Investir en SCPI fait partie aujourd’hui des meilleurs placements 2020, en termes de rapport rentabilité – sécurité. Mais les SCPI de défiscalisation (loi Pinel, loi Malraux ou déficit foncier) sont aussi une réponse à cette question compliquée de savoir comment baisser ses impôts.
Découvrez le secret d’une optimisation fiscale réussie, avec un investissement SCPI combinant SCPI réduction impôt et rendement.
Pour simplifier, il existe deux grandes catégories de SCPI :
· les SCPI de rendement, dont la finalité principale est d’assurer un rendement optimum ;
· les SCPI fiscales ou SCPI résidentielle, dont l’une des finalités est de bénéficier d’une niche fiscale immobilière.
Pour baisser son IR légalement, il existe en 2020 deux uniques possibilités en SCPI fiscales, reposant soit sur la loi Pinel 2020 (identique à la loi Pinel 2019), soit sur la loi Malraux : lors de la constitution de la SCPI, les gestionnaires choisissent le patrimoine immobilier de manière à répondre au dispositif fiscal en vigueur.
Ces SCPI fiscales prévoient souvent dans leurs statuts une date de dissolution, où le patrimoine sera vendu : le capital récupéré est alors reversé à l’épargnant.
La loi Pinel impose un certain nombre de contraintes sur l’investissement locatif : plafond de 300 000 euros, zone, ressources des locataires (loi Pinel locataire) …
Loi Pinel définition : Le dispositif Pinel permet une réduction d’impôt sur une durée égale à la durée du bail, soit 6 ans, 9 ans ou 12 ans : cette réduction IR est respectivement de 12 (2% par an sur 6 ans), 18 (2% par an sur 9 ans) ou 21 % du montant investi.
La plupart des SCPI Pinel optent pour des baux Loi Pinel location de 9 ou 12 ans, permettant donc une réduction d’impôts de 18 à 21 %, dès l’année de souscription, dans la limite du plafonnement annuel des niches fiscales (10 000 euros). La durée de vie d’une SCPI en loi Pinel 2020 est donc forcément légèrement supérieure à ce délai légal.
Pour ces SCPI, n’hésitez pas à consulter un expert pour son analyse (loi Pinel avis) avec le calcul de la baisse d’impôts (loi Pinel simulation).
– baisse d’impôts possible jusqu’à 63 000 euros au total
– IR diminué dès l’année de souscription, sur plusieurs années
– rendement autour de 3%, à laquelle il faut rajouter le bénéfice fiscal
– achat à crédit possible, pour un effet de levier (intérêts déductibles des revenus fonciers)
– dilution du risque locatif
– sélection du patrimoine immobilier par des professionnels
– investissement a minima
– durée du placement
– liquidité de l’épargne faible (avec décote) ou nulle
Pour un investissement SCPI Pinel, n’hésitez pas à voir avec un conseiller SCPI l’intérêt de l’achat à crédit (prêt amortissable ou prêt in fine) : notre logiciel Loi Pinel simulation permet d’optimiser son placement, pour avoir une réduction d’impôts maximale via cet investissement en pierre papier.
La loi Malraux est une loi de défiscalisation visant à la réhabilitation du patrimoine culturel. En contrepartie de travaux dans des zones géographiques précises, elle autorise une réduction d’impôts, égale à 22 ou 30 % du montant des travaux, sous réserve d’un bail de 9 ans.
Pour une SCPI Malraux 2020, la réduction d’impôts est de 18 % du capital souscrit (30 % sur la quote-part travaux, en général 60 % de l’investissement), sans plafonnement des 10 000 euros annuels.
Cette baisse d’impôts se fait en une seule fois.
Une SCPI Malraux présente deux particularités, liée à la réalisation de travaux importants : les revenus fonciers sont souvent faibles les premières années, et il y a une possibilité de plus-value lors de la revente des immeubles. La rentabilité de la SCPI doit donc inclure tous ces éléments.
– baisse imposition de 18% du capital souscrit dans la limite de 30 000 €
– IR diminué dès l’année de souscription, sur une seule année
– possibilité de plus-value
– achat à crédit possible, pour un effet de levier (intérêts déductibles des revenus fonciers)
– dilution du risque locatif
– sélection du patrimoine immobilier par des professionnels
– investissement a minima
– durée du placement
– liquidité faible (avec décote) ou nulle
– revenus fonciers faibles les 2 ou 3 premières années
SCPI pour réduire impôts revenus fonciers (IR)
Comme les SCPI réalisent un investissement locatif pour verser un loyer, il semble paradoxal pour un épargnant d’investir en SCPI pour bénéficier d’un avantage fiscal sur ses revenus fonciers !
Et pourtant, c’est possible de baisser ses impôts grâce à des SCPI déficits fonciers.
De manière générale, les revenus SCPI sont fiscalisés comme des revenus fonciers et intégrés à vos autres revenus, sans possibilité de flat-tax (PFU prélèvement forfaitaire unique).
Pour déterminer cette imposition, on calcule le bénéfice foncier en déduisant des loyers perçus les différentes charges.
Ce bénéfice est alors soumis à impôt (IR) et cotisations sociales (CSG).
Une SCPI déficit foncier s’arrange pour avoir des charges déductibles supérieures aux revenus, la plupart du temps en réalisant des travaux. Il n’y a donc plus de bénéfice, mais un déficit.
Pour l’investisseur en SCPI déficit foncier, ce déficit est déductible des revenus fonciers ou, si ceux-ci ne sont pas suffisants, sur les revenus globaux avec un plafond de 10 700 euros.
Le surplus se reporte sur les années suivantes durant 10 ans.
L’impact fiscal (IR + CSG) est d’autant plus important que la tranche marginale d’imposition de l’épargnant est élevée : c’est l’assurance d’une baisse d’imposition conséquente.
– réduction des revenus fonciers et/ou globaux, donc baisse impôts
– possibilité de plus-value lors de la revente
– achat à crédit possible, pour un effet de levier (intérêts déductibles des revenus fonciers)
– dilution du risque investissement locatif
– sélection du patrimoine immobilier par des professionnels
– investissement a minima
– liquidité variable
– durée du placement
– pas vocation à verser un loyer
Un expert SCPI fiscale saura vous conseiller au mieux pour choisir ou pas une SCPI déficit foncier. Grâce à des simulations, le conseiller calculera votre baisse d’impôts, avec ou sans crédit.
N’hésitez pas à nous consulter pour étudier au mieux votre cas et voir comment réduire vos impôts grâce aux SCPI.
Pour réduire son imposition globale, un épargnant dispose de nombreuses autres opportunités avec les SCPI fiscales, comme le démembrement pour diminuer son IFI ISF.
Un conseiller SCPI est là pour effectuer une étude sur-mesure, orientée spécifiquement sur la baisse d’impôts.
