LES MEILLEURS PLACEMENTS EN SCPI DE RENDEMENT POUR 2022

Avec la reprise de la croissance après deux années de flou dû à la crise sanitaire, et un niveau d’épargne très élevé en France, de nombreux particuliers cherchent à investir leurs économies.

L’achat de parts de SCPI permet de bénéficier des nombreux avantages d’un placement immobilier, sans les inconvénients, avec notamment la possibilité d’un montant investi bien inférieur. Mais comment déterminer au mieux le capital SCPI à investir et comment savoir exactement combien de parts de SCPI acheter ? Il existe quelques principes à respecter.

COMMENT ACHETER DES PARTS DE SCPI ?  

INVESTISSEMENT EN SCPI : LA SOUSCRIPTION OU L’ACHAT SUR LE MARCHÉ SECONDAIRE ?

Il existe principalement deux situations, selon que la souscription est encore ouverte ou close.

Cela dépend en partie de la nature de la SCPI, selon que son capital soit fixe ou variable.

  •         SCPI capital variable

Pour les SCPI à capital variable, l’achat de SCPI peut se faire généralement à tout moment.

Ce sont la plupart du temps des SCPI de rendement, à grosse capitalisation, dont le capital social n’est pas fixé par les statuts. Ce capital pouvant varier, cela se fait par le nombre de parts, qui augmente au gré des demandes : il est donc possible d’acheter des parts facilement… et donc de les vendre aussi facilement. Néanmoins, l’achat de parts de SCPI à capital variable est encadré sur le marché secondaire. C’est la société de gestion qui se charge de vendre vos parts, et le prix des parts est en fonction de la valeur des actifs immobiliers de la SCPI. La valeur des parts n’évolue donc pas en fonction du nombre d’ordres d’achats ou de ventes.

  •         SCPI capital fixe

Pour les SCPI à capital fixe, l’achat se fait lors de la constitution initiale de la SCPI.

Il existe alors une période de souscription : lorsque toutes les parts sont vendues, la souscription est close. Le capital d’une SCPI à capital fixe peut néanmoins évoluer dans le temps, si la société de gestion décide d’émettre de nouvelles parts. 

Deux conditions doivent néanmoins être remplies : 

  • 75 % du capital de la SCPI doit avoir été investi dans des biens immobiliers.
  • Les anciennes parts ne peuvent pas être vendues à un prix inférieur aux nouvelles parts. 

Après la clôture de souscription, et sans augmentation de capital, la seule solution pour acheter des parts de SCPI consiste à passer par le marché secondaire : les modalités sont alors variables et toujours plus compliquées et plus aléatoires (dates de confrontation, cahier d’ordres, liquidité incertaine…). Elles impliquent une certaine maîtrise du sujet.

Dans tous les cas d’achat de parts SCPI, l’acheteur doit payer des frais de souscription, aux alentours de 10-12 % le plus souvent, que certains trouvent parfois élevés. Des frais de gestion sont également appliqués, mais la société de gestion les prélève avant de verser les dividendes, et ils n’engendrent donc aucun impact sur vos revenus. Le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) indiqué par les SCPI, assimilable au rendement, est d’ailleurs affiché sans les frais de gestion.

C’est en réalité une erreur, car tout achat immobilier direct supporte lui aussi des frais équivalents, à travers par exemple les frais notariés.

D’autre part, vous ne supportez réellement ces frais qu’au moment de la vente : ils sont donc indolores et ils sont souvent très largement diminués par une éventuelle plus-value. Investir dans l’achat de parts de SCPI est un investissement à long terme, et ces frais de souscription sont généralement amortis après avoir conservé ses parts pendant 8 ans.

INVESTISSEMENT SCPI : ACHAT COMPTANT OU À CRÉDIT ?

En souscription directe, il est souvent plus intéressant de faire un achat de parts de SCPI à crédit : les taux sont faibles, les intérêts sont déductibles des revenus fonciers, les revenus fonciers de la SCPI participent au remboursement du prêt, surtout si c’est un prêt in fine (seuls les intérêts sont remboursables au début).

Il convient de garder à l’esprit qu’il y a souvent un délai de jouissance de quelques mois, au bout desquels vous commencez alors à percevoir les revenus SCPI.

Le gros avantage d’un achat de parts de SCPI à crédit est de bénéficier d’un effet de levier, permettant un investissement important si on le souhaite : cela augmente la capacité d’épargne, avec un faible effort pour payer votre emprunt. Comme garantie du prêt, vous avez souvent le choix entre une garantie type crédit logement, un nantissement du capital SCPI ou un placement garanti adossé et nanti.

Très souvent, un expert SCPI saura vous conseiller, pour choisir le meilleur organisme prêteur acceptant un emprunt achat de parts de SCPI.

Pour un investissement SCPI en assurance-vie, seul l’achat comptant reste en revanche possible.

