de 4% à 6%. Force est de constater un rendement en augmentation pour les SCPI diversifiées en 2020, contrairement aux SCPI spécialisées qui tendent à diminuer.

L’élargissement de l’offre est à la hauteur de l’engouement des particuliers pour ce type d’investissement. En 2019, l’Aspim (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier) relève une progression record de 17% de la collecte selon les différents moyens d’investir dans les SCPI. Pour étendre votre patrimoine immobilier, préférez alors une SCPI avec un parc immobilier nationale ou internationale grâce aux SCPI européennes.

Les différents moyens d’investir dans les SCPI offrent la possibilité à un investisseur de générer des revenus complémentaires ou de bénéficier d’avantages fiscaux. Selon ses objectifs, le marché des investissements en SCPI ouvre de nombreuses possibilités pour le souscripteur.

Un accompagnement personnalisé par des professionnels permet d’établir une stratégie adaptée, qui saura répondre aux mieux aux attentes des investisseurs.

INVESTIR DANS LA SANTÉ : 3 STRATÉGIES D’INVESTISSEMENT

Cher investisseur,

La cabinet Patrimo Conseil a le plaisir de vous proposer aujourd’hui trois stratégies d’investissement différentes sur le secteur de la santé vous permettant de générer des compléments de revenus et/ou faire fructifier votre épargne : les SCPI spécialisées dans la santé, les résidences gérées en EHPAD, les OPCVM santé.

I.LES SCPI SANTÉ

QU’EST-CE QU’UNE SCPI ET QUELS SONT SES AVANTAGES ?

Pour rappel, une Société Civile de Placement en Immobilier (SCPI) est un véhicule de placement, dont l’objet est l’acquisition et la gestion d’un parc immobilier professionnel (bureaux, commerces, entrepôts, hôtel, cliniques…). La SCPI est donc un moyen pour les investisseurs d’avoir accès à l’immobilier professionnel, de profiter de sa forte rentabilité, et de nombreuses opportunités.

Concrètement, un particulier achète des parts de SCPI, ce qui permet à la SCPI de développer son patrimoine immobilier, qu’elle met ensuite en location. Les loyers perçus par la SCPI sont ensuite reversés aux porteurs de parts au prorata du nombre de parts détenues.

Investir dans une SCPI présente donc de nombreux avantages :

des revenus complémentaires réguliers.
pas de gestion locative, qui est délégué à une société de gestion agréée par l’AMF (autorité des marchés financiers) : l’investisseur ne s’occupe de rien.
un ticket d’entrée relativement modeste. Il est possible d’investir à partir de 2 000 €.
une mutualisation des risques. Vous n’êtes pas propriétaire d’un seul bien immobilier, mais détenez des parts sur l’ensemble du parc immobilier détenu par la SCPI. En cas de carence locative, ou de défaut de paiement, le risque est mutualisé entre l’ensemble des souscripteurs.
mais surtout,le meilleur rapport rentabilité/risque. En 2021, le taux de rendement moyen des SCPI s’élevait à 4.31 %, bien plus que les livrets bancaires, ou les assurances-vie, et bien moins risqué que les marchés boursiers.

POURQUOI PRIVILÉGIER UNE SCPI SPÉCIALISÉE DANS LA SANTÉ ?

La crise sanitaire du Covid a mis en avant le manque criant d’infrastructures dédiés à la santé : pas assez de laboratoires de recherche, manque d’entrepôts, désert médicaux… Il y a un besoin urgent de développer et renforcer ces infrastructures. Les SCPI santé peuvent répondre à ce besoin, grâce à des biens immobiliers de qualité et adaptés aux professionnels.

De plus, le secteur de la santé est décorrélé du reste de l’économie. En effet, on aura toujours besoin de se soigner, et d’accueillir les personnes âgées. En investissant dans la santé, les SCPI ont donc la certitude de trouver des locataires fiables. La carence locative est quasi nulle.

Nous avons référencé 3 SCPI spécialisées dans le domaine de la santé plus particulièrement investies sur des cliniques, EHPAD, centres de soins, laboratoires…. Les taux de distribution de ces véhicules sont entre 4.5% et 5.5% net par an avec un confort total de gestion pour le porteur de parts.

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II. LES RÉSIDENCES SERVICES SANTÉ : LES EHPAD

La population française vieillit, et le nombre de seniors va exploser dans les prochaines années. Le nombre de seniors de plus de 75 ans aura doublé d’ici 2030, et il faudra trouver des solutions d’accueils dignes. Les pouvoirs publics ont d’ailleurs promis l’ouverture de 30 000 places en EHPAD à cet horizon. Plusieurs solutions d’hébergement existent, et les EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) sont incontournables.

Il est possible pour un particulier d’investir dans un EHPAD. Concrètement, un investisseur achète un logement privatif meublé dans une résidence gérée, signe un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence qui s’occupe de la gestion locative, et touche des revenus sous forme de loyer. Pour un investisseur, c’est un investissement clé-en-main, qui participe à une mission d’utilité publique : l’accueil de nos aînés.

Cette acquisition peut être réalisée :

Dans le neuf, en VEFA, permettant d’obtenir une réduction d’impôt de 11% de la valeur du bien sur 9 ans soit 1.22% par an avec des frais de notaires réduits.
Sur marché secondaire (marché de l’ancien) afin d’acquérir un EHPAD déjà livré et exploité

Les taux de rendement cible se situent entre 3.5% et 6% en fonction de la localisation, de la qualité du gestionnaire ainsi que de la durée résiduelle du bail. Comme pour tout achat de bien immobilier, une étude approfondie de ces critères vous permettra d’obtenir la meilleure rentabilité.

Pour tout complément d’information relative à cette solution d’investissement, nous vous invitons à vous inscrire sur le formulaire vers lequel mène le bouton ci-dessous.

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III. LES OPCVM SANTÉ

Pour rappel, un Organisme de Placement Collectif en Valeurs Mobilières (OPCVM) permet à un particulier d’investir sur des titres financiers tels que les actions, les obligations, les ETF (Exchange Traded Funds ou, en français, fonds indiciels cotés en bourse)… En investissant dans un OPCVM, vous n’investissez pas directement sur les marchés financiers, mais vous achetez des parts d’OPCVM, qui investit pour le compte des souscripteurs. Le principe est donc semblable à celui des SCPI. Bien évidemment, une OPCVM santé va investir sur des marchés financiers liés à la santé. On distingue deux grandes familles d’OPCVM :

les Sicav : société d’investissement à capital variable.
les FCP : fonds communs de placement.

L’AMF distingue 6 catégories d’OPCVM : actions, obligations, monétaires, alternatif, fonds à formule, et diversifiés.

Nous avons référencé 10 fonds sur la thématique santé auprès des sociétés de gestion les plus réputées dont l’objectif est de générer de la performance dans la durée.

LES SCPI EN DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ

Investir dans une SCPI en démembrement de propriété est une véritable alternative pour faire fructifier son épargne. Sécurité patrimoniale, investissement sur la « pierre » pour des rendements parfois très attractifs…

Tour d’horizon pour un investissement en démembrement de propriété de parts de SCPI

QU’EST-CE QU’UNE SCPI ?

Une SCPI (Société Civile de Placement en Immobilier) est un organisme de placements collectifs qui réunit des épargnants – particulier ou institutionnel – autour de l’acquisition d’un patrimoine immobilier diversifié.

Celui qui investit dans une SCPI devient associé et perçoit des loyers payés par les locataires des immeubles. La gestion de ce parc immobilier (achat, gestion et éventuels arbitrages des immeubles) est déléguée à la SCPI.

L’investissement en parts de SCPI peut être réalisé:

En pleine propriété
En démembrement de propriété: la SCPI permet à l’épargnant d’acheter soit l’usufruit, soit la nue propriété des parts de SCPI.

L’ACHAT DE PARTS DE SCPI EN DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ

Il est possible d’acheter des parts de SCPI en démembrement auprès de toutes toutes les sociétés de gestion.

L’acquisition de parts de SCPI consiste à ventiler la pleine propriété des parts en deux parties distinctes:

La nue-propriété

La nue propriété est le droit pour un propriétaire appelé momentanément « nue propriétaire » de disposer d’un bien sans en percevoir les revenus pendant une période limitée. A l’extinction de l’usufruit, le nue propriétaire devient pleinement propriétaire du bien.

L’usufruit

L‘usufruit est le droit de se servir d’un bien (habiter une maison, utiliser du mobilier…) ou d’en percevoir les revenus (par exemple encaisser des loyers, des intérêts ou des dividendes) sur une période définie.

La durée du démembrement peut être:

Temporaire avec une durée fixe comprise entre 3 à 10 ans.
Viagère avec une durée prenant fin au décès de l’usufruitier.

POURQUOI INVESTIR EN NUE-PROPRIÉTÉ DE PARTS DE SCPI ?

Pour le nue-propriétaire, cette opération présente plusieurs avantages:

A l’acquisition des parts

Le nue propriétaire acquiert ses parts de SCPI à moindre coût par rapport à une acquisition en pleine propriété.

Pour un montant d’investissement donné, cette stratégie permet donc au nu propriétaire d’acheter un nombre plus important de parts.

Dans le cadre d’un démembrement temporaire, le nue propriétaire fixe une durée de démembrement, cette durée est comprise entre 3 ans et 20 ans.

La décote est fixée par la société de gestion et est d’autant plus importante que cette durée est longue.

En général, la fin du démembrement correspondant à la date de départ à la retraite du nu propriétaire.

Dans le cadre d’un démembrement viager, la valeur de la nue propriété est fixé par l’article 669 du Code Général des Impôt en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Pendant la durée du démembrement

Pendant la durée du démembrement, le nue propriétaire ne touche pas de loyers et n’augmente donc pas sa pression fiscale à l’Impôt sur le Revenu (IR).

La valeur de la nue propriété n’intègre pas l’assiette taxable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Ce mode d’acquisition est donc idéal pour les contribuables qui se trouvent dans les tranches marginales d’imposition élevées et/ou soumis à l’IFI.

A l’issue du démembrement

Le nue propriétaire devient plein propriétaire des parts et perçoit les loyers versés par la SCPI.

En cas de cession des parts, la plus value ne donne pas lieu à une imposition.

POURQUOI INVESTIR EN USUFRUIT DE PARTS DE SCPI ?

L’usufruitier perçoit la totalité des loyers versés par la SCPI pendant toute la durée du démembrement.

L’usufruitier achète un flux de revenus futurs et laisse la propriété à terme à l’acquéreur de la nue propriété des parts.

L’acquisition de parts de SCPI en usufruit concerne:

Les personnes physiques (ou personnes morales à l’IR):

Ayant un faible taux d’imposition avec un besoin de revenus complémentaires
Ayant un déficit foncier à purger

Les personnes morales (sociétés civiles ou commerciales à l’IS)

L’usufruit de parts de SCPI permet de placer l’excédent de trésorerie d’une personne morale assujetties à l’IS.

INVESTIR EN SCPI ET SCI : QUELLE EST LA DIFFÉRENCE ?

SCPI EURION créée en début d’année 2020 vient de publier son traditionnel fil d’actualités pour le second trimestre 2020. Et les résultats sont au rendez-vous malgré la crise du COVID19 : investissements rapides, collecte importante et distribution élevée.

DES INVESTISSEMENTS RAPIDES EN ZONE EURO

Après avoir acquis un premier bien en Irlande au premier trimestre 2020 loué au supermarché Aldi (prix: 6.1M d’euros et rendement à l’acquisition de 7.44%), la SCPI EURION a pu acheter au second trimestre un immeuble de bureaux, toujours en Irlande, loué à Google (prix: 19M d’euros et rendement à l’acquisition de 6.83%) . Ces deux acquisitions rapides, avec des taux de rendement très corrects, ont permis à la SCPI de vite commencer à encaisser des loyers et de les distribuer à un nombre restreint de porteur de parts.

Pour rappel, le délai de jouissance de la SCPI est de 6 mois (1er jour du 6ème mois). Ainsi, la SCPI EURION a pu distribuer un dividende brut de 8.42 EUR par part. Avec un prix de part de 200 EUR, ces résultats laissent présager un rendement annualisé élevé en 2020.

40 MILLIONS COLLECTÉS EN 5 MOIS

Il faut noter que cette troisième SCPI de la société de gestion CORUM AM a connu un vif succès puisque sa capitalisation est déjà proche des 40 millions d’euros 5 mois seulement après son lancement avec plus de 1200 associés déjà convaincus. La SCPI EURION a collecté plus de 20M d’euros au second trimestre malgré le contexte sanitaire assez défavorable à la collecte. A titre de comparaison, CORUM Origin avait collecté 5M après 5 mois et CORUM XL un peu plus de 10M d’euros.

On rappelle ici 4 points importants :

l’effet relutif sur le rendement d’une SCPI qui vient de se créer
le dividende brut de 8.42 EUR et un dividende net perçu de 7.29 EUR par part
ce placement doit s’appréhender sur le long terme. Ici la SCPI EURION est claire : l’objectif de rendement cible s’établit à 4.50%/an non garanti
les performances passées ne préjugent pas des performances futures

Ainsi, la SCPI EURION a versé depuis début 2020 un dividende brut de 8.50 EUR. Sans compter le troisième et quatrième trimestre 2020, le rendement est déjà de 4.63% brut cette année (il faut en effet annualisé le dividende car la SCPI a été lancé fin Janvier, le calcul s’effectue donc sur 11 mois au lieu de 12).

UN OBJECTIF LARGEMENT DEPASSÉ

La SCPI EURION connait un beau démarrage malgré le contexte actuel. Même si le rendement de la première année de vie d’une SCPI n’est pas forcément représentatif et qu’il ne faut pas considérer que les distributions de deux prochains trimestres seront aussi élevées ; Frédéric Puzin, président de Corum AM, annonce que le rendement d’EURION pourrait dépasser celui de CORUM XL l’année de sa création soit 6.58%. Une chose est claire : le rendement cible, qui s’établit à 4.50%, sera largement dépassé cette année.

Il reste à savoir si la SCPI EURION arrivera à acheter d’autres bien au troisième trimestre 2020 car en ayant collecté près de 40M et investi 25M, EURION est déjà sous investi. Nous faisons donc confiance aux gérants de la SCPI EURION pour continuer à faire grossir le parc immobilier et réaliser des investissements en ligne avec les objectifs fixés voire mieux. A suivre en 2021.

STRATEGIE & CARACTERISTIQUES

La stratégie est bien définie :

Cette nouvelle SCPI n’achètera pas d’immeubles en France cependant son patrimoine restera dans différents pays de la zone euro. La SCPI vise des actifs sur les marchés immobiliers en Europe (Irlande, Pays-Bas, Allemagne par exemple). Ici l’idée est de continuer de profiter d’un marché profond, avec une fiscalité attractive pour les investisseurs français. En effet, les revenus de l’étranger permettent de bénéficier de crédit d’impôt ou d’un taux réduit pour les contribuables.

La SCPI mise sur une diversification de la typologie d’actifs avec des locataires « prime » afin de limiter les risques et de préserver au mieux le capital des investisseurs.

Les parts de la SCPI EURION peuvent être achetées de plusieurs façons: souscription au comptant, à crédit, en démembrement temporaire ou viager ou encore à travers le nouveau contrat d’assurance vie Corum Life. De plus, la SCPI EURION profite des options d’investissement mises en place par Corum l’Epargne à savoir: le réinvestissement des dividendes et le plan d’épargne immobilier (versement régulier d’un montant fixe) grâce à la décimalisation de sa part.

Par ailleurs, voici les informations sur le Plan d’Epargne Immobilier proposé par notre partenaire CORUM l’Epargne pour la SCPI EURION par exemple (aussi disponible sur CORUM XL et CORUM Origin)

L’idée est donc d’investir sur 1 part de la SCPI EURION (valeur de la part: 200 EUR) et de mettre en place (facultatif):

– Un versement programmé (minimum 50 EUR/mois) ou libre

– Un réinvestissement automatique des loyers perçus en fraction de part de la SCPI

Cela permet de constituer une épargne sécurisée avec un rendement élevé et une fiscalité avantageuse (SCPI exposée à 100% hors de France). C’est une alternative au livret A/LDD qui a un rendement très faible.

ZOOM SUR LES ACQUISITIONS DE LA SCPI EURION

La dernière SCPI de CORUM L’Epargne, EURION, a été lancée début 2020 et a déjà fait l’acquisition de 4 biens dans 2 pays différents. Sa stratégie repose sur l’achat de biens « prime » avec des locataires de qualité en zone euro. L’objectif de rendement (4.50% brut) est donc inférieur à ses deux grandes sœurs : CORUM Origin et CORUM XL. Penchons sur les premières acquisitions de la SCPI EURION afin de voir si la stratégie a été respectée

ALDI STORES (CORK – IRLANDE)

La première acquisition de la SCPI EURION a eu lieu assez rapidement après son lancement. En effet, EURION a acheté le 25 Mars 2020 les murs d’un supermarché Aldi à Cork en Irlande. Le rendement est de 7.44% et le prix d’achat acte en main est d’un peu plus de 6M d’euros. Il reste 12.8 ans fermes sur le bail. A noter que le bail est « triple net », toutes les charges incombant au locataire.

GOOGLE IRELAND LTD (DUBLIN – IRLANDE)

La seconde acquisition de la SCPI EURION a été faite en mai 2020. Il s’agit d’un immeuble de bureaux construit en 1999 et loué à Google. Le rendement est de 6.83%, le prix est de 18.9M d’euros et il reste 4.2 ans fermes à courir sur le bail en cours. Avec cette acquisition, EURION frappe fort et prouve sa capacité à trouver à des investissements avec des locataires prime, de bons emplacements et des rendements élevés.

NO EXCESS (AMSTERDAM – PAYS-BAS)

La SCPI EURION a investi sur un second pays le 10/09/2020. EURION a fait l’acquisition d’un immeuble de plus de 3700m² loué à No Excess, entreprise de textile néerlandaise. Le bien se situe à 4km de l’aéroport d’Amsterdam et à 8km du centre-ville. Prix AEM : 5.26M d’euros. Rendement 6.71%. engagement ferme de 10 ans.

NATIONAL BROADBAND IRELAND (DUBLIN – IRLANDE)

Le 30 octobre 2020, EURION a acheté un autre immeuble de bureaux à Dublin cette fois ci loué à une entreprise qui conçoit, construit et exploite le réseau haut débit en fibre optique en Irlande. Les caractéristiques de cette acquisition sont : prix d’achat acte en main : 23.37M d’euros, rendement 6.42%, engagement ferme de 10.7 ans. EURION bénéficie également d’une garantie locative de 3 ans qui inclut le montant des loyers, des charges de services et des travaux d’aménagement pour un futur locataire.

FKTK (RIGA – LETTONIE)

Le 23 Novembre 2020, EURION s’est porté acquéreur d’un immeuble dans la capitale de la Lettonie. Cet immeuble de bureaux est situé en plein centre ville. Loué à une institution publique FKTK (Commission des marchés financiers et des capitaux) avec une durée ferme de 5.5 ans , le prix à l’acquisition s’élève à 10.7M d’euros et rendement à l’acquisition de 6.61%

JOHNSON CONTROLS (MILAN – ITALIE)

Fin décembre 2020, la SCPI EURION a acquis un immeuble de près de 8000m² de bureaux en première couronne de Milan. Cet immeuble a fait l’objet d’une rénovation totale en 2019. Le locataire est Johnson Controls System and Services, une entité du groupe américain Johnson Controls, spécialisé dans les équipements pour automobiles et les systèmes de climatisation. prix à l’acquisition 6.8M d’euros. Rendement à l’acquisition 6.64%.

*Taux de rendement (DVM) : Taux de Distribution sur Valeur de Marché, défini comme le dividende brut, avant prélèvements français et étrangers, versés au titre de l’année N divisé par le prix acquéreur moyen de l’année N de la part.

**Taux de rendement interne (TRI) : Mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée. Il tient compte de l’évolution de la valeur de part et des dividendes distribués sur la période.

Vous retrouverez toutes les informations sur la SCPI EURION sur la fiche de la SCPI en cliquant directement ici

Nos conseillers sont à votre disposition pour vous accompagner, vous informer et vous conseiller au mieux.

SCPI EURION : UN DÉBUT TRÈS PROMETTEUR

DES INVESTISSEMENTS RAPIDES EN ZONE EURO

40 MILLIONS COLLECTÉS EN 5 MOIS

On rappelle ici 4 points importants :

l’effet relutif sur le rendement d’une SCPI qui vient de se créer
le dividende brut de 8.42 EUR et un dividende net perçu de 7.29 EUR par part
ce placement doit s’appréhender sur le long terme. Ici la SCPI EURION est claire : l’objectif de rendement cible s’établit à 4.50%/an non garanti
les performances passées ne préjugent pas des performances futures

UN OBJECTIF LARGEMENT DEPASSÉ

STRATEGIE & CARACTERISTIQUES

La stratégie est bien définie :

La SCPI mise sur une diversification de la typologie d’actifs avec des locataires « prime » afin de limiter les risques et de préserver au mieux le capital des investisseurs.

Par ailleurs, voici les informations sur le Plan d’Epargne Immobilier proposé par notre partenaire CORUM l’Epargne pour la SCPI EURION par exemple (aussi disponible sur CORUM XL et CORUM Origin)

L’idée est donc d’investir sur 1 part de la SCPI EURION (valeur de la part: 200 EUR) et de mettre en place (facultatif):

– Un versement programmé (minimum 50 EUR/mois) ou libre

– Un réinvestissement automatique des loyers perçus en fraction de part de la SCPI

ZOOM SUR LES ACQUISITIONS DE LA SCPI EURION

ALDI STORES (CORK – IRLANDE)

GOOGLE IRELAND LTD (DUBLIN – IRLANDE)

NO EXCESS (AMSTERDAM – PAYS-BAS)

NATIONAL BROADBAND IRELAND (DUBLIN – IRLANDE)

FKTK (RIGA – LETTONIE)

JOHNSON CONTROLS (MILAN – ITALIE)

Vous retrouverez toutes les informations sur la SCPI EURION sur la fiche de la SCPI en cliquant directement ici

Nos conseillers sont à votre disposition pour vous accompagner, vous informer et vous conseiller au mieux.

PAREF GESTION LANCE LA SCPI INTERPIERRE EUROPE CENTRALE

Fort d’un savoir-faire de près de 30 ans sur le marché immobilier français et européen et afin de répondre aux attentes des épargnants, PAREF Gestion élargit sa gamme de solutions d’investissement avec sa nouvelle SCPI INTERPIERRE Europe Centrale.

Cette SCPI à capital variable investira de manière sélective et ciblée dans l’immobilier tertiaire en Europe Centrale (Pologne, République Tchèque, Hongrie). La SCPI INTERPIERRE Europe Centrale est destinée aux investisseurs personnes physiques et morales.

L’EUROPE CENTRALE : MOTEUR DE LA CROISSANCE EUROPÉENNE

Les économies d’Europe Centrale bénéficient de forts taux de croissance, bien supérieurs à la moyenne européenne, avec des taux de chômage^[1] parmi les plus faibles d’Europe et une inflation maîtrisée^[2]. Ces économies saines et performantes, localisées au cœur de l’Europe, et disposant d’une main d’œuvre très qualifiée et moins onéreuse que dans les pays voisins, attirent de nombreux capitaux et entreprises étrangères. L’implantation de ces sociétés dans les grandes villes ou en périphérie pour y loger leurs locaux d’activité contribue au dynamisme du marché immobilier tertiaire local.

L’IMMOBILIER TERTIAIRE D’EUROPE CENTRALE : UNE CLASSE D’ACTIFS DYNAMIQUE AUX RENDEMENTS ATTRACTIFS

Les investissements de la SCPI INTERPIERRE Europe Centrale se concentreront sur les grandes métropoles les plus dynamiques sur le plan économique (Varsovie, Cracovie, Wroclaw, Prague et Budapest) et cibleront des actifs avec un rendement supérieur à 6 %, permettant ainsi de viser une distribution soutenue.

À PROPOS DU GROUPE PAREF

PAREF se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires :

Investissement au travers de la société immobilière SIIC PAREF principalement dans l’immobilier d’entreprises en région parisienne (0,2 Md€ de patrimoine au 31 décembre 2019)
Gestion pour compte de tiers au travers de PAREF Gestion (1,6 Md€ de fonds gérés au 31 décembre 2019), société de gestion agréée par l’AMF et PAREF Investment Management (0,4 Md€ au 31 décembre 2019).

[1] Pologne : 2.9%, République Tchèque : 2.0%, Hongrie : 3.5% – Eurostat 2020

[2] Pologne : 2.1%, République Tchèque : 2.6%, Hongrie : 3.4% – Eurostat 2020

LES SCPI RAPPORTANT LE PLUS SONT-ELLES PÉRENNES?

Les actifs des SCPI de rendement concernent généralement l’immobilier d’entreprise, sous forme de locaux commerciaux ou de bureaux. Les personnes désireuses d’investir en SCPI ont trop souvent tendance à réfléchir sur le court terme en choisissant une SCPI qui affiche le meilleur rendement. Or, l’immobilier – direct ou pierre-papier – s’appuie sur un concept de duration. Dès lors, nous pouvons nous demander si un rendement élevé est forcément garant de la longévité de la SCPI. En effet, les loyers perçus sont fonction de nombreux critères et, pour investir en SCPI de rendement pérenne dans le temps, il convient d’étudier certains indicateurs.

INVESTIR DANS UNE SCPI DE RENDEMENT PÉRENNE

QUELLES SONT LES COMPOSANTES ESSENTIELLES D’UNE SCPI PÉRENNE?

Le taux de rendement TDVM

Dans le domaine de la finance, rendement élevé rime avec risque élevé ; les SCPI n’y échappent pas et si leur rendement affiche un taux élevé supérieur à 6 ou 7 %, cela signifie que le portefeuille est composé d’actifs risqués. Bien sûr, il faut certes tenir compte des performances passées, cependant elles n’engagent pas les performances à venir ; si vous recherchez une SCPI à rendement durable, préférez un produit affichant un rendement raisonnable, situé entre 4 % et 5 %.

La diversification de ses actifs

Afin de profiter de revenus d’une SCPI solide, assurez-vous que ses actifs soient suffisamment diversifiés. Il existe effectivement des SCPI de rendement contenant très peu d’actifs parce qu’elles viennent d’être créées ; dans ce cas, il convient de vérifier qu’elles sont en mesure de performer au fur et à mesure qu’elles acquièrent de nouveaux biens.

La localisation des ses actifs

Vérifiez également que les actifs de la SCPI de rendement soient situés dans des régions différentes et pérennes, afin de trouver rapidement de nouveaux locataires en cas de départ de l’un d’eux.

La robustesse de ses locataires

La société de gestion s’occupe de trouver et de sélectionner suffisamment de locataires solvables financièrement, afin de s’assurer du bon déroulement de paiement des loyers pendant toute la durée du bail, et d’éviter les vacances. Vous devez regarder la proportion que représente le plus gros locataire, ainsi que les 10 premiers dans le portefeuille.

Le taux d’occupation financier TOF

Au-delà du taux de rendement de la SCPI, il existe un autre indicateur important à étudier relatif à la performance locative de la SCPI : c’est le taux d’occupation financier (TOF). Il établit un rapport entre le montant total des loyers perçus par la société de gestion avec le montant qu’elle pourrait encaisser si tous les locaux étaient loués. Un TOF correct se situe autour de 90 %. Le TOF démontre également la bonne maîtrise professionnelle de la société de gestion.

QUELS SONT LES AVANTAGES ET LES INCONVÉNIENT À INVESTIR DANS UNE SCPI DE RENDEMENT PÉRENNE?

LES + DES SCPI PÉRENNES

Le risque est faible pour un rendement appréciable.
En cas de crise, les SCPI les plus solides ont la capacité de lisser les résultats dans la durée et d’absorber les chocs dus à un retournement du marché de l’immobilier.

LES – DES SCPI PÉRENNES

Dans le cadre de SCPI à fort rendement, l’érosion de leur rendement est à prendre en compte. Elles attirent beaucoup de nouveaux investisseurs et collectent des sommes d’épargne considérables que les sociétés de gestion doivent réinvestir rapidement, en trouvant des immeubles rentables, et maintenir ainsi leur rendement élevé.

ETUDE COMPARATIVE DE 3 SCPI À BON RENDEMENT

TABLEAU COMPARATIF

	PF GRAND PARIS	INTERPIERRE	CRISTAL RENTE
Date de création	1966	1991	2011
TDVM	4,38 % (2019)	5 % (2019)	5,07 % (2018)
TOF	87,2 % (2019)	96,1 % (2019)	97,6 % (2018)
Localisation	Paris Île-de-France	France	France
Nombre de biens du parc immobilier	122	95	54
Niveau du risque (selon l’AMF)	3 sur 7	3 sur 7	3 sur 7

Ce tableau présente 3 SCPI dont le rendement (TDVM) est élevé ; il indique la date de création et certains des indicateurs importants, comme le TOF, la situation géographique des actifs, et leur nombre. Ce tableau a pour objectif de nous éclairer sur la question de la pérennité de la SCPI en fonction de son rendement.

