Comprendre la SCPI

Capital Fixe ou Variable

Les SCPI à Capital Fixe

Le capital plafond de la SCPI est inscrit dans ses statuts. Pour l’atteindre, la société procède à des augmentations de capital successives. L’acquisition de parts est donc possible :

  • Sur le marché primaire lors de l’augmentation de capital de la SCPI
  • Sur le marché secondaire (marché de la revente) entre deux augmentations de capital en les achetant à un associé désireux de les céder. Le prix d’échange est déterminé par la société de gestion par confrontation de l’offre et la demande sur une période de 1 à 4 semaines, on parle d’un « prix d’exécution ». L’acquisition des parts de SCPI à capital fixe, au travers du marché secondaire nécessite obligatoirement le paiement des droits d’enregistrement de 5% avec un minimum de 25 euros.

Les SCPI à Capital Variable

La SCPI à Capital Variable peut à tout moment réaliser une émission ou un rachat de parts à un associé qui souhaiterait se retirer. Sauf cas exceptionnel, il n’y a pas de marché secondaire. Le prix de souscription est défini par la société de gestion, en fonction de la valeur des actifs détenus par la SCPI. Le Règlement général de l’Autorité des Marchés Financiers stipule que le prix de souscription ne peu s’écarter de plus ou moins 10% de la valeur de reconstitution. Le prix de souscription est en donc adéquation avec la réalité du marché immobilier.

La SCPI a capital variable à un avantage indéniable car le vendeur pourra revendre ses parts à tout moment à la société de gestion qui s’engage dans une certaines limites. Ces parts seront soient revendues à un acheteur soit annulées venant ainsi réduire le capital de la SCPI.