Si vous avez un projet immobilier et que vous devez souscrire un emprunt pour le financer, vous serez, tôt ou tard, confronté à l’assurance emprunteur. Si elle n’est pas, dans les faits, obligatoire, elle est exigée par un grand nombre d’établissements bancaires. Votre banque va vous proposer un contrat d’assurance emprunteur et en fixer les conditions et le prix. Mais vous avez la possibilité de vous tourner vers un autre assureur et réaliser des économies substantielles sur votre prêt immobilier : la délégation d’assurance. SCPI Invest vous explique.
L’assurance emprunteur permet la prise en charge le paiement, de tout ou partie, des échéances de remboursement du crédit restant dû si l’investisseur est dans l’impossibilité de rembourser ses mensualités (en cas de décès, d’invalidité permanente ou temporaire, totale ou partielle, d'incapacité temporaire de travail, totale ou partielle, et éventuellement de perte d’emploi). Si l’assurance emprunteur n’a pas de caractère obligatoire, elle est demandée quasiment systématiquement pour tout prêt immobilier.
À noter : La nature obligatoire ou facultative de l’assurance emprunteur doit être précisée dès l’offre préalable de prêt.
Lors de votre demande d’emprunt immobilier, l’établissement bancaire prêteur peut donc conditionner son offre de prêt à la souscription d’une assurance emprunteur. Il propose alors son propre contrat d’assurance ou celui d’un de ses partenaires : c’est l’assurance groupe.
Bon à savoir : Si votre banque vous impose une assurance emprunteur, vous avez l’obligation d’en souscrire une. Celle qui vous est proposée par votre banque ou celle d'une autre assurance. C’est ce que l’on appelle la délégation d’assurance.
La délégation d’assurance de prêt immobilier, c’est donc la possibilité pour l’emprunteur de faire assurer son prêt non pas avec sa banque prêteuse, mais auprès d’un assureur individuel.
Depuis la mise en application de la loi Lagarde en septembre 2010, l’emprunteur est libre de souscrire son assurance pour un emprunt immobilier auprès de son organisme de crédit ou de tout autre organisme d’assurance.
Avec la loi Hamon de 2014, l’emprunteur peut résilier l’assurance de prêt souscrite initialement auprès de sa banque dans un délai de 12 mois après sa signature.
Depuis le 1er janvier 2018, la résiliation de l’assurance souscrite auprès de sa banque est possible à chaque échéance annuelle du contrat (en respectant un préavis de 2 mois avant l’échéance annuelle).
Si ces différentes lois permettent aux emprunteurs de choisir librement leur assurance emprunteur, les députés ont estimé que le marché de l’assurance emprunteur était défavorable aux consommateurs. Ainsi, la députée Patricia Lemoine a indiqué "aucune de ces mesures législatives n’a, jusqu’à aujourd’hui, véritablement permis de libéraliser le marché de l’assurance emprunteur qui reste en situation de quasi-monopole au profit des banques”. La loi Lemoine a été adoptée en février 2022 par l’Assemblée nationale et repose sur 3 mesures :
C’est l’établissement prêteur qui fixe les caractéristiques de votre contrat d’assurance selon le genre de prêt contracté (résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif) et selon votre profil (salarié, fonctionnaire, profession libérale…). Dans votre contrat d’assurance figure :
Votre banque effectue une simulation d’assurance emprunteur et vous remet :
Bon à savoir : Pour pouvoir opter pour la délégation d’assurance, vous devez obligatoirement respecter l’équivalence des garanties (mentionnée dans les fiches standardisées et personnalisées). Si vous respectez cette équivalence, votre banque ne peut pas s’opposer à la délégation d’assurance. Vous avez donc toutes les informations nécessaires pour faire jouer la concurrence et réaliser des économies sur votre prêt immobilier.
Les contrats proposés par les banques sont des contrats d’assurance groupe : les risques envisagés sont mutualisés quel que soit le profil de l’assuré. Au contraire, une assurance souscrite indépendamment chez un assureur individuel est un contrat qui prend en compte les caractéristiques de l’emprunteur. Les garanties proposées sont adaptées en fonction du profil des assurés et les cotisations sont donc calculées au prix le plus juste.