L’AMF a classé ces SCPI au degré 3 sur une échelle du risque qui s’échelonne de 1 à 7. Le risque se situe dans une fourchette basse-moyenne, et devrait s’amoindrir si vous conservez vos parts plus de 10 ans.

INTERPRÉTATION

La SCPI PF Grand Paris existe depuis plus de 50 ans et est sans doute la plus ancienne SCPI de rendement. Elle concentre majoritairement ses actifs à Paris et en Île-de-France, dans une région où l’immobilier ne connaît pas la crise, et où le projet du Grand Paris offre des perspectives élevées pour le marché, et répond aux besoins des investisseurs à la recherche d’une SCPI de rendement pérenne. Après une fermeture d’une vingtaine d’années, la SCPI s’est réouverte à la commercialisation en 2017. La SCPI PF Grand Paris est susceptible de maintenir un réel potentiel de la revalorisation de ses parts à court terme, malgré sa longue existence, pour un risque peu élevé.

La SCPI Interpierre France a été créée en 1991. Sa stratégie repose sur la location de biens détenant une forte capacité de revalorisation et une forte rentabilité locative. Le rendement est autour de 5% depuis plusieurs années, et présente un TOF relativement fort de 96,10%.

La SCPI Cristal Rente est encore jeune. Elle se positionne le marché français depuis presque 30 ans. Elle a réparti 25 % de biens en Île-de-France, et 75 % en régions. Depuis 2016, son taux de rendement oscille autour des 5,05 %, le prix de la part ne cesse d’augmenter. En effet, les souscripteurs sont sensibles à sa stratégie commerciale qui privilégie les grandes marques françaises. Son TOF de 97,60 % démontre l’expertise de la société de gestion. La SCPI Cristal Rente devrait atteindre sa maturité en 2020, et mérite toute l’attention des investisseurs.

S’il vaut mieux se méfier des SCPI dont le TOF est trop élevé, les trois exemples cités ci-dessus, avec leur rendement compris entre 4 % et 5 %, démontre qu’en maintenant un rendement régulier et stable proche des 5 %, la SCPI a toutes les chances de durer.

Vous souhaitez investir dans des SCPI avec un bon rendement et qui durent dans le temps ?

Chaque année, les sociétés de gestion produisent un rapport détaillé avec tous les indicateurs utiles pour investir dans des SCPI à rendement durable. Cette analyse des composantes demande des connaissances poussées.

Vous envisagez d’investir dans une SCPI de rendement pérenne ? Notre cabinet SCPI INVEST analyse vos besoins, vous oriente et vous conseille pour choisir la meilleure solution. Un expert vous sera dédié pendant toute la durée de vos démarches.

SCPI : UN PLACEMENT POUR LES JEUNES ?

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont apparues au cours des années 60 en proposant un concept relativement simple : acheter un parc immobilier – généralement à usage professionnel – à plusieurs, quand on n’a pas la possibilité de le financer seul. Concrètement, les investisseurs en SCPI détiennent de l’immobilier sous forme de parts (papier) et non sous forme de pierre ; ils deviennent copropriétaires d’un parc immobilier géré par une société de gestion, et perçoivent des revenus locatifs au prorata du nombre de parts qu’ils possèdent.

Les placements pour les jeunes en SCPI sont méconnus, pourtant, ils répondent à leurs attentes en matière d’investissement, et leur offrent de nombreux avantages : notre analyse et nos conseils dans cet article.

LES SCPI : DES PLACEMENTS POUR LES JEUNES ACTIFS À DÉCOUVRIR

LES JEUNES ET L’ARGENT : DES CHIFFRES RÉVÉLATEURS

Les jeunes populations actives sont conscientes de la nécessité d’investir pour se constituer un patrimoine financier, ou pour percevoir des revenus supplémentaires rapidement. Les jeunes sont nombreux à se tourner vers les livrets défiscalisés ou non, et les plus audacieux tentent leur chance en bourse en achetant des actions.

Mais, comme pour une majorité des Français, l’immobilier reste une valeur refuge pour les jeunes. Néanmoins, investir dans l’immobilier locatif nécessite du temps disponible (gestion des locataires, travaux…) et demande un investissement conséquent dont les jeunes actifs ne disposent pas. De plus, ils doivent se loger et une part importante privilégie l’achat de sa résidence principale plutôt qu’un investissement locatif.

Comment profiter des avantages de l’immobilier sans apport personnel trop important ? Les banques dirigeant généralement leurs clients vers des placements classiques, les SCPI sont méconnues des jeunes actifs et des jeunes cadres.

Une enquête menée par OpinionWay sur les jeunes et l’argent, réalisée en décembre 2021, confirme ce constat et livre les résultats suivants :

La crise sanitaire a augmenté l’intérêt des jeunes pour les placements financiers de 18 % (contre 10 % pour les + de 35 ans).
Les investissements ont augmenté de 17 % (contre 10 %).
dans les 12 prochains mois, 14 % devraient accroître leur investissement (contre 8 %).
Les jeunes montrent un intérêt pour les services financiers accessibles et simples d’usage (+ 23 % contre 14 %), les placements environnementaux (+ 18 % contre 11 %), et les placements très rentables (+ 18 % contre 10 %).
Le manque d’information (27 %) et le manque d’accompagnement (22 %) sont les deux principaux freins à l’investissement des jeunes actifs.

Ces résultats indiquent clairement le rapport que les jeunes entretiennent avec l’argent et la façon dont ils souhaitent investir ; ils méritent d’être développés ; en outre, ils présentent des liens étroits avec les avantages des placements pour les jeunes en SCPI.

DES PLACEMENTS POUR LES JEUNES EN SCPI SÛRS ET RENTABLES EN 2021

QU’EST-CE QU’UNE SCPI ?

Une SCPI, également appelée pierre-papier, est un véhicule de placement à long terme. Une SCPI collecte des fonds auprès de particuliers, d’entreprises ou d’associations, puis investit dans des biens immobiliers qu’elle confie à une société de gestion. Chaque investisseur devient associé et détient un nombre de parts de la SCPI. En échange de son investissement, le souscripteur bénéficie de loyers au prorata du nombre de parts, sans aucune gestion locative : un investissement clé en main, idéal pour les jeunes actifs.

BONNE RENTABILITÉ DES SCPI

Depuis quelques années, les SCPI affichent de bonnes performances ; avec un rendement net et annuel compris entre 4 % et 7 %, elles constituent une excellente alternative aux livrets habituels et restent l’un des meilleurs investissements actuellement. Selon l’ASPIM (association française des sociétés de placement immobilier), le taux de distribution (TD) moyen des SCPI s’élève à 4.45 % en 2021.

FACILITÉ D’ACCÈS DES SCPI

Les SCPI permettent de percevoir un revenu régulier tous les trimestres grâce aux loyers. C’est d’autant plus facile que le ticket d’entrée pour un primo-investisseur est bas, à partir de 1000 € ; ce montant est faible comparé aux sommes à débourser, crédit compris, pour un achat immobilier. Ce sont des placements pour les jeunes idéals : ils touchent des revenus complémentaires, se constituent un patrimoine immobilier qui prend de la valeur et commencent (même si ce n’est pas une priorité pour eux) à préparer leurs retraites.

En général, l’achat de parts de SCPI à l’unité est autorisé : vous achetez le nombre de parts en fonction de vos moyens financiers, en ayant la possibilité d’augmenter cet apport par la suite, et d’accroître ainsi vos revenus. Cependant, la majorité des SCPI exigent l’achat d’un minimum de parts pour avoir accès à la SCPI. Une fois propriétaires de parts d’une SCPI, vous pouvez acheter de nouvelles parts à l’unité. Notez toutefois que les achats de parts SCPI sont finançables par le biais d’un crédit, vous pouvez en tirer profit afin de vous constituer un patrimoine immobilier rapidement.

PAS DE CONTRAINTE DANS LA GESTION LOCATIVE AVEC UN PLACEMENT POUR LES JEUNES EN SCPI

Grâce aux placements pour les jeunes en SCPI, vous achetez de la pierre sans connaître les contraintes de la gestion. La société en charge de la SCPI s’occupe également de trouver des locataires, d’effectuer l’état des lieux, etc. Elle établit ses frais de gestion en conséquence. Investir quand on est un jeune actif en SCPI est donc très pratique, car il n’y a aucune gestion locative en plus d’être très rentable.

SCPI : MUTUALISATION DES RISQUES

Par ailleurs, la répartition du portefeuille de tous les biens entre les investisseurs minimise le risque locatif, dû par exemple aux sinistres ou aux loyers impayés. Cette mutualisation réduit les coûts des anomalies, calculés au prorata des parts que vous avez achetées. Si vous détenez un bien immobilier en direct, vous êtes confrontés à la carence locative qui signifie immédiatement une absence de revenus et une baisse de rentabilité de votre investissement.

PAS DE CONTRAINTE DANS LA DURÉE DE DÉTENTION DES SCPI

Vous pouvez revendre vos parts quand vous voulez. Néanmoins, des frais sont appliqués par la société de gestion en cas de revente : pour que votre placement soit rentabilisé, nous vous conseillons de conserver vos parts sur une durée de 8 années. De plus, il peut être plus compliqué de revendre certaines parts de SCPI : les SCPI fiscales, les SCPI en assurance-vie, et les SCPI en nue-propriété.

INVESTIR EN TANT QUE JEUNE ACTIF EN SCPI : QUELS AVANTAGES ?

Les SCPI sont plutôt répandues chez les jeunes seniors et les pré-retraités. Pourtant, devenir primo-investisseur, notamment par les placements pour les jeunes en SCPI, offre de nombreux avantages qui correspondent aux attentes de cette population. Les points détaillés dans le paragraphe ci-dessus présentent des affinités avec l’enquête OpinionWay et démontrent que les jeunes actifs ont tout intérêt à investir dans les SCPI. En effet :

Ils perçoivent des revenus rapidement et assurent sereinement leur retraite, en réponse aux débats actuels qui laissent peu de place à l’optimisme.
Ils bénéficient d’une excellente rentabilité et de risques mutualisés. Les SCPI représentent le meilleur rapport rentabilité/risque de tous les véhicules de placement.
Ils ont également la possibilité de revendre leurs parts sans être tenus de respecter une durée de détention minimum (sauf pour les SCPI reposant sur un dispositif de défiscalisation sous peine de perdre les avantages fiscaux acquis).
Ils ne nécessitent aucune gestion locative, à une période de leur vie où ils se construisent une vie professionnelle et familiale qui laisse peu de temps libre à consacrer à un investissement immobilier locatif classique.
Par ailleurs, les SCPI sont des placements à long terme, 8 ans en moyenne ; les jeunes ont suffisamment de temps devant eux pour pouvoir mener efficacement et rentabiliser ces placements pour les jeunes.

LES INCONVÉNIENTS DES SCPI

Les placements pour les jeunes en SCPI sont peu risqués. Néanmoins, il existe quelques inconvénients qu’il convient de connaître pour mieux s’en prémunir :

Le risque locatif évoqué précédemment existe : non-règlement des loyers, manque de locataires… Néanmoins, il est mutualisé entre l’ensemble des souscripteurs.
Le marché immobilier influe directement sur la valeur des SCPI, le capital investi ne peut être garanti en cas d’effondrement. Privilégiez des sociétés de gestion ayant de l’ancienneté ayant fait preuve de leurs bonnes gestions.
La durée de détention des SCPI s’étale dans le temps, il faut être certain de ne pas avoir besoin des sommes investies pendant ces années.
Enfin, la revente des parts peut parfois prendre du temps, car, en cas de cession, vous ou la société de gestion devez trouver des acheteurs.

CONSEILS POUR LES PRIMO-INVESTISSEURS

LES DÉTAILS À CONNAÎTRE AVANT D’INVESTIR DANS DES SCPI

Comment bien investir dans une SCPI ?

Nous vous conseillons de bien vous renseigner sur le produit. Il existe différents types de SCPI qui répondent à des stratégies différentes, notamment les SCPI de rendement, et les SCPI fiscales. Renseignez-vous aussi sur la société de gestion, ainsi que sur les modalités en cas de revente, sur les frais de souscription et de gestion annuelle, etc.

Quel mode de financement choisir, au comptant ou à crédit ?
Quel mode de détention vous correspond le mieux, en démembrement ou au sein d’un contrat d’assurance-vie ?
Comment choisir un placement pour les jeunes en SCPI qui s’inscrit dans votre budget et répond à vos objectifs ?

NOTRE SOLUTION

SCPI Invest, votre partenaire en placements pour les jeunes en SCPI.

Notre cabinet Patrimo Conseil, fort de plus de 10 ans d’expérience, est spécialisé dans le conseil en investissement immobilier, notamment dans les SCPI.

Nos experts vous accompagnent dans vos démarches, de l’identification de vos besoins jusqu’à la mise en place de la solution retenue.

COMMENT DÉCLARER SES REVENUS FONCIERS LIÉS À LA DÉTENTION DE PARTS DE SCPI ?

Si les SCPI ne sont ni des personnes physiques, ni des personnes morales et ne sont pas imposées au titre de l’impôt sur les sociétés (I.S), chaque associé est quant à lui considéré comme s’il détenait directement des biens immobiliers et doit donc déclarer chaque année ses revenus fonciers liés aux parts détenues dans une SCPI. Alors, quelle est la fiscalité associée aux SCPI et comment déclarer vos revenus fonciers ? SCPI Invest vous aide à y voir plus clair

COMMENT SONT IMPOSÉES LES PARTS DE SCPI ?

Lorsque vous réalisez un investissement locatif dans une SCPI, vous êtes tenus de déclarer vos revenus locatifs, auprès de l’administration fiscale. En effet, les revenus issus de vos locations sont imposables au titre des revenus fonciers. Les parts de SCPI sont imposées selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

L’ensemble des revenus immobiliers sont concernés, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’un parking ou bien de SCPI de rendement. Les revenus issus des parts de SCPI peuvent être imposés selon deux régimes fiscaux : le Régime Réel et le Micro Micro-Foncier. Leurs traitements sont différents et comportent chacun des conditions propres :

LES CONDITIONS DU RÉGIME MICRO FONCIER

Si le régime fiscal Micro-Foncier pour les revenus de SCPI est le plus simple à déclarer, il n’est pas pour autant celui qui offre le maximum de bénéfices. Permettant d’optimiser grandement votre fiscalité sur les revenus fonciers, il devient moins favorable que le Régime Réel, si les charges liées à votre investissement immobilier dépassent les 30 %.

Pour choisir ce régime d’imposition pour ses revenus fonciers, le détenteur de parts de SCPI, doit remplir 3 conditions :

Le déclarant et détenteur de parts de SCPI doit posséder des revenus fonciers provenant de biens immobiliers résidentiels dits « classiques » et non liés à une mesure de défiscalisation ;
Le souscripteur ne doit pas être propriétaire de biens immobiliers bénéficiant d’un dispositif fiscal ;
Le total de ses revenus fonciers ne doit pas dépasser 15 000 €.

BON À SAVOIR : Le régime Micro-Foncier offre un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs perçus. Appliqué automatiquement par l’administration fiscale, il doit couvrir l’intégralité des charges liées au logement.

LES CONDITIONS DU RÉGIME RÉEL

Si vos revenus fonciers dépassent les 15 000 € par an, vous déprendrez automatiquement du Régime Réel d’imposition.

Plus complexe à mettre en place que le régime Micro-Foncier, le Régime Réel offre toutefois bien plus d’atouts quand les charges inhérentes à l’investissement sont supérieures à 30 %.

En outre, le Régime Réel offre aux porteurs de parts la possibilité de d’imputer un déficit foncier du résultat global (dépenses liées aux travaux de réparation et d’entretien, assurances, charges de copropriété, travaux d’amélioration des locaux d’habitation et des locaux professionnels, taxe foncière, frais de gestion, intérêts d’emprunt…).

BON À SAVOIR : Le détenteur peut demander à bénéficier du Régime Réel, même si ses revenus sont inférieurs à 15 000 €.

REMPLIR SA DÉCLARATION DE REVENUS SCPI

Tout d’abord, les sociétés de gestion, gérant la ou les SCPI, doivent adresser chaque année, une déclaration de résultats n°2072, aux différents porteurs de parts.

DÉCLARER SES REVENUS FONCIERS DE SCPI AVEC LE RÉGIME MICRO-FONCIER

Pour remplir correctement votre déclaration 2042, munissez-vous du relevé annuel, adressé par la SCPI, où sont notés les loyers bruts collectés chaque année. Reportez la somme des loyers bruts annuels perçus et ajoutez les éventuels revenus fonciers existants dans la rubrique « Revenus Fonciers ».

Vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire, appliqué automatiquement par l’administration fiscale, à hauteur de 30 % des loyers empochés, pour couvrir l’ensemble des frais.

DÉCLARER SES REVENUS FONCIERS DE SCPI SOUS LE RÉGIME RÉEL

Si vous êtes détenteur de parts de SCPI, et que vous ne percevez que des revenus fonciers émanant de parts de SCPI, vous devez remplir la déclaration des revenus fonciers du formulaire 2042, à la rubrique 4 « Revenus fonciers » et reporter le montant net transmis par la société de gestion de la SCPI. N’oubliez pas de joindre également, une copie des relevés fournis par la SCPI pour justifier les sommes.

Dans le cas où vous percevez des revenus fonciers provenant de parts de SCPI et d’autres biens immobiliers locatifs, vous devez alors remplir le formulaire 2044, à la rubrique « Vos parts de sociétés immobilières ou de fonds de placement immobilier ». Inscrivez les noms et adresses des différentes sociétés (selon les déclarations annuelles de résultats communiquées par les sociétés de gestion des SCPI). De même, veillez à reporter les revenus nets sur la déclaration 2042.

De plus, pour les autres revenus, issus des biens loués directement, vous devez calculer vous-même, les revenus nets fonciers perçus et les déclarer sur le formulaire 2044 également à la rubrique « Propriétés rurales et urbaines » p 2 et 3. Pour terminer, n’oubliez pas de reporter le montant total pour l’ensemble des propriétés rurales et urbaines, sur la ligne 263.

BON À SAVOIR : Afin de déterminer le revenu net annuel, vous devez calculer la différence entre les revenus bruts encaissés et les dépenses déductibles payées. En fonction des dépenses, vous pouvez obtenir un déficit foncier. Sachez que le Régime Réel permet de déduire jusqu’à 10 700 € de déficit foncier de son revenu global! Au-delà, l’excédent non imputable sur le revenu global sera reporté sur les revenus fonciers pour les 10 prochaines années.

Vous avez encore des questions ? N’hésitez pas à contacter notre équipe, nous sommes à votre écoute pour répondre à vos interrogations et vous accompagner dans vos objectifs d’investissement patrimonial.

INVESTIR EN SCPI : QUELLES ARNAQUES EXISTENT, ET COMMENT LES ÉVITER ?

Si les placements immobiliers de type “Pierre Papier” figurent depuis quelques années comme l’un des supports préférés des investisseurs qui y voient un remède aux différents fonds euro des assurance-vie en matière de rendement, ceux-ci sont parfois victime d’escroqueries. Alors entre les faux conseillers en gestion de patrimoine, les sociétés de gestion fictives, les placements mensongers et les investissements miraculeux offrants 15 % de rendement, il est difficile d’y voir clair. SCPI Invest vous donne quelques conseils pour éviter de vous faire piéger.

COMMENT SE DÉROULE UNE ARNAQUE AUX SCPI ?

Nombreuses sont les publications dans la presse vantant les performances et les avantages de cette classe d’actifs. Pour autant, il est nécessaire de bien comprendre le fonctionnement des SCPI et de connaître les principaux pièges afin d’éviter de se faire arnaquer.

Par le fait, un nombre incalculable de dossiers et de témoignages sont déposés chaque jour auprès de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), de victimes d’arnaques aux SCPI.

Tout débute bien souvent par Internet lorsque vous effectuez une requête pour “investir en SCPI” ou “acheter des parts en SCPI”. Parmi l’ensemble des résultats proposés, quelques sites douteux, s’engouffrent dans la brèche et présentent un certain nombre de contenus intéressants (articles, simulateurs, vidéos…) visant à rassurer l’épargnant et proposant d’être recontacté via un formulaire à remplir. Jusqu’ici rien d’anormal.

Ensuite, l’arnaque prend forme par téléphone par des “conseillers”, qui se font passer pour des professionnels experts en gestion de patrimoine et qui proposent d’investir dans des parts de SCPI à capital sécurisé et offrant une rentabilité locative élevée. Croyant réaliser une très bonne affaire, les “clients” effectuent des virements auprès de ces sociétés fictives (bien souvent sur des comptes à l’étranger, soit disant pour ne pas payer la fiscalité française) et se voient ainsi extorqués, par ces personnes malveillantes, de très grosses sommes, malheureusement irrécupérables par la suite, sans bénéficier, bien entendu de quelconques revenus locatifs.

QUELLES SONT LES OBLIGATIONS D’UNE SCPI ?

Sachez que les sociétés s’occupant de la gestion des SCPI doivent, avant toute chose, obtenir un agrément auprès de l’AMF pour exercer. En outre, leur capital social doit être au minimum de 760 000 €.

De plus, elles ont une obligation de transparence de l’information à l’égard du public et dont les modalités sont prévues par l’ordonnance n° 2001 relative aux sociétés civiles de placements immobiliers.

LISTE DES DOCUMENTS OBLIGATOIRES À FOURNIR AUX SOUSCRIPTEURS DE PARTS :

Document d’information clé (décrit les caractéristiques du produit) ;

Statuts de la SCPI, comprenant les règles de fonctionnement ;

Notice d’information visée par l’AMF et actualisée à chaque modification ou changement dans la vie de la SCPI ;

Bulletin de souscription ;

Bulletin trimestriel et bulletin annuel.

QUELS SONT LES PIÈGES À ÉVITER LORS D’UN INVESTISSEMENT DANS UNE SCPI ?

Pour être certain de ne pas investir dans une fausse SCPI et identifier les arnaques, la première chose à faire est de vérifier scrupuleusement l’identité de votre interlocuteur avant d’investir.

CE QU’UNE SCPI N’A PAS LE DROIT DE FAIRE :

Proposer de vous reverser les liquidités sur un compte à l’étranger lors de votre placement ;

Avoir un compte bancaire domicilié en France si elle investit à l’étranger ;

Être indépendante du giron de l’AMF ;

Offrir une garantie de rendements

Proposer une rentabilité supérieure à 10 % nets ;

Promettre des frais bien en dessous de ceux proposés par la concurrence

Investir dans une acquisition particulière. L’essence même d’une SCPI est de vous proposer de diluer votre placement en achetant des parts, au sein d’un parc immobilier, sur l’ensemble de ses actifs.

Bon à savoir : comme tout investissement immobilier locatif, une SCPI présente des risques et ses revenus ne peuvent pas être garantis !

QUELQUES CONSEILS POUR ÉVITER LES ARNAQUES :

Lors d’un démarchage téléphonique, contactez le siège de l’entreprise concernée et demandez à parler à votre interlocuteur pour vérifier la véracité de ses propos ;

Vérifiez le nom de l’entreprise, son numéro de SIRET et ses coordonnées

N’envoyez jamais d’argent sur un RIB à l’étranger ;

Soyez méfiant si les rendements affichés vous semblent trop élevés ;

Vérifiez le registre des agents financiers avant de signer avec qui que ce soit sur le site de REGAFI ;

Contactez également l’ORIAS, registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance, pour vérifier l’accréditation de la personne.

Attention : certaines personnes malintentionnées utilisent également la stratégie de l’usurpation d’identité pour conforter leur crédibilité et se font passer pour des sociétés reconnues et autorisées par l’AMF. Pour déceler les arnaques, nous vous invitons à surveiller les moindres détails comme le nom de la société notée sur Internet, les fautes d’orthographe, le ton employé ou encore à l’extension de son site web (.eu au lieu de .fr par exemple).

L’AMF met aussi à votre disposition la liste noire des plateformes interdites. Si elle n’est malheureusement pas exhaustive, la liste est mise à jour régulièrement. Si vous avez le moindre doute, contactez au plus vite l’AMF Épargne Info Service par téléphone au 01 53 45 62 00 ou sur leur formulaire de contact.

À QUI FAIRE APPEL EN CAS D’ARNAQUE ?

Nul n’est aujourd’hui à l’abri d’une arnaque financière. Si vous êtes victime d’une escroquerie à la SCPI, rendez-vous au plus vite à la gendarmerie ou au commissariat pour porter plainte et contactez votre banque pour essayer de faire opposition au virement en cours. Appelez aussi votre assureur pour tenter de récupérer les fonds perdus.

D’autre part, n’hésitez pas à prendre rapidement contact avec WARNING TRADING pour référencer votre arnaque et aider ainsi d’autres potentielles victimes à ne pas tomber dans le panneau. Ce site présente également le mode opératoire de certaines arnaques identifiées et usurpations d’identité avérées.

Pour finir, vous pouvez aussi signaler un site frauduleux sur la plate-forme Internet du gouvernement : www.internet-signalement.gouv.fr.

Sachez qu’un conseiller en gestion de patrimoine reste le meilleur interlocuteur pour vous accompagner dans la mise en œuvre de votre projet d’investissement en SCPI, et dans le suivi de ce dernier. N’hésitez donc pas à recourir aux conseils de SCPI Invest. Nos conseillers spécialisés vous recontacteront au plus vite pour réaliser une étude gratuite et personnalisée de votre situation et de vos objectifs de placements.

CORUM XL : UN SECOND TRIMESTRE 2020 EN DEMI-TEINTE MALGRÉ DES SIGNAUX POSITIFS

La SCPI CORUM XL vient de publier son bulletin pour le second trimestre 2020. Comme on s’y attendait le rendement est en recul. Les deux prochains trimestres devraient cependant être meilleurs et permettre à la SCPI CORUM XL d’atteindre largement son objectif de DVM brut de 5%

Pour le 2^nd trimestre 2020 le dividende net ressort à 1.96 EUR par part. A titre de comparaison, le dividende net du premier trimestre était de 2.40 EUR par part ; soit un rendement net annualisé de 5.08%.

Pour justifier ce décrochage, CORUM l’Epargne avance un retard dans ses investissements : « Le second trimestre 2020 marque une baisse sensible des dividendes, due à un manque de revenus locatifs. Ce manque s’explique par le retard d’investissement, un phénomène qui se produit fréquemment et qui est compensé sur l’année par les mois où les investissements sont réalisés en avance. »

DE BONNES PERSPECTIVES POUR LE 2^ND SEMESTRE 2020

En effet, ce retard pouvait être anticipé au regard de la collecte du premier trimestre 2020 (93M d’euros) comparés au montant des acquisitions (50M d’euros). Mais ce retard devrait être rattrapé par CORUM XL « grâce » à la forte chute de la collecte sur le second trimestre (50M d’euros) et à un montant d’investissement significatif (95.63M d’euros) avec de bons rendements.

La SCPI CORUM XL a procédé à 4 acquisitions au cours du second trimestre 2020

Bureaux à Rome (Italie) loué à Colt Technology Services avec un rendement à l’acquisition de 7.24%

Bureaux à Varsovie (Pologne) loué à DSV International Shared Services avec un rendement à l’acquisition de 6.25%

Bureaux/Commerces à Sandnes (Norvège) loué à Tesla avec un rendement à l’acquisition de 7.45%

Bureaux à Nottingham (Royaume-Uni) loué à Ideagen Plc avec un rendement à l’acquisition de 6.77%

Ces 4 investissements permettent aussi de réduire la dépendance de la performance de la SCPI CORUM XL à la livre sterling. La part du Royaume Uni dans la patrimoine de la SCPI CORUM XL est passée de 59% à la fin du 1^er trimestre 2020 à 51% à la fin du 2^nd trimestre 2020. Cela peut s’avérer positif sur le rendement 2020 de la SCPI au regard de l’évolution du cours du change GBP/EUR qui évolue sur 2020 de manière défavorable pour l’investisseur.

Sur cette base CORUM XL a pu annoncer début septembre 2020 que non seulement l’objectif de performance de 5% serait maintenu en 2020 mais que celle-ci serait plutôt située entre 5.50 et 6%.

Enfin il faut noter qu’en cette année de crise, le jury du magazine Le Particulier a attribué la victoire d’Or de la SCPI la plus prometteuse pour CORUM XL. C’est la 3e année consécutive que CORUM XL se place en tête dans cette catégorie des SCPI les plus prometteuses.

POURQUOI INVESTIR DANS UNE SCPI EUROPÉENNE ?

POURQUOI LES SCPI EUROPÉENNES SONT-ELLES SI APPRÉCIÉES ?

