31 janvier 2023

LES MEILLEURES SCPI DANS LE RÉSIDENTIEL

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Comme leurs noms l’indiquent, les SCPI en résidentiel, axent leurs stratégies d’investissement dans l’immobilier locatif à usage d’habitation principale des locataires. Après une année 2020 perturbée sur le plan sanitaire et économique, force est de constater que certaines SCPI ont réussi à mieux tirer leurs épingles du jeu que d’autres véhicules de placement. Qu’en est-il précisément des SCPI dans le résidentiel ? Dans cette période post crise sanitaire, SCPI INVEST dresse un bilan 2022 des meilleures SCPI résidentiel investissant dans ce domaine.

 

QUELLE EST LA SITUATION POUR LES SCPI APRÈS LA CRISE SANITAIRE ? 

Après une année 2019 record pour les SCPI avec un rendement moyen de 4,4 %, l’année 2020 n’a pas été le cataclysme annoncé par certains pour les SCPI (4,18 % en 2020). Le niveau de collecte nette (montant des capitaux collectés – montant des retraits et cessions) a quant à lui atteint le montant de 6,03 milliards d’euros, ce qui représente la troisième meilleure année de collecte pour les SCPI.

Bien évidemment, certaines SCPI ont vu leur côte de popularité grimper, comme les SCPI spécialisées dans la santé, boostées par le besoin croissant d’infrastructures dans ce domaine. D’autres SCPI spécialisées dans les commerces ont eu plus de mal à passer l’année.

Qu’en est-il en 2021 ? Les chiffres communiqués par l’ASPIM (association française des sociétés de placement immobilier) confirment la résilience des SCPI dans un secteur, l’immobilier, considéré comme la valeur refuge par excellence d’une majorité des Français. Le taux de distribution moyen (l’indicateur de rentabilité, qui remplace le taux de distribution par valeur du marché, utilisé depuis 2021 pour mesurer la performance des SCPI) s’élève à 4.45 % pour un niveau de collecte nette de 7.37 milliards d’euros. Les investisseurs continuent donc à faire confiance aux SCPI. Ceci peut être expliqué par 3 facteurs : 

  • l’immobilier = valeur refuge ; 
  • une très bonne rentabilité (supérieur aux livrets A ou aux assurances-vie) pour des risques contrôlés (beaucoup moins risqué que les marchés boursiers ou les monnaies virtuelles) ; 
  • un investissement sur le long terme afin d’amortir les frais de souscriptions.
QUELLES SONT LES DIFFÉRENTES SCPI RÉSIDENTIEL ?

On peut distinguer différentes catégories pour les SCPI résidentiel. Celles-ci se caractérisent par des stratégies d’investissement différentes : 

  • Les SCPI résidentiel de rendement, qui priorisent la distribution de revenus aux propriétaires de parts. Afin de trouver facilement des locataires, elles investissent dans des biens immobiliers où l’offre locative n’est pas suffisante, mais aussi en périphérie des cœurs de ville. 
  • Les SCPI résidentiel de plus-values, qui visent la constitution d’un patrimoine sur le long-terme. Ces SCPI résidentiel sont à destination principale des souscripteurs n’ayant pas besoin de revenus complémentaires. Ils axent leurs acquisitions sur des biens immobiliers décotés pour les valoriser et ainsi réaliser une plus-value à la revente. Elles peuvent ainsi choisir des modes d’acquisition particuliers (en démembrement, en viager…) ou des actifs dont certains travaux peuvent les valoriser (agrandissement, rénovation, division, réhabilitation…) ;

Pour chaque catégorie, retrouvez l’une des meilleures SCPI résidentiel : Kyaneos Pierre, Patrimmo croissance, Primo family et Novapierre Résidentiel.

 

KYANEOS PIERRE : N°1 DES SCPI RÉSIDENTIEL DE RENDEMENT 

Créée en 2018, Kyaneos Pierre est une SCPI résidentiel à capital variable qui a axé sa stratégie autour de l’immobilier résidentiel. Ainsi, plus de 90 % de ses actifs sont constitués d’ habitations. Elle investit dans tout type d’immeubles, loués ou vacants, vides ou meublés, dans des villes de tailles moyennes, dans les quartiers intermédiaires, en privilégiant les immeubles acquis en pleine propriété. Ces premières acquisitions se sont situées dans le sud-est de la France (zone considérée à fort potentiel) avant de s’étendre à l’ensemble du territoire. 

Pour 2020, la SCPI résidentiel s’était fixé 3 objectifs parfaitement atteints : 

  • Offrir un couple risque/rendement attractif à ses investisseurs ;
  • Améliorer l’efficience énergétique des bâtiments ;
  • Améliorer la qualité des logements : sa notation pour la qualité des logements est ainsi passée de 5/10 à 8.6/10. 

Ainsi, en 2020, la SCPI résidentiel Kyaneos Pierre a réduit de 34 % la consommation énergétique de ses actifs, et de 61 % ses émissions de gaz à effet de serre (GES). 

En 2021, cette SCPI résidentiel a vu sa capitalisation quasiment tripler, passant de 58 à 150 millions d’euros. Ses actifs sont composés de 260 immeubles pour une surface de plus de 120 000 m². Si son TOF (taux d’occupation financier) peut sembler faible (76.4 %), il ne concerne que 6.3 % de carence locative, pour 17.4 % d’immeubles en travaux, source d’amélioration de la valeur des actifs et donc des loyers perçus.

