INVESTIR SUR LES SCPI 100% ÉTRANGÈRES EN 2022

Depuis quelques années, le paysage des SCPI a été transformé par l’émergence de SCPI investies 100% hors de France. Ces SCPI présentent de nombreux avantages et connaissent un franc succès auprès des investisseurs particuliers. Cependant, le nombre de pures SCPI étrangères représente à ce jour moins de 5 % du marché des SCPI. Nous nous proposons chez SCPI INVEST de les lister et d’expliquer les raisons de cet engouement, mais aussi de rappeler les limites liées à ces SCPI étrangères.

Beaucoup de SCPI, investies initialement en France, ont déjà franchi le pas afin d’aller chercher des opportunités hors de nos frontières ; parfois même dans des propositions importantes. Cette tendance continue de s’accentuer. D’après l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier), au 31/12/2020, les SCPI étaient investies à 17 % à l’étranger, alors que fin 2019, la part de l’étranger représentait 14.8 % de leur patrimoine, soit une augmentation de 12.94 %. 

Les SCPI les plus connues, qui comptent une part d’actifs à l’étranger importante dans leur portefeuille sont Pierval Santé (Euryale), Corum Origin (Corum l’Épargne), Atream Hôtels (Atream) ou encore LF Europimmo (La Francaise AM). 

Mais les SCPI 100% étrangères sont encore sous-représentées sur le marché. SCPI INVEST a sélectionné pour vous, 5 SCPI 100 % étrangères, particulièrement intéressantes pour les investisseurs, et ce, quel que soit le capital de départ.

NOTRE SÉLECTION DE SCPI 100 % ÉTRANGÈRES :

INTERPIERRE EUROPE CENTRALE

Créée en 2020, cette jeune SCPI de rendement à capital variable, gérée par Paref gestion, se constitue un patrimoine immobilier (essentiellement des bureaux et des locaux d’activités) en Europe centrale (Pologne, République Tchèque, et Hongrie). Ce positionnement a pour objectif de bénéficier du cercle vertueux des économies de ces pays, soutenu par une main d’œuvre très qualifiée, et moins onéreuse qu’en Europe de l’Ouest. Le ticket d’entrée de la SCPI est fixé à 2 500 €, pour un taux d’occupation financier (TOF) de 100 %. Au 30/09/2021, elle a capitalisé un montant de 16.1 millions d’euros. Interpierre Europe Centrale continue sur sa bonne dynamique de lancement, et devrait offrir à ses souscripteurs un taux de rendement compris entre 5 % et 5.5 % en 2022. 

EURION

La stratégie d’Eurion (Corum L’Épargne), à savoir d’allier performance financière et engagement social et environnemental atteint son double objectif : 

• Rendement de 10.40 % réalisé en 2020, pour un objectif de 4.5 % ;
• 1re SCPI à obtenir le label ISR (Investissement Socialement Responsable) en novembre 2021.

Au 30/09/2021, son patrimoine immobilier est essentiellement constitué de bureaux (93 %), mais aussi de commerces (5 %), et de locaux d’activité (2 %), essentiellement en Irlande (38 %), en Espagne (30 %), et en Italie (17 %). La qualité des biens immobiliers a permis un TOF (Taux d’Occupation Financier) de 99.34 %, pour une capitalisation de 108.4 millions d’euros. Les entreprises locataires intègrent de plus en plus la dimension sociale, environnementale, et durable dans leur stratégie RSE (Responsabilité Sociétale de l’Entreprise) : le label ISR est indéniablement un plus dans l’optique de développement de la SCPI.

CORUM XL

Depuis 2017, Corum XL a toujours offert un rendement net de frais de souscription et de gestion supérieur à 5 % (5.66 % en 2020). Très diversifiée géographiquement, elle est présente dans 9 pays européens (principalement au Royaume-Uni 53 %, et au Canada), et son patrimoine immobilier est composé essentiellement de bureaux (69 %), et de commerce (25 %). À noter, cette SCPI propose un ticket d’entrée particulièrement bas pour seulement 1 part à 189 €.

PH HOSPITALITÉ EUROPE

Également créée en 2020, la SCPI PF Hospitalité Europe, gérée par Pierval AM, est présente aux Pays-Bas et en Espagne, majoritairement dans le domaine de la santé (55.1 %). Ce secteur a été privilégié au vu des nombreuses opportunités qu’il représente, avec l’augmentation et le vieillissement de la population européenne. L’épidémie de Covid-19 a par ailleurs mis en lumière les besoins criants en infrastructures médicales des pays européens (laboratoires de recherche, de productions de vaccins, entrepôts de stockage ad hoc…). Cette SCPI de rendement à capital variable a capitalisé pour 113 millions d’euros au 30/06/2021, et prévoit un rendement compris entre 3.5 % et 4.5 %.