Quand on sait que sur l’année 2019, plus de 30 % des investissements en SCPI de rendement ont été réalisés à travers des SCPI européennes, on comprend l’appétence des Français pour ce type d’investissement immobilier en Europe. Alors qu’est-ce qu’une SCPI européenne et quels sont les atouts qui poussent bon nombre d’investisseurs à choisir ce type de placement en zone euro plutôt qu’en France ? SCPI INVEST vous apporte quelques éléments de réponse.

QU’EST-CE QU’UNE SCPI EUROPÉENNE ?

À l’instar des SCPI de rendement françaises, les SCPI européennes sont des Sociétés Civiles de Placement Immobilier rattachées au droit français.

Celles-ci possèdent en tout ou partie leur patrimoine dans de l’immobilier locatif tertiaire à l’étranger et investissent dans des pays de la zone euro comme l’Allemagne, l’Espagne, l’Italie, l’Irlande, la Belgique, le Portugal, la Lituanie ou encore les Pays-Bas. On assiste également depuis quelques temps à des investissements immobiliers en dehors de la zone euro dans des pays tels que le Royaume-Uni.

Les SCPI européennes connaissent un enthousiasme incontestable chez les investisseurs désirant s’assurer une diversification de leur patrimoine immobilier, tout en mutualisant les risques locatifs et en s’éloignant des marchés boursiers trop volatiles et des livrets bancaires peu rémunérateurs (Lire notre article : Livret A vs SCPI : Où investir votre argent ?).

QUELS SONT LES AVANTAGES D’INVESTIR DANS L’IMMOBILIER EUROPÉEN À TRAVERS UNE SCPI ?

Les SCPI de rendement européennes offrent la possibilité aux investisseurs d’investir dans de l’immobilier, situé en dehors de l’Hexagone et ainsi de diversifier leur patrimoine sur l’ensemble de l’Europe occidentale. Avec la pandémie de Covid-19 que nous subissons actuellement, l’immobilier à travers les placements « Pierre-Papier », démontre plus que jamais sa résilience face à la crise.

Investir dans une SCPI européenne permet, en diversifiant ses placements dans différentes typologies d’actifs (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels…), de manière sectorielle et géographique, de bénéficier de l’attractivité des marchés immobiliers européens et donc de meilleurs taux de croissance qu’en France. Il s’agit également d’une possibilité pour les souscripteurs de réaliser des investissements dans des biens, d’ordinaire affectés aux institutionnels.

En outre, acheter des parts d’une SCPI européenne répond à un objectif de rentabilité à travers une fiscalité allégée sur les revenus générés à l’étranger. En effet, l’imposition sur les loyers perçus hors de France est 2 à 3 fois moins forte qu’en France grâce aux conventions fiscales conclues entre les différents États européens.
Deux méthodes de calcul existent et diffèrent selon les pays de localisation du parc immobilier de la SCPI.

Ainsi, investir en Allemagne, en Espagne ou en Grande-Bretagne par exemple, permet d’appliquer la méthode du crédit d’impôt qui vient gommer une bonne partie des impôts (un reliquat reste toutefois à régler par l’investisseur).

Dans le cas des Pays-Bas ou de la Belgique, par exemple, les revenus fonciers perçus donnent lieu à la méthode du taux effectif (imposition prélevée à la source et non imposable en France, mais qui augmente tout de même le taux moyen d’imposition du contribuable et qui génère donc une imposition supplémentaire).

Dans les deux cas, un impôt est prélevé directement à la source par la société de gestion de la SCPI et réglé dans le pays du lieu de situation du parc immobilier, sans double imposition. Le taux de rendement net après impôt des SCPI européennes est donc sensiblement plus élevé que pour les SCPI françaises,exception faite des contribuables qui ne sont pas ou très peu fiscalisés.

Enfin, les SCPI de rendement européennes sont ouvertes à tous les budgets et offrent la possibilité de vous porter acquéreur de parts de SCPI avec un faible ticket d’entrée.

BON À SAVOIR : Même si vous avez déjà payé vos impôts à l’étranger (prélevés à la source par la société de gestion), vous devez déclarer vos revenus fonciers perçus (dividendes brutes) via le formulaire N°2044 mais aussi dans la déclaration N°2047 nommée « Revenus de source étrangère et revenus encaissés à l’étranger ». Pour être exonérés en France, les revenus déclarés à l’étranger nécessitent que le contribuable demande l’élimination de la double imposition par l’application d’un crédit d’impôt.

LES SCPI EUROPÉENNES LES PLUS INTÉRESSANTES ACTUELLEMENT

Les SCPI européennes se démocratisent et de nouvelles se développent chaque année en Europe. Découvrez ci-dessous quelques SCPI de rendement porteuses et disponibles sur le marché :

Nom de la SCPI	Gestionnaire	Type d’investissement	Rendement en 2019	Ticket d’entrée minimum en 2020
CORUM ORIGIN	CORUM ASSET MANAGEMENT	Diversifiée dans 13 pays de la zone euro	6.25 % brut (objectif à 6 % non garanti)	1 090 € la part
CORUM XL	CORUM ASSET MANAGEMENT	Diversifiée dans la zone euro et en dehors de la zone euro	6.26 % brut (objectif à 5 % non garanti)	189 € la part
EURION	CORUM ASSET MANAGEMENT	Investie dans la zone euro	Créé fin janvier 2020. Objectif à 4.50 % brut	200 € la part
INTERPIERRE EUROPE CENTRALE	PAREF GESTION	Destinée à l’immobilier tertiaire sur le marché de l’Europe Centrale	Objectif supérieur à 6 % net	2 500 € les 10 parts
EUROVALYS	ADVENIS REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT	Destinée aux bureaux prime en Allemagne	4.50 % net	1 015 € la part
ELIALYS	ADVENIS REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT	Spécialisée dans l’immobilier de bureaux en Europe du Sud	NC (Créé en 2019)	1 000 € la part
PIERVAL SANTÉ	EURYALE	Destinée à l’immobilier médical (dont environ 58 % en zone euro hors de France)	5.05 % net	5 000 € les 5 parts
NOVAPIERRE ALLEMAGNE 2	PAREF GESTION	Destinée aux commerces en Allemagne	Objectif aux environs de 5 % net (Créé en 2019)	2 500 € les 10 parts
NOVAPIERRE ITALIE	PAREF GESTION	Investie dans le tourisme en Italie	NC (Créé en 2019)	2 500 € les 10 parts

Profitant de cet engouement pour les SCPI européennes, de nombreuses sociétés civiles de placement immobilier, autrefois 100 % françaises, se sont récemment implantées hors de France, comme IMMORENTE, qui a souhaité diversifier son patrimoine notamment en Allemagne et en Belgique.

Le potentiel d’appréciation du foncier est très important lors d’un investissement dans une SCPI et certaines l’ont bien compris comme INTERPIERRE EUROPE CENTRALE qui a investi ces derniers temps dans l’immobilier tertiaire de bureaux et de locaux d’activité en Pologne, en République Tchèque et en Hongrie. Ces pays d’Europe de l’Est, bénéficient en effet, d’une situation géographique idéale, au cœur de l’Europe et possèdent une main d’œuvre peu onéreuse et une stabilité politique qui les rendent attrayantes pour les capitaux français. En outre, cette arrivée massive d’investissements étrangers soutient la croissance de leurs économies respectives qui performent au-delà des autres pays de la zone euro et assure la vitalité du marché immobilier tertiaire.

Ces nouveaux États membres de l’UE, sont parfaits pour investir. Générateurs de plus-values à terme, ils connaissent une croissance exponentielle et leurs prix peuvent vite « exploser ».

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Si la fiscalité européenne est très avantageuse pour les investisseurs, nous constatons que les Français investissant directement dans des biens immobiliers locatifs, est proportionnellement très faible comparé au nombre d’investissements réalisés chaque année dans des SCPI de rendement européennes par le biais d’entreprises spécialisées. En effet, la localisation complexifie la gestion locative pour l’acquéreur et la barrière de la langue et la méconnaissance du marché immobilier font peur et remettent bien souvent en question les projets investissements. Passer par une société spécialisée dans les SCPI, permet par ailleurs, d’avoir accès à des marchés auxquels l’investisseur particulier pourrait difficilement y accéder seul.

Si vous souhaitez bénéficier de conseils pour souscrire à une offre de SCPI européennes comme une SCPI de santé, une SCPI de bureaux, une SCPI Commerces, ou une SCPI Hôtelière, la société SCPI INVEST vous conseille en toute objectivité et vous accompagne dans vos projets immobiliers Pierre-Papier.

Contactez dès à présent nos experts en cliquant ici.

INVESTIR EN SCPI À CRÉDIT À TRAVERS D’UNE SCI À L’IS

QUELS SONT LES AVANTAGES D’INVESTIR DANS UNE SCPI À CRÉDIT À TRAVERS UNE SCI À L’IS ?

L’investissement pierre papier a le vent en poupe auprès des épargnants, car il permet de bénéficier de rendements intéressants, d’une mutualisation du risque locatif, d’un confort total de gestion et participe à la diversification du patrimoine immobilier des investisseurs.
Vous souhaitez créer une Société Civile Immobilière (SCI) afin d’acquérir des parts de SCPI à crédit ?
Cette idée séduit de plus en plus d’investisseurs qui sont intéressés pour recourir à ce type de montage.
Les particuliers, peuvent ainsi tirer profit des multiples avantages offerts par la SCI, notamment, une optimisation de la fiscalité sur les loyers perçus.

Explication

LES AVANTAGES D’UNE SCI POUR INVESTIR DANS L’IMMOBILIER

La SCI a de multiples atouts pour investir dans l’immobilier:

Les SCI permettent d’éviter l’inconvénient de l’indivision et sa lourdeur administrative concernant les décisions de conservation, de gestion et d’administration du bien immobilier en indivision.

La SCI est aussi un un excellent moyen d’optimiser la transmission patrimoniale, en limitant les droits de succession. En effet, il est possible de démembrer les parts de la SCI entre les parents usufruitiers et les enfants nus propriétaires. A l’extinction de l’usufruit (au décès des parents), les nus propriétaires deviennent pleins propriétaires des parts de la SCI en l’absence de droit de succession.
La donation des parts de la SCI (en pleine propriété ou en nue propriété) peuvent être échelonnées tous les 15 ans afin de bénéficier de l’abattement de 100 000 euros renouvelé tous les 15 ans.

Créer une SCI permet aussi d’isoler un bien immobilier par rapport à l’activité professionnelle d’un investisseur permettant ainsi de séparer le patrimoine personnel et professionnel du dirigeant d’entreprise.

Sur le plan fiscal, investir dans l’immobilier à travers une SCI permet de choisir d’être imposé à l’Impôt sur les Sociétés (IS) plutôt qu’à l’Impôt sur le Revenu (IR) et ainsi d’éviter une imposition à la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) du contribuable et aux prélèvements sociaux.

S’il est habituel de passer par la création d’une SCI pour acquérir un bien immobilier en direct, cette forme juridique est pareillement appropriée pour celles et ceux qui souhaitent investir dans des parts de SCPI à crédit.

QUEL EST L’INTÉRÊT D’ACHETER DES PARTS DE SCPI À CRÉDIT À TRAVERS UNE SCI À L’IS ?

Investir dans des parts de SCPI à crédit par le biais d’une SCI apporte de nombreux avantages fiscaux à l’investisseur :

Taux d’imposition réduit de 15 % (jusqu’à 38 120 € de bénéfices) puis de 28 % au-delà (ce taux sera réduit à 25 % en 2022) ;

Absence d’imposition des investisseurs lors des remboursements des comptes courants d’associés et en l’absence de distribution ;

Distribution maîtrisée des revenus et augmentation des effets du plafonnement de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ;

Les dividendes versés aux associés sont imposés au choix:
– A la Flat Tax au taux de 30%
– A la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) après un abattement de 40% et aux prélèvements de 17.20%

Une imposition au taux d’IS du résultat fiscal des SCPI et non des loyers effectivement perçus par la SCI (il n’y a pas d’imposition à l’IS pour les revenus perçus des SCPI investies à l’étranger)

Les frais d’entrée donnent lieu à une dépréciation des titres qui constitue une charge déductible pour la SCI

QUELLE FISCALITÉ POUR UNE SCI SOUMISE À L’IS SUR L’ACHAT DE PARTS DE SCPI À CRÉDIT ?

Lorsqu’une SCPI est détenue directement par un investisseur, les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers et sont soumis au barème progressif de l’Impôt sur le Revenu auquel il faudra rajouter les prélèvements sociaux au taux de 17.20%.
L’imposition pour une personne physique est donc comprise entre 17.20% et 62,2 % (TMI à 45 % et aux prélèvements sociaux).

Dans le cas de l’acquisition de parts de SCPI par une SCI, chaque année, les associés peuvent décider de procéder à une distribution de tout ou partie des bénéfices sous forme de dividendes. Ces dividendes sont imposés à l’Impôt soit à l’Impôt sur le Revenu après un abattement de 40% (et aux prélèvements sociaux) soit à la Flat Tax au taux de 30%.
Les associés de la SCI peuvent également choisir de conserver les bénéfices dans la SCI (pour acheter de nouvelles parts de SCPI par exemple), soit de les redistribuer ultérieurement.

Contrairement aux biens détenus dans une SCI à l’IR, où les différents associés se voient imposés à titre personnel, passer par le biais d’une SCI à l’IS pour réaliser un investissement en parts de SCPI à crédit, permet de bénéficier d’une fiscalité réduite (comme évoqué précédemment), imposée au taux de 15 %. Seuls les revenus distribués, sous forme de dividendes, par la société seront soumis à l’impôt sur le revenu des différents associés ou à la flat tax.

REVENTE DES PARTS DE SCPI DANS LE CADRE D’UNE SCI SOUMISE À L’IS

Si le régime de l’IS est à plus favorable que celui de l’IR quant à la fiscalité des revenus, il n’en est pas de même concernant la taxation des plus values à la revente des parts.
En effet, à la revente des parts de SCPI par une SCI à l’IS, la plus value réalisée sera taxée au taux d’IS de 15% et 28% sans pouvoir bénéficier d’un abattement pour durée de détention comme dans le cas du droit commun de taxation des plus values immobilières pour un particulier.
Par ailleurs,, les associés de la SCI devront ensuite se verser un dividende pour récupérer le produit de cette cession de parts. La plus value sera ainsi doublement imposée puisque ce sera cette fois la flat tax à 30 % (ou l’option pour le barème progressif) qui s’appliquera.

POURQUOI INVESTIR DANS DES PARTS DE SCPI À CRÉDIT ?

Le financement de parts de SCPI à crédit via une SCI à l’IS n’est pas plus compliqué à obtenir que dans le cadre d’une société civile imposée à l’IR.

De nombreux Français souhaitent réaliser un investissement en parts de SCPI à crédit. Ce montage présente de nombreux atouts et permet notamment de bénéficier d’une fiscalité très avantageuse à l’IS sur les loyers perçus et ainsi diminuer la l’effort d’épargne de l’investisseur.
A titre d’exemple, pour l’acquisition suivante en parts de SCPI:

Acquisition à crédit de SCPI de 200 000 euros

Durée du financement: 20 ans

Taux de financement: 1.03%

Hypothèse de distribution de 5% par an

La mensualité est de 922 euros/mois pour un loyer de 833 euros soit un effort d’épargne (apport en compte courant d’associé) de 89 euros/mois pour l’investisseur. Les frais ainsi que la dépréciation des titres sont déductibles des loyers permettant de neutraliser le résultat fiscal de la SCI sur plusieurs années.
Au terme du crédit, la SCI percevra des loyers pour un montant de 20 000 euros par an. Le compte courant d’associé d’un montant de plus de 20 000 euros pourra être remboursé en l’absence de fiscalité.
Ce schéma d’investissement immobilier est couramment réalisé pour préparer sa retraite.

En combinant différentes techniques patrimoniales intelligemment, il est donc possible de diminuer fortement son imposition et ainsi son effort d’épargne permettant d’obtenir un rendement net très confortable.

Chaque situation est particulière et nous réalisons un montage personnalisé en fonction de vos objectifs patrimoniaux et de votre situation personnelle.

N’hésitez pas à contacter l’équipe de SCPI Invest pour que nous puissions vous accompagner dans votre projet d’investissement immobilier.

SCPI CORUM : DÉCRYPTAGE DU 3ÈME TRIMESTRE 2020

EURION

La SCPI continue de profiter de ses investissements rapides déjà réalisés mais aussi d’un nombre conséquent de porteurs de parts toujours dans leur délai de jouissance. Sur cette base, le rendement de la SCPI s’annonce exceptionnel. Mais 2021 devrait voir un retour à la stabilisation puisque cet effet va mécaniquement s’estomper.

En effet, le rendement net versé au 3^ème trimestre a été de 6.74 EUR net et 7.76 EUR brut. Ainsi, la SCPI EURION devrait publier un rendement élevé pour 2020. Rappelons que le rendement de 2020 sera calculé sur 11 mois car la SCPI a été créée en début d’année. La SCPI a déjà versé 14.08 EUR net (16.26 EUR brut) cette année soit un rendement de 7.68% net (8.87% brut) déjà assuré.

La collecte est importante : plus de 30M d’euros ont été investis sur la SCPI EURION. La capitalisation dépasse désormais les 70M d’euros.

La SCPI EURION a réalisé une 3^ème acquisition cette fois ci aux Pays Bas pour un montant de 5.26M d’euros. La SCPI a donc moins investi que ce qu’elle a collecté. Cela pourrait se faire sentir sur le rendement du dernier trimestre 2020 d’autant que de plus en plus d’investisseurs vont entrer en jouissance de parts. On remarque d’ailleurs que les acomptes baissent nettement de mois en mois (1.31 EUR net pour Septembre 2020).

Pour accéder au bulletin du T3 2020 de la SCPI EURION : cliquez ici

CORUM XL

Le mot d’ordre reste « long terme » sur cette SCPI. Les gérants de la SCPI continuent de croire fortement au Royaume-Uni avec une exposition de plus de 50% sur cette zone à ce jour et deux nouvelles acquisitions.

Le rendement net versé au 3^ème trimestre a été de 1.92 EUR net et 2.44 EUR brut. Ainsi, la SCPI devrait maintenir un rendement au-delà de son objectif. Le rendement annualisé brut se situe pour le moment autour de 5.60% et le rendement net d’impôt étranger annualisé s’établit à 4.43%. Rappelons que la SCPI est investie à 100% à l’étranger et que les porteurs de parts profitent donc d’une fiscalité très favorable.

La collecte reste soutenue avec 54 millions d’euros collectés au cours des mois de Juillet, Aout et Septembre. Le taux d’occupation financier est toujours proche des 100%.

La SCPI a ainsi pu rattraper son retard sur ses investissements avec 4 acquisitions (2 au Royaume Uni, 1 en Irlande et 1 aux Pays Bas) pour un montant total de 90.74M d’euros et des rendements entre 5.93% et 6.85%. Cela devrait avoir un impact positif sur les rendements du dernier trimestre 2020.

Pour accéder au bulletin du T3 2020 de la SCPI CORUM XL : cliquez ici

CORUM ORIGIN

La SCPI CORUM ORIGIN continue de bien se comporter. Le rendement net versé au 3^ème trimestre a été de 13.32 EUR net et 16.05 EUR brut. Il faut ajouter à cela un dividende exceptionnel de 1.52 EUR brut suite à la vente de 2 actifs avec des plus-values importantes.

Ces ventes de deux entrepôts en Espagne prouvent la qualité des gérants de la SCPI qui arrivent à générer à la fois un bon rendement et des plus-values significatives (+3.5M d’euros).

Sur cette base la SCPI CORUM ORIGIN devrait tenir son objectif de rendement brut de 6% (non garanti). Le rendement annualisé brut se situe pour le moment autour de 6.10% et le rendement net d’impôt étranger annualisé s’établit à 5.04%

La collecte reste très maitrisée avec 28 millions d’euros collectés au cours des mois de Juillet, Aout et Septembre. Le taux d’occupation financier fléchit légèrement à 97% avec un local libéré à Valenciennes. Petit bémol : la SCPI CORUM ORIGIN n’a pas fait d’acquisition sur le trimestre.

Pour accéder au bulletin du T3 2020 de la SCPI CORUM ORIGIN : cliquez ici

INVESTIR SUR LES SCPI POUR COMPLÉTER SA RETRAITE ?

La retraite est un sujet capital pour bon nombre de Français et la nouvelle réforme est susceptible de précipiter l’érosion de certaines pensions. Investir dans des parts de SCPI s’avère être une excellente solution pour compenser le manque à gagner et se constituer une rente à terme. Découvrez avec SCPI Invest, quel est l’intérêt d’acheter des SCPI pour booster votre future retraite.

UNE GESTION LOCATIVE SIMPLIFIÉE

On constate ces dernières années et depuis les réformes successives du système de retraite par répartition, une baisse des revenus des Français et donc de leur pouvoir d’achat. Les conditions économiques ne s’améliorant malheureusement pas, nous vous conseillons d’anticiper et de préparer votre retraite le plus tôt possible.

L’investissement dans l’immobilier, notamment à travers la « pierre papier » constitue une solution patrimoniale intéressante pour compléter votre retraite. La société civile de placement immobilier (SCPI) semble, à bien des égards, être fait pour les actifs désireux d’anticiper et de s’assurer un toit et des revenus pour leurs vieux jours.

Souscrire à des parts de SCPI présente notamment l’avantage de ne pas avoir à vous occuper vous-même de la gestion locative et comptable de vos biens immobiliers. En effet, contrairement à un investissement immobilier classique, c’est la société gestionnaire de la SCPI qui a à sa charge, la tâche fastidieuse d’exploiter le parc immobilier à votre place et de vous verser un loyer en contrepartie de votre acquisition.

Du paiement des charges de copropriété à l’entretien des biens, à la recherche et à la mise en place de locataires, celle-ci s’occupe de tout ! Les sociétaires quant à eux, perçoivent des dividendes ou des revenus locatifs chaque mois.

UN TICKET D’ENTRÉE TRÈS ACCESSIBLE

Réaliser un investissement dans une SCPI est beaucoup plus facilement accessible qu’acheter un bien immobilier classique. En effet, le ticket d’entrée minimum est bien plus faible comparé à celui effectué dans l’investissement pierre en direct. La majeure partie du temps, la part de SCPI se vend aux alentours de 1 000 €.

Certaines vont même jusqu’à proposer des parts accessibles à partir de 189 € la part, comme CORUM XL, gérée par la société Corum Asset Management. D’autres SCPI, proposant des tickets d’entrée abordables, se diversifient en zone euro et hors zone euro (Lire notre article : Pourquoi les SCPI Européennes sont-elles aussi appréciées ?) !

Toutefois, si votre but est d’obtenir un complément de ressources significatif, nous vous conseillons de réaliser un investissement financier un peu plus important pour obtenir davantage de revenus, une fois la retraite venue.

DES RISQUES MINIMISÉS POUR DAVANTAGE DE TRANQUILLITÉ

Contrairement aux fluctuations des marchés boursiers et à l’absence de performance des contrats d’assurance-vie en fonds euros, l’achat de parts de SCPI offre davantage de sécurité aux investisseurs. Il s’agit là d’un placement immobilier dont les risques sont limités de par la diversité du parc immobilier géré par la SCPI (locaux professionnels, commerces…).

Le placement dans l’immobilier est un projet efficace à long terme pour capitaliser et se construire un patrimoine. Si le rendement locatif en SCPI n’est pas garanti, il assure toutefois un risque modéré et mutualisé entre les différents locataires. En effet, chaque société civile de placement immobilier regroupe différents épargnants et investit dans des immeubles qui comptent de nombreux locataires.

Les SCPI tirent avantage d’une grande diversification de leur patrimoine, offrant des revenus réguliers à leurs épargnants. Cette capacité de distribution régulière et de constitution de réserves financières, au fur et à mesure du temps, assure aux différents sociétaires une grande sérénité dans la perception de leurs revenus mensuels (même en cas de vacances locatives ou de charges liées à des travaux d’entretien ou de rénovation du parc).

UNE RENTABILITÉ LOCATIVE ATTRACTIVE

Investir dans une SCPI, que ce soit dans de l’immobilier de bureaux, des commerces, des Ehpad… est parfaitement indiqué pour vous construire un complément de ressources. Vous percevez des dividendes ou des loyers chaque mois et préparez tranquillement votre retraite. Ces revenus réguliers, vous assurent ainsi une sécurité financière.

La rentabilité nette de frais de gestion des SCPI de rendement se situe, depuis quelques années, autour des 5 % (avant fiscalité). En faisant le choix d’investir dans une SCPI pour votre retraite, vous obtenez une rentabilité intéressante, variant entre 4 et 6,5 % brut de fiscalité selon les différents types de SCPI, bien loin devant les livrets bancaires réglementés comme le livret A, le LLDS ou encore le LEP (Lire notre article : Livret A VS SCPI : Où investir votre argent ?).

DES REVENUS COMPLÉMENTAIRES RÉGULIERS

Les SCPI de rendement sont à privilégier pour placer votre argent, si votre objectif est de préparer votre retraite, car elles offrent un profil de revenus réguliers et sont génératrices de création de patrimoine.
Comme expliqué précédemment, les SCPI de rendement possèdent, dans leurs portefeuilles, divers actifs immobiliers comme des immeubles de bureaux ou des commerces et sont réparties géographiquement en France ou en Europe, de manière à proposer des revenus complémentaires réguliers et une rentabilité intéressante.

Certaines sociétés civiles de placement Immobilier se sont spécialisées, dans l’acquisition d’immobilier médical (englobant les activités médico-sociales et sanitaires), à travers l’achat de murs d’Ehpad, cliniques ou encore de maisons de retraite, en France ou dans la zone Euro. On peut ainsi citer les SCPI PIERVAL SANTÉ, PRIMOVIE OU FONCIÈRE DES PRATICIENS. Vu le nombre de séniors et le besoin exponentiel de ce type de structures dans les années à venir, investir dans des SCPI Santé, apparaît également comme une réelle opportunité d’investissement, source revenus sur le long terme.
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Si comme 78 % des Français, vous êtes inquiets de votre niveau de vie, une fois à la retraite, n’hésitez pas à faire appel à des spécialistes de l’investissement « pierre papier ». Ceux-ci vous aideront à optimiser votre patrimoine, pour augmenter vos revenus à la retraite.

COVID-19 : QUELS IMPACTS SUR LES SCPI ? | SCPI INVEST

LA RÉSILIENCE DES SCPI FACE À LA CRISE DU CORONAVIRUS

La crise sanitaire de la Covid-19 a bouleversé la vie de la population Française depuis début de l’année. Fréquemment salué pour ses performances financières, le secteur de l’épargne immobilière et des SCPI, affiche aujourd’hui une résilience et des atouts remarquables pour affronter cette période de remue-ménage intense et donner du sens à l’investissement immobilier. Explications avec SCPI Invest.

FACE À LA CRISE, LES SCPI AFFICHENT LEUR RÉSILIENCE

La crise sanitaire occasionnée par la Covid-19 n’a contre toute attente, pas fait vaciller le secteur des SCPI dont l’excellente santé a amplement été louée ces dernières années. Le choc économique a finalement eu un impact limité sur les SCPI qui ont plutôt bien résisté à la crise. Si nous comprenons les craintes de certains investisseurs immobiliers vu la conjoncture actuelle, pour autant, nous sommes plutôt confiants quant à la suite des évènements. Évidemment, quelques SCPI verront cette année, la rentabilité de leurs parts diminuer en raison de pertes de loyers dues au coronavirus.

Selon les chiffres publiés par l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier) et l’IEIF (Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière) sur le marché des SCPI au 1er semestre 2020, nous constatons que la performance globale des SCPI est restée supérieure à 5 % (revalorisation du prix de part comprise) sur les douze derniers mois. Ce bilan des investissements pierre papier est donc plutôt rassurant et continue son cycle de croissance.

Les sociétés de gestion ont même réussi à collecter près de 875 millions € de capitaux nets de retraits au cours du second trimestre de l’année 2020 !

Côte performance, les SCPI affichent des taux de rendement d’environ 5,3 % (revalorisation comprise) au 30 juin de cette année, ce qui reste très satisfaisant vu la période.

LES MEILLEURES SCPI À POSSÉDER FACE AU CORONAVIRUS

Les SCPI diversifiées, possédant un portefeuille de qualité (bureaux dans les meilleurs quartiers des grandes agglomérations), et les SCPI spécialisées dans des secteurs porteurs comme les SCPI Logistique (Activimmo), les SCPI Santé (Pierval Santé) ou encore les SCPI d’habitation (Kyaneos Pierre) devraient tirer leur épingle du jeu.

La diversité des secteurs d’activité rend ce type de SCPI plus résilientes quand elles doivent faire face à une crise économique, leurs locataires, n’étant pas tous affectés de la même façon. Dans le cas actuel, de la crise sanitaire du coronavirus, certains secteurs souffrent davantage, comme ceux liés au tourisme ou à la restauration, tandis que pour d’autres, l’activité explose, à l’instar des domaines de la santé ou de la logistique.

