Vous désirez réaliser un investissement sur le marché de l’immobilier ? Réduction d’impôts sur le revenu, constitution d’un patrimoine immobilier, revenus complémentaires, préparation de votre retraite… Découvrez avec PATRIMO CONSEIL tous les avantages d’investir dans l’immobilier neuf, grâce aux dispositifs de défiscalisation immobilière existants.
En choisissant de réaliser un investissement immobilier neuf, vous êtes assurés de bénéficier d’un logement fonctionnel, sans aucuns travaux à prévoir à moyen terme. En plus d’être fourni dans un état impeccable (aucune rénovation à envisager), l’espace habitable de votre logement est mieux optimisé par rapport à un logement ancien. En outre, vous bénéficiez d’un appartement conçu selon les dernières normes environnementales et la réglementation thermique en vigueur, avec notamment la mise en place de la RE2020 dans le cadre de la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique).
Votre logement bénéficie d’une excellente isolation thermique et phonique et d’un système de chauffage performant vous permettant de réduire considérablement vos factures énergétiques. Cet élément n’est pas négligeable, en cas de revente de votre bien ou de mise en location. Avec l’augmentation des prix de l’énergie, le critère de performance énergétique prend de plus en plus d’importance pour les locataires : plus votre logement aura une bonne note à son DEP (diagnostic de performance énergétique), moins ils consommeront d’énergie. Vous aurez donc plus de chance de trouver des locataires.
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière, permettant d’acquérir un logement neuf dans le but de le louer. Cette mesure nécessite de mettre en location son bien pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans pour se voir octroyer une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % du montant de son acquisition. Censé se terminer fin 2022, il a été prolongé par le PLF 2021 (plan de loi de financement), mais le taux de la réduction d’impôt a été revu. Voici les nouveaux taux appliqués :
Durée de location | Taux 2022 | Taux 2023 | Taux 2024 |
6 ans | 12 % | 10.5 % | 9 % |
9 ans | 18 % | 15 % | 12 % |
12 ans | 21 % | 17.5 % | 14 % |
Le calcul du taux de réduction dépend effectivement de la durée d’engagement de location. Plus l’engagement est long plus l’abattement fiscal est important. Notez toutefois que cette réduction d’impôt est plafonnée selon deux critères :
À noter : Le dispositif de la loi Pinel est également limité à 2 logements par an.
Ce dispositif loi offre également la possibilité de louer son logement à un membre de sa propre famille tant que celui-ci ne dépend pas du même foyer fiscal. C’est une alternative intéressante pour les parents dont les enfants étudient dans une autre ville. Tout en logeant l’étudiant pendant la durée de sa scolarité, un investissement Pinel permet de se constituer un patrimoine. Cependant, le locataire ne doit pas être dans le même foyer fiscal que le loueur.
Le saviez-vous ? Si ce dispositif est attractif pour les contribuables, de nombreuses conditions sont à respecter pour pouvoir profiter de ce dispositif : zone géographique spécifique, plafonnement des ressources du locataire et des loyers, logement situé dans un immeuble collectif… Le non-respect de ces dispositions entraîne une perte du bénéfice fiscal. Pour profiter des avantages d’investir dans l’immobilier neuf via le dispositif de la loi Pinel, il est donc conseillé d’être accompagné par un professionnel de la défiscalisation immobilière.
D’autres mesures existent également dans l’immobilier neuf pour réaliser un investissement locatif défiscalisant (en fonction de la localisation et de l’éligibilité des biens) : Pinel outre-mer, LMNP Censi-Bouvard… Choisissez celui qui s’adapte le mieux à vos projets.
L’emprunt bancaire constitue aujourd’hui une stratégie gagnante pour réussir son investissement locatif, les taux d’intérêts étant depuis quelques années nettement inférieurs aux rendements bruts obtenus, même avec la remontée des taux à laquelle on assiste en 2022 et dont il est difficile de juger où elle s’arrêtera : il est peut-être temps de se lancer et de profiter des avantages d’investir dans l’immobilier neuf !
Si vous souhaitez réaliser un prêt immobilier destiné à financer votre investissement locatif, sachez que la conjoncture actuelle est particulièrement avantageuse en ce moment. De plus, le fait d’emprunter pour louer rassure les établissements bancaires, qui sont plus enclins à prêter aux investisseurs déjà propriétaires de leur résidence principale.
Pour savoir si vous pouvez prétendre à l’obtention d’un prêt, il vous faut calculer votre capacité d’endettement qui dépend de vos charges et de vos revenus. Les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) imposent aux établissements de crédit qu’un tiers des revenus maximum soit consacré au remboursement des dettes (soit 33 % des revenus nets). Les futurs loyers de votre investissement locatif seront quant à eux, pris en compte dans le calcul de vos revenus à hauteur de 70 % (selon les établissements bancaires).
À noter : Depuis janvier 2022 et la mise en application de la directive n°D-HCSF-2021-7, les établissements bancaires ne pourront plus vous accorder d’emprunt si :
L’effet de levier permet d’accélérer le développement de votre patrimoine. C’est une technique d’autofinancement qui permet un accroissement du capital sur le long terme, grâce à une augmentation de sa capacité d’investissement par un endettement à court terme. Pour profiter des avantages d’investir dans l’immobilier neuf et que votre investissement locatif soit rentable, il est donc primordial que votre coût d’emprunt soit inférieur au rendement locatif.
