SCPI à capital fixe : tout savoir sur des produits financiers particuliers

SCPI à capital fixe : tout savoir sur des produits financiers particuliers

Valeur contre succès : ce sont souvent les notions qui sont mises en avant lorsqu’il s’agit d’opposer SCPI variable et SCPI à capital fixe. Le choix d’une SCPI ne se limite pas à des considérations régionales et sectorielles. Mais alors, quelles sont donc les différences entre capital fixe et variable ? Nous vous aidons aujourd’hui à tout savoir sur les SCPI à capital fixe.

 

SCPI à capital fixe contre capital variable : avantages composites

 

La volonté d’achat de parts sociales en SCPI porte un nom : on parle de demande de souscription. Le nombre de souscriptions détermine la taille que peut atteindre une SCPI. Les achats et ventes de parts sociales sont donc des opérations sur les souscriptions. Dans le cas d’une SCPI à capital variable, ces opérations peuvent se faire à n’importe quel moment. Cette latitude dans la liberté de transaction se retrouve dans le vocabulaire employé. En effet, le régime de fonctionnement d’une SCPI à capital variable est dit à “fonds ouverts”. Cette liberté de souscription ne se donne cependant pas sans une certaine limitation. En effet, les parts SCPI disposent d’un prix unitaire fixe. Ce faisant, la société de gestion facilite la liquidité du marché secondaire. Cet atout demeure le principal avantage d’une telle structure. Mais là encore, le prix peut fluctuer. Aussi, le marché secondaire peut se retrouver impacté. Il reste donc, d’une certaine façon, déterminé par la société de gestion. La conséquence directe en terme de gestion de patrimoine est la difficulté d’établir des prévisions. La planification d’une plus-value sur la base du prix des parts peut s’avérer parfois difficile en effet. Cette impossibilité d’opérer une spéculation est l’un des inconvénients majeurs de la SCPI à capital variable. En ce sens, on parle de fonctionnement sur la base de la “valeur des parts” SCPI, que la société de gestion définit. Par opposition, le régime d’une SCPI à capital fixe offre la possibilité de spéculer. Par extension, il est donc possible de négocier les transactions sur son marché secondaire.

 

SCPI à capital fixe : inconvénients d’un tel choix

 

La liquidité est le cheval de bataille du capital variable, nous l’avons bien compris. À l’inverse, c’est la fixation d’un prix en marché libre qui prime dans le cas d’une SCPI à capital fixe. Par extension, la mécanique des “fonds fermés” de la SCPI à capital fixe donne naissance à des caractéristiques notables. En l’occurrence, elle entraîne nécessairement la fixation par la société de gestion d’un nombre fixe de parts sociales. Par conséquent, les investisseurs sont exposés principalement à un risque. Acquérir des parts de SCPI à capital fixe se fait au prix d’une plus grande difficulté potentielle à liquider ses actifs. Le délai d’attente peut en effet être plus ou moins long avant de trouver un acheteur. À tel point qu’il arrive que les possesseurs de parts SCPI à capital fixe doivent revendre à perte. Cette perte survient notamment lorsque les actifs sont vendus à un tarif inférieur au prix moyen constaté sur le marché. L’investissement en SCPI à capital fixe peut donc être très profitable. Néanmoins la mitigation du risque qu’une telle structure impose doit être contrôlée. Pour y parvenir, l’investisseur doit adopter une stratégie de diversification des éléments de son portefeuille. Pour choisir ses actifs financiers, l’investisseur pourra en l’occurrence s’intéresser aux SCPI à capital fixe les mieux cotées. Mais la démarche ne s’arrête pas là. Il sera sage, en effet, de composer un cocktail comprenant des parts en SCPI à capital variable, de manière à assurer un certain apaisement. À cet égard, l’intervention d’un conseiller est souhaitable. Le choix d’une diversification multi-sectorielle et multi-régionale, voire internationale, peut offrir à la fois un risque contrôlé et une bonne rentabilité.

 

Quelques pistes pour faire le bon choix

 

SCPI à capital fixe et variable disposent d’indicateurs de santé financière des SCPI nombreux. On trouve notamment les :

  • TOF (Taux d’Occupation Financier);
  • TRI (Taux de Rendement Interne)
  • VR (Valeur de Réalisation)

On définit la VR comme étant le montant qu’une SCPI retirerait de la cession de tous ses biens immobiliers si elle devait les vendre. Prendre en compte ces indicateurs est nécessaire à une bonne évaluation de la pertinence d’un investissement. Cependant, d’autres informations sont de nature à aiguiller les décisions d’un investisseur. Il est, par exemple, intéressant de noter que certaines SCPI à capital fixe peuvent bénéficier de prix décotés. Cette décote se calcule relativement à la valeur de leur patrimoine. Ainsi, décider d’un placement en ciblant ce genre de structure a pour avantage d’offrir l’espoir d’une bonne plus-value à terme. Certaines configurations peuvent également constituer des signes qu’une opportunité est à saisir. C’est le cas par exemple lorsque la VR se révèle supérieure au prix d’achat annoncé sur marché secondaire. La fluidité du marché secondaire est, d’ailleurs, elle aussi, un indicateur de nature à encourager l’investissement. C’est ce qui ressort notamment de la situation de la structure Fructipierre gérée par AEW Ciloger qui dispose de seulement 0,01% de parts en attente d’acquéreur. Les souscriptions de cette SCPI à capital fixe présentent un certain attrait. Par ailleurs, le rendement affiché sur l’année dernière est de 4,25% pour €541 la part sociale. L’opportunité à saisir est donc d’autant plus attractive. Parallèlement, avec €870 de coût d’acquisition, les parts de la SCPI Immo Placement (groupe Atland Voisin) rendement sont elles aussi attrayantes. Le rendement affiché de cette entreprise s’avère aussi intéressant, en s’élevant à 5,51%. Enfin, d’autres SCPI à capital fixe telles que France Investipierre gérée par BNP Paribas REIM, offrent aussi de bons espoirs de rentabilité. On note en effet un prix de part sociale de €351 en avril 2020 pour un rendement affiché en 2019 de 4,06%.

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