Définition d’une SCPI
Une Société Civile de Placement en Immobilier (SCPI) se définit comme un véhicule ayant pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier professionnel.
Pour ce faire, la SCPI collecte de l’argent auprès d’investisseurs afin de financer des biens immobiliers professionnels de qualité puis s’occupe de la gestion de ce parc. Les loyers perçus par la SCPI sont redistribués aux investisseurs, les porteurs de parts appelés les « associés » de la SCPI.
Les entités qui encadrent et contrôlent la gestion de la SCPI sont les suivantes :
- L’Autorité des Marchés Financiers (AMF)
- L’Assemblée Générale de la SCPI
- Le Conseil de Surveillance
- Le Commissaire aux Comptes
- L’évaluateur immobilier indépendant
L’imposition du bénéfice foncier & le sort du déficit foncier
Les souscripteurs de parts de SCPI perçoivent des revenus imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
En cas de bénéficie foncier, l’imposition est la suivante:
- A votre tranche marginale d’imposition (TMI). On rappelle que la TMI est le taux auquel est imposée la dernière tranche de votre revenu.
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- Aux prélèvements sociaux de 17.2%. La CSG est déductible du revenu imposable à hauteur de 6.8% du bénéfice foncier et permet une réduction d’impôts en fonction de votre tranche marginale d’imposition.
En cas de déficit foncier, celui-ci ne peut, en principe, être imputé que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. La loi permet, cependant, l’imputation sur le revenu global des déficits résultant de certaines dépenses. Les déficits fonciers résultant de dépense autres que les intérêts d’emprunts s’imputent sur le revenu global dans la limite de 10 700 €.
La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d’emprunts ne sont imputables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
La détermination du bénéfice ou déficit foncier taxable
Deux possibilités s’offrent aux contribuables pour déterminer le résultat foncier soumis à la TMI et aux prélèvements sociaux :
Le régime du micro foncier
Les contribuables dont le revenu est inférieur à un certain montant sont soumis de plein droit à un régime d’imposition (dit « micro foncier ») qui aboutit à n’imposer que 70% des recettes.
Il est possible toutefois d’opter pour le régime réel d’imposition des revenus fonciers.
Le micro foncier est applicable aux contribuables dont le revenu brut foncier annuel est inférieur à 15 000 € HT par an.
Dans le cadre de parts de SCPI, la perception d’autres revenus fonciers issus de la location nue d’immeuble en direct est indispensable pour opter pour ce régime.
Fiscalement, il faut remplir la case 4 BE de la déclaration 2042 en inscrivant le montant des loyers annuels perçus. L’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30% représentatifs de l’ensemble des charges pour déterminer l’assiette taxable à l’impôt sur le revenu.
Le régime réel
Pour les contribuables qui n’entrent pas dans le champ d’application du régime micro foncier ou qui décident d’opter pour l’application du régime réel d’imposition, le revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu est égal chaque année à la différence entre le montant des recettes encaissées et le total des charges acquittées.
On distingue deux catégories de charges :
- Les charges d’exploitation (frais de gestion, dépenses d’entretien…)
- Les charges financières (les intérêts d’emprunts, les frais de nantissement…)
L’Imprimé Fiscal Unique envoyé chaque année par les SCPI aux porteurs de part détaille le montant des charges acquittées par la SCPI à déduire sur la déclaration 2044 des porteurs de parts.
Pour un achat de part de SCPI à crédit, les charges financières sont déductibles des loyers perçus.
Le rendement des SCPI après fiscalité à l’impôt sur le revenu
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Le rendement des SCPI est d’autant plus important que votre tranche marginale d’imposition est faible.
Pour un contribuable fortement imposé, il est intéressant :
- D’avoir recours à l’effet de levier (emprunt amortissable ou in fine en fonction de votre situation patrimoniale) afin de déduire les intérêts d’emprunts des loyers et diminuer l’assiette taxable au barème progressif de l’IR et aux prélèvements sociaux.
- De souscrire à des parts de SCPI européennes permettant de réduire la fiscalité sur les loyers perçus.
