Investir dans des parts de SCPI (société civile de placement immobilier) est un placement très intéressant du fait du rendement proposé par ces dernières. Malgré les incertitudes du fait de la crise sanitaire et les prévisions alarmistes, les SCPI ont très bien résisté : 4.4 % en 2019, 4.18 % en 2020 et 4.45 % en 2021 (chiffres ASPIM : association française des sociétés de placement immobilier). Cette rentabilité est nettement supérieure aux véhicules de placements traditionnels, tout en étant bien moins risqués que les marchés boursiers. Il est possible d’acquérir des parts de SCPI via une assurance-vie, vous permettant de bénéficier du fort rendement des SCPI allié à la fiscalité avantageuse des contrats d’assurance-vie.
Cette solution de placement est très attractive, mais elle ne permet pas d’accéder à l’ensemble des SCPI. En effet, le titulaire du contrat d’assurance-vie pourra investir uniquement dans les SCPI proposées par son assureur ou sa banque. En effet, l’assureur ou l’établissement bancaire ont un intérêt à vendre des produits “maisons”. De plus, sachez qu’il n’est aujourd’hui pas possible d’avoir un contrat d’assurance-vie composé à 100 % de parts de SCPI. Il existe 2 types de supports d’investissements en assurance-vie :
2 options s’offrent à vous à l’ouverture de votre contrat d’assurance-vie : le contrat monosupport (uniquement les fonds en euros) et les fonds multi-supports (fonds en euros et unités de compte) : si vous souhaitez investir en SCPI via une assurance-vie, vous aurez l’obligation d’investir une partie de votre épargne en fonds en euros (certes garanti, mais avec un faible rendement).
Alors, pourquoi choisir d’investir ses économies en SCPI via une assurance-vie plutôt qu’en direct ? SCPI Invest vous révèle les avantages et inconvénients d’investir en SCPI via une assurance-vie.
Investir dans des parts de SCPI via une assurance-vie permet de combiner les bénéfices de ces deux placements : le fort rendement de la pierre-papier et les avantages fiscaux de l’assurance-vie.
Vous investissez dans l’immobilier locatif sans avoir à vous occuper de la gestion locative, profiter de l’excellent rendement des SCPI (4.45 % en moyenne), tout en évitant la fiscalité des revenus fonciers (ce qui n’est pas le cas pour un achat de parts de SCPI en direct). Concrètement, si vous décidez de laisser les revenus des parts de SCPI dans le contrat d’assurance-vie, ils ne seront ni soumis aux prélèvements sociaux ni à l’impôt sur le revenu. Si les revenus sont retirés, ils seront soumis à la fiscalité de l’assurance-vie, plus avantageuse que celle sur les revenus fonciers, ce qui fait de l’assurance-vie, le placement préféré des Français.
Si votre but est de vous constituer un patrimoine sur le long terme, nous vous conseillons de conserver votre contrat d’assurance-vie pendant au moins 8 années, durée légale pour profiter d’une fiscalité optimale. Néanmoins, il est important de savoir que vous ne bénéficiez pas d’une exonération totale, même si vous conservez votre contrat d’assurance-vie pendant ces 8 années légales. Vous devrez vous acquitter d’une imposition à 7.5 % au titre de l’impôt sur le revenu (IR) et à 17.2 % pour les prélèvements sociaux (PS) pour les retraits jusqu’à 150 000 €. Pour les retraits supérieurs à 150 000 €, le taux d’IR est fixé à 12.8 % et le taux des PS reste à 17.2 %. Si vous souhaitez effectuer des retraits avant ces 8 années de détention, vous serez soumis à 12.8 % d’IR et 17.2 % de PS quel que soit le montant retiré.
De plus, chaque épargnant peut profiter d’un abattement annuel de 4 600 € sur ses retraits (9 200 par foyer fiscal) ce qui permet d’éviter l’imposition en effectuant des retraits sur plusieurs années.