Cette résilience des SCPI diversifiées est, de la même manière, encore plus importante en cas de diversification géographique. Par le fait, tous les pays Européens n’ont pas été touchés pareillement par la crise sanitaire et leur gestion de la crise est également différente selon les États. Quelques-uns ont confiné très tôt et de manière très stricte leur pays, tandis que d’autres l’ont supprimé bien avant leurs voisins. En outre, certains pays, comme les Pays-Bas et la Pologne ont mis en place des baux de longue durée, leur permettant ainsi de sécuriser leurs loyers.

Voici une sélection de SCPI diversifiées dans lesquelles investir actuellement :

Cœur de régions
Vendôme régions
Corum Origin
Corum XL

CONSÉQUENCES DE LA CRISE SANITAIRE SUR LA DISTRIBUTION DES DIVIDENDES EN 2020

Les SCPI qui ont affiché un rendement situé dans la moyenne au cours de ces dernières années devraient aussi être préservées par la crise. La plupart, ont en effet pu mettre de côté une partie des loyers encaissés (au lieu de les redistribuer pour augmenter leurs rendements) et pourront ainsi piocher dans leurs réserves pour offrir aux porteurs de parts, des loyers comparables ou légèrement en baisse, dans les mois qui arrivent.

Formule alternative à un investissement immobilier en direct, les SCPI peuvent en effet constituer une solution de placement idéale, permettant d’investir dans l’immobilier indirect avec un capital de départ limité, apportant au travers de sociétés de gestion, une gérance déléguée, des outils de diversification et de transmission de patrimoine tout en mutualisant et en minorant les risques (loyers impayés, vacance locative…. ).

Les perspectives du marché de l’immobilier à travers l’investissement dans des parts de SCPI, restent favorables avec toujours une forte demande et des locataires en place, expliquant ainsi la bonne tenue des dividendes (malgré cette période qui aurait pu entraîner de nombreuses demandes de reports de loyers).

Stéphanie Lacroix, Directrice Générale de Primonial REIM, précise ainsi que « Le bilan du 1er semestre 2020 est positif. Sur l’ensemble de nos fonds grand public, nous avons recouvré 95 % des loyers et distribué pour le 2e trimestre des coupons identiques au 1er trimestre pour quasiment toutes nos SCPI. Malgré la crise sans précédent que nous traversons, ses effets sur la distribution de dividendes 2020 devraient rester limités. Pour la quasi-totalité de nos fonds, les taux de rendement 2020 seront compris dans la même fourchette qu’en 2019, c’est-à-dire entre 4,03 % et 5,92 %. ».

S’il est manifestement bien trop tôt pour savoir quelle sera la durée de la crise sanitaire et l’ampleur de la récession économique, nous constatons que les marchés financiers traversent une période de très forte volatilité. Le secteur de l’immobilier semble, pour l’instant, plutôt bien résister et conserve la confiance des investisseurs immobiliers. Toutefois, certaines SCPI apparaissent plus résilientes que d’autres face à la conjoncture économique comme les SCPI diversifiées et les SCPI spécialisées, qui offrent de sérieux atouts pour traverser la crise avec sérénité.

Vous avez un projet dont vous souhaiteriez nous faire part ? Contactez-nous sans hésiter. Notre équipe est à votre écoute pour vous conseiller et vous accompagner dans vos investissements immobiliers en toute objectivité.

INVESTIR DANS DES SCPI DE COMMERCES ET DE BUREAUX | SCPI INVEST

FAUT-IL CONTINUER D’INVESTIR SUR LES SCPI COMMERCES ET BUREAUX ?

Dans une période à la fois récessive et incertaine, l’immobilier continue d’offrir de belles performances de rendement. Habituellement, les SCPI de rendement investissent dans des bureaux ou dans des murs de commerce. Certaines mixent les deux types d’actifs, et se diversifient en plus dans d’autres types d’actifs comme des hôtels ou des entrepôts… Devez-vous investir sur des SCPI de commerces ou de bureaux ? Comment bien choisir entre ces différentes classes d’actifs distinctes ? Retrouvez les conseils de SCPI Invest.

SCPI DE COMMERCE OU SCPI DE BUREAUX : DÉFINITION

Au préalable, il est important de préciser que les dénominations « de commerces » et « de bureaux » dépendent de la constitution des investissements réalisés au sein des-dites SCPI. Néanmoins, il n’existe pas de SCPI exclusivement constituée de commerces ou bureaux, mais la majorité de leurs actifs en sont dotés.

Les SCPI de bureaux investissent dans l’immobilier d’entreprise et principalement dans des actifs de bureaux sur le territoire national et dans la zone euro. Ce marché immobilier d’entreprise, autrefois réservé aux professionnels, est aujourd’hui accessible pour les particuliers-investisseurs souhaitant diversifier leur épargne dans des actifs offrant des rendements performants.

RENTABILITÉ DES SCPI DE COMMERCES ET DE BUREAUX EN 2020

Les SCPI de bureaux offrent une rentabilité d’environ 5,7 % contre 5 % pour les SCPI de commerces. En effet, les loyers des bureaux sont sensiblement plus élevés que ceux des commerces, la volatilité des locataires de bureaux étant plus importante que dans les commerces.

Les biens immobiliers accueillant des commerces sont souvent situés dans les centre-ville, au rez-de-chaussée d’immeubles d’habitation. Trouvant très facilement preneurs, les SCPI de commerces attirent tous les secteurs d’activité et la vacance locative est relativement faible, puisqu’à chaque départ de commerçant, un nouveau locataire vient prendre la relève.

Prenons l’exemple d’IMMORENTE SCPI de commerces, de référence, qui se positionne sur des actifs de commerces de qualité, à même de sécuriser un patrimoine immobilier diversifié pour faire face à la COVID-19. La plupart des murs sélectionnés par cette Société Civile de Placement Immobilier, répond à des critères très stricts garantissant un emplacement premium, situé exclusivement dans des zones très dynamiques en France en Europe.

Autre exemple, concernant les bureaux cette fois-ci, avec la SCPI PF02, gérée par le groupe PERIAL Asset Management, qui figure parmi les meilleures SCPI de bureaux en termes de capitalisation. Avec plus de 2,27 milliards d’euros affiché en 2019, ses actifs sont composés d’immeubles de bureaux, de commerces et de locaux d’activités. PF02 se positionne sur un marché porteur en investissant dans des immeubles affichant peu de performances environnementales pour les transformer ensuite en pépites, réduisant drastiquement leur empreinte énergétique.

Les SCPI de bureaux et les SCPI de commerces offrent des actifs de qualité qui devraient réussir a maintenir un bon rendement en 2020, malgré la crise sanitaire, avec peut-être tout de même de légères baisses (sans grand impact pour la plupart).

COMMENT OPTIMISER SES PLACEMENTS EN SCPI ?

Comme pour tout investissement, le plus important est de diversifier vos placements. Ainsi, nous vous conseillons de mixer et d’investir sur plusieurs SCPI, et pas uniquement sur des bureaux ou des commerces.

Voici une diversification efficiente de SCPI dans lesquelles investir :

• 1 SCPI commerces
• 1 SCPI bureaux
• 1 SCPI spécialisée type santé
• 1 SCPI spécialisée type logistique
• 1 SCPI diversifiée

Nous vous conseillons plutôt d’investir dans des actifs situés sur des emplacements « prime » et de délaisser pour le moment les quartiers secondaires ou les 3ème couronnes de villes. Dans le premier cas, en effet, les immeubles de bureaux sont localisés aux adresses les plus remarquables des grandes agglomérations et apportent ainsi une certaine sécurité aux porteurs de parts, pour un prix d’achat toutefois plus important et une rentabilité moindre.

Même si vous pouvez être appâté par un prix d’achat inférieur et un rendement locatif plus fort, les SCPI de bureaux situés en dehors des quartiers centraux, présente un risque locatif plus élevé en cas de crise .

Quant aux SCPI de commerce, possédant des actifs situés en plein coeur de ville sur des emplacements « premium », elles offrent une rentabilité intéressante aux porteurs de parts, sans connaître beaucoup de vacance locative.

Difficile donc de dire quel type de SCPI est à privilégier. Indépendamment de la qualité du parc immobilier de ces sociétés, certains indices financiers doivent guider votre décision. De cette façon, le taux de rendement interne, présenté dans les documents de référence, vous donnera une bonne vision de la performance globale de la SCPI. Celui-ci est calculé en prenant en considération les revenus versés aux épargnants et la revalorisation du prix des parts sur la période.

Au final, ces deux types de SCPI constituent une formidable résistance face à la volatilité des marchés financiers, comme le prouve le faible taux de recouvrement des loyers observés dernièrement par les sociétés civiles de placement immobilier.

Vous avez un projet d’investissement en SCPI dont vous souhaiteriez nous faire part ? Contactez notre équipe dès maintenant. Nous sommes à votre écoute pour vous conseiller en toute transparence et vous accompagner dans votre stratégie d’investissement.

LES 6 SCPI QUI ONT DISTRIBUÉ AU MOINS 6% EN 2021

Après avoir surmonté la crise sanitaire de 2020, les SCPI ont retrouvé leur rythme de croisière en 2021. Cependant, nous avions déjà noté qu’en 2020 les jeunes SCPI de rendement diversifiées avaient tiré leur épingle du jeu pour maintenir un rendement élevé. Cette année encore nous dénombrons 6 SCPI qui devraient voir leur distribution nette au-delà des 6%.

On parle ici de distribution ce qui signifie que l’on ne prend pas en compte d’éventuelles revalorisations des prix de part qui peuvent booster le rendement affiché et aussi d’un montant net qui correspond à ce que l’investisseur a réellement perçu « net dans la poche »

Nous nous basons sur les versements qui ont lieu sur les 3 premiers trimestres 2021 et nous annualisons le rendement. Nous prenons également en compte les anticipations des SCPI pour le dernier trimestre 2021.

Par ordre alphabétique :

ACTIVIMMO (ALDERAN) :la SCPI spécialisée sur les entrepôts a profité de sa thématique pour voir sa collecte exploser en 2021. La SCPI profite donc de cette forte collecte couplée à un délai de jouissance de 6 mois pour parvenir à maintenir un bon rendement. Les versements ont été de 9.15 EUR sur les 3 trimestres. On peut donc tabler sur une distribution totale de 36.60 EUR, ramenée à un prix de part de 610 EUR, l’objectif de 6% serait donc atteint.
CŒUR DE REGIONS (SOGENIAL) : cette SCPI diversifiée a versé 10.04€ EUR au T1, idem au T2 et 10.12€ EUR au T3 2021. Cela nous amène sur une distribution nette de l’ordre de 6.21% proche de son rendement de 2021. A noter que le prix de part de cette SCPI a été revalorisé deux fois cette année. Cœur de Régions a donc augmenté son rendement en valeur nominale par rapport à 2020, ce qui est un signal très positif.
IROKO ZEN (IROKO) : cette jeune SCPI créée en 2020 connait un franc succès avec une capitalisation de plus de 36M d’€ à la fin du T3 2021. Elle a déjà versé 13.89€ sur les 3 premiers trimestres de l’année, ce qui correspond à un rendement annualisé de 6.95% net.
KYANEOS PIERRE (KYANEOS AM): la SCPI d’habitation se maintient sur un rythme régulier avec 3 versements similaires en 2021 : 16 EUR par part. Cela laisse donc entrevoir une distribution nette de 64 EUR par part. il faut ramener cette distribution au prix moyen de la part à 1080 EUR (le prix est passé de 1060 EUR à 1080 EUR le 1er Juillet 2021) ce qui nous donnerait une distribution nette de 5.93%.
NEO (NOVAXIA) : cette SCPI diversifiée (activités, hôtels & bureaux) profite de ses acquisitions rapides et d’une belle collecte pour continuer à maintenir un rendement élevé. La SCPI a versé 2.70 EUR/part au T1 2021, 2.74 EUR/part au T2 et 2.81 EUR/part au T3 2021 soit 11 EUR annualisé pour l’année. Pour rappel le prix de part est de 187 EUR. On arriverait donc à 5.88% sauf si le rendement du T4 continue d’augmenter.
VENDOME REGIONS (NORMA CAPITAL): la plus ancienne de ces 6 SCPI a versé un rendement net de annualisé de 5.90% sur les 3 premiers trimestres 2021 mais la SCPI pourrait verser légèrement plus au dernier trimestre 2021 pour parvenir à rester au-delà des 6%. Une chose est sûre le rendement se situera entre 5.90% et 6% en 2021 ce qui une belle performance pour cette SCPI qui pèse désormais plus de 300M d’euros.

Si vous souhaitez en savoir plus sur ces SCPI, nous vous invitons à contacter nos conseillers.

SCPI, OPCI & SCI : DÉCOUVREZ DE NOUVELLES OPPORTUNITÉS D’INVESTISSEMENT DANS LA « PIERRE PAPIER » EN 2021

L’immobilier n’est pas seulement une valeur refuge. Et s’il s’agit d’un support qui répond à des objectifs de sécurisation du patrimoine, l’investissement dans la pierre permet désormais d’aller rechercher de la performance. La gestion collective cumule notamment de nombreux avantages pour les investisseurs en immobilier locatif. Des véhicules d’investissement de type SCPI, OPCI ou SCI mettent en effet à la portée de tous les épargnants des actifs diversifiés et optimisés pour privilégier le rendement ainsi que des opérations « value-added ». Géré par des spécialistes de l’asset management immobilier, ces fonds pourront être dédiés à des segments ciblés de l’immobilier offrant une rentabilité locative supérieure à la moyenne du marché. De telles stratégies se concentrent notamment sur des secteurs d’avenir tels que l’hébergement, la santé, l’éducation et l’hôtellerie ou les résidences pour seniors.

Pour vous aider à faire les choix les plus pertinents, les spécialistes de SCPI-INVEST vous proposent de découvrir ci-dessous 3 véhicules d’investissement immobilier différenciant. PF Hospitalité Europe, AMDG Location Meublée et SCI SILVER Avenir sont 3 nouvelles solutions immobilières de l’année 2020 investies sur des secteurs dynamiques avec des objectifs de rentabilité ambitieux.

1. PF HOSPITALITE EUROPE : NOUVELLE SCPI DE RENDEMENT DÉDIÉE À L’IMMOBILIER D’ACCUEIL

La société de gestion PERIAL AM qui bénéficie d’une expertise reconnue avec 50 années d’expérience dans l’asset management immobilier et 4,4 milliards d’actifs sous gestion, innove avec PF HOSPITALITE EUROPE.

STRATÉGIE D’INVESTISSEMENT DE LA SCPI PF HOSPITALITE EUROPE

Cette nouvelle SCPI thématique créée en juin 2020 axe sa stratégie d’investissement sur les secteurs de l’hébergement, de la santé, de l’hôtellerie et de l’éducation. Mais à cette diversification sectorielle, s’ajoutera une diversification géographique. Résolument européenne, la SCPI PF HOSPITALITE EUROPE se fixe pour objectif d’acquérir des actifs immobiliers en Allemagne, aux Pays-Bas, en Espagne ou en Belgique. La société PERIAL a ainsi fait le choix de se concentrer sur des marchés parfaitement identifiés sur lesquels elle est déjà présente. La SCPI PF HOSPITALITE EUROPE a vocation à investir dans des grandes métropoles européennes marquées par des tendances démographiques fortes telles que le vieillissement de la population, une pénurie d’offre de biens dédiés à la population étudiante ou à la petite enfance (crèches), le besoin croissant d’établissement de santé. Les allocations d’actifs de PF HOSPITALITE EUROPE seront ainsi décorréllées du cycle de l’immobilier de bureaux et en phase avec des objectifs de long terme prenant en compte les critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance).

SOUSCRIPTION ET OBJECTIF DE RENDEMENT DE LA SCPI PF HOSPITALITE EUROPE

PF HOSPITALITE EUROPE est une SCPI à capital variable accessible à tous les investisseurs en immobilier locatif à partir de 1000 €. Le prix de la part de la SCPI a en effet été fixé à 200 € avec un minimum de souscription de 5 parts. L’objectif de la société de gestion est de servir à ses associés un DVM net (distribution sur valeur de marché) supérieur à 5 % avec des versements de loyers trimestriels. En outre, cette SCPI offrira une fiscalité avantageuse. En effet les revenus fonciers issus d’investissements réalisés en dehors de l’hexagone ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %). Mais ce n’est pas tout : concernant l’impôt sur le revenu, c’est le barème en vigueur dans le pays où se situe le bien qui s’applique. À titre d’exemple, les revenus fonciers sont taxés à hauteur de 15,825 % en Allemagne alors qu’en France ils seront déterminés en fonction de la tranche marginale d’imposition qui peut s’élever jusqu’à 45 %.

2. AMDG LOCATION MEUBLÉE : UN FONDS POUR BÉNÉFICIER DES AVANTAGES FISCAUX DU STATUT LMNP (LOUEUR EN MEUBLÉ NON PROFESSIONNEL)

AMDG LOCATION MEUBLÉE est le nouvel Organisme de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) FILM (Fonds d’Investissement en Location Meublée) de la société de gestion lyonnaise AMDG. Rappelons qu’à la différence d’une SCPI, un OPCI n’a l’obligation de détenir que 60 % d’actifs fonciers. Le solde du portefeuille pourra être composé de titres monétaires, obligataires ou d’actions. En outre, 10 % de la valeur de l’OPCI devra être conservée sous forme de liquidités pour faciliter les négociations de parts.

LES OBJECTIFS D’INVESTISSEMENT AMDG LOCATION MEUBLÉE

AMDG LOCATION MEUBLÉE, créé en septembre 2020, vise une collecte de 50 millions d’euros dès son premier exercice. Ces fonds seront investis dans les principales villes de France » où la demande locative est forte. Le modèle business d’AMDG repose en outre sur une stratégie d’investissement sélective et opportuniste dans des zones où le prix au m² demeure encore abordable avec des perspectives de rendements locatifs élevés. Les gérants du fonds AMDG LOCATION MEUBLÉE se fixent pour objectif une répartition des actifs sous gestion entre une poche de liquidité comprise entre 15 et 40 % de l’actif total, 12,75 % maximum de biens non meublés et des actifs relevant du régime LMNP dans une proportion de 51 % à 85 %. L’OPCI AMDG LOCATION MEUBLÉE versera donc à ses porteurs de parts 2 rémunérations. La première relèvera du régime de la location nue et la seconde du statut fiscalement avantageux de loueur en meublé non professionnel ouvrant droit à une réduction de l’assiette imposable du porteur de parts.

SOUSCRIPTION ET OBJECTIF DE RENDEMENT DE L’OPCI AMDG LOCATION MEUBLÉE

Quoique relativement confidentiel, le nouvel OPCI AMDG LOCATION MEUBLÉE sera très accessible avec une mise de fonds minimum de 2000 €. Les versements de loyers seront effectués trimestriellement. L’objectif clairement affiché par les gestionnaires de ce fonds est de servir aux porteurs de parts un rendement supérieur à 5 %, de leur offrir une fiscalité avantageuse et sur le long terme des perspectives de plus-values.

3. SCI SILVER AVENIR : PENSER L’INVESTISSEMENT EN VIAGER AUTREMENT

La SCI SILVER AVENIR a été créée le 1^erseptembre 2020 par la société SURAVENIR, filiale du groupe Arkéa Investment Services. Ce véhicule de placement est spécialisé sur l’immobilier résidentiel dans les grandes villes et principalement sur Paris et l’Île-de-France (65 % du portefeuille). Le concept novateur de la SCI SILVER AVENIR repose sur une stratégie d’investissement appelée le « viager sans rente ». Plus précisément, le jour de la transaction le prix du bien est versé au vendeur qui en conserve le droit d’usage jusqu’à son décès. En contrepartie de cet apport immédiat de fonds sans dépossession, l’actif immobilier est acquis avec une décote.

SOUSCRIPTION ET OBJECTIF DE RENDEMENT DE LA SCI SILVER AVENIR

La SCI SILVER AVENIR peut être souscrite en unité de compte (UC) par l’intermédiaire d’un contrat d’assurance vie. L’accès à cette solution immobilière est très souple puisque la valeur de la part, qui constitue également le minimum à investir, ressort à 25 €. Le montant des droits d’entrée est réduit à 2% ce qui est particulièrement attractif pour un actif immobilier. La souscription pourra se faire au moyen d’un versement initial, puis être complétée par des versements libres ou programmés. Il faut noter le caractère très « liquide » de ce type de placement puisque les rachats de parts pourront être effectués à tout moment d’autant que l’assureur SURAVENIR s’engage à se porter acquéreur dès lors qu’un investisseur souhaite vendre ses parts.

L’objectif de rendement des gérants de la SCI SILVER AVENIR se situe dans la fourchette 5 à 6 %. Cette performance pourra en outre être accrue au gré des évolutions de prix du marché immobilier. Le niveau de rentabilité visée est parfaitement cohérent avec les paramètres spécifiques du marché du viager que vise la SILVER AVENIR. Positionnée sur un créneau quasi identique, la SCI VIA GENERATIONS a en effet servi un dividende de 6,73 % ç ses associés en 2019 après 6,42 % en 2018.

SCPI EURION : DÉCRYPTAGE SUR LES PREMIÈRES ACQUISITIONS

La dernière SCPI de CORUM L’Epargne, EURION, a été lancée début 2020 et a déjà fait l’acquisition de 4 biens dans 2 pays différents. Sa stratégie repose sur l’achat de biens « prime » avec des locataires de qualité en zone euro. L’objectif de rendement (4.50% brut) est donc inférieur à ses deux grandes sœurs : CORUM Origin et CORUM XL. Penchons sur les premières acquisitions de la SCPI EURION afin de voir si la stratégie a été respectée

ALDI STORES (CORK – IRLANDE)

La première acquisition de la SCPI EURION a eu lieu assez rapidement après son lancement. En effet, EURION a acheté le 25 Mars 2020 les murs d’un supermarché Aldi à Cork en Irlande. Le rendement est de 7.44% et le prix d’achat acte en main est d’un peu plus de 6M d’euros. Il reste 12.8 ans fermes sur le bail. A noter que le bail est « triple net », toutes les charges incombant au locataire.

GOOGLE IRELAND LTD (DUBLIN – IRLANDE)

NO EXCESS (AMSTERDAM – PAYS-BAS)

La SCPI EURION a investi sur un second pays le 10/09/2020. EURION a fait l’acquisition d’un immeuble de plus de 3700m² loué à No Excess, entreprise de textile néerlandaise. Le bien se situe à 4km de l’aéroport d’Amsterdam et à 8km du centre-ville. Prix AEM : 5.26M d’euros. Rendement 6.71%. engagement ferme de 10 ans.

NATIONAL BROADBAND IRELAND (DUBLIN – IRLANDE)

Le rendement moyen de ces 4 acquisitions est de 6.85% ce qui laisse présager un objectif largement atteint. Plus important, la SCPI EURION a réalisé rapidement ces investissements ce qui est un signal positif et bénéfique pour les associés. Reste à savoir si la SCPI EURION arrivera à trouver d’autres opportunités d’investissements en 2021 afin de poursuivre sa stratégie.

DANS QUELLES VILLES INVESTIR EN ILE-DE-FRANCE EN 2021 ?

La métropole parisienne, en perpétuelle mutation, va bientôt vivre une transformation majeure de son histoire avec la livraison du Grand Paris Express dans les années à venir. Grâce notamment à la création de plus de 200 kilomètres de lignes automatiques et de 68 nouvelles gares, ce projet pharaonique de réseau de transports en commun permettra de relier entre eux les territoires et d’améliorer ainsi la mobilité de tous les habitants d’Île-de-France. Ce chantier va également bouleverser le marché de l’immobilier avec la construction de plus de 84 000 nouveaux logements à Paris et dans les communes avoisinantes. De nouvelles opportunités pour investir dans l’immobilier neuf ou immobilier locatif se présentent, et nous allons voir comment en tirer profit.

UN PROJET PHÉNOMÉNAL, L’OCCASION IDÉALE POUR INVESTIR DANS L’IMMOBILIER

Si vous désirez réaliser un investissement locatif dans l’immobilier à Paris ou dans sa banlieue (Seine-Saint-Denis, Yvelines, Seine-et-Marne…), la réalisation du Grand Paris Express vous offre des opportunités à saisir dès maintenant. En effet, ce nouveau réseau de transports s’accompagnera de nombreux projets immobiliers autour des gares nouvellement créées.

Le Grand Paris Express n’est pas seulement une extension des réseaux de transports existants. C’est toute la vision de la mobilité en Île-de-France qui a été repensé afin d’offrir aux franciliens un meilleur cadre de vie. La métropole sera davantage interconnectée et de nouveaux quartiers verront le jour, entraînant une densification de l’habitat. 4 nouvelles lignes de métro automatiques et plus de 60 gares vont être aménagées, la ligne 14 et le RER E seront rallongés, afin d’offrir une rame toutes les 2 à 3 minutes pour 2 millions de passagers quotidiens prévus. Enfin, les différents pôles d’activité seront plus faciles d’accès et les trajets quotidiens nettement améliorés.

QUELLES VILLES CHOISIR POUR RÉUSSIR SON INVESTISSEMENT DANS L’IMMOBILIER ?

Située au nord de Paris, la ville du Bourget est l’une des villes idéale pour investir dans l’immobilier en Seine-Saint-Denis. Mondialement connue pour son aéroport, à mi-chemin entre Paris et l’aéroport Roissy-Charles de Gaulle, la commune de Le Bourget est un véritable pôle d’activité économique (40 % du territoire est consacré aux activités économiques) notamment aéronautique (aéroport du Bourget, salon aéronautique, musée de l’air et de l’espace…). Déjà bien desservie en termes de transports (gares ferroviaires, RER B, lignes de bus), Le Bourget verra s’implanter 2 nouvelles gares du Grand Paris Express prochainement construites sur sa commune. Ces infrastructures rendront cette ville encore plus attractive pour les personnes désirant habiter en Seine-Saint Denis, tant au niveau de l’emploi que du logement.

Rosny-sous-Bois est une ville pavillonnaire de 45 000 habitants dans le département de Seine-Saint-Denis. Reconnue pour son dynamisme commercial, Rosny-sous-Bois offre un cadre de vie agréable à ses résidents tout au long de l’année (ville fleurie 3 fleurs, plusieurs centres culturels et sportifs, nombreux parcs et squares…). Le prix de l’immobilier est encore relativement bas dans cette ville, (3 818 euros le m2), comparé à la moyenne de l’Île-de-France. Avec l’arrivée du Grand Paris Express (en 2025), le marché de l’immobilier risque de s’envoler, c’est donc le moment d’investir dans l’immobilier en Seine-Saint-Denis.

Située au nord-ouest de Paris entre Villepinte et Aulnay-sous-Bois, Sevran fait également partie des villes idéales pour investir dans l’immobilier en Seine-Saint-Denis. De nombreux projets immobiliers sont en cours autour des deux nouvelles gares du Grand Paris Express qui vont être construites, à proximité des gares existantes du RER B (Sevran-Beaudottes, Sevran-Livry). Avec un prix au /m2 très bas pour la région parisienne, Sevran est une ville à fort potentiel pour investir en Seine-Saint-Denis.

À 15 kilomètres à l’ouest de Paris, Noisy-le-Grand est une ville en constante évolution qui cherche constamment à attirer de nouveaux habitants avec de nombreux projets immobiliers (éco-quartier de l’île de la Marne, aménagement du quartier des Bas-Heurts…). De plus, plusieurs établissements supérieurs ont élus domicile dans cette ville (CNAM, École des Gobelins…) attirant de nombreux étudiants amenés à se loger dans le parc locatif. Noisy-le-Grand est donc une ville pertinente pour réaliser un investissement immobilier rentable et sécurisé en Seine-Saint-Denis.

Au sud de Paris, Cachan va également bénéficier de l’arrivée du Grand Paris Express. Il permettra de décongestionner les réseaux existants et de rendre plus accessibles les grands équipements régionaux (hôpital Henri Mondor, Institut Gustave Roussy…), sans avoir besoin de passer par la capitale.

Préfecture des Yvelines, Versailles est une ville mondialement connue du grand public grâce à son célèbre château. Déjà très bien desservie par les transports en commun (train, TGV, RER), Versailles va devenir un véritable carrefour des transports de l’ouest parisien avec l’arrivée du Grand Paris Express et la création de la ligne 18. Cette offre abondante en matière de transports et d’emplois rendra Versailles encore plus attirante pour les investisseurs immobiliers.

Également, dans les Yvelines, Guyancourt sera l’une des villes qui aura le plus a gagné de l’arrivée du Grand Paris Express (ligne 18). La gare de Saint Quentin permettra de relier la gare de Versailles Chantiers en seulement 6 minutes (contre 42 actuellement) et l’on mettra 1 heure de moins pour rejoindre l’aéroport d’Orly ! Nul doute que ces améliorations des temps de trajet attirera de nouveaux habitants dans cette ville, et donc des opportunités d’investissement dans l’immobilier.

