Les SCPI en nue-propriété : une alternative fiscale intéressante pour les investisseurs ?

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L’investissement en SCPI via la nue-propriété est encore peu connu des épargnants, et pourtant, les placements via le démembrement disposent de nombreux avantages ! 

Selon les situations, cette forme d'acquisition peut être plus pertinente qu'un investissement classique en SCPI de rendement. Alors, comment fonctionne l’achat de parts SCPI en nue-propriété et comment en tirer parti fiscalement ? Zoom sur le fonctionnement et les avantages fiscaux de l’investissement en nu-propriété dans le cadre des SCPI.

Comment investir en SCPI en nue propriété ?

De nombreux investisseurs optent pour un investissement direct en SCPI, sans savoir qu'il existe d'autres méthodes de détention. Pourtant, l'acquisition de SCPI en nue-propriété via le démembrement est possible ! Zoom sur cette méthode d’investissement et définition de la nu-propriété :

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement consiste à séparer la propriété d'un bien immobilier en deux parties distinctes :

À l'issue du démembrement, l'usufruit cesse et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien immobilier, ainsi que les revenus locatifs qui y sont associés.

Est-il possible d'acheter des parts de SCPI en démembrement ?

Il est tout à fait possible d'investir en SCPI en démembrement. Dans le cas d'une SCPI, cela signifie que l'investisseur achète la nue-propriété des parts de la SCPI, tandis que l'usufruit est acquis par un autre investisseur.

 ➔ Pour le nu-propriétaire : il ne perçoit pas de loyers pendant la durée du démembrement. Néanmoins, à l'issue du démembrement, il récupère la pleine propriété des parts de la SCPI et peut alors percevoir les loyers.

Pour l’usufruitier : pendant la période de démembrement, l'usufruitier perçoit l'intégralité des loyers générés par la SCPI. Toutefois, il ne récupère aucun capital à la fin de cette période temporaire d'usufruit.

À noter : Le démembrement en SCPI est généralement une opération temporaire pour une durée prédéfinie. Cette durée varie en fonction des cas, mais elle est couramment de 5, 10 ou 15 ans, bien que les périodes puissent aller de 3 à 20 ans. De plus, la séparation entre l’usufruit et la nue propriété est effectuée selon une clé de répartition qui est propre à chaque SCPI.

Quels sont les avantages fiscaux de la SCPI en nue-propriété ?

L'investissement en SCPI en démembrement est une méthode d'investissement relativement méconnue pour l'immobilier papier, mais elle est pourtant très astucieuse et dispose de nombreux avantages fiscaux pour l’investisseur

Un placement qui permet de maximiser vos revenus sur un horizon donné

Lorsqu'un investisseur opte pour l'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété via un démembrement temporaire, il ne touche pas de loyers pendant la durée du démembrement. Par conséquent, il n'a rien à déclarer à l'administration fiscale et son imposition sur le revenu ne progresse pas

 

Exemple : Un investisseur acquiert des parts SCPI en nue-propriété sur un démembrement temporaire de 10 ans, il ne paiera donc pas d’impôt sur les revenus engendrés par la SCPI pendant toute cette période. Ce n’est qu’au terme du démembrement, qu’il récupère la pleine propriété des parts de SCPI et touche un revenu supplémentaire grâce aux loyers versés. Naturellement, il devra commencer à payer un impôt sur le revenu au barème progressif à ce moment-là.

 

Ce cadre fiscal privilégié, durant toute la durée du démembrement, permet de mettre en place des montages fiscaux astucieux. De fait, investir en nue-propriété est très avantageux pour les investisseurs qui cherchent à préparer une rentrée d'argent dans un laps de temps donné.

Ainsi, dans le cadre d'un démembrement temporaire, les investisseurs en nu-propriété ont souvent pour profil celui qui cherche à préparer sa retraite et maximiser ses revenus à un moment précis, sans pour autant alourdir son patrimoine et son imposition dans l’immédiat.

Réduction du prix d'acquisition

Un des avantages clés de l'investissement en nue-propriété dans les SCPI est la possibilité d'acquérir des parts à un prix inférieur à leur valeur en pleine propriété. En effet, en achetant des parts en démembrement, l'investisseur bénéficie d'une décote sur le prix d'achat

 

Cette décote varie en fonction de la durée du démembrement et de la SCPI choisie. En moyenne, la décote constatée sur une durée de 5 ans est de 20%, mais elle peut varier selon les cas.

 

Exemple : Un investisseur acquiert une part en nu-propriétaire de la SCPI Corum Eurion avec une fin de démembrement prévue dans 10 ans. Il achètera sa part d’une valeur de 215€  pour un prix réduit de 152.65€ (prix réduit de 29%).