EUROVALYS

Eurovalys a choisi d’investir en Allemagne, afin de profiter de la dynamique de la 1re économie européenne, depuis près de 10 ans, au sein des plus grandes villes : Berlin, Munich, Hambourg, Francfort, Cologne, et Düsseldorf. Grâce à une sélection rigoureuse des immeubles, et un produit adapté à la clientèle institutionnelle et privée, Eurovalys a offert un taux de distribution net de 4.5 % en 2020. Au 30/09/2021, sa capitalisation atteint 742 millions d’euros, pour un prix de souscription de 1 030 €. Signe de ses bonnes performances, la SCPI a obtenu la 1re place dans le classement TOP SCPI 2021, catégorie SCPI de moins de 10 ans.

Si SCPI-Invest vous propose 5 SCPI 100 % étrangères, sur lesquelles les investisseurs peuvent se positionner en ce début d’année 2022, c’est qu’il existe donc clairement une rareté de l’offre sur cette thématique « étranger ».

UNE COLLECTE PLUS RAPIDE

D’une manière générale, ces SCPI collectent plus rapidement que la moyenne et cela est dû à plusieurs facteurs :

1. La fiscalité sur les revenus étrangers est plus favorable que des revenus fonciers de source française comme nous l’avons déjà détaillé. (lire notre article sur la fiscalité des SCPI)
2. Ces SCPI affichent des rendements plus élevés que la moyenne du marché. Elles profitent de la profondeur des marchés étrangers et de rendements actes en main plus élevés.
3. Ces SCPI sont jeunes et affichent des taux d’occupation très élevés et proche des 100 % avec de nombreux actifs neufs ou récents.
4. Une résilience à la crise du Covid plus forte qu’en France dans certains pays comme l’Allemagne.
5. Cela permet d’investir sur des marchés étrangers et de diversifier le risque dans un portefeuille de SCPI.
6. Pour les non-résidents, en vertu des conventions internationales, ces revenus, provenant de l’étranger, sont le plus souvent exonérés d’impôt en France et ne doivent pas y être déclarés.

UNE DÉCLARATION PLUS COMPLEXE

Ces SCPI comptent également quelques inconvénients :

1. Pour les résidents français un formulaire supplémentaire lors de la déclaration des revenus. En effet, en plus de la déclaration 2044, les contribuables doivent compléter la déclaration 2047. Même si les imprimés fiscaux fournis par les SCPI sont bien détaillés, cela nécessite du temps en plus.
2. Un mode de calcul de l’impôt assez complexe et pas toujours bien appréhendé : deux modes de calcul de l’impôt existent (méthodes du taux effectif ou celle du crédit d’impôt) pour éviter la double imposition des loyers. Cela est traité automatiquement à la suite de la déclaration, mais nous observons encore quelques erreurs notamment sur la partie exonération de la CSG/CRDS. Des demandes de corrections peuvent avoir lieu.
3. Dans le cas d’un achat à crédit, il y a une difficulté à trouver un financement sur ce type de SCPI. Les SCPI d’une manière générale sont de plus en plus dures à financer. Lorsque l’investisseur décide d’aller sur des SCPI étrangères, cela réduit davantage le champ des possibles, mais il reste encore quelques solutions.
4. Des marchés fonciers et locatifs moins maîtrisés par les investisseurs. À part quelques grandes villes européennes et quelques grands noms de l’industrie, les investisseurs connaissent souvent mal les villes dans lesquelles les SCPI investissent, mais aussi les locataires en place. Il y a ici une dissymétrie d’informations.
5. Certaines SCPI sont encore vulnérables et ont une capitalisation faible. Certaines SCPI n’ont pas encore d’actif dans leur portefeuille et d’autres viennent de signer leurs premières acquisitions.
6. Des frais de gestion qui sont souvent plus importants que la moyenne. Les SCPI font souvent appel à une équipe locale pour gérer les acquisitions et les relations avec les locataires. Cette sous-traitance à un coup qui se répercute sur les frais de gestion de la SCPI.

Les SCPI 100% étrangères sont encore peu nombreuses, et nous accompagnons nos clients sur 5 SCPI 100 % étrangères : Interpierre Europe Centrale, EURION, CORUM XL, PF Hospitalité Europe, et Eurovalys, source de nombreux avantages. Il faut cependant prendre en compte les limites de ce placement qui n’est pas destiné à tous les investisseurs. Il est, en effet, conseillé de diversifier au maximum son portefeuille de SCPI, afin de maximiser les risques de perte en capital. Les conseillers du cabinet SCPI INVEST sont à votre disposition pour vous aider à développer, au mieux, votre patrimoine en SCPI.