Compte tenu de la faiblesse du rendement des comptes à terme, nous avons sélectionné deux alternatives à ce placement :
Une Société Civile de Placement en Immobilier (SCPI) se définit comme un véhicule ayant pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier professionnel.
Pour ce faire, la SCPI collecte de l’argent auprès d’investisseurs afin de financer des biens immobiliers professionnels de qualité puis s’occupe de la gestion de ce parc. Les loyers perçus par la SCPI sont redistribués aux investisseurs, les porteurs de parts appelés les « associés » de la SCPI.
Comme tout bien meuble ou immeuble, les parts de SCPI peuvent être démembrées en deux droits réels : l’usufruit et la nue-propriété.
Pendant la durée démembrement (qui peut s’étendre de 3 ans à 20 ans en fonction des SCPI), l’usufruit de parts de SCPI permet à l’usufruitier de percevoir les loyers trimestriels correspondants à la pleine propriété des parts. Ainsi l’usufruitier perçoit des revenus tous les trimestres ; l’objectif étant que la somme des loyers perçus soit supérieure au capital investi initialement (cf cas pratique plus bas). La trésorerie investie est donc reconstituée progressivement chaque trimestre.
L’usufruitier profite ainsi des rendements des SCPI (taux de distribution moyen des SCPI de 4.35% en 2018) tout en bénéficiant d’une fiscalité particulièrement attractive. En effet, l’usufruit temporaire s’amortit comptablement sur la durée du démembrement permettant ainsi de neutraliser les loyers perçus.
Au terme de la durée du démembrement, l’usufruit s’éteint et le nu propriétaire devient plein propriétaire des parts de SCPI et perçoit à son tour les loyers attachés à son investissement.
Les avantages
Les limites
Prenons, à titre d’exemple, une société ayant un excédent stable de trésorerie de 50 000 euros.
Le dirigeant décide d’acquérir pour 50 000 euros d’usufruit de part de SCPI sur une durée de démembrement de 5 ans. Cet usufruit est valorisé à 20% de la valeur de la pleine propriété.
Les hypothèses de cette simulation sont les suivantes :
*Loyers non garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
On obtient ainsi un gain net de 10 625 EUR sur cette opération et un taux de rendement interne (TRI) de 6.79% net de fiscalité à comparer à la rémunération des comptes à terme ayant une rémunération proche de 1% sur 3 ans.
Le contrat de capitalisation est accessible à toutes personnes morales qu’elles soient soumises à l’IR ou à l’IS. Il donne accès à de nombreux supports d’investissement ayant une rémunération bien supérieure aux comptes à terme :
a. Le fonds euros
Il se caractérise par une garantie en capital et l’effet cliquet (les intérêts versés sont définitivement acquis). Les fonds euros les plus performants peuvent verser jusqu’à 3.20% de rendement en 2018.
b. Les Unités de Compte (UC)
Les UC financières sont investies sur les marchés financiers (action, obligation…). Le capital n’est pas garanti.
Les UC immobilières sont investies en SCPI, SCI ou encore OPCI permettant de bénéficier de la rentabilité de l’immobilier avec la fiscalité avantageuse du contrat de capitalisation.
L’allocation sur ces différents supports est déterminée en fonction de votre aversion au risque et de votre horizon de placement.
a. Pour les personnes morales à l’IR
Dans le cas d’un contrat souscrit par des personnes morales (SARL, sociétés civiles,…) à l’IR, ces personnes morales sont fiscalement transparentes et l’imposition se fait au moment du rachat au nom des associés personnes physiques à hauteur de leurs parts dans la société.
Lors d’un rachat, seule la part des intérêts est fiscalisée, deux modalités d’imposition existent :
Le rachat est soumis au principe de l’investi proportionnel :
Exemple : une société civile a versé 100 000 euros sur un contrat de capitalisation. Au bout d’un an, le contrat est valorisé 110 000 euros. La société décide de racheter les 10 000 euros de plus-value. Dans ce cas on considère que sur les 10 000 euros rachetés, 9090 euros viennent du capital initialement investi et 910 euros viennent de la plus-value.
La fiscalité est donc de 910 x 30% soit 273 euros.
b. Pour les personnes morales à l’IS
L’imposition se fait en deux temps :
Cette phase implique la prise en compte, de manière forfaitaire sur un exercice, des gains générés par le contrat, même sans rachat effectif. La société doit donc réintégrer à son résultat imposable à l’IS au taux de droit commun, le montant forfaitaire issu de la multiplication de la valeur réelle du contrat par 105 % du Taux Moyen des Emprunts d’Etat (TME) en vigueur lors de la souscription.
Lors du rachat, dès lors que la valeur réelle du contrat est enfin déterminée, la base imposable sera alors égale à la différence entre cette valeur de rachat diminuée du cumul des intérêts portés précédemment dans les résultats annuels. L’imposition se fera au taux en vigueur en fonction du montant du résultat imposable.
Concernant les prélèvements sociaux, étant en présence de personnes morales soumises à l’IS, le contrat est exonéré de tout prélèvement, ceux-ci pesant expressément uniquement sur des personnes physiques.
Par exemple : En cas d’investissement de 100 000 € de trésorerie le 1er janvier 2018.
En janvier 2018 le taux appliqué, pour la « base annuelle forfaitaire » est de celui du mois précédent soit 0.62 %.
L’assiette taxable annuelle sera donc calculée au taux de 0.651% (105 % de 0.62%) soit 651 euros d’impôt forfaitaire chaque année
Si la société effectue un rachat total fin décembre 2019 et que le rendement est de 10% sur 2 ans, dans ce cas le rachat total porte sur 110 000 euros.
L’imposition portera donc sur 10 000 euros – 2 x 651 euros soit 8 698 euros
Ce montant sera ajouté au bénéfice de la société et sera fiscalisé au taux d’IS en vigueur.
En conclusion, il existe deux placements alternatifs aux comptes à terme pour gérer l’excédent de trésorerie particulièrement pertinents : l’usufruit temporaire de parts de SCPI et le contrat de capitalisation. Ces deux placements permettent effectivement de générer un rendement élevé tout en conservant une sécurité du capital. Nos équipes se tiennent à votre disposition afin de réaliser une étude personnalisée et vous apporter un conseil sur-mesure.