Elle a offert à ses souscripteurs un taux de distribution de 5.89 %, au-dessus de la moyenne des SCPI (4,45 %). Le prix de la part s’élève à 1 080 €, pour un minimum de souscription de 10 parts. 

PATRIMMO CROISSANCE : LA SCPI RÉSIDENTIEL DE PLUS-VALUE DANS LE RÉSIDENTIEL

Patrimmo Croissance est une SCPI résidentiel de plus-value à capital variable, créée en 2014, et gérée par Primonial REIM. Elle investit essentiellement en nue-propriété dans l’immobilier résidentiel (95,4%), principalement en Île-de-France (68 %) dans des zones en déficit de logements. L’usufruit est acquis par les bailleurs sociaux, dans le cadre d’une convention de démembrement avec la SCPI. Cette SCPI résidentiel n’a pas vocation à distribuer des revenus à ses associés, mais à capitaliser la performance potentielle correspondant au remembrement de la pleine propriété des actifs immobiliers. Depuis sa création, la valeur de sa part a augmenté de 44 % ! Elle est donc destinée à des contribuables fortement imposés, qui cherchent à valoriser un capital sans augmenter leurs impôts. 

Investir dans la SCPI résidentiel Patrimmo Croissance constitue donc un placement à long terme de diversification du patrimoine, avec une durée minimum conseillée de 10 ans. Le prix de souscription et la valeur de retrait sont réévalués tous les mois. Pour le mois de mai 2022, ces derniers sont respectivement de 678,61 € (avec un minimum d’acquisition de 10 parts) en augmentation de 5 % depuis janvier 2021, et 598.81 €. Ces prix reposent sur la valeur de la nue-propriété et sur la valeur de l’immobilier résidentiel. Le montant de la capitalisation de la SCPI résidentiel Patrimmo Croissance s’élève à 156.03 millions € pour l’année 2021.

 

PRIMO FAMILY 

Primo Family est une SCPI résidentiel de rendement à capital variable, lancée en 2017, et gérée par la société de gestion Primonial REIM. Elle investit majoritairement dans l’immobilier résidentiel du quotidien en zone euro, mais aussi dans les commerces et l’hôtellerie. En 2021, elle a offert à ses associés un taux de distribution de 3,03 % pour un TOF de 91.4 %. Le minimum de souscription est de 10 parts à 200 € la part. En 2021, sa capitalisation s’élevait à 214.24 millions d’euros. Ses actifs (633 lots) sont composés de résidentiel (35.9 %), de mixte résidentiel/commercial (29.2 %), de commerce (16.8 %) et d’hôtel (18.1 %). Afin de détecter les biens immobiliers les plus rentables, Primo Family privilégient les actifs dans des zones où :

  • La croissance démographique est forte ;
  • La présence de services publics et éducatifs est importante ;
  • Il existe une forte demande locative.

En 2021, la SCPI résidentiel Primo Family a été élue meilleure SCPI “Immobilier de logement” aux Victoires de la Pierre-Papier de Gestion de Fortune.

 

NOVAPIERRE RÉSIDENTIEL 

Initialement spécialisée dans les immeubles de “Loi 48” (elle s’appelait à l’origine Pierre 48), Novapierre Résidentiel investit actuellement dans des biens immobiliers locatifs décotés pour occupation. Ses actifs sont actuellement composés à 60 % d’appartements en “Loi 89”, en nue-propriété, et sur des immeubles conventionnés, situés majoritairement en Ile-de-France (98 %). Elle profite de la création actuelle du GPE (Grand Paris Express), chantier pharaonique de transport dans toute l’Ile-de-France qui offre de belles perspectives de création d’immeubles résidentiels.

Novapierre Résidentiel a été créé en 1996, et est gérée par Paref Gestion. Elle n’est pas destinée à distribuer des revenus, mais à générer des plus-values en valorisant le prix des parts. Entre 2011 et 2020, le dividende par part est passé de 16 € à 30 €, quand le prix d’acquisition évoluait de 1 135 € à 1 447 €. Sa capitalisation s’élève à 325.1 millions d’euros pour un taux d’occupation financier de 87,8 %. Le prix de la part est fixé à 1 622 € (avril 2022) pour un minimum de souscription de 5 parts pour les nouveaux associés, avec un taux de distribution de 2.11 %. Ce taux de distribution, inférieur à la moyenne, ne doit pas être considéré comme tel : le but de cette SCPI résidentiel est d’apporter une plus-value à ses souscripteurs.

Si les SCPI résidentiel sont très intéressantes, nous vous conseillons de diversifier votre portefeuille de SCPI, afin de profiter de différentes opportunités (les SCPI dans le domaine de la santé ou de la logistique par exemple surfent sur la vague de la crise sanitaire qui a démontré le manque d’infrastructures dans ces secteurs), mais aussi de limiter les risques de perte en capital.

Vous souhaitez investir dans une SCPI résidentiel, mais ne savez pas quelle SCPI répondra le mieux à vos attentes. N’hésitez pas à vous adresser aux professionnels en gestion de patrimoine de chez SCPI INVEST. Nous sommes à votre disposition pour vous accompagner dans votre investissement en SCPI.