Effet de levier = (résultat d’exploitation – impôts – dettes) / capitaux propres.
Un investissement locatif dans l’immobilier neuf, via la loi Pinel ou un autre dispositif fiscal, vous permet de vous constituer un patrimoine, tout en bénéficiant de revenus fonciers mensuels. L’emprunt étant remboursé par les loyers générés, il devient ainsi possible d’investir ses fonds propres sur d’autres projets : un autre logement locatif, une résidence secondaire au soleil ou à la neige, ou profiter des taux d’intérêts particulièrement intéressants des SCPI (société civile de placement immobilier). En 2021, le taux d’intérêt moyen s’élève à 4.45 % selon l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement IMmobilier).
Les avantages d’investir dans l’immobilier neuf sont donc nombreux. Vous pourrez ainsi transmettre facilement votre patrimoine immobilier à vos héritiers. De plus, une assurance décès-invalidité est incluse, et couvre vos mensualités de remboursement bancaires en cas de décès. Un investissement dans l’immobilier neuf vous permet donc également de protéger vos proches.
Plusieurs options s’offrent à vous à l’échéance du remboursement du prêt : revendre le logement ou bénéficier de revenus complémentaires. Il peut être tentant de revendre son bien pour un autre projet (achat de résidence secondaire, extension de l’habitation principale…), mais le conserver offre aussi son lot d’ avantages. En effet, les loyers versés ne serviront plus à rembourser votre crédit, mais vous reviendront directement. Cette stratégie ne peut être très intéressante lors d’un départ à la retraite pour faire face à une baisse de revenus consécutive.
La VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ouvre droit à plusieurs garanties dans le cas d’un achat immobilier neuf. La plupart des logements n’étant pas construits au moment de la vente.
Si dans les faits, l’acheteur devient propriétaire lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire, il devra attendre l’achèvement des travaux de son logement et la remise des clés pour en bénéficier réellement. Il est toutefois tenu de régler certains montants échelonnés en amont et versés en fonction de l’avancée des travaux de construction du programme immobilier neuf. Afin d’encadrer ce type d’ opération, l’Etat a mis en place différentes garanties pour mieux protéger les acheteurs.
La garantie de parfait achèvement (GPA) a été mise en place, dans le cadre d’un achat sur plan, suite au « boum » de l’après-guerre lié à la crise du logement et à la relance de la construction. Cette garantie matérialise l’engagement des promoteurs immobiliers, apportant une protection pour les acquéreurs et couvrant l’ensemble des petits dommages et les éventuelles malfaçons à l’intérieur du logement (robinetterie, défaut de menuiseries, prises électriques…).
Également nommée « garantie de bon fonctionnement », cette garantie couvre pendant 2 ans, comme son nom l’indique, les dommages et défaillances survenant sur les éléments démontables ou dissociables de l’habitation tels que les radiateurs, les portes, la chaudière, les éléments électriques, les volets…
Il faut cependant noter qu’une mauvaise utilisation des équipements mentionnés annule cette garantie.
La garantie décennale couvre donc pendant 10 ans, tout ce qui concerne le gros-œuvre (fondations, charpente, toiture, étanchéité du bâtiment…) et assure à l’acheteur contre les éventuels vices cachés pouvant fragiliser la structure du programme immobilier neuf… Il s’agit sans doute de la garantie la plus importante, car elle couvre la structure et donc la solidité du bien acheté.
Elle remplace depuis 2015 la GPA, sauf si le promoteur finance sur fonds propres plus de 75 % de l’opération immobilière. À l’inverse, le promoteur a pour obligation d’y souscrire afin de garantir à l’acheteur l’achèvement de la construction dans les délais impartis. Elle figure dans le contrat de réservation et dans l’acte de vente authentique signé chez le notaire. Cette garantie financière prévoit un remboursement des sommes engagées et une annulation de la vente en cas de défaillance du promoteur.
Investir dans un bien immobilier neuf permet également de bénéficier de frais de notaire considérablement réduits par rapport à un investissement dans l’ancien (2 à 3 % du montant de l’acquisition contre 7 à 8 % dans l’ancien).
Un achat dans l’immobilier neuf permet d’être exonéré de taxe foncière pendant les deux premières années qui suivent la livraison du logement. Néanmoins, certains conseils municipaux, n’autorisent pas cette exonération. Renseignez-vous bien auprès de la mairie d’implantation de votre bien avant d’investir.
Les avantages d’investir dans l’immobilier neuf sont donc nombreux : revenus complémentaires, fiscalité attractive, constitution d’un patrimoine… Vous pouvez bénéficier dès aujourd’hui de dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel, vous permettant de devenir propriétaire d’un bien locatif sans avoir nécessairement besoin de posséder un apport important. Également, d’autres véhicules de placement comme les SCPI constituent un moyen d’investir à moindre coût et en minimisant les risques locatifs. N’hésitez pas à vous rapprocher de l’un de nos conseillers qui vous guideront dans votre projet d’investissement immobilier.
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