Il existe trois avantages indéniables pour opter pour la délégation d’assurance :
Les particuliers qui ont recours à la délégation d’assurance réduisent en moyenne de 50 % le coût de leur assurance emprunteur, car les contrats sont très compétitifs et les cotisations sont calculées sur le capital restant dû (et non le capital initial comme c’est souvent le cas pour les contrats proposés par les banques) pendant la durée du prêt. Cela constitue donc une source d’économie supplémentaire au taux d’emprunt déjà au plus bas historique, même s’ils ont tendance à repartir à la hausse en 2022. Dans le cas d’un investissement locatif, cela augmente mécaniquement le rendement du placement.
La délégation d’assurance permet également de trouver un tarif compétitif lorsque l’investisseur représente un risque plus élevé souvent lié à sa profession, une activité sportive ou encore une maladie. En effet, l’investisseur pourra comparer les différentes assurances et souscrire celle qui le couvre avec les cotisations les moins élevées.
La délégation d’assurance permet de pouvoir choisir des garanties supplémentaires en option comme la garantie IPP ou encore la garantie perte d’emploi. Ainsi, l’investisseur peut choisir d’être protégé pour tous les risques de santé (invalidité, chômage..) qui pourraient compliquer le bon remboursement de son prêt immobilier. Il peut ainsi choisir ses options à la carte et ne payer que sur ce qu’il souhaite protéger.
En effet, lorsque l’investisseur dépasse un certain montant d’encours dans la banque prêteuse, celle-ci va lui demander, en cas de nouvel emprunt, de réaliser un certain nombre de formalités médicales. Le montant d’encours autorisé dépend des banques, mais généralement dès le second emprunt ces formalités sont à réaliser. Cela peut donc être particulièrement chronophage.
Le fait de recourir à une délégation d’assurance auprès d’un assureur avec lequel l’investisseur n’a pas encore d’encours permet généralement d’éviter ces formalités. En effet, un simple questionnaire santé peut suffire pour éditer les attestations.
Dans ces conditions, certains investisseurs n’hésitent pas à recourir à un nouvel assureur pour chaque nouvel emprunt. C’est pourquoi notre cabinet Patrimo Conseil a mis en place des partenariats avec de nombreux assureurs spécialisés dans la délégation d’assurance emprunteur.
Afin de bien choisir son assurance emprunteur de prêt immobilier, il faut tenir compte des garanties qui doivent être équivalentes à celles du contrat proposé par la banque. En effet, c’est une condition obligatoire pour que votre contrat puisse être accepté par votre banque.
Il faudra souscrire un contrat aux garanties équivalentes : Patrimo Conseil a les outils nécessaires pour comparer les contrats des banques et faire une proposition qui tient compte de cela.
Bon à savoir : Les 3 étables clé pour la mise en place de la délégation d’assurance sont :
Le processus dépend de la date de l’emprunt en cours.
Le point sur la règlementation de la délégation d’assurance emprunteur
Quelles sont les lois en vigueur, que devient la résiliation à tout moment ? Tour d’horizon sur la règlementation... #assuranceEmprunteur #credit #immobilierhttps://t.co/wfIeB2MrWC pic.twitter.com/Qj4JtlPg2Y
— Le Partenaire (@Le_Partenaire) January 26, 2021
À partir du 1er janvier 2018, les emprunteurs pourront résilier leur contrat d’assurance emprunteur pour en souscrire un autre de leur choix à chaque date anniversaire du prêt (plus précisément à la date de signature de l’offre de prêt), et ce pendant toute la durée de leur prêt.
Il faudra néanmoins respecter un préavis de 2 mois et bien conserver une équivalence de garanties entre le contrat choisi et celui que l’investisseur avait auprès de la banque prêteuse.
Grâce à la loi Hamon, le particulier peut mettre en place une délégation d’assurance dans les 12 premiers mois qui suivent la signature de l’offre de prêt.
Les étapes sont simples :
La loi Lemoine vous permet de pratiquer la délégation d’assurance sans frais et à tout moment. Vous pouvez résilier votre assurance emprunteur :
L’accompagnement et le conseil d’un cabinet de conseil comme Patrimo Conseil peut être une source de gain et de temps importante. Nos conseillers se tiennent à votre disposition.