De plus, à l'issue du démembrement, l'investisseur peut espérer réaliser une plus-value correspondant à cette décote, et celle-ci n'est pas soumise à l'impôt en cas de revente. Cela permet donc de réaliser un investissement plus rentable à long terme.

Un investissement fiscalement neutre vis-à-vis de l’IFI

Investir en nue-propriété est une option idéale pour les investisseurs qui ont déjà atteint un niveau élevé de fiscalité, puisque le patrimoine en nu-propriété n’est pas comptabilisé dans l’assiette de taxation de l’IFI. En investissant en nu-propriété, les investisseurs peuvent  donc continuer à investir dans l'immobilier sans risquer d'augmenter leur impôt sur la fortune immobilière.

Il est important de noter que les avantages fiscaux de l'investissement en SCPI en nue-propriété peuvent varier en fonction de la situation fiscale de chaque investisseur et des règles fiscales en vigueur. Il est donc recommandé de se faire conseiller par un professionnel avant de se lancer dans cette forme d'investissement. Découvrez le cabinet Patrimo Conseil qui sera vous conseiller pour vos investissements en SCPI. 

LE CONTRAT DE CAPITALISATION : LE VÉRITABLE COUTEAU SUISSE DE LA GESTION DE PATRIMOINE ?

Avec un encours de près de 1 876 milliards d’euros à la fin de l'année 2021, l’assurance-vie est le support d’épargne préféré des Français. De nombreuses raisons peuvent expliquer cet engouement : la liquidité de ce support, la fiscalité avantageuse de cette enveloppe fiscale aussi bien en cas de vie, lors des rachats, qu’en cas de décès, au dénouement du contrat, avec notamment l’abattement de 152 500 euros par bénéficiaire pour les primes versées avant 70 ans (article 990 I CGI). Très similaire dans son fonctionnement à l’assurance-vie, le contrat de capitalisation est assez peu connu, mais présente de nombreux intérêts tant pour les personnes physiques que morales. Quel est le fonctionnement d’un contrat de capitalisation ? Pourquoi privilégier ce véhicule de placement ? Focus sur le fonctionnement du contrat de capitalisation avec SCPI INVEST.

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L’OPTIMISATION FINANCIÈRE DU CONTRAT DE CAPITALISATION

Contrat de capitalisation et assurance-vie : quelles différences ?

Régis par le Code des Assurances (article L132), le contrat de capitalisation et le contrat d’assurance-vie ont un fonctionnement très similaire :

En revanche, le contrat d’assurance-vie est réservé aux seules personnes physiques alors que le contrat de capitalisation peut-être souscrit par une personne physique ou morale. La différence la plus prééminente repose sur la succession : vous pouvez transmettre le contrat de capitalisation alors que le contrat d’assurance-vie se dénoue.

Bon à savoir : Le contrat de capitalisation est un produit d'épargne à moyen et long terme et ne repose pas sur la couverture d’un risque : il est indépendant de votre durée de vie.

Le contrat de capitalisation : un outil de stipulation pour soi-même

Un contrat de capitalisation est avant tout un instrument de stipulation pour soi-même, c'est-à-dire un outil de capitalisation de son épargne. Pour ce faire, le contrat de capitalisation propose de nombreux supports d’investissements permettant une diversification et ainsi une optimisation du couple risque rendement de votre portefeuille.

À titre d’exemple, il est possible de loger au sein de certains contrats de capitalisation les supports d’investissements suivants :

L’allocation sur ces différents supports est déterminée en fonction de votre aversion au risque et de votre horizon de placement.

Enfin, de nombreux contrats de capitalisation proposent des options de gestion (sécuriser les plus-values, limiter les moins-values, investissement progressif sur les marchés financiers…) permettant une personnalisation de votre contrat.

LA FISCALITÉ DU CONTRAT DE CAPITALISATION POUR LES PERSONNES PHYSIQUES

La fiscalité en cas de vie

En cas de rachat (partiel ou total), la fiscalité du contrat de capitalisation est la même que celle d’un contrat d’assurance-vie. C’est la date du versement des primes sur les contrats de capitalisation qui définit la fiscalité.

Pour les contrats dont les primes sont versées depuis le 26 septembre 2017 : 

Pour les contrats dont les primes ont été versées avant le 26 septembre 2017 : 

Vous pouvez choisir librement l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ce choix impacte l’ensemble de vos revenus issus de vos capitaux immobiliers.

Bon à savoir : si vous réalisez un retrait après 8 années de détention, vous bénéficiez d’un abattement de 4 600 € pour une personne seule et de 9 600 € pour un couple.

