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Comprendre la SCPI

Fiscalité pour un résident fiscal français

Une Société Civile de Placement en Immobilier (SCPI) se définit comme une structure d'investissement de placement collectif ayant pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier professionnel (bureaux, commerces, hôtels,...)

La fiscalité sur les loyers

Les parts de SCPI détenues par une personne physique en « direct », les loyers perçus sont imposés au choix du contribuable de deux façons possibles :

I. Déclaration des loyers au régime micro foncier:

Imposition de 70% des revenus perçus par la SCPI à votre tranche marginale d’imposition et aux prélèvements sociaux de 17,2%

Conditions pour bénéficier du régime micro foncier:

  • Les revenus fonciers globaux sont inférieurs à 15 000 euros/an
  • Percevoir d’autres revenus fonciers issus de la location nue d’immeuble en direct

Concrètement, il faut remplir la case 4 BE de la déclaration 2042 en inscrivant le montant des loyers annuels perçus.
L’abattement de 30% se fera automatiquement par l’administration fiscale.

II. Déclaration des loyers au régime réel:

Imposition de 100% des revenus perçus par la SCPI après déduction des charges financières de l’année (intérêts d’emprunts et assurance) à votre tranche marginale d’imposition et aux prélèvements sociaux de 17,2%
Concrètement, il faut remplir la case 4 BA de la déclaration 2042 en inscrivant le montant net des loyers perçus.

Il est possible d’acquérir des parts de SCPI à travers une Société Civile à l’IR (SCI). Ces sociétés ont l’obligation de tenir une comptabilité et doivent ainsi transmettre, chaque année, à l’administration fiscale la déclaration 2072 sur laquelle figure le bénéfice fiscal de la SCI (loyers perçus – charges). La société civil est dite transparente fiscalement car chaque associé reporte dans sa déclaration de revenus fonciers (la déclaration 2044) les revenus dégagés par la société à hauteur de leurs parts dans la SCI. Ces revenus sont taxés à la tranche marginale d’imposition de chaque associé de la SCI et aux prélèvements sociaux de 17,2%.

Il est possible d’acquérir des parts de SCPI à travers une Société Civile à l’IS.

On rappelle Vous pouvez renoncer à l'option du régime fiscal de l'impôt sur les sociétés jusqu'au cinquième exercice suivant l'exercice où l'option à l'IS a été demandée. Passé le délai de cinq ans, l'option devient irrévocable.
Le bénéfice fiscal de la SCI est taxé à :
  • 15% jusqu’à 42 500 euros
  • Puis au taux de 28%
Lorsque la SCI réalise des bénéfices, il est possible de les redistribuer aux associés sous forme de dividendes. Ces rémunérations font obligatoirement l’objet d’une imposition.
Par défaut, les dividendes sont soumis au “PFU” (prélèvement forfaitaire unique), aussi appelé « flat tax ». 
Dans ce cas, les dividendes versés supportent un prélèvement forfaitaire de 30 % : 
  • 17,2 % au titre des prélèvements sociaux ;
  • 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu.
Toutefois, les associés d’une SCI peuvent choisir l’imposition des dividendes au barème progressif de l’impôt sur le revenu.  Cette option peut s’avérer bien plus avantageuse. 

Vous n'êtes pas résident fiscal français ?

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