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02 Achat de parts de SCPI à crédit

I. Le recours à l’effet de levier

L’investissement en parts de SCPI à crédit permet à l’épargnant de se constituer un patrimoine immobilier avec un effort de trésorerie modeste : votre mensualité ainsi que l’impôt générée est essentiellement financée par les loyers perçus de la SCPI et marginalement par votre effort de trésorerie si l’opération est réalisée dans des conditions optimales.

Les principaux avantages a recourir au crédit pour financer vos parts de SCPI :

  • Les intérêts générés par l’emprunt sont remboursés par les loyers touchés de la SCPI.
  • Les intérêts sont déductibles des loyers et permettent ainsi de diminuer votre bénéfice foncier et donc diminue la pression fiscale sur les loyers. L’avantage fiscal a recourir au crédit est d’autant plus important que votre tranche marginale est élevée.

L’Effet de Levier

Loyers 100 100 100 100 100
Tranche marginale d’imposition 0% 14% 30% 41% 45%
Prélèvement sociaux (PS) 17,20% 17,20% 17,20% 17,20% 17,20%
Fiscalité IR + PS 17,20% 31,20% 47,20% 58,20% 62,20%
Intérêts déductible 10 10 10 10 10
Revenu foncier 90 90 90 90 90
Fiscalité sans emprunt 17,2 31,2 47,2 58,2 62,2
Fiscalité avec emprunt 15,48 28,08 42,48 52,38 55,98
Economie d’impôt 1,72 3,12 4,72 5,82 6,22

Nous avons considéré une imposition au régime réel et négligé l’impact de la CSG déductible.

II. Les deux types de prêt

 

Le financement de parts de SCPI à crédit peut se faire avec deux types de prêt possibles :

a. Le Prêt Amortissable

Il s’agit de la formule la plus répandue. La mensualité est constante et rembourse:

  • Du capital à chaque échéance
  • Des intérêts calculés sur le Capital Restant Dû (CRD)

Le principe du crédit amortissable est simple : au début de l’emprunt la part des intérêts dans la mensualité est plus importante que le capital. Le capital étant amorti chaque mois, la part des intérêts dans la mensualité diminue alors que le montant du capital remboursé augmente chaque année.

Prenons l’exemple d’un emprunt de 100 000 euros sur 20 ans à 2%

b. Le Prêt In Fine

L’emprunteur rembourse le capital emprunté, en une seule fois, à la fin de son crédit. Chaque mensualité ne comprend que les intérêts calculé sur la totalité du capital emprunté. Si les mensualités, dans le cadre d’un crédit in fine, sont beaucoup plus faibles, il ne faut pas oublier qu’il faut mettre de côté la somme exigée à l’échéance en épargnant en parallèle du remboursement des intérêts.

III. Crédit In Fine ou Amortissable pour souscrire des parts de SCPI ?

 

Le choix entre un emprunt in fine ou amortissable dépend de votre situation patrimoniale, notamment :

  • Du niveau de vos revenus : les intérêts d’emprunts étant déductibles des revenus fonciers, le crédit in fine sera d’autant plus avantageux que votre tranche marginale est élevée. En effet, l’assiette taxable au barème progressif de l’impôt sur le revenu et prélèvements sociaux sera plus faible avec un crédit In Fine.
  • Le crédit In Fine nécessite, en général, un apport d’au moins 30 % de la somme à emprunter. Cet apport sera nanti sur un placement de type assurance-vie, et servira à rembourser le capital à la fin du prêt. Soit l’apport est suffisant pour que le rendement lui permette d’atteindre le montant du prêt, soit l’emprunteur ajoute un effort financier mensuel.

Considérons un taux d’emprunt à 2,5% sur 20 ans pour un emprunt de 100 000€

Tranche Marginale d’imposition 0% 14% 30% 41% 45%
Prélèvement sociaux 17,20% 17,20% 17,20% 17,20% 17,20%
Fiscalité IR + Prélèvement sociaux 17,20% 31,20% 47,20% 58,20% 62,20%
Taux d’emprunt in fine déductible
des revenus fonciers
2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%
Economie d’impôt générée
par la déductibilité des intérêts
0,43% 0,78% 1,18% 1,46% 1,56%
           
Taux d’Emprunt Effectif 2,07% 1,72% 1,32% 1,05% 0,95%
L’équipe de SCPI Invest vous accompagne pour: • Pour maximiser votre effet de levier en fonction de votre situation fiscale et financière. • Pour la recherche du financement de vos parts de SCPI dans les meilleures conditions de taux. • Pour le financement de SCPI Françaises et Européennes.
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