H3 La fiscalité en cas de décès

Contrairement à l’assurance-vie, le contrat de capitalisation est un actif dit « successoral » qui intègre l’actif civil et fiscal de la succession.

Civilement, en fonction de la situation patrimoniale du défunt, les héritiers peuvent se retrouver notamment en indivision, en démembrement de propriété sur le contrat de capitalisation….

Fiscalement, le contrat de capitalisation ne procure pas d’avantage fiscal spécifique en cas de décès de l’assuré. En effet, les héritiers auront à payer les droits de mutation à titre gratuit sur la valeur de rachat du contrat au jour du décès. Le contrat de capitalisation n’est pas dénoué au décès du souscripteur et conserve ainsi son antériorité fiscale.

Le tarif des droits de mutation à titre gratuit est un barème progressif qui est fonction du lien de parenté avec le défunt. À titre d’exemple, les droits de mutation sont les suivants en ligne directe et entre époux ou partenaires de PACS : 

Actif imposable Taux
< 8 072 € 5 %
Entre 8 073 € et 12 109 € 10 %
Entre 12 110 € et 15 932 € 15 %
Entre 15 933 € et 552 324 € 20 %
Entre 552 325 € et 902 838 € 30 %
Entre 902 839 € et 1 805 677 € 40 %
> 1 805 677 € 45 %

Entre frères et sœurs : 

Actif imposable Taux
< 24 430 € 35 %
> 24 430 € 45 %

Bon à savoir : Entre parents jusqu’au 4e degré inclus le taux est de 55 %. En l’absence de lien de parenté, ce taux s’élève à 60 %.

DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ ET CONTRAT DE CAPITALISATION

Compte tenu de la fiscalité confiscatoire en matière de transmission du patrimoine, il est indispensable de réfléchir, en amont, à la mise en place de stratégie patrimoniale.

Le démembrement de propriété est une stratégie consistant à séparer, au sein d’un actif, la nue-propriété de l’usufruit. La valeur de ces deux droits est déterminée par l’article 669 du CGI.

Des parents peuvent souscrire à un contrat de capitalisation puis en donner ultérieurement la nue-propriété à leurs enfants. Les droits de donation à acquitter sont calculés sur la valeur de la nue-propriété (article 669 du CGI) sur laquelle s’applique le barème progressif. La loi prévoit des abattements en ligne directe de 100 000 euros par parent et par enfant renouvelable tous les 15 ans permettant de réduire voire d’annuler la base de calcul des droits de mutation.

Exemple : Un particulier de 73 ans investit 250 000 € sur 2 contrats de capitalisation et a 2 enfants. La valeur de l’usufruit est ici de 40 %.

Valeur des contrats de capitalisation 250 000 € par enfant
Base des droits de donation (60 %) 150 000 € par enfant
Abattement 100 000 € par enfant
Assiette des droits de donation 50 000 € par enfant

Il est vivement conseillé d’établir, dans ce cadre, une convention de démembrement déterminant les droits respectifs de l’usufruitier et du nu-propriétaire (arbitrages, rachats, droits aux revenus…) et de souscrire autant de contrats de capitalisation que de «couples» nus propriétaire/usufruitier. Ce dernier point permet à chaque nu-propriétaire survivant de choisir de conserver ou de solder le contrat au moment du décès de l’usufruitier.

LA FISCALITÉ DU CONTRAT DE CAPITALISATION POUR UNE PERSONNE MORALE

Le contrat de capitalisation est également très utile pour la gestion de trésorerie des personnes morales aussi bien à l’IR qu’à l’IS et constitue une alternative aux comptes à terme faiblement rémunérés.

Pour une personne morale à l’IR

Dans le cas d’un contrat souscrit par des personnes morales (SARL, sociétés civiles,…) à l’IR, ces personnes morales sont fiscalement transparentes et l’imposition se fait au moment du rachat au nom des associés personnes physiques à hauteur de leurs parts dans la société.

Pour une personne morale à l’IS

Du fait de son caractère aléatoire, il est considéré qu’un contrat de capitalisation détenu par une personne morale soumise à l’IS relève du régime fiscal des « primes de remboursement », tel que défini au 3 du chapitre II de l’article 238 septies E du Code Général des Impôts. Cet article prévoit le rattachement aux résultats imposables des plus-values annuelles selon une répartition actuarielle sur la durée du contrat.

Il faut ici distinguer deux phases :

Bon à savoir : Concernant les prélèvements sociaux, étant en présence de personnes morales soumises à l’IS, le contrat est exonéré de tout prélèvement, ceux-ci pesant expressément uniquement sur des personnes physiques.

