QUEL EST L’INTÉRÊT DE VENDRE SES ANCIENNES SCPI POUR EN ACHETER DES PLUS RÉCENTES

QUEL EST L’INTÉRÊT DE VENDRE SES ANCIENNES SCPI POUR EN ACHETER DES PLUS RÉCENTES ?

Avec un taux de rendement moyen de 4.18 % en 2021 (6 % pour les meilleures) selon les chiffres de l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier), l’investissement dans l’immobilier locatif via une SCPI reste le placement immobilier le plus rentable, et comportant de faibles risques. Détenir des parts de SCPI est donc une bonne stratégie pour augmenter vos revenus sans avoir à vous occuper de la gestion locative. Y a-t-il un intérêt à revendre vos anciennes parts de SCPI ? Quels bénéfices pouvez-vous espérer en retirer ? Est-il opportun de modifier votre portefeuille de parts de pierre-papier pour investir dans un autre plus récent ? SCPI INVEST vous explique l’intérêt de vendre vos parts de SCPI actuelles pour investir dans de plus efficientes.

LES INCONVÉNIENTS DE DÉTENIR DES PARTS D’UNE SCPI ÂGÉE

Si vous possédez des parts de SCPI, vous connaissez certainement tous les avantages d’un investissement dans la pierre-papier : un taux de rendement élevé, une mutualisation des risques, absence de gestion locative, faible ticket d’entrée, emprunt possible pour financer l’achat de parts…

Néanmoins, si l’investissement que vous avez réalisé concerne des parts d’anciennes SCPI, les risques liés à celui-ci sont accrus par rapport à des SCPI plus récentes. Voici les risques potentiels.

UN PARC IMMOBILIER VIEILLISSANT

Comme tous les parcs immobiliers, les immeubles détenus par les SCPI nécessitent un entretien régulier et des travaux de rénovation. Il ne s’agit pas ici de  travaux de rénovation classique, rendus nécessaires par le vieillissement du bien (rafraîchissement des peintures, entretien technique des parties communes…), mais de normes de construction évoluant constamment. Si vous êtes propriétaire de parts de SCPI au sein d’un parc immobilier obsolète en matière de performances énergétiques, sachez qu’il est fort probable que la SCPI ait à se lancer dans de gros travaux de mise aux normes, nécessitant le déblocage de fonds importants. Ces gros travaux viendront ainsi grever le taux de rendement de la SCPI, et donc vos revenus. 

En outre, la politique gouvernementale française, axée sur la diminution de l’empreinte carbone et l’augmentation des performances énergétiques des bâtiments, impose via la  RT2012 et bientôt la RE 2020, de transformer les logements mis en location pour lutter contre les passoires thermiques et la précarité énergétique. Ces nouvelles normes environnementales dans le domaine de la construction ont donc un impact non-négligeable quant à la rentabilité des biens immobiliers locatifs, qui vont devoir se soumettre. 

UN TOF EN BAISSE

Le TOF (taux d’occupation financière) est un indicateur qui permet de mesurer la performance locative des SCPI. C’est en réalité, le rapport entre le montant réel des loyers facturés, et le montant des revenus locatifs obtenus qui serait facturé, si l’ensemble du parc immobilier était loué. Plus il est élevé, plus votre rendement est important.

On s’aperçoit que le TOF des anciennes SCPI est plus faible que celui des récentes. Ceci peut s’expliquer par plusieurs facteurs. Lors de la création des SCPI, il n’était pas possible de se diversifier du fait des contraintes imposées par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) : les SCPI pouvaient investir dans des bureaux ou des commerces, mais pas simultanément. La mutualisation des risques était donc limitée dans les anciennes SCPI, ayant un impact sur le TOF, et donc sur le rendement locatif.

La baisse du TOF peut également s’expliquer de par la zone géographique du parc immobilier. Les nouvelles SCPI ont aujourd’hui la possibilité d’investir dans des quartiers d’affaires récents plébiscités par les entreprises, et disposant des nouvelles technologies. Il sera plus difficile pour les anciennes SCPI d’attirer des sociétés dans des immeubles anciens, dans des zones moins attractives.

LES ANCIENNES SCPI SONT 100 % FRANÇAISES

Toujours du fait des contraintes de l’AMF, les anciennes SCPI n’avaient pas la possibilité d’investir sur le marché étranger. Les investissements étaient donc uniquement réalisés sur le territoire métropolitain, où la pression fiscale est unanimement reconnue. Les nouvelles SCPI, ayant accès au marché extérieur, peuvent désormais offrir aux détenteurs de parts, des revenus dont les coûts sociaux sont bien moindres qu’en France, et donc proposer des rendements supérieurs aux anciennes SCPI.

POURQUOI VENDRE SES PARTS DE SCPI ?

Avec la hausse du prix du marché immobilier depuis plusieurs années maintenant, le montant du prix de la part de certaines SCPI a explosé. Le prix des biens immobiliers n’a cessé d’augmenter, et la valeur des parts a suivi le mouvement. À la revente, cela peut représenter de fortes plus values. Zoom sur trois SCPI ayant vu leurs résultats décoller.