LE GRAND PARIS EXPRESS : UNE OPPORTUNITÉ CONSIDÉRABLE POUR INVESTIR DANS L’IMMOBILIER

Si vous souhaitez investir dans le locatif en Île-de-France, la SCPI PF Grand Paris de PERIAL Asset Management constitue peut-être la solution idéale pour vos projets. Afin de profiter de la dynamique immobilière générée par le Grand Paris Express, la SCPI PF Grand Paris a en effet, réouvert son capital en 2017. Grâce à un taux d’occupation avoisinant les 88 % et à un fort rendement (avec une Distribution sur Valeur de Marché de 4,38 % en 2019), la SCPI PF Grand Paris s’édifie comme l’une des grandes réussites du marché de la SCPI pour les prochaines années.

Si vous avez décidé d’investir dans la pierre papier pour profiter de cette valeur refuge, sachez que nos experts sauront vous guider et vous conseiller pour trouver le produit qui correspond aux objectifs patrimoniaux que vous vous êtes fixés. Contactez-nous dès aujourd’hui pour en savoir plus sur les SCPI offrant les meilleurs taux de rendement et une excellente fiabilité.

QUELS SONT LES AVANTAGES D’INVESTIR DANS LE NEUF ?

QUELS SONT LES AVANTAGES D’INVESTIR DANS L’IMMOBILIER NEUF ?

Vous désirez réaliser un investissement sur le marché de l’immobilier ? Réduction d’impôts sur le revenu, constitution d’un patrimoine immobilier, revenus complémentaires, préparation de votre retraite… Découvrez avec PATRIMO CONSEIL tous les avantages d’investir dans l’immobilier neuf, grâce aux dispositifs de défiscalisation immobilière existants.

AVANTAGES D’INVESTIR DANS L’IMMOBILIER NEUF : ACQUÉRIR UN LOGEMENT SANS TRAVAUX

En choisissant de réaliser un investissement immobilier neuf, vous êtes assurés de bénéficier d’un logement fonctionnel, sans aucuns travaux à prévoir à moyen terme. En plus d’être fourni dans un état impeccable (aucune rénovation à envisager), l’espace habitable de votre logement est mieux optimisé par rapport à un logement ancien. En outre, vous bénéficiez d’un appartement conçu selon les dernières normes environnementales et la réglementation thermique en vigueur, avec notamment la mise en place de la RE2020 dans le cadre de la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique).

Votre logement bénéficie d’une excellente isolation thermique et phonique et d’un système de chauffage performant vous permettant de réduire considérablement vos factures énergétiques. Cet élément n’est pas négligeable, en cas de revente de votre bien ou de mise en location. Avec l’augmentation des prix de l’énergie, le critère de performance énergétique prend de plus en plus d’importance pour les locataires : plus votre logement aura une bonne note à son DEP (diagnostic de performance énergétique), moins ils consommeront d’énergie. Vous aurez donc plus de chance de trouver des locataires.

AVANTAGES D’INVESTIR DANS L’IMMOBILIER NEUF : BÉNÉFICIER D’UNE FISCALITÉ AVANTAGEUSE

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière, permettant d’acquérir un logement neuf dans le but de le louer. Cette mesure nécessite de mettre en location son bien pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans pour se voir octroyer une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % du montant de son acquisition. Censé se terminer fin 2022, il a été prolongé par le PLF 2021 (plan de loi de financement), mais le taux de la réduction d’impôt a été revu. Voici les nouveaux taux appliqués :

Durée de location	Taux 2022	Taux 2023	Taux 2024
6 ans	12 %	10.5 %	9 %
9 ans	18 %	15 %	12 %
12 ans	21 %	17.5 %	14 %

Le calcul du taux de réduction dépend effectivement de la durée d’engagement de location. Plus l’engagement est long plus l’abattement fiscal est important. Notez toutefois que cette réduction d’impôt est plafonnée selon deux critères :

300 000 € / personne /an ;
5 500 €/m2 de surface habitable.

À noter : Le dispositif de la loi Pinel est également limité à 2 logements par an.

Ce dispositif loi offre également la possibilité de louer son logement à un membre de sa propre famille tant que celui-ci ne dépend pas du même foyer fiscal. C’est une alternative intéressante pour les parents dont les enfants étudient dans une autre ville. Tout en logeant l’étudiant pendant la durée de sa scolarité, un investissement Pinel permet de se constituer un patrimoine. Cependant, le locataire ne doit pas être dans le même foyer fiscal que le loueur.

Le saviez-vous ? Si ce dispositif est attractif pour les contribuables, de nombreuses conditions sont à respecter pour pouvoir profiter de ce dispositif : zone géographique spécifique, plafonnement des ressources du locataire et des loyers, logement situé dans un immeuble collectif… Le non-respect de ces dispositions entraîne une perte du bénéfice fiscal. Pour profiter des avantages d’investir dans l’immobilier neuf via le dispositif de la loi Pinel, il est donc conseillé d’être accompagné par un professionnel de la défiscalisation immobilière.

D’autres mesures existent également dans l’immobilier neuf pour réaliser un investissement locatif défiscalisant (en fonction de la localisation et de l’éligibilité des biens) : Pinel outre-mer, LMNP Censi-Bouvard… Choisissez celui qui s’adapte le mieux à vos projets.

AVANTAGES D’INVESTIR DANS L’IMMOBILIER NEUF : PROFITER DE CONDITIONS D’EMPRUNT INTÉRESSANTES

L’emprunt bancaire constitue aujourd’hui une stratégie gagnante pour réussir son investissement locatif, les taux d’intérêts étant depuis quelques années nettement inférieurs aux rendements bruts obtenus, même avec la remontée des taux à laquelle on assiste en 2022 et dont il est difficile de juger où elle s’arrêtera : il est peut-être temps de se lancer et de profiter des avantages d’investir dans l’immobilier neuf !

Si vous souhaitez réaliser un prêt immobilier destiné à financer votre investissement locatif, sachez que la conjoncture actuelle est particulièrement avantageuse en ce moment. De plus, le fait d’emprunter pour louer rassure les établissements bancaires, qui sont plus enclins à prêter aux investisseurs déjà propriétaires de leur résidence principale.

Pour savoir si vous pouvez prétendre à l’obtention d’un prêt, il vous faut calculer votre capacité d’endettement qui dépend de vos charges et de vos revenus. Les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) imposent aux établissements de crédit qu’un tiers des revenus maximum soit consacré au remboursement des dettes (soit 33 % des revenus nets). Les futurs loyers de votre investissement locatif seront quant à eux, pris en compte dans le calcul de vos revenus à hauteur de 70 % (selon les établissements bancaires).

À noter : Depuis janvier 2022 et la mise en application de la directive n°D-HCSF-2021-7, les établissements bancaires ne pourront plus vous accorder d’emprunt si :

votre capacité d’endettement est supérieure à 35 % (au lieu de 33 % précédemment). Ils ont néanmoins une marge de manœuvre sur 20 % du nombre de dossiers, essentiellement pour le financement d’une résidence principale (80 %) ;
la durée de votre emprunt est supérieure à 20 ans ;

AVANTAGES D’INVESTIR DANS L’IMMOBILIER NEUF : UTILISER L’EFFET DE LEVIER DE L’IMMOBILIER

L’effet de levier permet d’accélérer le développement de votre patrimoine. C’est une technique d’autofinancement qui permet un accroissement du capital sur le long terme, grâce à une augmentation de sa capacité d’investissement par un endettement à court terme. Pour profiter des avantages d’investir dans l’immobilier neuf et que votre investissement locatif soit rentable, il est donc primordial que votre coût d’emprunt soit inférieur au rendement locatif.

Effet de levier = (résultat d’exploitation – impôts – dettes) / capitaux propres.

AVANTAGES D’INVESTIR DANS L’IMMOBILIER NEUF : SE CONSTRUIRE UN PATRIMOINE

Un investissement locatif dans l’immobilier neuf, via la loi Pinel ou un autre dispositif fiscal, vous permet de vous constituer un patrimoine, tout en bénéficiant de revenus fonciers mensuels. L’emprunt étant remboursé par les loyers générés, il devient ainsi possible d’investir ses fonds propres sur d’autres projets : un autre logement locatif, une résidence secondaire au soleil ou à la neige, ou profiter des taux d’intérêts particulièrement intéressants des SCPI (société civile de placement immobilier). En 2021, le taux d’intérêt moyen s’élève à 4.45 % selon l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement IMmobilier).

Les avantages d’investir dans l’immobilier neuf sont donc nombreux. Vous pourrez ainsi transmettre facilement votre patrimoine immobilier à vos héritiers. De plus, une assurance décès-invalidité est incluse, et couvre vos mensualités de remboursement bancaires en cas de décès. Un investissement dans l’immobilier neuf vous permet donc également de protéger vos proches.

AVANTAGES D’INVESTIR DANS L’IMMOBILIER NEUF : BÉNÉFICIEZ DE REVENUS COMPLÉMENTAIRES

Plusieurs options s’offrent à vous à l’échéance du remboursement du prêt : revendre le logement ou bénéficier de revenus complémentaires. Il peut être tentant de revendre son bien pour un autre projet (achat de résidence secondaire, extension de l’habitation principale…), mais le conserver offre aussi son lot d’ avantages. En effet, les loyers versés ne serviront plus à rembourser votre crédit, mais vous reviendront directement. Cette stratégie ne peut être très intéressante lors d’un départ à la retraite pour faire face à une baisse de revenus consécutive.

AVANTAGES D’INVESTIR DANS L’IMMOBILIER NEUF : JOUIR DE GARANTIES SPÉCIFIQUES À LA VEFA

La VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ouvre droit à plusieurs garanties dans le cas d’un achat immobilier neuf. La plupart des logements n’étant pas construits au moment de la vente.

Si dans les faits, l’acheteur devient propriétaire lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire, il devra attendre l’achèvement des travaux de son logement et la remise des clés pour en bénéficier réellement. Il est toutefois tenu de régler certains montants échelonnés en amont et versés en fonction de l’avancée des travaux de construction du programme immobilier neuf. Afin d’encadrer ce type d’ opération, l’Etat a mis en place différentes garanties pour mieux protéger les acheteurs.

LA GARANTIE DE PARFAIT ACHÈVEMENT (GPA)

La garantie de parfait achèvement (GPA) a été mise en place, dans le cadre d’un achat sur plan, suite au « boum » de l’après-guerre lié à la crise du logement et à la relance de la construction. Cette garantie matérialise l’engagement des promoteurs immobiliers, apportant une protection pour les acquéreurs et couvrant l’ensemble des petits dommages et les éventuelles malfaçons à l’intérieur du logement (robinetterie, défaut de menuiseries, prises électriques…).

LA GARANTIE BIENNALE

Également nommée « garantie de bon fonctionnement », cette garantie couvre pendant 2 ans, comme son nom l’indique, les dommages et défaillances survenant sur les éléments démontables ou dissociables de l’habitation tels que les radiateurs, les portes, la chaudière, les éléments électriques, les volets…

Il faut cependant noter qu’une mauvaise utilisation des équipements mentionnés annule cette garantie.

LA GARANTIE DÉCENNALE

La garantie décennale couvre donc pendant 10 ans, tout ce qui concerne le gros-œuvre (fondations, charpente, toiture, étanchéité du bâtiment…) et assure à l’acheteur contre les éventuels vices cachés pouvant fragiliser la structure du programme immobilier neuf… Il s’agit sans doute de la garantie la plus importante, car elle couvre la structure et donc la solidité du bien acheté.

LA GARANTIE D’ACHÈVEMENT EXTRINSÈQUE

Elle remplace depuis 2015 la GPA, sauf si le promoteur finance sur fonds propres plus de 75 % de l’opération immobilière. À l’inverse, le promoteur a pour obligation d’y souscrire afin de garantir à l’acheteur l’achèvement de la construction dans les délais impartis. Elle figure dans le contrat de réservation et dans l’acte de vente authentique signé chez le notaire. Cette garantie financière prévoit un remboursement des sommes engagées et une annulation de la vente en cas de défaillance du promoteur.

AVANTAGES D’INVESTIR DANS L’IMMOBILIER NEUF : BÉNÉFICIER DE FRAIS DE NOTAIRE RÉDUITS

Investir dans un bien immobilier neuf permet également de bénéficier de frais de notaire considérablement réduits par rapport à un investissement dans l’ancien (2 à 3 % du montant de l’acquisition contre 7 à 8 % dans l’ancien).

AVANTAGES D’INVESTIR DANS L’IMMOBILIER NEUF : ÊTRE EXONÉRÉ DE TAXE FONCIÈRE

Un achat dans l’immobilier neuf permet d’être exonéré de taxe foncière pendant les deux premières années qui suivent la livraison du logement. Néanmoins, certains conseils municipaux, n’autorisent pas cette exonération. Renseignez-vous bien auprès de la mairie d’implantation de votre bien avant d’investir.

Les avantages d’investir dans l’immobilier neuf sont donc nombreux : revenus complémentaires, fiscalité attractive, constitution d’un patrimoine… Vous pouvez bénéficier dès aujourd’hui de dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel, vous permettant de devenir propriétaire d’un bien locatif sans avoir nécessairement besoin de posséder un apport important. Également, d’autres véhicules de placement comme les SCPI constituent un moyen d’investir à moindre coût et en minimisant les risques locatifs. N’hésitez pas à vous rapprocher de l’un de nos conseillers qui vous guideront dans votre projet d’investissement immobilier.

QUELLES FAÇONS D’INVESTIR SUR LES SCPI ?

Vous souhaitez réaliser un investissement dans l’immobilier locatif, mais vous ne voulez pas vous occuper de la gestion du bien ? Investir dans une SCPI peut être la bonne solution. Bien que l’achat de parts de SCPI se fasse le plus souvent au comptant, il existe différentes façons d’investir pour financer ce type d’acquisition. SCPI INVEST est à vos côtés pour vous aider à trouver des solutions de financement pour mener à bien votre projet d’investissement.

POURQUOI INVESTIR DANS UNE SCPI ?

Souvent nommée, “pierre papier”, une SCPI (Société Civile en Placement Immobilier) est une structure d’investissement collectif, qui permet de réaliser un investissement locatif en faisant sous-traiter la gestion du patrimoine immobilier.

Concrètement, le souscripteur investit dans des parts de SCPI auprès d’une société de gestion qui s’occupe ensuite de la mise en location des biens immobiliers et qui reverse chaque année aux investisseurs, des dividendes sur les loyers perçus. Il n’y a donc aucune gestion locative pour le souscripteur : c’est un investissement clé en main.

Investir dans une SCPI permet de se créer un patrimoine immobilier sans disposer nécessairement de fonds de départ importants. Certaines SCPI sont accessibles à partir de 1 000 €. À partir de 5 000 €, vous avez accès à la quasi-totalité des SCPI. Ce véhicule de placement permet d’investir indirectement dans l’immobilier professionnel dans des secteurs difficiles d’accès pour les investisseurs particuliers (bureaux, entrepôts, santé, commerces, social…). De plus, les SCPI offrent des revenus réguliers et une meilleure rentabilité que dans le cadre d’un investissement immobilier classique, et la carence locative a beaucoup moins d’impact pour l’investisseur : les risques sont mutualisés à l’ensemble des souscripteurs. En 2021, selon l’ASPIM (association française des sociétés de placement immobilier), le taux de distribution moyen s’élève à 4.45 %, contre 4.18 % en 2020. Il est à noter que les SCPI se sont montrées particulièrement résistantes face à la crise sanitaire, due notamment à une grande diversité de leurs actifs immobiliers.

LES DIFFÉRENTES FAÇONS D’INVESTIR DANS UNE SCPI ?

Il existe différentes façons d’investir pour réaliser un placement dans une SCPI. La plus courante est l’achat de parts au comptant. Ce mode d’acquisition est une excellente alternative aux contrats d’assurance-vie et autres livrets bancaires qui offrent des taux de rendement nettement inférieurs. Il permet de placer efficacement sa trésorerie et de disposer chaque trimestre de revenus complémentaires grâce aux versements des dividendes. Néanmoins, différentes façons d’investir s’offrent aux épargnants pour financer l’achat de parts de SCPI, que ce soit par démembrement, via une assurance-vie, ou encore par crédit.

INVESTIR AU COMPTANT : LE PLUS RAPIDE POUR INVESTIR DANS UNE SCPI

La manière la plus simple pour investir dans une SCPI reste donc l’investissement au comptant. Vous disposez d’une somme d’argent qui finance l’achat de vos parts. En contrepartie, vous avez un complément de revenus réguliers trimestriels. Vous n’avez pas à monter de dossier bancaire, vous n’avez pas à attendre l’obtention d’un emprunt, la souscription des parts est immédiate. Il vous suffit de remplir le dossier de souscription auprès de la société de gestion et de régler le montant de vos parts. Il n’y a pas non plus besoin de passer devant un notaire : il n’y a pas d’acte authentique de vente, ni de compromis de vente.

INVESTIR PAR DÉMEMBREMENT

Parmi les différentes façons d’investir, on trouve le démembrement. Le principe de l’achat de parts de SCPI par démembrement consiste à séparer l’usufruit de la nue-propriété. L’usufruitier récupère le montant des loyers, le nu-propriétaire détient la propriété du logement.

Cette méthode est particulièrement attractive pour les personnes fortement taxées. Elles se constituent alors un patrimoine immobilier sans en percevoir les loyers, et évite donc toute hausse de leur impôt sur le revenu. De plus, il est possible, dans le calcul de l’impôt sur le revenu, de déduire le prix d’achat, pour diminuer ainsi le montant de ses impôts. Au terme du démembrement, qui peut être fixé au moment de l’âge du départ à la retraite du nu-propriétaire où les revenus connaissent une baisse sensible, le nu-propriétaire récupère l’usufruit et donc un complément de retraite supplémentaire.

Vous pouvez choisir parmi deux types de démembrement pour faire financer vos parts de SCPI : le démembrement viager et le démembrement temporaire.

L’INVESTISSEMENT EN DÉMEMBREMENT VIAGER

Démembrer ses parts de SCPI sous le dispositif du démembrement viager présente différents avantages, comme celui d’anticiper la transmission de son patrimoine immobilier dans la limite des droits de donation. Le dispositif de l’investissement en démembrement viager permet ainsi de diminuer de façon importante les droits de succession lors du décès des parents.

Autre atout également, si l’usufruitier bénéficie des loyers des parts de SCPI durant toute sa vie, le nu-propriétaire, quant à lui, ne paiera pas d’impôt dessus, les parts de SCPI n’entrant pas dans la base imposable de l’IFI.

La séparation de l’usufruit et de la nue-propriété est actée jusqu’à la mort de l’usufruitier. À cette date, le nu-propriétaire récupère alors l’usufruit et la nue-propriété du bien, devient pleinement propriétaire des parts de SCPI.

Cela peut être très intéressant dans le cadre familial, afin d’éviter des frais de succession trop importants. En général, ce sont les parents qui réalisent la souscription des parts et qui en conservent l’usufruit, tandis que les enfants en obtiennent la nue-propriété.

En contrepartie de l’absence de revenus pour le nu-propriétaire, il bénéficie à l’achat d’un décote.

L’INVESTISSEMENT EN DÉMEMBREMENT TEMPORAIRE

Le démembrement temporaire fonctionne de la même manière que le démembrement viager. Toutefois, l’investisseur achète uniquement la nue-propriété des parts d’une SCPI de rendement sur une durée précise. En contrepartie de l’absence de revenus pour le nu-propriétaire, il bénéficie à l’achat d’une décote de 14 % à 47 % sur le prix des parts suivant la durée de démembrement. Pendant la durée du démembrement temporaire, généralement comprise entre 5 et 10 ans, l’acquéreur ne versera aucun impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux. C’est à l’usufruitier, percevant les dividendes de s’en charger. Pour terminer, la somme consacrée à l’acquisition des parts de SCPI sera exonérée d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Enfin, l’intérêt d’acheter des parts de SCPI en démembrement temporaire présente un intérêt majeur pour l’acheteur : celui de payer les parts à 73 % de leur valeur !

La stratégie d’investissement en démembrement de propriété n’est intéressante pour les investisseurs qu’à certaines conditions :

les investisseurs fortement imposés à l’IR (impôt sur le revenu) : la décote ne prend pas en compte la situation fiscale du souscripteur.
les investisseurs soumis à l’IFI : les parts de SCPI achetées en démembrement n’y sont pas soumises.
les investisseurs souhaitant un complément de revenus à leur retraite.

INVESTIR VIA UNE ASSURANCE-VIE

La souscription de parts de SCPI via une assurance-vie est possible uniquement au comptant. L’investisseur signe un contrat avec l’assureur qui achète des enveloppes de SCPI et les met à sa disposition.

La propriété des parts de la SCPI reste alors à l’assureur. Dans ce cas, il est à noter que des frais de contrats sont appliqués par l’assureur, faisant alors chuter le rendement locatif de l’investissement. De plus, en investissant via une assurance-vie, le souscripteur ne dispose pas du choix de la SCPI, l’assureur ne proposant pas d’investir dans toutes les SCPI présentes sur le marché. Enfin, l’achat de parts de SCPI via une assurance-vie se faisant obligatoirement au comptant, le souscripteur ne bénéficie pas de l’effet de levier du crédit.

INVESTIR À CRÉDIT

Réaliser un investissement dans une SCPI par le biais d’un prêt bancaire peut se révéler attractif. En effet, emprunter permet de déduire de ses revenus fonciers, les intérêts liés à l’emprunt, et de bénéficier de l’effet levier du crédit.

Pour souscrire des parts de SCPI à crédit, l’investisseur doit présenter un dossier auprès d’un établissement bancaire. Après l’étude de celui-ci, l’établissement créditeur propose un « crédit immobilier SCPI » dit affecté. La caution apportée par l’investisseur est souvent la clé pour que la demande de financement soit acceptée.

Pour les souscripteurs, déjà propriétaires d’un bien immobilier, la caution peut prendre la forme d’un crédit caution logement (CRELOG). Le plus souvent, le crédit est amortissable, c’est-à-dire qu’il est remboursé chaque mois en tenant compte des intérêts.

Cependant, d’autres formes de crédits sont également possibles :

Un crédit à la consommation si les sommes sont inférieures à 70 000 €, ce qui n’est pas très rentable compte tenu des taux d’intérêts élevés.
Un crédit « in fine » qui permet de payer uniquement les intérêts sur la somme empruntée pendant la durée du prêt. Ce financement est plutôt réservé aux investisseurs ayant beaucoup de liquidités et imposables à l’IFI.

À l’obtention du crédit, la banque vire sous 14 jours, les fonds à la société de gestion qui envoie à son tour les titres de propriété aux investisseurs souscripteurs.

SCPI INVEST VOUS ÉPAULE DANS LES DIFFÉRENTES FAÇONS D’INVESTIR EN SCPI

Réaliser un investissement dans l’immobilier locatif par le biais d’une SCPI apporte de nombreux avantages : sous-traitance de la gestion, placement de trésorerie, constitution et diversification du patrimoine, constitution de revenus réguliers, rendements locatifs importants, préparation de sa retraite… Et sans aucune action de votre part hormis la sélection des SCPI et du règlement.

Toutefois, quelles que soient les différentes façons d’investir en SCPI : au comptant, en démembrement de propriété en viager, en démembrement temporaire, via une assurance-vie ou à crédit, ne s’improvise pas. C’est pourquoi, nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos experts afin de réaliser une étude précise de votre situation personnelle et patrimoniale.

SCPI CORUM ORIGIN, CORUM XL & EURION: LES RÉSULTATS 2020 PUBLIÉS

Comme souvent Corum L’Epargne a été la première société de gestion a publié ses résultats pour l’année 2020. Les résultats sont conformes aux attentes, avec une belle surprise pour Eurion. Les objectifs sont, une nouvelle fois, largement dépassés sur les trois véhicules. Il faut cependant bien analyser ces chiffres, notamment pour établir des comparaisons avec les autres SCPI du marché.

CORUM ORIGIN : DIVIDENDE BRUT 2020 : 6%

Pour la SCPI historique du groupe Corum l’Epargne, les années passent et se ressemblent. En dépit de l’année particulière que nous avons connu, Corum Origin annonce un rendement brut de 6%. Nous avons calculé le dividende net distribué en 2020. Pour le 1er trimestre 2020 : 13,30 € par part, au second trimestre 2020 : 13,35 € par part, puis au 3ème trimestre 2020 : 13,32 € par part, et enfin au dernier trimestre 2020 : 11,96 € par part auquel il faut ajouter un dividende exceptionnel de 0,48 € par part. les associés de Corum Origin ont donc perçu 52,41 € par part, accompagnée d’une fiscalité attractive pour le contribuable français. A noter, un dividende en baisse pour le mois de Décembre 2020 du fait d’une provision pour travaux sur un des actifs. La collecte 2020 s’établit à 126M d’euros auprès d’un peu moins de 3000 nouveaux associés (mais aussi des associés historiques). Point intéressant : le dernier bulletin trimestriel fait remonter 4 acquisitions avec des rendements supérieurs à 7%, ce qui prouve la capacité de la SCPI à poursuivre sa stratégie d’investissement en Europe.

Pour consulter le dernier bulletin de la SCPI Corum Origin : cliquez ici

CORUM XL : DIVIDENDE BRUT 2020 : 5,66%

La SCPI la plus internationale du marché poursuit sa stratégie : une forte conviction sur le Royaume Uni (53% du parc) et des investissements hors zone euro avec des revenus locatifs en euro, zloty, couronne norvégienne et depuis peu en dollar canadien. Ici aussi la SCPI s’est plutôt bien comportée malgré un contexte compliqué. On note cependant un léger retard sur les investissements en début d’année qui a pénalisé la performance. Ainsi, la SCPI CORUM XL a publié un rendement brut de 5.66%. le dividende versé se décompose de la façon suivante : pour le 1er trimestre 2020 : 2,40 € par part, au second trimestre 2020 : 1,96 € par part, puis au 3ème trimestre 2020 : 1,92 € par part, et enfin au dernier trimestre 2020 : 2,36 € par part. le dividende net versé en 2020 a donc été de 8,64 €, accompagnée d’une fiscalité attractive pour le contribuable français. La collecte nette 2020 est de 262M d’euros et le nombre d’associés a augmenté de 50% sur l’année (environ 22 000 à fin 2020). Nous continuerons de surveiller de près l’évolution de la livre sterling en 2021 et l’actualité sanitaire au Royaume-Uni, d’autant que la SCPI a encore investi 113M d’euros au dernier trimestre outre-manche.

Pour consulter le dernier bulletin de la SCPI Corum XL : cliquez ici

EURION : DIVIDENDE BRUT 2020 : 10,40%

La dernière-née de Corum l’Epargne a créé la surprise en 2020 en annonçant un rendement à deux chiffres : 10.40% brut. EURION a profité de deux facteurs : une belle collecte dès le démarrage et des investissements rapides qui ont généré des loyers immédiats. La SCPI a ainsi fait mieux que ces deux grandes sœurs pour leur première année d’existence (Corum Origin : 6.01% et Corum XL : 6.58% brut). Il faut, bien sûr, relativiser ce résultat hors du commun et prévoir un rendement bien plus bas en 2021. La SCPI mentionne d’ailleurs un dividende prévisionnel de 9 € par part en 2021. Pour 2020, EURION a versé : 1er trimestre 2020 : 0,05 € par part, au second trimestre 2020 : 7,29 € par part, puis au 3ème trimestre 2020 : 6,74 € par part, et enfin au dernier trimestre 2020 : 3,68 € par part. Le dividende net versé en 2020 est donc de 17,76 € accompagnée d’une fiscalité attractive pour le contribuable français. Une première indication pour 2021 pourrait être de prendre en compte le dividende net du mois de Décembre 2020 : 1.22 € par part et de l’annualiser ce qui donnerait un rendement net de 7.32%. La SCPI a déjà collecté plus de 100M d’euros et compte déjà plus de 3000 associés.

Pour consulter le dernier bulletin de la SCPI EURION : cliquez ici

Nos conseillers se tiennent à votre disposition pour répondre à l’ensemble de vos questions sur ces trois SCPI notamment

QUELLES PERSPECTIVES POUR LES SCPI EN 2021 ?

L’année 2020 a été marquée par la crise sanitaire du Coronavirus. Cette pandémie mondiale a profondément touché l’activité économique en général et de fortes incertitudes pèsent sur l’avenir. Comment le marché de l’immobilier va-t-il s’adapter face à cette crise ? Est-ce le moment d’acheter des parts de SCPI pour se constituer un patrimoine ? Quelles sont les perspectives pour les SCPI ? SCPI INVEST vous présente un tour d’horizon du marché des SCPI et des opportunités à saisir pour 2021.

QUEL EST L’IMPACT DE LA CRISE SANITAIRE POUR LE MARCHÉ DES SCPI ?