Les SCPI vertes : un investissement durable et rentable ?

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En 2021, le secteur immobilier a émis plus de 123 millions de tonnes de C02 et représentait 44 % de l’énergie consommée en France, des chiffres alarmants qui mettent en exergue l’importance de ce secteur pour la transition énergétique. Face à ce constat, de plus en plus de Société Civiles de Placement Immobilier (SCPI) choisissent de composer leur portefeuille d’actifs durables et écologiques !  Alors, comment fonctionnent ces SCPI vertes et quelle est leur stratégie d’investissement ? Zoom sur les avantages financiers et environnementaux de ces investissements.

Quels sont les engagements des SCPI vertes ?

Les SCPI vertes se distinguent ainsi des autres SCPI puisqu’elles mettent la priorité sur les actifs durables respectueux de l'environnement et économes en énergie. Elles favorisent ainsi l’acquisition d’immeubles avec des classements élevés en termes d'efficacité énergétique, ou encore la rénovation de bâtiments en mauvais état en vue d’améliorer leur performance énergétique. Une fois les biens acquis, les SCPI vertes veillent ensuite à une gestion responsable de ces biens et surveillent de près leur consommation d’eau et d’énergie. Une fois les biens acquis, les SCPI vertes veillent ensuite à une gestion responsable de ces biens et surveillent de près leur consommation d’eau et d’énergie

Pour identifier les actifs immobiliers dits « durables », les SCPI vertes se réfèrent aux caractéristiques techniques des biens comme leur performance énergétique avec les 7 classes d’énergie de A à D, les normes HQE, ou encore l’empreinte carbone laissée par sa construction. Aussi, les SCPI vertes regardent de près toutes les informations liées à la construction des immeubles et favorisent les biens immobiliers ouverts aux innovations environnementales (toitures bio solaires, panneaux photovoltaïques, thermofrigopompes, systèmes de récupération d'eau de pluie, etc.) et dotés de certifications environnementales telles que HQE, LEED ou BREEAM. 

A titre d’exemple, la SCPI verte Fair Invest, qui appartient à la société de gestion Norma Capital, refuse d’intégrer à son parc immobilier des actifs dont la note de Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est inférieure à D. De plus, elle minimise dans son portefeuille d’actifs la présence de biens immobiliers neufs en raison de leur impact sur l’artificialisation des sols. La SCPI surveille aussi minutieusement la sélection des locataires en évitant les entreprises qui opèrent dans des secteurs nocifs pour l’environnement comme le pétrole, le tabac ou les secteurs contribuant à la déforestation. En outre, elle favorise les locataires ayant des activités bénéfiques pour la société comme la santé, la petite enfance,  ou encore l'insertion à l'emploi.

SCPI verte et label ISR : quels avantages pour l’investisseur ?

Depuis 2020, les SCPI vertes peuvent désormais se distinguer grâce au label ISR (Investissement Socialement Responsable) qui certifient les fonds immobiliers menant une politique conforme aux 3 piliers du développement durable appliqué (ESG)

Étant donné qu’elles ont un impact positif sur l’environnement, la plupart des SCPI vertes sont éligibles à ce label. Toutefois, pour satisfaire les critères très strictes du label, elles devront aussi prendre en compte les problématiques sociales (mixité, dialogue social, prévention des accidents, etc. ) et de gouvernance (anti-corruption, transparence financière, etc.). 

Pour obtenir ce label ISR, les SCPI candidates doivent respecter des critères rigoureux et être soumises à des vérifications externes effectuées par des organismes d'audit certifiés par le Comité Français d'Accréditation (Cofrac), à savoir Afnor Certification, EY France et Deloitte, afin d'obtenir le label ISR.

Ainsi, l’avantage des SCPI vertes labellisées ISR est qu’elles sont contrôlées par un comité officiel, un véritable gage de sécurité pour l’épargnant en quête d’un placement responsable. D’autant plus que l’Autorité des marchés financiers (AMF) a renforcé ses exigences depuis mars 2020 pour lutter contre le greenwashing.

Rendement : les SCPI sont-elles rentables pour l’investisseur ?

 Les investissements dans l'immobilier vert peuvent offrir des rendements potentiellement plus élevés à long terme que les investissements dans des biens immobiliers traditionnels, car ils sont souvent plus attractifs pour les locataires, qui sont de plus en plus soucieux de l'environnement et recherchent des bâtiments éco-responsables.

Aussi, les SCPI qui réussissent à intégrer les critères ESG dans leur stratégie et leur gouvernance sont souvent considérées comme étant plus durables et à long terme plus performantes.  Actuellement, les SCPI vertes sont souvent d’ailleurs caractérisées par une collecte dynamique, une capitalisation importante et des rendements supérieurs aux SCPI non labellisées. 

