L’investissement dans les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) est devenu un moyen prisé de se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une gestion déléguée. De plus en plus d’investisseurs s’intéressent à un montage spécifique : l’acquisition de parts de SCPI à crédit, avec l’objectif que les revenus générés couvrent totalement les mensualités d’emprunt. Une opération rentable… en théorie. Mais dans les faits, est-il réellement possible d’avoir une SCPI à crédit autofinancée ?
Une SCPI collecte des fonds auprès d’investisseurs pour acheter et gérer un parc immobilier (bureaux, commerces, santé, résidentiel, etc.). En contrepartie, les associés perçoivent des revenus locatifs trimestriels, au prorata de leurs parts.
Avantage : l’investisseur n’a pas à gérer directement les biens, le risque est mutualiser sur tous les actifs de la SCPI et le rendement est Inconvénient : la liquidité est plus faible, les frais peut être élevés, la valeur des parts peut fluctuer.
Contracter un crédit immobilier pour acheter des parts de SCPI permet de profiter de l’effet de levier du crédit : vous investissez plus que vos seuls fonds propres, tout en déduisant fiscalement les intérêts d’emprunt (en régime réel).
C’est particulièrement intéressant pour les contribuables fortement imposés, car les revenus fonciers perçus peuvent être partiellement compensés par les intérêts déductibles, réduisant l’assiette imposable.
L’autofinancement signifie que les revenus versés par la SCPI couvrent 100 % des mensualités du crédit (capital + intérêts). Théoriquement possible, ce scénario dépend de plusieurs facteurs:
Ce qui favorise l’autofinancement :
Depuis plusieurs mois, deux phénomènes permettent de converger vers un autofinancement : des offres de prêt avec des taux modérés (3.25% sur 20 ans) et l’émergence de jeunes SCPI avec des rendements attractifs.
Résultat : les loyers couvrent totalement le crédit.
Point important, la fiscalité n’est pas prise en compte mais celle-ci peut être réduite en déduisant les intérêt d’emprunt, l’assurance emprunteur mais aussi en choisissant des SCPI investies à l’étranger. Le montant peut aussi être réaliser à travers une SCI à l’impôt sur les sociétés.
Il faut aussi souligner que cette offre s’accompagne de frais qu’il faut décaisser :
Soit un total de 3000€ à apporter
Enfin, la banque qui propose cette offre va demande en contrepartie commerciale un versement de 20% (soit 20 000€) sur une assurance vie « maison ».
Il y a donc un peu de trésorerie à débloquer pour mener à bien ce projet.
Et cette offre est ouverte uniquement aux investisseurs éligibles à la garantie crédit logement.
L’achat de SCPI à crédit autofinancée est un objectif séduisant et accessible avec quelques ajustements. Le montage est pertinent et rentable, surtout si vous optimisez la fiscalité, choisissez judicieusement votre SCPI et négociez bien votre financement. Avant d’investir, il est essentiel de faire une simulation personnalisée et de consulter un conseiller en gestion de patrimoine afin d’étudier la pertinence du projet et sélectionner les SCPI les plus intéressantes. L’autofinancement est un cap, mais la performance globale dépend d’un équilibre subtil entre rendement, fiscalité, durée de crédit et niveau de risque.