Nous sortons d’une année très compliquée, tant sur le plan sanitaire, que sur le plan économique et les indicateurs actuels ne permettent pas d’anticiper un retour à la normale à court terme. Si l’avenir est incertain aussi bien en France que partout dans le monde, nombreux sont les investisseurs souhaitant placer leurs économies dans la pierre, un actif résolument solide malgré la crise. État des lieux du marché.

UN ÉTAT DES LIEUX SATISFAISANT POUR LES SCPI

« La première vague de la Covid-19 n’a pas été suffisamment durable pour impacter la résilience du marché immobilier et donc les prix au T2 2020 » selon Maître David Ambrosiano, Président des Notaires de France.

On s’aperçoit effectivement qu’en 2020, le marché de l’immobilier a finalement été peu touché par la crise, même si les volumes ont quelque peu baissé et que les SCPI affichent aujourd’hui une résilience remarquable dans cette période compliquée. L’investissement dans l’immobilier locatif via l’achat de parts d’une SCPI est un placement à long terme, peu risqué contrairement à d’autres types d’investissements et reste une valeur refuge pour les investisseurs qui ont gardé confiance dans ce système. La baisse du niveau de la collecte de fonds constaté (de l’ordre de 40 %), résulte principalement des soucis liés à la dématérialisation dans le processus d’acquisition, engendré par l’impossibilité de se déplacer pendant le 1er confinement.

UNE ABSENCE DE RISQUES FINANCIERS ACCRUS

L’activité économique en France et dans le monde s’est vu chamboulée, et chacun a dû s’adapter à cette nouvelle situation. De nombreux commerces ont fermé, certaines entreprises ont recours au chômage partiel, et d’autres sont malheureusement menacées de faillites.

Alors, doit-on craindre des défauts de paiements des loyers découlant de la perte de revenus engendrée par la situation ? Différents moyens ont été mis en place afin d’éviter ces impayés de loyers. Premièrement, la majorité des SCPI ont passé des accords de report des loyers avec leurs locataires, en allongeant la durée du bail. Ensuite, le gouvernement a soutenu les entreprises via un plan de soutien : le PGE (Prêt Garanti par l’État). Ces deux leviers permettent ainsi de limiter grandement les défauts de paiement. Selon les données de l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier), les conséquences de la pandémie sur le marché des SCPI de rendement sont relativement faibles et le rendement moyen au 3ème trimestre 2020 de 4.2 %, reste stable par rapport au 2nd trimestre.

Si les centres commerciaux et l’hôtellerie constituent les actifs les plus fortement impactés par la crise, les SCPI santé, logistique et résidentiel tirent plutôt bien leur épingle du jeu.

LE TÉLÉTRAVAIL A-T-IL UN IMPACT SUR L’IMMOBILIER LOCATIF TERTIAIRE ?

Le marché locatif tertiaire est principalement accessible aux investisseurs via l’achat de parts de SCPI. En effet, le montant de l’investissement à réaliser sur ce marché est difficilement atteignable pour un investisseur seul. Épidémie oblige, le rapport traditionnel au travail s’est vu totalement bousculé et a dû s’adapter pour maintenir son activité économique malgré la crise. Le télétravail, imposé lors du confinement de mars 2020 est désormais devenu la norme pour atténuer les conséquences économiques en maintenant l’activité. Mais quelles sont les retombées de cette généralisation sur le marché des SCPI ?

On pourrait imaginer qu’avec le télétravail les besoins en bureaux des entreprises aient diminué, les salariés ayant moins besoin de se déplacer sur les différents sites de leurs entreprises. Plusieurs facteurs démontrent pourtant le contraire :

La généralisation du télétravail est un investissement très important qui nécessite d’équiper ses salariés pour qu’ils puissent travailler à domicile dans de bonnes conditions : bureaux, ordinateur, connexion internet… Il faut ajouter à cela une gestion quotidienne plus complexe en raison de l’éloignement.
Tous les salariés ne peuvent pas travailler à domicile, que ce soit pour des motifs personnels (famille nombreuse, précarité du logement…) ou professionnels (besoin d’avoir accès à des infrastructures non-délocalisables).
L’instauration des gestes barrières entraîne une baisse du nombre de salariés au m². Les espaces de travail, comme les open-space, ne sont pas compatibles avec le principe de distanciation sociale. Les entreprises vont donc avoir besoin de davantage d’espace pour pouvoir continuer leurs activités.

POURQUOI FAUT-IL INVESTIR DANS UNE SCPI EN 2021 ?

Le contexte actuel a donc rebattu les cartes de l’économie en France et dans le reste de l’Europe. Le marché du travail doit évoluer et les entreprises vont devoir s’adapter à la crise.

Le marché de l’immobilier évolue lui aussi, mais les différentes données économiques restent plutôt optimistes. C’est donc le moment de placer l’épargne accumulée en 2020 et de réaliser un placement dans l’immobilier via l’achat de parts de SCPI.

Parmi les SCPI prometteuses, on note que l’explosion du e-commerce nécessite toujours plus d’entrepôts de stockage pour les grandes plateformes. En effet, les délais de livraison étant de plus en plus serrés, les sociétés de distribution vont devoir augmenter leur maillage territorial en France et dans le monde. Ces besoins sont une véritable aubaine pour les SCPI qui trouvent sur ce secteur de l’immobilier tertiaire des locataires sérieux et des besoins économiques croissants.

Chaque SCPI ayant sa propre vision stratégique, le succès de votre investissement dépend donc de l’orientation du gestionnaire choisi. Quelle sélection de biens immobiliers (bureaux, entrepôts, immobilier résidentiel…) et quel degré de diversification des actifs devez-vous choisir ? En réalisant un investissement immobilier par le biais d’achats de parts de SCPI, vous avez l’assurance de profiter du meilleur taux de rendement possible tout en mutualisant les risques locatifs. SCPI INVEST est à vos côtés pour vous aider dans vos choix de placement. N’hésitez pas à nous contacter.

EXPATRIÉS : INVESTISSEZ EN NUE-PROPRIÉTÉ TEMPORAIRE DE SCPI POUR PRÉPARER VOTRE RETRAITE

2020 a été une année particulière, marquée par la crise sanitaire de la Covid-19. Cette crise a entraîné des changements des modes de consommation (essor du e-commerce et de la livraison à domicile) auxquels les entreprises ont dû s’adapter.
La pandémie actuelle a également modifié les stratégies du gouvernement en termes de santé, avec une volonté de récupérer notre souveraineté médicale, ce qui implique des infrastructures adéquates.

Le marché de l’immobilier se voit ainsi également impacté par ces nouveaux besoins, offrant ainsi aux SCPI de nouvelles perspectives en termes de rentabilité. SCPI INVEST vous présente les meilleures SCPI pour investir en 2021.

LES SCPI SANTÉ

L’augmentation de la population à l’échelle européenne booste le secteur économique de la santé, qui a besoin de plus en plus d’équipements. Les SCPI ayant axées leurs stratégies d’investissement dans ce secteur sont de plus en plus sollicitées par les investisseurs. Le vieillissement de la population sous-entend une demande accrue pour les prochaines années, concernant les établissements accueillant des seniors et en particulier de forts besoin d’EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes âgées Dépendantes). En effet, d’ici 2030, 108 000 seniors de plus devraient vivre en EHPAD et la France comptera alors plus de 21 millions de personnes âgées de plus de 60 ans, soit une augmentation de 3 millions par rapport à 2019 (selon une étude du 2 décembre 2020 publié par la Direction de la recherche, des études, de l’évaluation et des statistiques ) !

Autre point favorable à l’achat de parts dans des SCPI axées sur la santé : la crise sanitaire de la Covid-19 a redéfini la politique socio-médicale des gouvernements. Outre les besoins immédiats liés à la pandémie (recherche, vaccination, traitements des patients…), la tendance actuelle porte sur un éventuel retour de la fabrication des médicaments en Europe, afin d’atteindre l’autonomie sanitaire.

Les SCPI travaillant dans le domaine de la santé ont donc le vent en poupe. Quelles sont les SCPI Santé les plus attractives actuellement ?

PIERVAL SANTÉ

Pierval Santé est une SCPI de rendement créée en 2014, présente en France et à l’étranger (Irlande, Allemagne, Portugal). Ses actifs sont très diversifiés et répartis de la façon suivante :

30 % dans le secteur sanitaire et les soins de ville (cliniques, cabinets médicaux…) ;
60 % dans le médico-social (EHPAD, centre d’hébergement…) ;
10 % dans d’autres secteurs (bureaux, locaux administratifs…).

Cette diversification permet à Pierval Santé d’obtenir un taux d’occupation physique de 99.39 % pour 2020, avec un taux de rendement de 4.95 %.

PRIMOVIE

Créée en 2012, la SCPI Primovie est une SCPI de rendement à capital variable, spécialisée dans la santé (EHPAD, cliniques en médecine chirurgie obstétrique) et dans l’éducation (crèches, écoles, universités, centre de formation…). Ce positionnement découle du constat d’un manque en termes d’infrastructures pour ces secteurs sur le marché immobilier.

Fin 2020, son taux d’occupation physique était de 94 %, pour un taux de rendement avoisinant les 4.50 %.

LES SCPI LOGISTIQUES

Le secteur de la logistique est en pleine expansion dû notamment à l’essor de l’e-commerce. D’ailleurs, les ventes en ligne qui sont en constante progression depuis plusieurs années (+13.8 % en 2018, +11.6 % en 2019), ont littéralement explosé depuis le 1er confinement de mars 2020. Les prévisions de croissance sont particulièrement attractives pour les investisseurs en 2021.

En effet, en 2020, la barre des 100 milliards d’euros de chiffre d’affaires a été atteinte. Les SCPI axées sur les infrastructures logistiques bénéficient de la demande accrue des consommateurs pour la livraison à domicile, nécessitant d’importants entrepôts de stockage sur l’ensemble du territoire.

ACTIVIMMO

Lancée en 2019, la SCPI de rendement Activimmo a rencontré rapidement le succès, avec une capitalisation doublée pour le second trimestre 2020 pour atteindre les 35 millions d’euros.

Son portefeuille d’actifs se compose à 46 % de locaux d’activités, 45 % de logistique urbaine et de 9 % d’entrepôts logistiques. En 2020, son taux d’occupation foncier était de 99.1 %, pour un rendement de 6.05 % (soit un dividende de 36.91 € par part) supérieur à la moyenne des SCPI.

Le choix de locataires solides et diversifiés a permis un taux de recouvrement des loyers de 100 % au second trimestre 2020.

INTERPIERRE FRANCE

Comme son nom l’indique, le portefeuille de la SCPI Interpierre France est composé de biens immobiliers situés en France (40 % en région parisienne). Ses actifs sont composés de bureaux, de locaux d’activités, d’entrepôts de logistique et de petites messageries. Sa stratégie est basée sur une complémentarité entre l’immobilier logistique et les locaux d’activités, afin de lisser les périodes de bas de cycle de l’immobilier.

Avec un taux d’occupation de 96.7 %, et un taux de rendement de 4.71 %, la SCPI Interpierre France est l’une des SCPI de rendement les plus attractives. Pour preuve, cette SCPI a obtenu en 2018 le prix de la meilleure SCPI spécialisée à capital variable, décerné par le magazine “Gestion de Fortune”.

LF OPPORTUNITÉ IMMO

La SCPI LF Opportunité Immo, lancée en 2012 a orienté sa stratégie sur l’immobilier logistique à destination des PME et PMI. Ses actifs sont composés de locaux d’activités et d’entrepôts situés en France (environ 50 % en région parisienne).

En 2020, son taux d’occupation financier était de 92.1 %, pour un taux de distribution de 4.51 %.

LA SCPI D’HABITATION KYANEOS PIERRE

Cette SCPI investi sur le marché de l’immobilier résidentiel, en préférant les immeubles en pleine propriété. Créée en 2018, elle débute par des acquisitions dans le sud-est de la France. Elle vise les quartiers populaires et recherchés, afin de toucher des locataires ayant des revenus dans la médiane française.

La SCPI Kyaneos Pierre a pour objectif de réhabiliter le parc immobilier français, afin d’améliorer le confort de ses locataires, et ainsi bénéficier de rendements attractifs dans l’immobilier résidentiel. En 2019, ces objectifs ont été atteints avec une hausse de la note de la qualité des logements proposés (de 5/10 à 8.3/10).

En 2019, son taux de rendement était de 6.81 % pour un taux d’occupation financier de 86.3 %.

D’AUTRES SCPI ATTRACTIVES

Les SCPI diversifiées nous semblent particulièrement intéressantes dans le contexte actuel. Elles peuvent, en effet, saisir toutes les opportunités qui se présentent et peuvent ainsi générer de bonnes performances.

COEUR DE RÉGION

Coeur de Région est une SCPI régionale diversifiée investissant majoritairement en Province (+ de 70 %). Ses investissements portent sur des biens de valorisation à long terme, montrant un objectif de rendement stabilisé en optant pour des baux locatifs de longue durée. Son patrimoine est constitué de bureaux et de locaux commerciaux et d’activités.

Les résultats de l’année 2020 sont prometteurs avec un rendement de 6.30 %, pour une occupation financière de 96.1 %.

VENDÔME RÉGIONS

La SCPI Vendôme Régions a axé sa stratégie sur les grandes agglomérations régionales françaises, en investissant dans des biens immobiliers amenant des revenus locatifs immédiats. Son patrimoine est concentré dans le secteur tertiaire, avec des immeubles de bureaux, des commerces et des locaux d’activité.

La SCPI a nouvelle fois prouvé sa capacité à générer de la performance avec un rendement supérieur à 6% en 2020.

EURION

EURION est une SCPI de rendement à capital variable réalisant des investissements sur le marché de l’immobilier d’entreprise en zone Euro et hors de France. Elle gère des locaux commerciaux et d’activités, ainsi que des bureaux.

La SCPI a été créée début 2020 et a réussi à investir rapidement tout en attirant les capitaux des investisseurs. Gérée par Corum l’Epargne qui compte déjà deux SCPI à succès CORUM Origin & CORUM XL, la SCPI EURION permet aux investisseurs d’investir dans d’autres pays et mutualiser le risque dans des villes à fort potentiel.

La SCPI a généré une performance exceptionnelle de 10.40% (DVM brut avant fiscalité étrangère). L’objectif sur le long terme est de 4.50%.

Si vous avez besoin de davantage d’explications avant d’investir dans une SCPI, n’hésitez pas à nous poser toutes vos questions par téléphone ou directement sur notre formulaire de contact.

SCPI : QUELLES SONT LES THÉMATIQUES À PRIVILÉGIER EN 2021 ?

LES SCPI SANTÉ

Les SCPI travaillant dans le domaine de la santé ont donc le vent en poupe. Quelles sont les SCPI Santé les plus attractives actuellement ?

PIERVAL SANTÉ

30 % dans le secteur sanitaire et les soins de ville (cliniques, cabinets médicaux…) ;
60 % dans le médico-social (EHPAD, centre d’hébergement…) ;
10 % dans d’autres secteurs (bureaux, locaux administratifs…).

Cette diversification permet à Pierval Santé d’obtenir un taux d’occupation physique de 99.39 % pour 2020, avec un taux de rendement de 4.95 %.

PRIMOVIE

Fin 2020, son taux d’occupation physique était de 94 %, pour un taux de rendement avoisinant les 4.50 %.

LES SCPI LOGISTIQUES

ACTIVIMMO

Lancée en 2019, la SCPI de rendement Activimmo a rencontré rapidement le succès, avec une capitalisation doublée pour le second trimestre 2020 pour atteindre les 35 millions d’euros.

Le choix de locataires solides et diversifiés a permis un taux de recouvrement des loyers de 100 % au second trimestre 2020.

INTERPIERRE FRANCE

LF OPPORTUNITÉ IMMO

En 2020, son taux d’occupation financier était de 92.1 %, pour un taux de distribution de 4.51 %.

LA SCPI D’HABITATION KYANEOS PIERRE

En 2019, son taux de rendement était de 6.81 % pour un taux d’occupation financier de 86.3 %.

D’AUTRES SCPI ATTRACTIVES

COEUR DE RÉGION

Les résultats de l’année 2020 sont prometteurs avec un rendement de 6.30 %, pour une occupation financière de 96.1 %.

VENDÔME RÉGIONS

La SCPI a nouvelle fois prouvé sa capacité à générer de la performance avec un rendement supérieur à 6% en 2020.

EURION

La SCPI a généré une performance exceptionnelle de 10.40% (DVM brut avant fiscalité étrangère). L’objectif sur le long terme est de 4.50%.

Si vous avez besoin de davantage d’explications avant d’investir dans une SCPI, n’hésitez pas à nous poser toutes vos questions par téléphone ou directement sur notre formulaire de contact.

ZOOM SUR LES SCPI DU GRAND PARIS

Afin de résoudre les problèmes de mobilité et d’accessibilité au logement en Île-de-France, le projet du Grand Paris a été lancé. En plus du développement de l’offre de transports en commun, de nombreux programmes immobiliers ont été construits, représentant des opportunités à saisir pour les investisseurs désireux d’investir sur le marché de l’immobilier. Vous désirez profiter des changements à venir au sein de la métropole parisienne et investir via une SCPI du Grand Paris Express ? SCPI INVEST vous présente les SCPI les plus efficientes pour investir à Paris et en région.

GRAND PARIS EXPRESS : LE PLUS IMPORTANT PROJET URBAIN D’EUROPE

La métropole parisienne a toujours connu des problèmes en termes de transport et de mobilité. Victime de la centralisation des réseaux autour de Paris, les temps de trajet sont aujourd’hui considérables pour celles et ceux qui y travaillent chaque jour. Afin de relier les territoires entre eux, et d’améliorer ainsi la circulation des franciliens sur l’ensemble de la région, les collectivités locales, soutenues par le gouvernement de l’ancien président français, Nicolas Sarkozy, ont lancé le projet du Grand Paris Express en 2007.

Le Grand Paris Express est un projet titanesque, qui va profondément modifier la métropole parisienne en termes de mobilité, d’urbanisation et également d’emplois. 4 nouvelles lignes de métro automatiques vont être créées, 68 gares vont sortir de terre, et les lignes 14 et le RER E vont quant à elles, être allongées. Ces aménagements ont pour objectif d’améliorer la compétitivité de la capitale, moteur économique de la France au sein de l’Europe.

Autour des nouvelles gares construites, de nombreux projets immobiliers vont voir le jour. Au total, il est prévu la construction de plus de 80 000 logements, mais aussi des commerces et des bureaux. Il existe donc de véritables opportunités à saisir pour les acteurs du marché de l’immobilier souhaitant investir en Île-de-France. Comment profiter pleinement de ce projet unique, qui va modifier en profondeur le marché de l’immobilier francilien ? Quelles sont les SCPI du Grand Paris et quelles performances offrent-elles aux investisseurs ?

LES SCPI POSITIONNÉES SUR LE PROJET DU GRAND PARIS

SCPI Invest a recherché pour vous les meilleures SCPI s’étant positionnées sur le projet du Grand Paris : PF Grand Paris et LF Grand Paris Patrimoine.

SCPI PF GRAND PARIS (PERIAL)

La SCPI PF Grand Paris, lancée en 1966, sous le nom de Participation Foncière 1, est une SCPI de rendement et de valorisation à capital variable, gérée par Perial Asset Management. Elle procède à une ré-ouverture de son capital en 2017 afin de profiter des opportunités immobilières liées au projet du Grand Paris Express. Sa stratégie actuelle est d’obtenir un rendement net compétitif à court et à long terme, tout en diversifiant ses actifs (patrimoine immobilier de bureaux, notamment à Paris, en Île-de-France, et en province) tout en minimisant les risques locatifs.

Ses actifs immobiliers sont principalement composés de bureaux (95 %), mais aussi de commerces (3 %), et de locaux d’activités (2 %). Géographiquement, ses biens immobiliers se situent à 65 % en région parisienne, à 24 % dans Paris intra-muros, et en régions à 11%.

Les conditions de souscription ont été modifiées en Mars 2020. La SCPI PF Grand Paris a fixé le prix de la part à 539 € (153 € de montant nominal auquel s’ajoute une prime d’émission de 379 €). Le montant minimum d’achat des parts est fixé à 10 parts lors d’une première souscription. Il n’y a pas de minimum à l’occasion d’un nouvel apport. L’entrée en jouissance des parts se fait dès le 1er jour du 6ème mois, suivant l’émission du bulletin de souscription.

La SCPI PF Grand Paris a capitalisé plus de 932 millions € en 2020, pour un nombre de parts de 1 751 210 (réparties entre 17 522 associés). Son taux d’occupation financier était de 87,3 %. Son taux de distribution était quant à lui de 4,53 %, ce qui correspond à un dividende de 23,50 € par part.

SCPI LF GRAND PARIS PATRIMOINE

Anciennement nommée La Française Pierre, la SCPI LF Grand Paris Patrimoine, créée en 1999 est une SCPI d’entreprise à capital variable, gérée par La Française Real Estate Managers. Issue du repositionnement d’un produit existant, elle affiche une capitalisation estimée à 770 millions €, et dispose aujourd’hui d’un patrimoine immobilier composé à 80 % de biens en Île-de-France. L’objectif de LF Grand Paris est d’investir désormais dans des zones dynamiques du Grand Paris Express pour profiter des nouvelles opportunités liées au projet. Elle vise ainsi une recherche de rendement immobilier à travers le développement d’un patrimoine situé à proximité des nouvelles lignes de transport.

Afin de profiter pleinement des opportunités immobilières générées par le projet du Grand Paris, la SCPI a décidé de recentrer aujourd’hui ses actifs sur l’Île-de-France. Les objectifs fixés pour la fin de l’année 2021 sont les suivants :

Amener à 10 % maximum la part des biens immobiliers en province (10.75 % en septembre 2020).
Le portefeuille d’actifs devra être composé à 75 % de bureaux et de commerces, et à 25 % de locaux logistiques ou hôteliers.

La SCPI LF Grand Paris Patrimoine a également fait le choix de s’inscrire dans une démarche d’investissement durable et responsable, afin de faire face aux défis sociétaux majeurs liés au changement climatique. Pour cela, elle vise à obtenir le label ISR (attribué par le ministère de l’économie, des finances et de la relance) qui cherche à appliquer les principes de développement durable aux investissements immobiliers. Dans cette optique, la SCPI LF Grand Paris Patrimoine s’est fixé pour buts principaux :

Une réduction de l’empreinte carbone de ses biens immobiliers ;
Une amélioration de la connectivité des immeubles ;
Une progression de la résilience des actifs face aux risques climatiques.

Les nouvelles acquisitions feront donc l’objet d’une étude selon les critères ESG (Environnementaux, Sociaux, et de bonne Gouvernance) du label ISR. Cette étude sera réalisée par un cabinet d’étude externe, dans un souci de transparence auprès des ses interlocuteurs.

Le prix de la part a été fixé à 310 € (150 € de montant nominal auquel s’ajoute une prime d’émission de 160 €) par la SCPI LF Grand Paris Patrimoine. Le montant minimum des parts est fixé quant à lui, à 10 parts pour une première souscription. Il n’existe toutefois a pas de minimum, à l’occasion d’un nouvel apport. L’entrée en jouissance des parts, se fait le 1er jour du 4ème mois, suivant l’émission du bulletin de souscription.

Pour l’année 2020, la SCPI a capitalisé plus d’1 milliard €, pour un nombre de part de 3 627 785 (répartis entre 5 299 associés). Son taux de distribution était, lui, de 4,41 %, pour un taux d’occupation financière de 90.2 %.

Vous avez besoin d’un conseil pour investir dans une SCPI ? Contactez nos conseillers directement sur notre page de contact ou par téléphone au 01 47 45 13 21.

SE CONSTITUER UN APPORT AVEC LE CROWDFUNDING IMMOBILIER ?

Les 32 plateformes françaises de financement participatif immobilier ont levé 505 millions d’euros en 2020 selon le baromètre annuel réalisé par HelloCrowdfunding, une croissance de pas moins de 35% par rapport à 2019 ! C’est 589 projets qui ont été réunis au total. Mais qu’est-ce qui rend cet investissement aussi attractif ? Pourquoi de plus en plus de particuliers se tournent-ils vers cette solution plutôt que les livrets bancaires traditionnels ? On vous explique tout sur ce mode d’investissement qui a le vent en poupe. Suivez le guide !

QU’EST-CE QUE LE CROWDFUNDING IMMOBILIER ?

Le crowdfunding fait partie de la famille des financements participatifs qui regroupent aussi le crowdlending et le crowdequity . Il se base sur un modèle qui permet d’investir à grande échelle grâce à la somme des mises d’un grand nombre de particuliers. Cette solution a vu le jour à partir de 2014 et a permis une large démocratisation de l’investissement sur des projets qui étaient jusqu’alors réservés à d’importants profils d’investisseurs particuliers ou d’investisseurs institutionnels. La part de l’immobilier dans le financement participatif est importante puisqu’elle représente à elle seule plus de 50% de l’ensemble du marché, à savoir 505 millions pour 1 milliard en 2020.

POURQUOI SE TOURNER VERS LE CROWDFUNDING IMMOBILIER ?

SE DIVERSIFIER TOUT EN FINANÇANT L’ÉCONOMIE RÉELLE

Pour mettre sur pied un programme immobilier, les promoteurs peuvent faire appel à 3 sources de financement : le crédit bancaire, les Ventes en Etat Futur d’Achèvement (VEFA) et les fonds propres. Le crowdfunding entre dans la catégorie des fonds propres et permet ainsi au promoteur de conserver son propre capital pour le répartir sur d’autres projets et continuer son développement. En se présentant comme un complément aux fonds dont il dispose, ce mode de financement révolutionne le marché de la promotion immobilière. Participer au crowdfunding immobilier, c’est donc participer au renouvellement de l’offre immobilière et au développement de l’économie réelle sur tout le territoire français.

UN HAUT RENDEMENT POUR UN FAIBLE RISQUE

Quand on compare les taux de rémunération des livrets bancaires qui peinent tout juste à compenser l’inflation, on comprend l’attrait suscité par le crowdfunding immobilier. Aujourd’hui, un livret A se situe à 0,5% et une assurance-vie se positionne rarement au-dessus de la barre des 3%. Du côté du crowdfunding immobilier, le rendement atteint les 8 à 10% ! Ce type de rendement est habituellement accompagné d’un certain risque, pourtant le taux de défaut des projets de crowdfunding immobilier est inférieur à 1%… Seules certaines SCPI (rendement de 4 à 6%) rivalisent avec cet investissement, à la différence que les SCPI sont plutôt des solutions d’investissement à moyen terme. Avec l’accès à l’information dont on dispose maintenant et la recherche accrue de solutions de diversification qui soient à la fois sûres et rentables, il est certain que le crowdfunding immobilier continuera son ascension parmi les solutions d’investissement plébiscitées par les Français.

UN MODÈLE SANS INTERMÉDIAIRE

Avec une offre parfaitement dématérialisée et des plateformes très intuitives, le crowdfunding suit la logique des Fintech et des Proptech dans la marche vers la démocratisation de l’investissement immobilier. Le particulier se rend lui-même sur le site, il choisit le projet qui lui plaît et suit les étapes d’avancement du programme choisi jusqu’à réception de ses intérêts. Il y a donc une vraie participation dans la vie du programme financé, et les investisseurs apprécient cela. Au-delà de l’aspect pratique, ce modèle sans intermédiaire offre des tickets d’entrée très accessibles : souvent de l’ordre de 1000€ ; difficile d’obtenir un ticket si bas sur des projets de telles envergures.

UNE SOLUTION D’INVESTISSEMENT À COURT TERME

La majorité des investissements immobiliers ont des horizons de placements à moyen ou long terme. Pour une SCPI par exemple, on se situe aux alentours de 5 ans. Pour un investissement immobilier classique, la durée d’emprunt est rarement inférieure à 15 ans. Dans le cas du crowdfunding, la durée contractuelle est de 12 à 24 mois selon les projets.

Cela présente deux avantages :

Liquidité de l’investissement : puisque les fonds sont bloqués lors d’un investissement, la courte durée permet au particulier de récupérer sa mise de départ assez rapidement.
Rotation de l’investissement : avec un horizon de placement d’1 à 2 années, on peut investir dans plus de projets, plus souvent, et on obtient donc logiquement une meilleure diversification.

UNE FISCALITÉ ATTRAYANTE

Pour ce qui est de l’imposition, critère important pour les investissements de court-terme, il faut savoir que le crowdfunding immobilier est soumis à la flat tax à 30%, une fiscalité qui se présente donc comme assez avantageuse. De plus, votre gain ne rentrera pas dans votre patrimoine immobilier imposable puisqu’il n’est pas compté dans l’assiette du nouvel IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

EN RÉSUMÉ

Dans les stratégies d’investissement à court-terme, le crowdfunding immobilier se place comme une solution à la fois sûre et rentable qui plaît de plus en plus aux particuliers. Dans plus de 99% des cas, vous récupérez votre investissement ainsi qu’un rendement de 8 à 10% sur un horizon de moins de 2 ans, une option parfaite pour vous constituer rapidement un apport. Obtenez ensuite le meilleur taux pour votre investissement grâce à des professionnels du prêt immobilier comme Pretto.