INVESTIR EN SCPI : PRÉFÉRER UN ACHAT DIRECT OU EN ASSURANCE VIE ?

  • Un achat de type SCPI assurance vie permet de bénéficier de tous les avantages fiscaux de l’assurance-vie, notamment au-delà des 8 ans. C’est un régime préférentiel en termes de plus-value ou de droits de succession. Investir en SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie pour préparer sa retraite ou pour préparer sa transmission sont souvent deux solutions fiscalement intéressantes. Les SCPI acceptées dans ce type de contrat sont limitées, il convient donc de se renseigner. Ces parts bénéficient en revanche d’une bonne liquidité à la revente, vous permettant presque à tout moment de réaliser un arbitrage au sein de votre assurance-vie. 
  • Un achat de SCPI en direct permet en revanche de bénéficier immédiatement des revenus fonciers, imposés alors au titre de l’IR. C’est la possibilité par exemple de générer un revenu passif pour avoir un complément de retraite. Il n’est pas rare qu’un établissement bancaire vous fasse payer des frais annuels, à l’image d’un compte-titre.

ACHAT DE PARTS SCPI : QUEL CAPITAL INVESTIR ?

SCPI : QUEL CAPITAL MINIMUM FAUT-IL PRÉVOIR ?

Un placement SCPI, c’est avant tout l’opportunité d’un placement immobilier, sans l’un de ses principaux inconvénients : une mise de fonds initiale conséquente. En effet, vous avez accès à l’immobilier locatif en achetant le nombre de parts de SCPI que vous souhaitez (en respectant le minimum de souscription). Vous n’êtes donc pas obligé d’acheter un bien immobilier dans son entier. Autre point fort de l’achat de parts de SCPI, la gestion locative est déléguée à la société de gestion. L’achat de parts de SCPI est donc un investissement clé en main.

En effet, la valeur d’une part de SCPI se situe la plupart du temps entre cent euros et cinq mille euros pour les plus chères.

Il est ainsi possible de faire un achat de parts de SCPI pour de petits montants, à partir de mille euros très souvent, en le renouvelant plusieurs fois dans le temps si on le souhaite.

C’est donc l’opportunité d’un petit investissement souple, accessible à tous.

Ce faible montant permet en plus de tester l’investissement sur plusieurs mois, afin d’être convaincu de sa performance, et d’investir alors davantage.

Certaines SCPI peuvent toutefois imposer un nombre minimal de parts à la souscription.

Le mieux est de se renseigner auprès d’un conseiller SCPI.

L’achat de parts de SCPI présente le meilleur rapport rendement/risque de tous les véhicules de placement. En diversifiant votre portefeuille de SCPI, vous réduisez encore ce risque, et pouvez profiter d’opportunités différentes suivant la stratégie de la SCPI. Ces dernières années, par exemple, les SCPI spécialisées dans le domaine de la santé ont connu un réel succès. 

ACHAT DE PARTS DE SCPI : QUEL EST LE CAPITAL OPTIMAL À INVESTIR ?

Pour savoir quel capital SCPI investir au mieux, vous devez déterminer en premier vos objectifs : se constituer un capital long terme ? préparer sa retraite ? diminuer ses impôts avec des SCPI fiscales, type SCPI Pinel 2020 ? préparer sa succession en réduisant les frais ?

Selon ces objectifs, un conseiller SCPI est là pour vous aider dans les calculs, en s’aidant au mieux d’un classement des SCPI sur ces dernières années.

  • SCPI fiscales : le mieux est de raisonner sur la réduction d’impôts que vous souhaitez. Il est alors simple de calculer exactement le patrimoine SCPI correspondant.
  • SCPI de rendement : le mieux est de déterminer le complément de revenus trimestriels que vous visez. Avec la rentabilité moyenne et les performances des SCPI sur 3 ans, vous avez ainsi un ordre d’idée du nombre de parts SCPI à acheter. Il est conseillé de ne pas s’attarder sur le “classement meilleur SCPI un an”, mais de privilégier plutôt un classement sur 3 à 5 ans, afin de sélectionner une rentabilité régulière (SCPI rendement 2021, 2020, 2019).

L’achat de parts de SCPI permet de bénéficier de tous les avantages de l’investissement immobilier, avec un capital de départ minimal, et sans aucune gestion.

Les investisseurs habitués choisiront aussitôt le capital optimal à placer, selon leurs objectifs. L’épargnant débutant (primo-investisseur) pourra placer un faible montant, pour tester tous les avantages des SCPI avec un risque mesuré et investir, s’il le souhaite, un montant plus conséquent au bout de quelques mois.

Découvrez notre cabinet de conseil qui propose comment optimiser et acheter des parts de SCPI adaptées à votre situation personnelle, avec un placement personnalisé.

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