A titre d’exemple, voici  un classement des 10 meilleures SCPI labellisées ISR en 2023 avec leur taux de rendement : 

SCPI Société de gestion Catégorie d’actifs TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) 2022
Remake Live Remake Asset Management Diversifié 7.64%
Iroko Zen Iroko Diversifié 7.04%
Corum Eurion Corum AM Bureaux 6.47%
Activimmo Alderan Bureaux 6.02%
Novaxia Neo Novaxia Investissement Bureaux 6.49%
Epargne Pierre Voisin Groupe Atland  Diversifié 6.47%
Vendôme Regions Norma Capital Diversifié 5.71%
Interpierre France PAREF Bureaux 5.49%
Pierre Capitale Swiss Life Reim Diversifié 5.50%
Foncière des Praticiens Magellan Santé 5.10%
Fair Invest Norma Capital Diversifié 4.73%

Naturellement, il convient de noter que la performance future des SCPI dépend aussi d’autres facteurs, notamment de la qualité de la gestion de la société de gestion de la SCPI, de la qualité des investissements immobiliers sélectionnés et de l'état du marché immobilier en général.

Les SCPI vertes s’inscrivent donc dans une démarche éthique et soucieuse de l’environnement et font preuve d’une belle performance financière. À la fois durables et rentables, il s’agit d’un investissement immobilier très attractif pour les épargnants, de plus en plus nombreux à vouloir investir de manière responsable tout en bénéficiant d’un rendement élevé

LA SCPI NET DE FISCALITÉ : TOUT CE QU’IL FAUT SAVOIR

Une SCPI est un véhicule de placement offrant un taux de rendement très élevé : 4.45 % en moyenne en 2021 ! Mais qu’en est-il de sa fiscalité ? Les revenus issus de la SCPI sont-ils imposables ? Quel régime d’imposition choisir ? Découvrez avec SCPI-Invest tout ce qu’il faut savoir sur la SCPI net de fiscalité.

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LA SCPI : UN VÉHICULE DE PLACEMENT À RENDEMENT ÉLEVÉ !

DÉFINITION DE LA SCPI

Une Société Civile de Placement en Immobilier (SCPI) se définit comme un véhicule de placement ayant pour objet exclusif l’acquisition, la gestion d’un patrimoine immobilier professionnel et la mise en location. Les SCPI à rendement net de fiscalité détiennent un parc immobilier qui peut être composé de bureaux, de commerces, d’entrepôts logistiques, d’infrastructures de santé, de logements… 

Certaines SCPI à rendement net se concentrent uniquement sur un secteur d’activité (comme la SCPI Pierval Santé spécialisée dans les structures de santé) quand d’autres ont choisi une stratégie de diversification (comme la SCPI Eurion : bureaux, commerces et logistique). Des SCPI à rendement net réalisent uniquement leur activité en France (SCPI Vendôme Régions), d’autres uniquement à l’étranger (SCPI Coeur d’Europe) et certaines exercent en France et à l’étranger (SCPI CORUM Origin). Il existe donc autant de SCPI que de stratégie d’investissement : afin de profiter de l’ensemble des opportunités offertes par les SCPI, SCPI-Invest vous conseille de diversifier vos investissements en SCPI à rendement net et de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier.

Pour se constituer un patrimoine immobilier, la SCPI collecte de l’argent auprès d’investisseurs (les souscripteurs de parts) afin d’acquérir des biens immobiliers professionnels de qualité. Concrètement, chaque investisseur détient un nombre de parts de la SCPI à rendement net. En échange de son investissement, chaque souscripteur (appelé associé de la SCPI à rendement net) touche des loyers régulièrement, généralement tous les trimestres, à hauteur de son nombre de parts.  

Bon à savoir : L’activité des SCPI à rendement net est réglementée. De nombreuses entités encadrent et contrôlent la gestion des SCPI à rendement net. On retrouve : 

POURQUOI INVESTIR DANS UNE SCPI À RENDEMENT NET ?

La SCPI à rendement net est un véhicule de placement offrant de nombreux avantages aux souscripteurs :

Bon à savoir : Acheter des parts de SCPI à rendement net est un investissement à long terme. Il est conseillé de conserver ses parts de SCPI à rendement net pendant une période minimale de 7 années afin de couvrir les frais de souscription, de gestion et de cession.

COMMENT SONT IMPOSÉS LES BÉNÉFICES ISSUS D’UNE SCPI À RENDEMENT NET ?

