L’investissement en SCPI via la nue-propriété est encore peu connu des épargnants, et pourtant, les placements via le démembrement disposent de nombreux avantages !
Selon les situations, cette forme d'acquisition peut être plus pertinente qu'un investissement classique en SCPI de rendement. Alors, comment fonctionne l’achat de parts SCPI en nue-propriété et comment en tirer parti fiscalement ? Zoom sur le fonctionnement et les avantages fiscaux de l’investissement en nu-propriété dans le cadre des SCPI.
De nombreux investisseurs optent pour un investissement direct en SCPI, sans savoir qu'il existe d'autres méthodes de détention. Pourtant, l'acquisition de SCPI en nue-propriété via le démembrement est possible ! Zoom sur cette méthode d’investissement et définition de la nu-propriété :
Le démembrement consiste à séparer la propriété d'un bien immobilier en deux parties distinctes :
À l'issue du démembrement, l'usufruit cesse et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien immobilier, ainsi que les revenus locatifs qui y sont associés.
Il est tout à fait possible d'investir en SCPI en démembrement. Dans le cas d'une SCPI, cela signifie que l'investisseur achète la nue-propriété des parts de la SCPI, tandis que l'usufruit est acquis par un autre investisseur.
➔ Pour le nu-propriétaire : il ne perçoit pas de loyers pendant la durée du démembrement. Néanmoins, à l'issue du démembrement, il récupère la pleine propriété des parts de la SCPI et peut alors percevoir les loyers.
➔ Pour l’usufruitier : pendant la période de démembrement, l'usufruitier perçoit l'intégralité des loyers générés par la SCPI. Toutefois, il ne récupère aucun capital à la fin de cette période temporaire d'usufruit.
À noter : Le démembrement en SCPI est généralement une opération temporaire pour une durée prédéfinie. Cette durée varie en fonction des cas, mais elle est couramment de 5, 10 ou 15 ans, bien que les périodes puissent aller de 3 à 20 ans. De plus, la séparation entre l’usufruit et la nue propriété est effectuée selon une clé de répartition qui est propre à chaque SCPI.
L'investissement en SCPI en démembrement est une méthode d'investissement relativement méconnue pour l'immobilier papier, mais elle est pourtant très astucieuse et dispose de nombreux avantages fiscaux pour l’investisseur
Lorsqu'un investisseur opte pour l'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété via un démembrement temporaire, il ne touche pas de loyers pendant la durée du démembrement. Par conséquent, il n'a rien à déclarer à l'administration fiscale et son imposition sur le revenu ne progresse pas.
Exemple : Un investisseur acquiert des parts SCPI en nue-propriété sur un démembrement temporaire de 10 ans, il ne paiera donc pas d’impôt sur les revenus engendrés par la SCPI pendant toute cette période. Ce n’est qu’au terme du démembrement, qu’il récupère la pleine propriété des parts de SCPI et touche un revenu supplémentaire grâce aux loyers versés. Naturellement, il devra commencer à payer un impôt sur le revenu au barème progressif à ce moment-là.
Ce cadre fiscal privilégié, durant toute la durée du démembrement, permet de mettre en place des montages fiscaux astucieux. De fait, investir en nue-propriété est très avantageux pour les investisseurs qui cherchent à préparer une rentrée d'argent dans un laps de temps donné.
Ainsi, dans le cadre d'un démembrement temporaire, les investisseurs en nu-propriété ont souvent pour profil celui qui cherche à préparer sa retraite et maximiser ses revenus à un moment précis, sans pour autant alourdir son patrimoine et son imposition dans l’immédiat.
Un des avantages clés de l'investissement en nue-propriété dans les SCPI est la possibilité d'acquérir des parts à un prix inférieur à leur valeur en pleine propriété. En effet, en achetant des parts en démembrement, l'investisseur bénéficie d'une décote sur le prix d'achat.
Cette décote varie en fonction de la durée du démembrement et de la SCPI choisie. En moyenne, la décote constatée sur une durée de 5 ans est de 20%, mais elle peut varier selon les cas.
Exemple : Un investisseur acquiert une part en nu-propriétaire de la SCPI Corum Eurion avec une fin de démembrement prévue dans 10 ans. Il achètera sa part d’une valeur de 215€ pour un prix réduit de 152.65€ (prix réduit de 29%).
De plus, à l'issue du démembrement, l'investisseur peut espérer réaliser une plus-value correspondant à cette décote, et celle-ci n'est pas soumise à l'impôt en cas de revente. Cela permet donc de réaliser un investissement plus rentable à long terme.
Investir en nue-propriété est une option idéale pour les investisseurs qui ont déjà atteint un niveau élevé de fiscalité, puisque le patrimoine en nu-propriété n’est pas comptabilisé dans l’assiette de taxation de l’IFI. En investissant en nu-propriété, les investisseurs peuvent donc continuer à investir dans l'immobilier sans risquer d'augmenter leur impôt sur la fortune immobilière.
Il est important de noter que les avantages fiscaux de l'investissement en SCPI en nue-propriété peuvent varier en fonction de la situation fiscale de chaque investisseur et des règles fiscales en vigueur. Il est donc recommandé de se faire conseiller par un professionnel avant de se lancer dans cette forme d'investissement. Découvrez le cabinet Patrimo Conseil qui sera vous conseiller pour vos investissements en SCPI.