PF GRAND PARIS (PERIAL)

Créée en 1966, la SCPI PF Grand Paris est gérée par la société Perial. Elle est spécialisée sur Paris et sur les biens immobiliers situés dans des villes d’Île-de-France (à près de 90 %) et son parc immobilier est constitué à 95 % de bureaux. Cette SCPI n’a cessé de se modifier au fil des années et a orienté sa stratégie sur le projet de rénovation urbaine du Grand Paris Express. 

On s’aperçoit, en regardant son TRI (taux de rentabilité interne), que ce dernier était bien supérieur à l’origine qu’aujourd’hui. Le TRI permet en effet de bien suivre l’évolution d’une SCPI, car il indique la rentabilité de l’investissement sur une période donnée en tenant compte du prix d’acquisition des revenus perçus sur la période d’investissement, et la valeur de retrait.

Le prix de la part a aussi bien évolué ses dernières années. Il s’affiche à 532 EUR début 2021 ; ce qui peut donner lieu à des plus-values importantes.

La SCPI PF Grand Paris offre néanmoins un taux de rendement encore très intéressant., de l’ordre de  4,53 % en 2020. Elle est une des rares SCPI à parvenir à augmenter son rendement depuis 2 ans.

ELYSÉES PIERRE (HSBC)

Créée en 1986 et gérée par HSBC, cette SCPI a vu le prix d’achat de sa part passer de 480 € en 2005 à 825 € en 2020. Selon les chiffres du groupe HSBC, le coupon annuel versé par part est lui passé de 33 € en 2007 à 30 € en 2020.

Évolution du prix de l’achat de la part tout frais compris  : 

LOGIPIERRE 3 (FIDUCIAL)

Lancée en 1986, Logipierre 3 est une société de rendement gérée par Fiducial Gérance. Sa stratégie est orientée sur le secteur hôtelier, et elle a présenté en 2020 un taux d’occupation financière de 100 %. On s’aperçoit que le prix de la part a fortement augmenté depuis 2011 alors que le rendement a chuté : c’est le moment de vendre.

Si vous êtes propriétaire de parts de SCPI Logipierre, sachez que le prix d’achat de ces parts de SCPI a donc fortement augmenté depuis que vous en avez fait l’acquisition. Les revendre serait intéressant pour vous, et synonyme de plus-value. Que faire alors de la somme d’argent récupérée ? Pourquoi ne pas la réinvestir dans de nouvelles SCPI, plus dynamiques et offrant un rendement plus élevé ? 

…POUR INVESTIR DANS DES SCPI PLUS RÉCENTES

Si vous êtes propriétaire de parts de SCPI anciennes, une des stratégies qui s’offre à vous pour optimiser vos profits est de les revendre pour investir dans des SCPI actuelles. Vous pourrez ainsi, orienter vos investissements dans des thématiques SCPI en plein essor, comme les SCPI Santé ou logistique, par exemple, et bénéficier de meilleurs taux de rendement, et profiter d’une fiscalité plus souple en investissant à l’étranger. 

Il vous faut néanmoins être attentif à certains points lors d’une vente de parts de SCPI. En effet, si vous réalisez une belle plus-value, n’oubliez pas que celle-ci sera taxée par l’État. Et si la plus-value est trop importante, vous allez peut-être basculer dans une TMI (tranche marginale d’imposition) supérieure, faisant ainsi grimper vos impôts sur le revenu. Pour pallier cette problématique, il peut être avantageux de revendre vos parts sur plusieurs années.

De plus, si vous êtes décidé à investir dans de nouvelles SCPI, gardez en tête le délai de jouissance. Fixé par les SCPI, ce délai correspond au laps de temps entre la souscription des parts et le premier versement des loyers. Il est important de prendre ce délai en compte lors du choix de votre future SCPI.

Malgré ces légers freins, vendre des parts de SCPI anciennes pour en acheter dans des SCPI récentes est synonyme pour vous d’augmentation de rendement. En effet, en proposant des biens immobiliers neufs ou respectant les dernières normes de construction en vigueur, dans des zones géographiques où la demande locative est la plus forte, ces SCPI assurent un taux d’occupation financière très élevé. C’est la garantie pour vous, de percevoir des dividendes confortables régulièrement.

En modifiant votre portefeuille de SCPI, de nouvelles opportunités s’offrent à vous. Les SCPI étrangères, comme Eurion ou Corum XL, vous permettent de bénéficier d’une fiscalité offrant davantage de souplesse qu’en France. 

D’autres SCPI se sont également spécialisées dans la logistique, comme Activimmo, et vont profiter des besoins croissants en stockage dus à l’essor ds marketplaces et de la vente en ligne. Certaines se spécialisent dans l’habitation comme Kyaneos Pierre, qui vise les zones géographiques où la démographie est positive, et les quartiers attractifs.
Enfin, comme tout investissement, investir dans des SCPI ou les revendre nécessite une connaissance du secteur constamment renouvelée. Si vous souhaitez renouveler votre portefeuille de SCPI afin de maximiser vos profits, vous pouvez demander une simulation gratuite de votre SCPI, sans aucun engagement de votre part !