Selon l’article 8 du CGI (code général des impôts), les SCPI à rendement net sont “fiscalement transparentes” : elles ne sont pas directement soumises à l’imposition : ce sont les souscripteurs de parts qui sont taxés individuellement. Les revenus et les plus-values éventuelles que vous percevez sont donc soumis à l’imposition dans la catégorie des revenus fonciers. 

LA DÉTERMINATION DU BÉNÉFICE OU DÉFICIT FONCIER TAXABLE

Deux possibilités s’offrent aux contribuables pour déterminer leur résultat foncier : le régime micro-foncier ou le régime réel.

Le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier offre un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers bruts. Il n’exige pas de tenir une comptabilité. Pour pouvoir bénéficier de ce régime d’imposition, vous devez remplir les conditions suivantes : 

Bon à savoir : Si vous remplissez ces conditions, vous êtes imposable au régime micro-foncier. Toutefois, vous avez la possibilité d’opter pour le régime réel d’imposition sur les revenus fonciers, sur simple demande à l’administration, si ce régime est plus avantageux pour vous. Le régime réel nécessite la tenue d’une comptabilité. Avant de choisir votre régime d’imposition, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un cabinet-d’expert comptable.  

Dans votre déclaration d’imposition, vous devez renseigner la case 4BE de la déclaration 2042 en inscrivant le montant des loyers annuels perçus. L’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30 % représentatifs de l’ensemble des charges pour déterminer l’assiette taxable à l’impôt sur le revenu.

Le régime réel

Pour les contribuables qui n’entrent pas dans le champ d’application du régime micro foncier ou qui décident d’opter pour l’application du régime réel d’imposition, le revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu est égal chaque année à la différence entre le montant des recettes encaissées et le total des charges acquittées.

On distingue deux catégories de charges :

L’Imprimé Fiscal Unique envoyé chaque année par les SCPI aux souscripteurs de part détaille le montant des charges acquittées par la SCPI à déduire sur la déclaration 2044 des porteurs de parts.

Pour un achat de parts de SCPI à crédit, les charges financières sont déductibles des loyers perçus.

L’IMPOSITION DU BÉNÉFICE FONCIER ET LE SORT DU DÉFICIT FONCIER

Le bénéfice foncier

En cas de bénéfice foncier, vous êtes imposés au barème progressif de l’imposition sur le revenu (TMI) ainsi qu’aux prélèvements sociaux à hauteur de 17.2 %. 

Pour rappel, afin de déterminer votre TMI (taux marginal d’imposition), vous devez au préalable calculer votre quotient familial (revenu net imposable / nombre de parts fiscales) (source : service-public.fr) :

Tranches TMI
Jusqu’à 10 225 € 0 %
De 10 226 € à 26 070 € 11 %
De 26 071 € à 74 545 € 30 %
De 74 546 € à 160 336 € 41 %
Supérieur à 160 336 € 45 %

Bon à savoir : La CSG est déductible du revenu imposable à hauteur de 6.8 % de bénéfice foncier et permet une réduction d’impôts en fonction de votre tranche marginale d’imposition.

Le déficit foncier

En cas de déficit foncier, celui-ci ne peut, en principe, être imputé que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. La loi permet, cependant, l’imputation sur le revenu global des déficits résultant de certaines dépenses. Les déficits fonciers résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunts s’imputent sur le revenu global dans la limite de 10 700 €.

La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d’emprunts ne sont imputables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

LE RENDEMENT DES SCPI APRÈS FISCALITÉ À L'IMPÔT SUR LE REVENU

Le rendement des SCPI est d’autant plus important que votre tranche marginale d’imposition est faible.

Pour un contribuable fortement imposé, il est intéressant :

Vous souhaitez profiter des nombreux avantages offerts par les SCPI à rendement net ? N’hésitez pas à contacter les équipes de SCP INVEST pour connaître les différentes SCPI, leurs stratégies et les rendements proposés. Concernant le choix de votre régime d’imposition, SCPI INVEST vous conseille de vous rapprocher d’un cabinet d’expert-comptable qui sera en mesure d’optimiser votre imposition fiscale.

LA DÉLÉGATION D’ASSURANCE EMPRUNTEUR : UNE ÉCONOMIE NON-NÉGLIGEABLE !

Si vous avez un projet immobilier et que vous devez souscrire un emprunt pour le financer, vous serez, tôt ou tard, confronté à l’assurance emprunteur. Si elle n’est pas, dans les faits, obligatoire, elle est exigée par un grand nombre d’établissements bancaires. Votre banque va vous proposer un contrat d’assurance emprunteur et en fixer les conditions et le prix. Mais vous avez la possibilité de vous tourner vers un autre assureur et réaliser des économies substantielles sur votre prêt immobilier : la délégation d’assurance. SCPI Invest vous explique.