INVESTIR SUR LES SCPI 100% ÉTRANGÈRES EN 2022

Depuis quelques années, le paysage des SCPI a été transformé par l’émergence de SCPI investies 100% hors de France. Ces SCPI présentent de nombreux avantages et connaissent un franc succès auprès des investisseurs particuliers. Cependant, le nombre de pures SCPI étrangères représente à ce jour moins de 5 % du marché des SCPI. Nous nous proposons chez SCPI INVEST de les lister et d’expliquer les raisons de cet engouement, mais aussi de rappeler les limites liées à ces SCPI étrangères.

Beaucoup de SCPI, investies initialement en France, ont déjà franchi le pas afin d’aller chercher des opportunités hors de nos frontières ; parfois même dans des propositions importantes. Cette tendance continue de s’accentuer. D’après l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier), au 31/12/2020, les SCPI étaient investies à 17 % à l’étranger, alors que fin 2019, la part de l’étranger représentait 14.8 % de leur patrimoine, soit une augmentation de 12.94 %.

Les SCPI les plus connues, qui comptent une part d’actifs à l’étranger importante dans leur portefeuille sont Pierval Santé (Euryale), Corum Origin (Corum l’Épargne), Atream Hôtels (Atream) ou encore LF Europimmo (La Francaise AM).

Mais les SCPI 100% étrangères sont encore sous-représentées sur le marché. SCPI INVEST a sélectionné pour vous, 5 SCPI 100 % étrangères, particulièrement intéressantes pour les investisseurs, et ce, quel que soit le capital de départ.

NOTRE SÉLECTION DE SCPI 100 % ÉTRANGÈRES :

INTERPIERRE EUROPE CENTRALE

Créée en 2020, cette jeune SCPI de rendement à capital variable, gérée par Paref gestion, se constitue un patrimoine immobilier (essentiellement des bureaux et des locaux d’activités) en Europe centrale (Pologne, République Tchèque, et Hongrie). Ce positionnement a pour objectif de bénéficier du cercle vertueux des économies de ces pays, soutenu par une main d’œuvre très qualifiée, et moins onéreuse qu’en Europe de l’Ouest. Le ticket d’entrée de la SCPI est fixé à 2 500 €, pour un taux d’occupation financier (TOF) de 100 %. Au 30/09/2021, elle a capitalisé un montant de 16.1 millions d’euros. Interpierre Europe Centrale continue sur sa bonne dynamique de lancement, et devrait offrir à ses souscripteurs un taux de rendement compris entre 5 % et 5.5 % en 2022.

EURION

La stratégie d’Eurion (Corum L’Épargne), à savoir d’allier performance financière et engagement social et environnemental atteint son double objectif :

Rendement de 10.40 % réalisé en 2020, pour un objectif de 4.5 % ;
1re SCPI à obtenir le label ISR (Investissement Socialement Responsable) en novembre 2021.

Au 30/09/2021, son patrimoine immobilier est essentiellement constitué de bureaux (93 %), mais aussi de commerces (5 %), et de locaux d’activité (2 %), essentiellement en Irlande (38 %), en Espagne (30 %), et en Italie (17 %). La qualité des biens immobiliers a permis un TOF (Taux d’Occupation Financier) de 99.34 %, pour une capitalisation de 108.4 millions d’euros. Les entreprises locataires intègrent de plus en plus la dimension sociale, environnementale, et durable dans leur stratégie RSE (Responsabilité Sociétale de l’Entreprise) : le label ISR est indéniablement un plus dans l’optique de développement de la SCPI.

CORUM XL

Depuis 2017, Corum XL a toujours offert un rendement net de frais de souscription et de gestion supérieur à 5 % (5.66 % en 2020). Très diversifiée géographiquement, elle est présente dans 9 pays européens (principalement au Royaume-Uni 53 %, et au Canada), et son patrimoine immobilier est composé essentiellement de bureaux (69 %), et de commerce (25 %). À noter, cette SCPI propose un ticket d’entrée particulièrement bas pour seulement 1 part à 189 €.

PH HOSPITALITÉ EUROPE

Également créée en 2020, la SCPI PF Hospitalité Europe, gérée par Pierval AM, est présente aux Pays-Bas et en Espagne, majoritairement dans le domaine de la santé (55.1 %). Ce secteur a été privilégié au vu des nombreuses opportunités qu’il représente, avec l’augmentation et le vieillissement de la population européenne. L’épidémie de Covid-19 a par ailleurs mis en lumière les besoins criants en infrastructures médicales des pays européens (laboratoires de recherche, de productions de vaccins, entrepôts de stockage ad hoc…). Cette SCPI de rendement à capital variable a capitalisé pour 113 millions d’euros au 30/06/2021, et prévoit un rendement compris entre 3.5 % et 4.5 %.

EUROVALYS

Eurovalys a choisi d’investir en Allemagne, afin de profiter de la dynamique de la 1re économie européenne, depuis près de 10 ans, au sein des plus grandes villes : Berlin, Munich, Hambourg, Francfort, Cologne, et Düsseldorf. Grâce à une sélection rigoureuse des immeubles, et un produit adapté à la clientèle institutionnelle et privée, Eurovalys a offert un taux de distribution net de 4.5 % en 2020. Au 30/09/2021, sa capitalisation atteint 742 millions d’euros, pour un prix de souscription de 1 030 €. Signe de ses bonnes performances, la SCPI a obtenu la 1re place dans le classement TOP SCPI 2021, catégorie SCPI de moins de 10 ans.

Si SCPI-Invest vous propose 5 SCPI 100 % étrangères, sur lesquelles les investisseurs peuvent se positionner en ce début d’année 2022, c’est qu’il existe donc clairement une rareté de l’offre sur cette thématique « étranger ».

UNE COLLECTE PLUS RAPIDE

D’une manière générale, ces SCPI collectent plus rapidement que la moyenne et cela est dû à plusieurs facteurs :

La fiscalité sur les revenus étrangers est plus favorable que des revenus fonciers de source française comme nous l’avons déjà détaillé. (lire notre article sur la fiscalité des SCPI)
Ces SCPI affichent des rendements plus élevés que la moyenne du marché. Elles profitent de la profondeur des marchés étrangers et de rendements actes en main plus élevés.
Ces SCPI sont jeunes et affichent des taux d’occupation très élevés et proche des 100 % avec de nombreux actifs neufs ou récents.
Une résilience à la crise du Covid plus forte qu’en France dans certains pays comme l’Allemagne.
Cela permet d’investir sur des marchés étrangers et de diversifier le risque dans un portefeuille de SCPI.
Pour les non-résidents, en vertu des conventions internationales, ces revenus, provenant de l’étranger, sont le plus souvent exonérés d’impôt en France et ne doivent pas y être déclarés.

UNE DÉCLARATION PLUS COMPLEXE

Ces SCPI comptent également quelques inconvénients :

Pour les résidents français un formulaire supplémentaire lors de la déclaration des revenus. En effet, en plus de la déclaration 2044, les contribuables doivent compléter la déclaration 2047. Même si les imprimés fiscaux fournis par les SCPI sont bien détaillés, cela nécessite du temps en plus.
Un mode de calcul de l’impôt assez complexe et pas toujours bien appréhendé : deux modes de calcul de l’impôt existent (méthodes du taux effectif ou celle du crédit d’impôt) pour éviter la double imposition des loyers. Cela est traité automatiquement à la suite de la déclaration, mais nous observons encore quelques erreurs notamment sur la partie exonération de la CSG/CRDS. Des demandes de corrections peuvent avoir lieu.
Dans le cas d’un achat à crédit, il y a une difficulté à trouver un financement sur ce type de SCPI. Les SCPI d’une manière générale sont de plus en plus dures à financer. Lorsque l’investisseur décide d’aller sur des SCPI étrangères, cela réduit davantage le champ des possibles, mais il reste encore quelques solutions.
Des marchés fonciers et locatifs moins maîtrisés par les investisseurs. À part quelques grandes villes européennes et quelques grands noms de l’industrie, les investisseurs connaissent souvent mal les villes dans lesquelles les SCPI investissent, mais aussi les locataires en place. Il y a ici une dissymétrie d’informations.
Certaines SCPI sont encore vulnérables et ont une capitalisation faible. Certaines SCPI n’ont pas encore d’actif dans leur portefeuille et d’autres viennent de signer leurs premières acquisitions.
Des frais de gestion qui sont souvent plus importants que la moyenne. Les SCPI font souvent appel à une équipe locale pour gérer les acquisitions et les relations avec les locataires. Cette sous-traitance à un coup qui se répercute sur les frais de gestion de la SCPI.

Les SCPI 100% étrangères sont encore peu nombreuses, et nous accompagnons nos clients sur 5 SCPI 100 % étrangères : Interpierre Europe Centrale, EURION, CORUM XL, PF Hospitalité Europe, et Eurovalys, source de nombreux avantages. Il faut cependant prendre en compte les limites de ce placement qui n’est pas destiné à tous les investisseurs. Il est, en effet, conseillé de diversifier au maximum son portefeuille de SCPI, afin de maximiser les risques de perte en capital. Les conseillers du cabinet SCPI INVEST sont à votre disposition pour vous aider à développer, au mieux, votre patrimoine en SCPI.

LE CROWDFUNDING IMMOBILIER : PLACEMENT PHARE POUR 2021 ?

LE CROWDFUNDING IMMOBILIER : PLACEMENT PHARE POUR 2021?

Vous cherchez à investir dans l’immobilier, mais ne savez pas quelle stratégie adopter pour investir : via une SCPI, à travers un dispositif de défiscalisation immobilière comme la loi Pinel… Un nouveau moyen pour investir connaît, depuis quelques années, un essor fulgurant à des taux de rendements élevés : le crowdfunding immobilier. Ce type de financement participatif a d’ailleurs explosé en 2020 (+102 % de collecte en 2019), et attire de plus en plus de Français. SCPI INVEST vous présente ce dispositif, ses mécanismes et son fonctionnement.

QU’EST-CE QUE LE CROWDFUNDING IMMOBILIER?

Le crowdfunding, financement participatif en français, est une opération de co-investissement. Concrètement, un porteur de projet cherche à collecter des fonds et propose à des particuliers d’investir dans le projet via une campagne participative. Cette campagne se fait par l’intermédiaire de plateformes de crowdfunding sur Internet. Celles-ci sont chargées d’analyser les projets, de les proposer aux investisseurs, de collecter les fonds, de rembourser ces derniers à échéance et de verser les intérêts.

Le crowdfunding immobilier est donc un crowdfunding appliqué uniquement au marché de l’immobilier, et soumis à l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Les investisseurs placent leur argent dans une société immobilière, à un taux de rendement généralement compris entre 6 et 12 %, afin qu’elle construise ou rénove des biens immobiliers. L’objectif de l’ investisseur est de récupérer un maximum d’intérêts, en plaçant leurs ressources dans des projets plus ou moins risqués.

Il peut concerner des logements, des bureaux, mais aussi des locaux commerciaux ou des entrepôts. C’est un investissement limité dans le temps avec une période de souscription et une échéance, accessible aux personnes physiques et morales, dont le ticket d’entrée est en général compris entre 100 € et 2 000 €.

CROWDFUNDING IMMOBILIER : LES POINTS DE VIGILANCE À PRENDRE EN COMPTE

Comme la majeure partie des investissements, investir via le crowdfunding peut représenter des risques de perte de capital. Néanmoins, ces risques sont majoritairement maîtrisés, du fait du professionnalisme des plateformes de crowdfunding, et de leurs critères rigoureux en matière de sélection des projets.

En investissant dans un projet immobilier par crowdfunding, vous investissez directement dans une société immobilière. Comme toute entreprise, ces sociétés peuvent tomber en faillite. Dans ce cas, elles se retrouvent dans l’incapacité de rembourser leurs dettes, et les investisseurs peuvent perdre l’ensemble du capital investi. Sachez tout de même, que ce risque est néanmoins proche de zéro (inférieur à 1 % depuis 2014). En effet, les plateformes ont tout intérêt à ce que les projets aboutissent pour être rémunérées. Elles scrutent donc chaque projet qu’elle ouvre à l’investissement : solidité, crédibilité et expérience du porteur de projet. Elles vérifient que les biens immobiliers répondent à une demande sur la zone de chalandise, que le prix des biens correspondent au marché, et analysent aussi la qualité des moyens et des méthodes de construction. Les plateformes sont, de plus, soumises aux recommandations de l’AMF, ce qui apporte de la crédibilité à cette méthode d’investissement immobilier.

On peut toutefois noter qu’il peut résider parfois des retards de remboursement des fonds engagés, hors délai de prorogation de six mois. Ces décalages sont le plus souvent dus à des aléas au niveau des délais de construction. On estime le taux de retard à environ 10 % en 2020, en nette amélioration par rapport à l’année précédente (14 %). La crise sanitaire n’a, effectivement, pas aidée le secteur du bâtiment, surtout lors du premier confinement qui a mis les chantiers à l’arrêt. De plus, les protocoles sanitaires perturbent aussi grandement l’avancée des travaux.

POURQUOI INVESTIR DANS LE CROWDFUNDING IMMOBILIER EN 2021?

Malgré une année 2020 marquée par la crise sanitaire de la Covid 19, et les mesures de protection de la population mises en place, il est fort de constater que le marché de l’immobilier s’est montré particulièrement résilient. Les Français considèrent toujours l’immobilier comme une valeur refuge, et continuent à vouloir investir dans ce secteur.

UN INVESTISSEMENT À COURT ET MOYEN TERME

La durée d’un investissement en crowdfunding immobilier est prédéfinie à l’avance par les plateformes. Vous connaissez donc précisément la durée d’immobilisation des montants investis (délai de prorogation compris). Vous pouvez ainsi anticiper ce que vous ferez de votre argent à ce moment-là, et avez donc une marge de manœuvre si vous voulez le réinvestir dans un autre projet.

La durée d’un investissement en crowdfunding immobilier est généralement comprise entre 12 et 36 mois pour une moyenne de 21 mois. C’est donc un placement qui rapporte vite.

DES TAUX DE RENDEMENTS ÉLEVÉS

Les taux de rendement du crowdfunding immobilier sont particulièrement intéressants. Ils sont compris entre 7 et 12 % et ont atteint une moyenne brute de 9.3 % en 2020. Pour trouver aujourd’hui, de tels taux de rentabilité, voire supérieurs, vous devez vous tourner vers des investissements beaucoup plus risqués, comme la bourse. Avec l’aide des plateformes qui minimisent les défauts de paiements, le crowdfunding immobilier est définitivement l’un des meilleurs placements en 2021.

Le crowdfunding immobilier a donc le vent en poupe ces dernières années grâce à des taux de rendement élevés. Les Français ont tout d’abord été sceptiques vis-à-vis de ce nouveau moyen de financement, dû à la nouveauté de celui-ci. Les plateformes internet ont réussi, grâce à leurs études approfondies des projets, à sécuriser les fonds collectées. Le crowdfunding immobilier constitue aujourd’hui, avec les SCPI de rendement, un placement sûr pour les acquéreurs souhaitant diversifier leurs actifs.

SCPI INVEST se tient à vos côtés pour vous aider dans vos démarches. N’hésitez pas à nous contacter. Nous sommes joignables par téléphone au 01 47 45 13 21 ou sur notre formulaire de contact.

USUFRUIT TEMPORAIRE DE SCPI – MÉCANISME ET PROFILS CONCERNÉS

Le démembrement de parts de SCPI est un montage assez méconnu du grand public. Il est pourtant un outil très pertinent de stratégie patrimoniale.

Il convient tout d’abord de rappeler la définition du démembrement temporaire

La propriété est définie par l’article 544 du code civil comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».
De cet article de loi se dégagent deux attributs de la propriété :
- Le droit de jouissance par l’usufruitier pour une durée nécessairement définie ou au plus viagère.
- Le droit de disposer par le nu-propriétaire qui deviendra plein propriétaire à l’extinction de l’usufruit.

Nous nous concentrons dans cette note sur la partie usufruit temporaire de SCPI.

1 – LE MÉCANISME

Le démembrement des parts de SCPI est un partage de la propriété des parts dans le temps :

Pendant le démembrement, l’usufruitier percevra l’intégralité des revenus attachés aux parts de SCPI et le nu propriétaire ne percevra rien ;
Au terme de la période de démembrement, c’est le nu propriétaire qui devient plein propriétaire par l’extinction de l’usufruit, et le nu propriétaire perçoit les revenus attachés aux parts de SCPI.
Les durées de démembrement de parts de SCPI vont de 3 à 20 ans en fonction des SCPI
Une clé de répartition type sur 5 ans est : valeur usufruit 20% / valeur nue-propriété 80%. Ainsi l’usufruitier paie le prix de la valeur à 20% de sa valeur et perçoit en échange les loyers de la SCPI pendant 5 années.

2 – POUR QUEL PROFILS

UNE PERSONNE PHYSIQUE:

Soit l’investisseur est peu ou pas imposé et recherche un revenu complémentaire sur une période donnée. Il dispose d’un capital qu’il aliène, et en contrepartie il bénéficie de la totalité des revenus générés par la SCPI pendant la durée de la convention.
Soit l’investisseur dispose d’un stock de déficit foncier existant et cherche à le purger sur le court terme. Il peut ainsi calibrer le montant et la durée souhaités pour profiter pleinement de ce déficit.

UNE PERSONNE MORALE :

Trésorerie à court terme. L’entreprise, soumise à l’impôt sur les sociétés, dispose d’excèdent de trésorerie qu’elle souhaite place sur une période courte (< à 5 ans). Il est admis qu’elle pourra amortir cet usufruit comptablement et déduire fiscalement l’amortissement ; ce qui en fait un placement particulièrement rentable avec une fiscalité maitrisée. Voir exemple chiffré plus bas.
Trésorerie à long terme. De plus en plus d’investisseurs particuliers préfèrent investir au travers de sociétés type SC, SCI, Holding patrimoniale afin de maitriser la fiscalité et la succession. Ces structures sont souvent endettées et l’investissement en usufruit temporaire long terme permet de générer un cash-flow positif. Le recours à l’usufruit temporaire, complémentaire à un investissement locatif, dans ce cas, est un moyen d’être autofinancé

3 – AVANTAGES/INCONVÉNIENTS

AVANTAGES

Rendements élevés
Impact fiscal maitrisé
Risque maîtrisé (immobilier professionnel)
Placement à moyen/long terme
Protection contre l’inflation
Protection contre une baisse des prix de l’immobilier.
Possibilité pour gérant/salarié d’acheter la nue-propriété en face en nom propre

INCONVENIENTS

Absence de liquidité
Pas de création de capital
Objet social doit permettre ce type d’investissement.
Risque sur la variation des loyers
Délai de jouissance en début d’opération (de 3 à 6 mois en fonction des SCPI)
Difficulté à trouver de l’usufruit de SCPI sur le marché

4 – EXEMPLE CHIFFRÉ SUR 5 ANS

Valeur de part en pleine propriété: 1000 EUR
Valeur usufruit 5 ans : 20% soit 200 EUR
Rendement annuel de la SCPI : 5% soit 50 EUR par part
Usufruitier : SAS à l’IS (taux d’IS : 15%)

Chaque année elle aura donc :

Revenu net: 50 EUR (12,50 EUR chaque trimestre)
Amortissement 200 EUR/5ans soit 40 EUR par an
Bénéfice imposable : 50 EUR – 40 EUR = 10 EUR
Fiscalité : 10 EUR x 15% = 1.50 EUR
Revenu net de fiscalité : 50 -1.50 EUR = 48.50 EUR

La SAS perçoit un montant net de 48.50 EUR chaque année

Au bout de 5 ans elle aura perçu 242.50 EUR soit un gain de 21.25% sur 5 ans

L’usufruit temporaire de parts de SCPI est un bel outil d’optimisation patrimoniale pour les particuliers mais aussi d’optimisation d’excédent de trésorerie pour les personnes morales. Il peut s’avérer particulièrement rentable comparé à d’autres placements traditionnels comme le compte à terme. Il convient cependant de bien appréhender ce montage avant d’investir, notamment les risques qui y sont liés. La valeur ajoutée de notre cabinet est d’informer les investisseurs sur ce type de placement, de les conseiller au mieux et de trouver des dossiers d’usufruit pour répondre à la demande.

QUEL EST L’INTÉRÊT DE VENDRE SES ANCIENNES SCPI POUR EN ACHETER DES PLUS RÉCENTES

QUEL EST L’INTÉRÊT DE VENDRE SES ANCIENNES SCPI POUR EN ACHETER DES PLUS RÉCENTES ?

Avec un taux de rendement moyen de 4.18 % en 2021 (6 % pour les meilleures) selon les chiffres de l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier), l’investissement dans l’immobilier locatif via une SCPI reste le placement immobilier le plus rentable, et comportant de faibles risques. Détenir des parts de SCPI est donc une bonne stratégie pour augmenter vos revenus sans avoir à vous occuper de la gestion locative. Y a-t-il un intérêt à revendre vos anciennes parts de SCPI ? Quels bénéfices pouvez-vous espérer en retirer ? Est-il opportun de modifier votre portefeuille de parts de pierre-papier pour investir dans un autre plus récent ? SCPI INVEST vous explique l’intérêt de vendre vos parts de SCPI actuelles pour investir dans de plus efficientes.

LES INCONVÉNIENTS DE DÉTENIR DES PARTS D’UNE SCPI ÂGÉE

Si vous possédez des parts de SCPI, vous connaissez certainement tous les avantages d’un investissement dans la pierre-papier : un taux de rendement élevé, une mutualisation des risques, absence de gestion locative, faible ticket d’entrée, emprunt possible pour financer l’achat de parts…

Néanmoins, si l’investissement que vous avez réalisé concerne des parts d’anciennes SCPI, les risques liés à celui-ci sont accrus par rapport à des SCPI plus récentes. Voici les risques potentiels.

UN PARC IMMOBILIER VIEILLISSANT

Comme tous les parcs immobiliers, les immeubles détenus par les SCPI nécessitent un entretien régulier et des travaux de rénovation. Il ne s’agit pas ici de travaux de rénovation classique, rendus nécessaires par le vieillissement du bien (rafraîchissement des peintures, entretien technique des parties communes…), mais de normes de construction évoluant constamment. Si vous êtes propriétaire de parts de SCPI au sein d’un parc immobilier obsolète en matière de performances énergétiques, sachez qu’il est fort probable que la SCPI ait à se lancer dans de gros travaux de mise aux normes, nécessitant le déblocage de fonds importants. Ces gros travaux viendront ainsi grever le taux de rendement de la SCPI, et donc vos revenus.

En outre, la politique gouvernementale française, axée sur la diminution de l’empreinte carbone et l’augmentation des performances énergétiques des bâtiments, impose via la RT2012 et bientôt la RE 2020, de transformer les logements mis en location pour lutter contre les passoires thermiques et la précarité énergétique. Ces nouvelles normes environnementales dans le domaine de la construction ont donc un impact non-négligeable quant à la rentabilité des biens immobiliers locatifs, qui vont devoir se soumettre.

UN TOF EN BAISSE

Le TOF (taux d’occupation financière) est un indicateur qui permet de mesurer la performance locative des SCPI. C’est en réalité, le rapport entre le montant réel des loyers facturés, et le montant des revenus locatifs obtenus qui serait facturé, si l’ensemble du parc immobilier était loué. Plus il est élevé, plus votre rendement est important.

On s’aperçoit que le TOF des anciennes SCPI est plus faible que celui des récentes. Ceci peut s’expliquer par plusieurs facteurs. Lors de la création des SCPI, il n’était pas possible de se diversifier du fait des contraintes imposées par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) : les SCPI pouvaient investir dans des bureaux ou des commerces, mais pas simultanément. La mutualisation des risques était donc limitée dans les anciennes SCPI, ayant un impact sur le TOF, et donc sur le rendement locatif.

La baisse du TOF peut également s’expliquer de par la zone géographique du parc immobilier. Les nouvelles SCPI ont aujourd’hui la possibilité d’investir dans des quartiers d’affaires récents plébiscités par les entreprises, et disposant des nouvelles technologies. Il sera plus difficile pour les anciennes SCPI d’attirer des sociétés dans des immeubles anciens, dans des zones moins attractives.

LES ANCIENNES SCPI SONT 100 % FRANÇAISES

Toujours du fait des contraintes de l’AMF, les anciennes SCPI n’avaient pas la possibilité d’investir sur le marché étranger. Les investissements étaient donc uniquement réalisés sur le territoire métropolitain, où la pression fiscale est unanimement reconnue. Les nouvelles SCPI, ayant accès au marché extérieur, peuvent désormais offrir aux détenteurs de parts, des revenus dont les coûts sociaux sont bien moindres qu’en France, et donc proposer des rendements supérieurs aux anciennes SCPI.

POURQUOI VENDRE SES PARTS DE SCPI ?

Avec la hausse du prix du marché immobilier depuis plusieurs années maintenant, le montant du prix de la part de certaines SCPI a explosé. Le prix des biens immobiliers n’a cessé d’augmenter, et la valeur des parts a suivi le mouvement. À la revente, cela peut représenter de fortes plus values. Zoom sur trois SCPI ayant vu leurs résultats décoller.

PF GRAND PARIS (PERIAL)

Créée en 1966, la SCPI PF Grand Paris est gérée par la société Perial. Elle est spécialisée sur Paris et sur les biens immobiliers situés dans des villes d’Île-de-France (à près de 90 %) et son parc immobilier est constitué à 95 % de bureaux. Cette SCPI n’a cessé de se modifier au fil des années et a orienté sa stratégie sur le projet de rénovation urbaine du Grand Paris Express.

On s’aperçoit, en regardant son TRI (taux de rentabilité interne), que ce dernier était bien supérieur à l’origine qu’aujourd’hui. Le TRI permet en effet de bien suivre l’évolution d’une SCPI, car il indique la rentabilité de l’investissement sur une période donnée en tenant compte du prix d’acquisition des revenus perçus sur la période d’investissement, et la valeur de retrait.

Durée	5 ans	10 ans	15 ans	origine
TRI	7.25 %	5.25 %	8.04 %	9.47 %

Le prix de la part a aussi bien évolué ses dernières années. Il s’affiche à 532 EUR début 2021 ; ce qui peut donner lieu à des plus-values importantes.

La SCPI PF Grand Paris offre néanmoins un taux de rendement encore très intéressant., de l’ordre de 4,53 % en 2020. Elle est une des rares SCPI à parvenir à augmenter son rendement depuis 2 ans.

ELYSÉES PIERRE (HSBC)

Créée en 1986 et gérée par HSBC, cette SCPI a vu le prix d’achat de sa part passer de 480 € en 2005 à 825 € en 2020. Selon les chiffres du groupe HSBC, le coupon annuel versé par part est lui passé de 33 € en 2007 à 30 € en 2020.

Évolution du prix de l’achat de la part tout frais compris :

Année	2005	2010	2015	2020
Prix d’achat	480 €	600 €	650 €	825 €

LOGIPIERRE 3 (FIDUCIAL)

Lancée en 1986, Logipierre 3 est une société de rendement gérée par Fiducial Gérance. Sa stratégie est orientée sur le secteur hôtelier, et elle a présenté en 2020 un taux d’occupation financière de 100 %. On s’aperçoit que le prix de la part a fortement augmenté depuis 2011 alors que le rendement a chuté : c’est le moment de vendre.

	2011	2017	2019	2020
Prix acquéreur	1 114 €	1 172 €	1 391 €	1 543 €
Dividende par part	63 €	60.5 €	70 €	28 €

Si vous êtes propriétaire de parts de SCPI Logipierre, sachez que le prix d’achat de ces parts de SCPI a donc fortement augmenté depuis que vous en avez fait l’acquisition. Les revendre serait intéressant pour vous, et synonyme de plus-value. Que faire alors de la somme d’argent récupérée ? Pourquoi ne pas la réinvestir dans de nouvelles SCPI, plus dynamiques et offrant un rendement plus élevé ?

…POUR INVESTIR DANS DES SCPI PLUS RÉCENTES

Si vous êtes propriétaire de parts de SCPI anciennes, une des stratégies qui s’offre à vous pour optimiser vos profits est de les revendre pour investir dans des SCPI actuelles. Vous pourrez ainsi, orienter vos investissements dans des thématiques SCPI en plein essor, comme les SCPI Santé ou logistique, par exemple, et bénéficier de meilleurs taux de rendement, et profiter d’une fiscalité plus souple en investissant à l’étranger.

