Il existe 3 sortes de SCPI : les SCPI de rendement, les SCPI fiscales et les SCPI de plus-value. Chaque SCPI répond à des objectifs d’investissement particulier. Avant d’investir dans une SCPI, il est donc primordial de bien définir le but recherché.
Les SCPI de rendement représentent la majorité des SCPI. Elles ont pour objectif de générer des loyers afin de reverser des dividendes aux détenteurs des parts. Elles cherchent donc la meilleure rentabilité possible en diversifiant leur actifs immobiliers. En 2020, elles ont offert un TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) de 4,5 % en moyenne, plus que tout autre produit de placement (PEL, livret A, assurance-vie). Les revenus perçus sont issus des revenus fonciers, et sont donc soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %).
> Lire notre article : Chiffres-clés des SCPI de rendement ayant le plus collecté en 2020
Les SCPI fiscales offrent une rentabilité moins élevée que les SCPI de rendement, mais permettent d’obtenir des avantages fiscaux importants. On y trouve les SCPI Malraux, les SCPI Pinel, et les SCPI de déficit foncier. C’est donc un investissement à long terme, car ces dispositifs sont conditionnés à un engagement de location (minimum 6 ans pour la loi Pinel). De plus, en cas de revente, vous perdez les avantages fiscaux déjà acquis.
Les SCPI de plus-value investissent dans des biens immobiliers à fort potentiel de revalorisation, afin de permettre aux détenteurs des parts de bénéficier d’une plus-value importante lors de la vente du bien immobilier. Elles n’offrent pas de revenus réguliers, mais un beau capital. C’est un investissement à très long terme.
Avant d’investir dans une SCPI, il faut savoir quel est l’objectif recherché :
Si votre objectif est d’obtenir des revenus complémentaires, il faut vous tourner vers les SCPI de rendement qui offrent la meilleure rentabilité possible. Avec un ticket d’entrée relativement modeste, les SCPI de rendement sont accessibles à tous les investisseurs. De plus, il est possible d’acheter des parts de SCPI via un emprunt bancaire, et ainsi de profiter de l’effet levier du crédit. C’est un véhicule de placement qui ne demande pas une gestion chronophage, et qui convient aux personnes voulant obtenir des revenus locatifs sans s’occuper de la location.
Les SCPI de rendement conviennent donc à tout type d’investisseurs : les jeunes actifs dont le niveau de salaire n’est pas très élevé, les personnes proches de la retraite voulant limiter la perte de revenus constatée à ce moment, mais également à toute personne souhaitant faire fructifier son épargne. C’est aussi un moyen de transmettre un héritage tout en bénéficiant d’une rente.
Pour les contribuables fortement imposables (de 30 à 45 %), nous vous conseillons de vous tourner vers les SCPI fiscales. Elles permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt importante, mais n’offrent pas un rendement très intéressant. Ces SCPI s’adressent donc généralement à des personnes ayant une carrière professionnelle aboutie, et qui ont déjà réalisé d’autres investissements. Les SCPI fiscales doivent rester un investissement complémentaire. Le risque en capital est important car il y a une forte incertitude sur la valeur de la part au moment de la dissolution de la SCPI. Les SCPI de rendement investies à l’étranger peuvent être une bonne alternative. Elles permettent d’avoir un bon rendement et une fiscalité attractive (cf. nos précédents articles sur ce thème)
Pour investir dans une SCPI de plus-value, il faut bien avoir à l’esprit que les retombées de l’investissement ne sont pas immédiates. Vous ne toucherez aucun revenu pendant toute la durée de l’investissement. Ces SCPI s’adressent donc à des personnes qui n’ont pas besoin de revenus complémentaires, et qui recherchent un capital à la revente. Ici aussi il existe une alternative intéressante : la nue-propriété temporaire de SCPI qui permet d’acheter les parts à un prix décoté en échange d’une renonciation aux loyers sur une période donnée. Cela s’adresse aux contribuables fortement imposés (accessoirement à l’IFI), qui n’ont pas besoin de revenus immédiats mais qui en auront besoin à une échéance donnée (5, 10 ou 15 ans par exemple).
Investir dans une SCPI est donc à la portée de tout le monde. Pas besoin d’avoir une épargne importante : certaines SCPI sont accessibles à partir de 1 000 €, et il est possible d’avoir recours au crédit. Les investisseurs pressés trouveront dans les SCPI un véhicule de placement pratique qui ne demande pas de gestion quotidienne. Afin de choisir votre SCPI, définissez clairement vos objectifs : revenus complémentaires, défiscalisation, ou plus-value.
Investir en SCPI ne s’improvise pas, et il peut être utile de se faire accompagner par un professionnel de la gestion de patrimoine. Chez SCPI INVEST, nous faisons un point sur votre situation personnelle, et vous aidons à définir clairement vos objectifs, afin de vous proposer la meilleure solution de placement. Contactez-nous dès à présent pour toute question concernant votre investissement en SCPI.