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QU’EST-CE QUE L’ASSURANCE EMPRUNTEUR ?

L’assurance emprunteur permet la prise en charge le paiement, de tout ou partie, des échéances de remboursement du crédit restant dû si l’investisseur est dans l’impossibilité de rembourser ses mensualités (en cas de décès, d’invalidité permanente ou temporaire, totale ou partielle, d'incapacité temporaire de travail, totale ou partielle, et éventuellement de perte d’emploi). Si l’assurance emprunteur n’a pas de caractère obligatoire, elle est demandée quasiment systématiquement pour tout prêt immobilier.

À noter : La nature obligatoire ou facultative de l’assurance emprunteur doit être précisée dès l’offre préalable de prêt. 

Lors de votre demande d’emprunt immobilier, l’établissement bancaire prêteur peut donc conditionner son offre de prêt à la souscription d’une assurance emprunteur. Il propose alors son propre contrat d’assurance ou celui d’un de ses partenaires : c’est l’assurance groupe.

Bon à savoir : Si votre banque vous impose une assurance emprunteur, vous avez l’obligation d’en souscrire une. Celle qui vous est proposée par votre banque ou celle d'une autre assurance. C’est ce que l’on appelle la délégation d’assurance.

LA DÉLÉGATION D’ASSURANCE

La mise en place de la délégation d’assurance

La délégation d’assurance de prêt immobilier, c’est donc la possibilité pour l’emprunteur de faire assurer son prêt non pas avec sa banque prêteuse, mais auprès d’un assureur individuel.

Depuis la mise en application de la loi Lagarde en septembre 2010, l’emprunteur est libre de souscrire son assurance pour un emprunt immobilier auprès de son organisme de crédit ou de tout autre organisme d’assurance.

Avec la loi Hamon de 2014, l’emprunteur peut résilier l’assurance de prêt souscrite initialement auprès de sa banque dans un délai de 12 mois après sa signature.

Depuis le 1er janvier 2018, la résiliation de l’assurance souscrite auprès de sa banque est possible à chaque échéance annuelle du contrat (en respectant un préavis de 2 mois avant l’échéance annuelle).

Les dernières évolutions de la délégation d’assurance

Si ces différentes lois permettent aux emprunteurs de choisir librement leur assurance emprunteur, les députés ont estimé que le marché de l’assurance emprunteur était défavorable aux consommateurs. Ainsi, la députée Patricia Lemoine a indiqué "aucune de ces mesures législatives n’a, jusqu’à aujourd’hui, véritablement permis de libéraliser le marché de l’assurance emprunteur qui reste en situation de quasi-monopole au profit des banques”. La loi Lemoine a été adoptée en février 2022 par l’Assemblée nationale et repose sur 3 mesures :

Comment opter pour la délégation d’assurance ?

C’est l’établissement prêteur qui fixe les caractéristiques de votre contrat d’assurance selon le genre de prêt contracté (résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif) et selon votre profil (salarié, fonctionnaire, profession libérale…). Dans votre contrat d’assurance figure :

Votre banque effectue une simulation d’assurance emprunteur et vous remet : 

Bon à savoir : Pour pouvoir opter pour la délégation d’assurance, vous devez obligatoirement respecter l’équivalence des garanties (mentionnée dans les fiches standardisées et personnalisées). Si vous respectez cette équivalence, votre banque ne peut pas s’opposer à la délégation d’assurance. Vous avez donc toutes les informations nécessaires pour faire jouer la concurrence et réaliser des économies sur votre prêt immobilier.

LES AVANTAGES DE LA DÉLÉGATION D’ASSURANCE

Les contrats proposés par les banques sont des contrats d’assurance groupe : les risques envisagés sont mutualisés quel que soit le profil de l’assuré. Au contraire, une assurance souscrite indépendamment chez un assureur individuel est un contrat qui prend en compte les caractéristiques de l’emprunteur. Les garanties proposées sont adaptées en fonction du profil des assurés et les cotisations sont donc calculées au prix le plus juste.

Il existe trois avantages indéniables pour opter pour la délégation d’assurance :

Un avantage en prix : des cotisations plus faibles

Les particuliers qui ont recours à la délégation d’assurance réduisent en moyenne de 50 % le coût de leur assurance emprunteur, car les contrats sont très compétitifs et les cotisations sont calculées sur le capital restant dû (et non le capital initial comme c’est souvent le cas pour les contrats proposés par les banques) pendant la durée du prêt. Cela constitue donc une source d’économie supplémentaire au taux d’emprunt déjà au plus bas historique, même s’ils ont tendance à repartir à la hausse en 2022. Dans le cas d’un investissement locatif, cela augmente mécaniquement le rendement du placement.