Il vous faut néanmoins être attentif à certains points lors d’une vente de parts de SCPI. En effet, si vous réalisez une belle plus-value, n’oubliez pas que celle-ci sera taxée par l’État. Et si la plus-value est trop importante, vous allez peut-être basculer dans une TMI (tranche marginale d’imposition) supérieure, faisant ainsi grimper vos impôts sur le revenu. Pour pallier cette problématique, il peut être avantageux de revendre vos parts sur plusieurs années.

De plus, si vous êtes décidé à investir dans de nouvelles SCPI, gardez en tête le délai de jouissance. Fixé par les SCPI, ce délai correspond au laps de temps entre la souscription des parts et le premier versement des loyers. Il est important de prendre ce délai en compte lors du choix de votre future SCPI.

Malgré ces légers freins, vendre des parts de SCPI anciennes pour en acheter dans des SCPI récentes est synonyme pour vous d’augmentation de rendement. En effet, en proposant des biens immobiliers neufs ou respectant les dernières normes de construction en vigueur, dans des zones géographiques où la demande locative est la plus forte, ces SCPI assurent un taux d’occupation financière très élevé. C’est la garantie pour vous, de percevoir des dividendes confortables régulièrement.

En modifiant votre portefeuille de SCPI, de nouvelles opportunités s’offrent à vous. Les SCPI étrangères, comme Eurion ou Corum XL, vous permettent de bénéficier d’une fiscalité offrant davantage de souplesse qu’en France.

D’autres SCPI se sont également spécialisées dans la logistique, comme Activimmo, et vont profiter des besoins croissants en stockage dus à l’essor ds marketplaces et de la vente en ligne. Certaines se spécialisent dans l’habitation comme Kyaneos Pierre, qui vise les zones géographiques où la démographie est positive, et les quartiers attractifs.
Enfin, comme tout investissement, investir dans des SCPI ou les revendre nécessite une connaissance du secteur constamment renouvelée. Si vous souhaitez renouveler votre portefeuille de SCPI afin de maximiser vos profits, vous pouvez demander une simulation gratuite de votre SCPI, sans aucun engagement de votre part !

INVESTIR SUR UN CRÉNEAU PORTEUR : LES SCPI DE SANTÉ

L’évolution démographique dans les pays industrialisés, et le vieillissement de la population nécessitent toujours plus de besoins dans le domaine de la santé, amplifiés par la crise sanitaire actuelle que nous traversons. De nombreux investissements vont être nécessaires dans ce secteur pour les mois et les années à venir. Acheter des parts de SCPI vous permet d’accéder à ce marché en plein développement. Découvrez avec SCPI INVEST comment investir dans une SCPI de santé.

QU’EST-CE QU’UNE SCPI DE SANTÉ ?

Comme toutes les SCPI, une SCPI de santé est un véhicule de placement ayant pour objectif de collecter des fonds auprès d’investisseurs, dans le but de construire un patrimoine immobilier (la majeure partie du temps, de l’immobilier professionnel).

Les biens immobiliers acquis sont gérés par la SCPI via sa société de gestion (gestion des locataires, collecte des loyers, réalisation des travaux de rénovation, entretien courant, versement des dividendes aux associés …).

Au niveau de la nature d’actifs détenus, les SCPI de santé misent sur l’achat de biens patrimoniaux exclusivement destinés aux professionnels de la santé. Il peut s’agir d’EHPAD, de maisons médicales, de laboratoires de recherche, de cliniques privées, des entrepôts spécifiques à la logistique des médicaments, de bureaux en lien avec le secteur médical, de résidences seniors, de murs de pharmacie…

Il s’agit là d’une solution d’investissement immobilier, innovante permettant aux investisseurs d’accéder à des biens immobiliers, traditionnellement dédiés aux institutionnels.

POURQUOI INVESTIR DANS UNE SCPI SANTÉ EN 2022 ?

Le secteur de la santé est un secteur à part dans l’économie française, qui reste relativement épargné par les variations des marchés financiers. En effet, l’accroissement généralisé de la population, mais aussi son vieillissement, assure une demande toujours plus importante dans ce domaine. L’épidémie actuelle de Covid-19 renforce encore cette inclinaison. Sous l’action conjuguée de ces facteurs, les SCPI santé tirent leurs épingles du jeu, et proposent un taux de rendement moyen proche de 5 %. C’est donc le moment d’investir dans une SCPI de santé telle que Pierval Santé !

DES BESOINS IMMOBILIERS TOUJOURS PLUS IMPORTANTS

Si la santé ne couvre pas uniquement les enjeux sanitaires mais également les défis humanitaires, sociétaux, politiques, économiques, commerciaux, réglementaires, technologiques et sécuritaires, il est certain que la crise sanitaire de la Covid-19 a révélé le manque criant d’infrastructures de santé dans les pays industrialisés..

Aussi Olivier Véran, Ministre de la Santé a promis de “remettre des moyens et du sens dans notre système de santé” et que de nombreux investissements devraient être réalisés par le Gouvernement français pour aider les professionnels de santé à faire face aux défis de l’épidémie. Ainsi, à l’horizon 2030, l’État Français devrait avoir investi 6 milliards d’euros pour la santé, et ouvert plus de 30 000 places dans les EHPAD !

La santé, clé de voûte de nos sociétés, connaît aujourd’hui des besoins toujours plus importants, que ce soit pour construire de nouveaux laboratoires dédiés à la recherche et à la production en masse de vaccins, de bâtiments de stockage pour les distribuer…

En conséquence, les SCPI de Santé constituent une réponse à cet enjeu sociétal pour permettre de consolider le système de santé actuel.

UNE FAIBLE CARENCE LOCATIVE

Le secteur de la santé à des besoins spécifiques, nécessitant des infrastructures particulières. Ces professionnels ne louent pas un bien immobilier s’il ne remplit pas toutes leurs demandes. Il en résulte que les locataires des SCPI de santé s’installent dans la durée. En effet, il est difficile et coûteux, pour un EHPAD ou une clinique par exemple, d’envisager un déménagement. Ce sont donc des locataires solides et fiables, ce qui diminue encore le risque de carence locative. En l’occurrence, les SCPI de santé sont très attentives à la qualité des biens immobiliers proposés, et anticipent les besoins futurs de ses locataires.

COMMENT INVESTIR DANS L’IMMOBILIER DE SANTÉ ?

L’immobilier de santé est un marché réservé à l’origine, aux acteurs institutionnels. Vous avez la possibilité d’investir aujourd’hui dans ce secteur porteur et d’utilité publique, en achetant des parts de SCPI.

En effet, tous les indicateurs sont désormais au vert pour les SCPI santé : un marché immobilier résilient malgré la crise, et des besoins en infrastructures qui assurent un taux d’occupation maximal pour les prochaines années. C’est donc le moment idéal pour saisir les opportunités qui s’offrent à vous !

ZOOM SUR NOS SCPI SANTÉ

C’est pourquoi nous vous proposons trois SCPI spécialisées dans le domaine de la santé : Pierval Santé, Primovie, et PF Hospitalité Europe.

PIERVAL SANTÉ

La SCPI Pierval Santé est une SCPI de rendement à capital variable créée en 2013. Présente dans 7 pays européens, elle est gérée par la société de gestion Euryale Asset Management. C’est aujourd’hui, la seule SCPI totalement spécialisée dans la santé.

Ses actifs immobiliers sont répartis comme suit :

60 % dans le médico-social ;
31 % dans le sanitaire et les soins de ville ;
9 % dans les autres secteurs de la santé.

Au 30/09/2021, le montant de la souscription est de 1 000 € (5 parts minimum, à 200 € la part), soit un ticket d’entrée relativement modeste. Avec une capitalisation qui frôle les 2 milliards d’euros, Pierval Santé offre en 2020, un Taux de Distribution sur la Valeur de Marché (TDVM) de 4,95 %, pour un Taux d’Occupation Financier (TOF) quasiment maximal : 99,17 %.

PRIMOVIE

La SCPI Primovie est également une SCPI de rendement à capital variable, gérée par la société de gestion Primonial Reim. Créée en 2012, près de la moitié de ses biens immobiliers sont situés à Paris et dans plusieurs villes attractives de la région Île-de-France. L’autre moitié quant à elle, est répartie en province, mais aussi à l’étranger (Allemagne, Italie , Espagne). 68,7 % de son parc immobilier est destiné aux professionnels de la santé. La SCPI investit également dans l’immobilier de bureaux (24,5 %) et l’éducation (6,8 %).

À la fin du 1er trimestre 2021, le montant de la souscription est de 2 030 € (10 parts minimum, à 203 € la part). Son Taux de Distribution sur la Valeur de Marché s’élève à 4,5 % (2020), pour un Taux d’Occupation Financier de 94 % au 30/09/2020. Avec une capitalisation de 3,6 milliards €, la SCPI Primovie fait partie, à l’heure actuelle, des acteurs majeurs des SCPI de santé.

PF HOSPITALITÉ EUROPE

Nouveau né dans les SCPI de santé, PF Hospitalité Europe a été créé par Pierval Asset Management fin 2020, afin de répondre aux besoins sociétaux structurels dans les métropoles européennes. Cette SCPI s’inscrit dans la continuité de la stratégie de Pierval AM de donner un sens à l’épargne des investisseurs (la SCPI PFO2 était déjà la première SCPI environnementale). PF Hospitalité Europe est une SCPI à capital variable qui a capitalisé (au 30/09/2021) 113 millions d’euros, pour un TOF de 100 %. Ses actifs immobiliers sont répartis dans la santé (55.1 %), dans les hôtels (23.7 %), et dans les résidences étudiantes (21.2 %), en Espagne ou au Pays-Bas. Comme Pierval Santé, son prix de souscription est de 1 000 € (5 parts à 200 €).

Le rendement prévisionnel pour l’année 2021 se situe entre 3.5 % et 4.5 %. La stratégie de la SCPI a d’ailleurs été validé par ses pairs, avec trois distinctions :

Victoire de la pierre-papier 2021, catégorie SCPI espoir ;
Victoire TOP SCPI, catégorie espoir, et catégorie relations associés.

PF Hospitalité Europe mise sur 3 tendances profondes des sociétés européennes :

Le vieillissement de la population ;
La hausse de la population étudiante ;
L’attractivité touristique de l’Europe (1re destination touristique mondiale).

LES SCPI SANTÉ : UN INVESTISSEMENT RENTABLE ET CITOYEN

Acheter des parts de SCPI de Santé représente un double avantage pour les investisseurs. D’un côté, vous bénéficiez de l’un des meilleurs taux de rendement dans l’immobilier locatif, proche des 5 %. D’un autre côté, vous placez votre argent dans un secteur atypique de l’immobilier, mais extrêmement important au sein de notre société par les temps qui courent : la santé. Investir dans des parts de SCPI de Santé, vous permettra d’associer les avantages d’un investissement dans la pierre papier (rendements élevés, baux de très longue durée) à une volonté d’améliorer la qualité des établissements médicaux et sociaux, d’aider la recherche, d’ouvrir des places supplémentaires en EHPAD…

Si vous souhaitez en savoir davantage pour investir dans une SCPI de Santé, sachez que nous serons ravis de répondre à toutes vos questions. Pour cela, rien de plus simple : n’hésitez pas à nous contacter par téléphone au 01 47 45 13 21 ou directement via notre formulaire de contact.

INVESTIR DANS UNE SCPI À 40 ANS

Lorsque la quarantaine approche, votre carrière professionnelle arrive à maturité, vous avez des revenus réguliers, votre famille est établie… L’horizon se dégage et il est temps d’anticiper son futur. Alors, si vous souhaitez préparer votre retraite dès 40 ans, vous constituer un patrimoine et obtenir des revenus complémentaires, l’investissement en SCPI est fait pour vous. Découvrez avec SCPI INVEST les avantages d’investir en SCPI à 40 ans.

POURQUOI CHOISIR D’INVESTIR À 40 ANS ?

Le meilleur des placements dépend avant tout de l’âge de l’investisseur !

Il n’est jamais trop tôt pour épargner ou pour investir, car plus le capital est important, plus vous pourrez profiter de revenus complémentaires à la retraite. S’il n’est pas toujours évident de placer de l’argent entre 20 et 30 ans, alors que vous débutez dans la vie active ou que vous devez financer vos études, il n’en est pas de même à 40 ans.

La quarantaine offre davantage de stabilité et de maturité financière. C’est un moment de vie où les revenus sont, la plupart du temps, à leur apogée et où les priorités se recentrent sur la vie de famille, les enfants et le besoin de connaître la perte de ses revenus lorsque l’heure de la fin de votre carrière professionnelle approchera.

Le système de retraite par répartition a atteint ses limites en France, et ’il s’avère qu’il ne pourra probablement plus assumer d’ici quelques années les pensions dans leur forme actuelle (le ratio retraités-actifs devrait bondir à près de 55 % d’ici 30 ans). Mais, il ne sert à rien d’être fataliste, car à 40 ans, vous avez encore la latitude nécessaire pour anticiper et réaliser facilement des investissements comme dans des parts de SCPI de rendement.

40 à 50 ans est en effet, une tranche d’âge permettant à chaque investisseur d’être assez flexible dans ses choix et de s’intéresser vivement à l’investissement locatif.

COMMENT FONCTIONNE UNE SCPI ?

Pour comprendre ce qu’est réellement une SCPI, sachez qu’il s’agit tout d’abord, d’un véhicule de placement qui permet aux investisseurs d’accéder à l’immobilier locatif professionnel grâce à un ticket d’entrée relativement modeste (quelques centaines d’euros). En investissant dans une SCPI, vous devenez propriétaire de parts de SCPI, et touchez en retour un revenu sous forme de loyers.

Les SCPI vont investir les sommes collectées dans l’achat de divers biens immobiliers (logements à usage d’habitation, bureaux, commerces, entrepôts logistiques…) qu’elles vont confier à un gestionnaire. Cette société aura en charge la gestion des biens immobiliers : recherche de locataires, perception des loyers, entretien des locaux…

C’est donc une solution clé en main pour les investisseurs. Une fois votre argent confié à la SCPI, vous n’avez plus à vous occuper de rien ! Les revenus locatifs vous seront versés directement par la SCPI au prorata du nombre de parts détenues.

LES PRINCIPAUX AVANTAGES D’INVESTIR EN SCPI À 40 ANS

S’il existe de nombreuses manières de souscrire à des parts de SCPI, sachez que ce type d’investissement présente de nombreux avantages. Le principal intérêt pour les particuliers d’investir dans des parts de SCPI est le taux de rendement moyen offert par celles-ci, autour de 5 %. Ce dernier est bien supérieur à d’autres produits d’épargne comme le livret A, ou encore l’assurance-vie. Ce n’est néanmoins pas le seul avantage proposé par les SCPI. Voici un petit tour d’horizon des principaux bénéfices offerts par le fait d’investir dans des SCPI de rendement.

UNE MUTUALISATION DES RISQUES

En achetant des parts de SCPI, vous avez la certitude de toucher des revenus complémentaires régulièrement (généralement chaque trimestre). Vous détenez des parts d’un ensemble de biens, ce qui vous met à l’abri en cas d’impayés ou de vacation des biens immobiliers. Ce manque à gagner est réparti sur l’ensemble des investisseurs, ce qui minimise nettement les risques locatifs.

PAS DE GESTION DES BIENS IMMOBILIERS

C’est l’autre point fort des SCPI : vous n’avez pas à vous soucier de la gestion des biens immobiliers. En effet, les SCPI vont mandater une société de gestion, agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), qui aura pour mission d’administrer les biens immobiliers détenus. Cet agrément permet aux investisseurs d’être certains que leurs apports dans la SCPI soient encadrés par un organisme fiable.

La société de gestion cherchera à votre place, des locataires solides qui n’auront pas de difficulté à payer les loyers, et dont elle s’occupera du recouvrement. Elle aura aussi la charge d’effectuer les éventuels travaux de rénovation et d’entretien des biens immobiliers. Ces services sont bien évidemment rémunérés sous forme de frais de gestion (environ 10 % des loyers), comparables aux frais pratiqués par les agences immobilières.

FACILITÉ DE REVENTE

À l’inverse d’une acquisition immobilière directe (achat d’un appartement en loi Pinel par exemple), investir dans une SCPI vous permet de placer des montants moins importants. Si vous souhaitez interrompre votre placement, il vous sera alors plus facile de trouver un acheteur pour revendre vos parts à travers un marché secondaire.

À l’heure actuelle, où les perspectives d’avenir sont plus que brouillées, cette possibilité de revente constitue un avantage certain, dans le cas d’un changement de situation professionnelle, par exemple. Néanmoins, pour être rentable, l’investissement en SCPI doit être envisagé à long terme. En effet, les frais d’entrée vont diminuer votre rendement les premières années. C’est pourquoi, nous vous conseillons de penser à la revente de vos parts de SCPI en dernier recours.

POURQUOI INVESTIR DANS UNE SCPI À 40 ANS ?

L’approche de la quarantaine est généralement le moment de faire un point sur sa situation financière et personnelle. Vous êtes à mi-chemin de votre vie active, votre carrière professionnelle est bien établie, et vous avez réussi à épargner au fur et à mesure. Mais que faire de ces sommes épargnées ?

À 40 ans, il est important de commencer à préparer sa retraite. En effet, le système de retraite français a atteint ses limites, et les gouvernements successifs ne cessent de le modifier afin qu’il soit le plus efficace possible. Il est donc préférable d’anticiper sa fin de carrière, afin d’obtenir des revenus complémentaires et confortables pour assurer ses vieux jours, mais aussi l’avenir de ses enfants. L’investissement en SCPI est la solution idéale pour vous constituer un patrimoine dès à présent.

Investir dans l’immobilier locatif via une SCPI vous permet de profiter d’un taux de rendement moyen de 5 %, sans vous occuper de la gestion des actifs. À 40 ans, le temps disponible est une denrée rare. Entre votre carrière professionnelle et votre vie de famille à gérer, vous n’avez pas le temps de vous occuper de la gestion d’un bien immobilier. En investissant dans une SCPI, vous profitez pleinement de revenus complémentaires, tout en bénéficiant de vos temps libres. C’est en quelque sorte, un investissement sans contraintes !

En investissant dans une SCPI à 40 ans, vous avez la possibilité de diversifier vos placements. Le faible ticket d’entrée de la pierre-papier, vous permet d’acheter des parts dans différentes SCPI et donc de profiter des spécificités de chacune. Vous diminuez ainsi les risques inhérents à tout investissement dans l’immobilier.

> Lire notre article : SCPI : Quelles sont les thématiques à privilégier en 2021 ?

Investir dans une SCPI à l’approche de la quarantaine s’avère être une solution intéressante pour anticiper une perte de revenus lors de votre départ à la retraite et de toucher un revenu complémentaire, tout en délégant la gestion locative. L’investissement en SCPI, bien que très accessible, nécessite l’intervention d’un professionnel afin de maximiser vos placements. Les équipes de SCPI INVEST sont là pour vous guider dans votre projet d’investissement. N’hésitez pas à nous contacter.

ZOOM SUR LES SCPI LABELLISÉES ISR

Depuis le Grenelle de l’Environnement en 2007, la France s’est engagée dans une démarche de développement durable, avec pour leitmotiv une réduction de notre impact sur l’environnement. Le label ISR (Investissement Socialement Responsable) a vu le jour afin d’offrir aux investisseurs une meilleure visibilité quant aux sociétés engagées dans une démarche pour des placements durables et responsables. Récemment ouvert aux SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), ce label en a déjà séduit 6 d’entre elles dès l’ouverture du label SCPI ISR en 2020, et 23 leur ont emboîté le pas en 2021 et 2022 (ou sont en cours de l’obtention du label SCPI ISR). Découvrez avec SCPI INVEST le principe des SCPI ISR et ses avantages pour les épargnants.

POURQUOI UN LABEL SCPI ISR ?

Afin de permettre aux investisseurs de de distinguer les sociétés d’investissement qui mettent en œuvre une méthodologie robuste d’investissement socialement responsable (ISR), aboutissant à des résultats mesurables et concrets, le ministère de l’économie et des finances a créé le label ISR en 2016 (décret n°2016-10).

Depuis l’arrêté du 8 juillet 2020, les fonds immobiliers ont eux aussi accès à ce label. Ainsi, les SCPI peuvent désormais mettre en avant les efforts réalisés en termes d’ESG (Environnemental, Social, et Gouvernance), afin de proposer un portefeuille immobilier éco-responsable. Concrètement, ce label permet aux investisseurs de définir les SCPI ISR investissant dans des immeubles, des bureaux, des locaux logistiques, ou des infrastructures de santé respectant les dernières normes environnementales, ou finançant la rénovation de logements anciens.

LES CRITÈRES DU LABEL SCPI ISR

L’Investissement Socialement Responsable applique les principes du développement durable à l’investissement patrimonial. L’objectif est de s’inscrire dans une économie plus vertueuse et responsable. Les critères financiers ne sont donc pas les seuls pris en compte. D’autres critères d’analyse ESG (Environnemental, Social, et Gouvernance) sont également évalués tels que :

Le critère environnemental : gestion de l’eau, traitement des déchets, réduction d’émission de gaz à effet de serre, empreinte carbone du portefeuille ;
Le critère social : lutte contre la discrimination sous toutes ses formes au niveau professionnel, égalité homme /femme, insertion des personnes handicapées, formation des salariés ;
Le critère de gouvernance : transparence des comptes de l’entreprise, rémunération des dirigeants, lutte contre la corruption…

QUI DÉLIVRE LE LABEL ISR ?

Afin de délivrer le label ISR, l’État français a mandaté 3 organismes d’audit externes (Afnor Certification, EY France, Deloitte) tous certifiés par le COFRAC (Comité Français d’Accréditation), ayant pour mission de décerner le label. Toutefois, leur champ d’action ne s’arrête pas là, ils doivent également contrôler le respect des obligations du détenteur. Si le fond respecte les critères de labellisation (détaillés dans le référentiel du label), il se verra accorder le label SCPI ISR pour une durée de 3 ans, renouvelable. Durant cette période, différents contrôles et audits seront réalisés pour vérifier le respect des exigences du label. Ces organismes ont donc le pouvoir de retirer ce label en cas de manquement aux obligations.

LES EXIGENCES DU LABEL

Le label exige un investissement respectant les critères ESG, mais aussi la preuve de ces engagements. 4 conditions sont indispensables pour que le candidat, voit son dossier recevable au label SCPI ISR :

Évaluer le bénéfice environnemental des investissements ;
Prouver la rigueur de la méthode d’analyse ESG ;
Se doter d’une politique d’engagement et de dialogue vertueux avec les émetteurs ;
Se soumettre à des contrôles réguliers.

Concrètement, si une SCPI désire obtenir le label, elle devra réaliser un audit de l’ensemble des bâtiments qu’elle possède, selon une grille de notation respectant la pondération suivante :

30 à 50 % pour l’environnement ;
20 à 50 % pour le social ;
20 à 30 % pour la gouvernance.

Afin d’améliorer ses critères ESG et d’obtenir la labellisation, deux options s’offrent aux SCPI :

L’option “Best in Class” qui consiste à se séparer des immeubles les moins performants ;
L’option “Best in Progress” qui consiste à rénover les bâtiments pour qu’ils obtiennent une meilleure notation. Il s’agit de l’option souvent privilégiée par les SCPI.

IMPACT DU LABEL ISR IMMOBILIER DANS LES SCPI LABELLISÉES

En matière d’immobilier, l’obtention du label ISR se traduit par une préoccupation concrète et immédiate de respect des critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance par rapport aux actifs financiers engagés. Les gestionnaires visent donc une amélioration du parc immobilier existant.

Investir dans une SCPI ISR, vous offre ainsi la certitude d’un placement inscrit dans une démarche de développement durable. Il s’agit d’un levier d’action important, la sensibilité des investisseurs face aux problématiques environnementales s’étant fortement développée depuis quelques années.

Bien que l’accès au label ISR Immobilier soit relativement récent, 6 SCPI l’ont déjà obtenues en 2020, première année d’ouverture du label aux SCPI. En matière de rendement, si l’on compare la rentabilité moyenne de ces SCPI, on s’aperçoit d’une performance notoirement supérieure à celle du marché avec une moyenne de rendement de 4,76 % contre 4,18 % sur l’année 2020. Alors, peut-on expliquer cette performance par l’obtention du label ? Cet échantillon ne permet pas pour le moment d’obtenir un lien de cause à effet entre la performance et la labellisation. Cependant, il est évident que ces SCPI ont su tirer leur épingle du jeu malgré une année obscurcie par la crise sanitaire.

Les bons résultats de ces SCPI peuvent être en partie expliqués par la typologie des actifs couverts. Aucune des 6 sociétés ne se sont, en effet, spécialisées dans les immeubles hôteliers et commerciaux (les premiers impactés par les restrictions actuelles), mais ont choisi d’investir dans des bureaux ou de se diversifier.

Preuve de l’intérêt des SCPI pour ce label qui démontre leurs efforts dans l’investissement socialement responsable, 23 SCPI supplémentaires ont décroché ce label en 2021 et 2022 (ou sont en cours d’obtention).

LES SCPI ISR DANS L’IMMOBILIER

Voici les 6 premiers fonds immobiliers SCPI ISR qui ont obtenus le label en 2020 :

SCPI ISR	Société de gestion	Thématique	Capitalisation	TD 2021*
FAIR INVEST	NORMA CAPITAL	Diversifiée (socialement utile)	3 4 M€	4,71 %
LF Grand Paris Patrimoine	LA FRANCAISE AM	Bureaux (Grand Paris)	1 260 M€	4.53 %
NEO	NOVAXIA	Diversifiée (France, Allemagne, Espagne)	202.57 M€	6.49 %
PFO2	PERIAL	Bureaux (développement durable)	2 673 M€	4.59 %
Pierre Capitale	SWISS LIFE	Diversifiée (France, Allemagne)	97.21 M€	4.84 %
Primopierre	PRIMONIAL	Bureaux (région parisienne)	3 633 M€	4.77 %

*Taux de distribution

Et les SCPI ISR leur ayant emboités le pas en 2021 et 2022 (ou en cours d’obtention du label SCPI ISR) :

SCPI ISR	Société de gestion	Thématique	Capitalisation	TD 2021
Novaxia	Novaxia Investissement	Diversifiée	141 M€	6.49 %
Iroko Zen	Iroko	Diversifiée	56 M€	7.1 %
Epargne Pierre	Atland Voisin	Bureaux	1 775 M€	5.36 %
ActivImmo	Alderan	logistique, locaux d’activités	328 M€	6.02 %
Financière des Praticiens	Magellan	santé, éducation	50 M€	5.1 %
Corum Eurion	Corum AM	Diversifiée	306 M€	6.12 %
Atream Hôtels	Atream	Hôtels, tourisme, loisirs	232 M€	2.64 %
Vendôme Région	Norma Capital	Diversifiée	351 M€	5.91 %
Accimo Pierre	BNP Paribas REIM	Bureaux	3 572 M€	4.61 %
Opus Real	BNP Paribas REIM	Bureaux	173 M€	2.79 %
Aedificis	Midi 2i	Bureaux, commerces, logistique	35.3 M€	5 %
LF Avenir Santé	La Française REM	Santé, éducation	18 M€	N/C
Rivoli Avenir Patrimoine	Amundi Immo	Bureaux	3 759 M€	3.8 %
Edissimo	Amundi Immo	Bureaux	4 013 M€	3.67 %
PF Grand Paris	Perial AM	Bureaux	1 127 M€	4.42 %
Elialys	Advenis REIM	Bureaux	33 M€	5.01 %
Eurovalys	Advenis REIM	Bureaux	789 M€	4.74 %
Sofidy Europe Invest	Sofidy	Diversifiée	50 M€	4.8 %
Myshare	My Share Company	Bureaux	226 M€	5.03 %
Remake live	Remake AM	Bureaux, résidences gérés	25.47 M€	5.5 % (prévisionnel)
Primovie	Primonial REIM	Diversifiée	4 237 M€	4.6 %
Accès Valeur Pierre	BNP Paribas REIM	Bureaux, région parisienne	1 665 M€	3.86 %
Pierre Expansion Santé	Fiducial Gérance	Commerces, Bureaux, résidences gériatriques	64 M€	4.02 %

SCPI INVEST vous permet d’investir dans la pierre papier pour compléter votre retraite ou diversifier vos actifs, tout en respectant vos convictions citoyennes. En choisissant une SCPI ISR, vous avez la certitude que votre investissement s’inscrit dans cette démarche, et que des contrôles sont effectués régulièrement, vous permettant de mesurer et de suivre dans la durée, les impacts positifs de la stratégie ESG du gestionnaire sur la qualité du parc immobilier détenu. Avec l’urgence de la transition énergétique et de l’évolution de nos modes de vie, investir dans une SCPI ISR est un acte citoyen et rentable.

Les équipes de SCPI INVEST sont à vos côtés pour vous aider à choisir la SCPI qui vous correspond le mieux. Vous avez des questions ? N’hésitez pas à nous contacter pour tout renseignement concernant votre futur investissement dans une SCPI.

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