Autre avantage, le prix de la souscription des parts de SCPI via une assurance-vie est inférieur à celui d’une acquisition en direct (de 2.5 % à 5 %). L’épargnant peut ainsi investir une somme plus importante, et son rendement ne sera que meilleur. En outre, le délai de jouissance est beaucoup plus court qu’en direct, ce qui accélère le gain de revenus.
Ce type d’investissement vous permet de transmettre votre patrimoine avec une fiscalité plus accommodante qu’en succession classique. Vous pouvez ainsi léguer les sommes placées à un ou plusieurs bénéficiaires de votre choix, et dénouer le contrat en espèces ou en parts de SCPI. En investissant en SCPI via une assurance-vie, vous êtes exonéré de frais de succession jusqu’à 152 200 €.
Enfin, quand un investisseur achète des parts de SCPI en direct, il touche ses revenus trimestriellement. Via une assurance-vie, il pourra les récupérer quand il le souhaitera.
Investir en SCPI en direct est accessible à toute personne physique ou morale : vous devez juste justifier l’origine des fonds investis. En revanche, pour acheter des parts de SCPI via une assurance-vie, vous devez :
Un contrat d’assurance-vie comporte de nombreux frais, qui limitent votre pouvoir d’achat de parts de SCPI : frais d’entrée, de gestion, d’arbitrage et de sortie. Les frais d’entrée vont diminuer le montant global de l’investissement.
De plus, ces frais d’entrée vont s’additionner aux frais d’entrée des SCPI (entre 7 % et 8 %) qui sont répercutés sur la valorisation du contrat. Les frais de gestion vont quant à eux faire baisser le montant global investi.
Il convient donc de bien étudier votre contrat d’assurance-vie, et de comparer les frais inhérents, afin que l’opération financière soit un véritable succès.
Le fait d’acheter des parts de SCPI via une assurance-vie signifie que vous aurez un interlocuteur supplémentaire par rapport à un achat de parts de SCPI en direct. Concrètement, le souscripteur de votre contrat d’assurance-vie va se rémunérer sur les revenus de la SCPI. Dans les faits, certains contrats ne versent que de 70 % à 90 % des loyers, ce qui fait énormément baisser le taux de rendement des parts de SCPI.
Comme nous l’avons vu précédemment un contrat d’assurance-vie composé à 100 % de parts de SCPI n’est pas autorisé. Il vous faudra acheter des fonds en euros, ou des parts de SICAV (Société d’Investissement à Capital Variable) ou de FCP (Fonds Communs de Placement), pour que le contrat soit accepté. De plus, vous n’aurez pas accès à l’ensemble des SCPI du marché, vous devrez vous contenter des SCPI proposés par votre assureur (ou votre banquier). Il s’agit de SCPI anciennes proposant des taux de rendement bien moins élevés que les SCPI récentes.
De même, il n’est pas possible de financer l’acquisition des parts de SCPI via une assurance-vie à crédit ou par démembrement.
Enfin, vous ne serez pas propriétaire des parts de la SCPI, et ne pourrez donc pas prendre part aux assemblées générales.
Investir en SCPI via une assurance-vie vous permet de préparer votre retraite (à une période où les revenus diminuent), de bénéficier d’un fiscalité avantageuse (si vous respectez les 8 années de détention) et de pouvoir transmettre votre patrimoine sans frais de succession (jusqu’à 152 200 €). L’investissement en direct vous offre d’autres avantages et ne remplit pas exactement les mêmes objectifs patrimoniaux, même si ces deux véhicules de placements sont à considérer à long terme. En investissant en direct en SCPI :
Investir en SCPI via une assurance-vie ou en direct offre des avantages différents. Suivant vos objectifs patrimoniaux, l’une ou l’autre des solutions peut être avantageuse. Mais vous avez aussi la possibilité d’investir sur les deux supports simultanément.
Vous avez un projet d’investissement ? N’hésitez pas à nous contacter. SCPI INVEST se tient à vos côtés pour vous accompagner et vous conseiller tout au long de vos démarches. Nous sommes joignables par téléphone au 01 47 45 13 21 ou directement sur notre formulaire de contact.