La délégation d’assurance permet également de trouver un tarif compétitif lorsque l’investisseur représente un risque plus élevé souvent lié à sa profession, une activité sportive ou encore une maladie. En effet, l’investisseur pourra comparer les différentes assurances et souscrire celle qui le couvre avec les cotisations les moins élevées.

Un avantage en garanties : des options supplémentaires et sur mesure

La délégation d’assurance permet de pouvoir choisir des garanties supplémentaires en option comme la garantie IPP ou encore la garantie perte d’emploi. Ainsi, l’investisseur peut choisir d’être protégé pour tous les risques de santé (invalidité, chômage..) qui pourraient compliquer le bon remboursement de son prêt immobilier. Il peut ainsi choisir ses options à la carte et ne payer que sur ce qu’il souhaite protéger.

Un avantage pratique : un gain de temps

En effet, lorsque l’investisseur dépasse un certain montant d’encours dans la banque prêteuse, celle-ci va lui demander, en cas de nouvel emprunt, de réaliser un certain nombre de formalités médicales. Le montant d’encours autorisé dépend des banques, mais généralement dès le second emprunt ces formalités sont à réaliser. Cela peut donc être particulièrement chronophage.

Le fait de recourir à une délégation d’assurance auprès d’un assureur avec lequel l’investisseur n’a pas encore d’encours permet généralement d’éviter ces formalités. En effet, un simple questionnaire santé peut suffire pour éditer les attestations.

Dans ces conditions, certains investisseurs n’hésitent pas à recourir à un nouvel assureur pour chaque nouvel emprunt. C’est pourquoi notre cabinet Patrimo Conseil a mis en place des partenariats avec de nombreux assureurs spécialisés dans la délégation d’assurance emprunteur.

COMMENT BIEN CHOISIR SON ASSURANCE EMPRUNTEUR LORS D’UNE DÉLÉGATION D’ASSURANCE ?

Afin de bien choisir son assurance emprunteur de prêt immobilier, il faut tenir compte des garanties qui doivent être équivalentes à celles du contrat proposé par la banque. En effet, c’est une condition obligatoire pour que votre contrat puisse être accepté par votre banque.

Il faudra souscrire un contrat aux garanties équivalentes : Patrimo Conseil a les outils nécessaires pour comparer les contrats des banques et faire une proposition qui tient compte de cela.

Bon à savoir : Les 3 étables clé pour la mise en place de la délégation d’assurance sont : 

  1. trouver un contrat aux garanties équivalentes à l’existant ;
  2. souscrire au nouveau contrat d’assurance ;
  3. transmettre à votre banque l’attestation de la nouvelle assurance pour qu’elle l’intègre dans l’offre de prêt.

COMMENT RÉALISER UNE DÉLÉGATION D’ASSURANCE POUR UN PRÊT EN COURS ?

Le processus dépend de la date de l’emprunt en cours.

Le point sur la règlementation de la délégation d’assurance emprunteur

Quelles sont les lois en vigueur, que devient la résiliation à tout moment ? Tour d’horizon sur la règlementation... #assuranceEmprunteur #credit #immobilierhttps://t.co/wfIeB2MrWC pic.twitter.com/Qj4JtlPg2Y

— Le Partenaire (@Le_Partenaire) January 26, 2021

Si l’emprunt immobilier a été contracté il y a plus de 12 mois

À partir du 1er janvier 2018, les emprunteurs pourront résilier leur contrat d’assurance emprunteur pour en souscrire un autre de leur choix à chaque date anniversaire du prêt (plus précisément à la date de signature de l’offre de prêt), et ce pendant toute la durée de leur prêt.

Il faudra néanmoins respecter un préavis de 2 mois et bien conserver une équivalence de garanties entre le contrat choisi et celui que l’investisseur avait auprès de la banque prêteuse.

Si l’emprunt immobilier a été contracté il y a moins de 12 mois

Grâce à la loi Hamon, le particulier peut mettre en place une délégation d’assurance dans les 12 premiers mois qui suivent la signature de l’offre de prêt.

Les étapes sont simples :

Depuis la loi Lemoine en 2022

La loi Lemoine vous permet de pratiquer la délégation d’assurance sans frais et à tout moment. Vous pouvez résilier votre assurance emprunteur :

L’accompagnement et le conseil d’un cabinet de conseil comme Patrimo Conseil peut être une source de gain et de temps importante. Nos conseillers se tiennent à votre disposition.