MAUVAIS PAYEUR : COMMENT RECOUVRER UN LOYER IMPAYÉ ?
Un investissement locatif, grâce aux versements de loyers réguliers, se place parmi les meilleurs investissements 2020. À une condition : que le locataire ne s’arrête pas de payer le loyer.
En cas de loyer impayé, il convient alors de respecter une procédure longue et parfois coûteuse.
Il existe heureusement des solutions pour se prémunir, découvrez comment.
LOYER IMPAYÉ : QUE FAIRE ?
1-MISE EN DEMEURE IMPAYÉ LOYER
Dès qu’il est face à un impayé de loyer, le bailleur doit contacter son locataire pour discuter de la situation. Il lui expliquera qu’il doit le mettre en demeure, avec sa caution, par lettre recommandée AR. Même si votre locataire est de bonne foi, cette mise en demeure est conseillée pour garder une preuve : en discuter en le prévenant oralement est un moyen de ne pas blesser les susceptibilités, pour garantir de bonne relations locataire – propriétaire.
Si le locataire est bénéficiaire d’une aide au logement, le propriétaire a par ailleurs l’obligation d’en informer la CAF, afin qu’elle enclenche de son côté une procédure pour loyer impayé CAF.
Le propriétaire doit aussi contacter Action logement si le locataire bénéficie du dispositif de caution Visale.
2-MISE EN RECOUVREMENT
En l’absence de paiement, le bailleur doit saisir un huissier de justice, pour envoyer au locataire mauvais payeur (et à sa caution) un commandement de payer, indiquant les sommes réclamées.
Cet acte fondateur reconnaît la dette locative et est le préalable pour entamer toutes démarches ultérieures.
Le locataire dispose alors d’un délai légal de 2 mois pour régler ses loyers impayés, et les frais de recouvrement : s’il conteste la dette, il doit saisir le juge.
Il peut aussi demander au juge un délai de paiement, ou une aide financière au FSL (Fonds de Solidarité Logement).
Si les loyers impayés persistent au bout de ces deux mois, le propriétaire doit saisir le tribunal pour prononcer la résiliation du bail, éventuellement par voie de référé.
3-RÉSILIATION DU BAIL SUR IMPAYÉS LOYERS
Il existe deux procédures, selon les conditions du bail.
Dans la grande majorité des cas, le bail comprend une clause résolutoire : elle prévoit la résiliation automatique du bail lors de loyer impayé ou de non paiement des charges aux échéances convenues.
Cette résiliation se fait par un juge, saisi par le propriétaire.
Si cette clause résolutoire est absente du bail, la seule solution est une résiliation judiciaire. Dans ce cas, le bailleur doit faire appel à un huissier pour assigner le locataire mauvais payeur devant le tribunal.
C’est au tribunal qu’il appartient d’apprécier si la faute du locataire est suffisante pour justifier la résiliation du bail et son expulsion. Il peut prévoir un délai de paiement pour le locataire ou au contraire ordonné la résiliation du bail avec expulsion du locataire.
4-LOYER IMPAYÉ : EXPULSION LOCATIVE
Lorsque le tribunal ordonne la résiliation du bail avec expulsion du locataire, le bailleur doit mandater un huissier pour lui remettre un commandement de quitter les lieux.
À compter de ce commandement, le locataire dispose de deux mois pour quitter les lieux, sauf à saisir le juge pour obtenir un délai supplémentaire, allant de 3 mois à… 3 ans.
La procédure d’expulsion ne peut être réalisée que par un huissier, selon un déroulé très réglementé : un propriétaire qui veut expulser lui-même un mauvais payeur s’expose à 3 ans de prison et 30.000 euros d’amende !
Il en est de même pour une expulsion locataire fin de bail, sauf pour une expulsion locataire meublé.
De nombreux professionnels estiment qu’il y a un déséquilibre législatif entre le locataire et le bailleur, au détriment de ce dernier : face à un mauvais payeur, le propriétaire doit en effet souvent gérer une procédure longue et coûteuse. Comme pour tout, mieux vaut donc prévenir que guérir !
LA PRÉVENTION : COMMENT EMPÊCHER LES LOYERS IMPAYÉS ?
À défaut d’avoir un moyen simple pour l’expulsion d’un locataire mauvais payeur, le propriétaire dispose de plusieurs moyens pour essayer de garantir au moins le paiement des impayés.
La première des précautions consiste évidemment à vérifier le dossier du locataire lors de la signature du bail, en les vérifiant.
1-LOYER IMPAYÉ : GARANT OU CAUTION LOYERS IMPAYÉS
Un garant est une personne physique ou morale s’engageant à payer les loyers impayés en cas de défaillance du locataire.
La caution est dite caution solidaire si le propriétaire peut actionner le garant dès le premier impayé, sans passer par le locataire.
Dans tous les cas, le cautionnement des loyers doit faire l’objet d’un contrat entre les partie, lors de la signature du bail : le contrat de cautionnement précise notamment la durée et l’étendue (loyers, charges, réparations…).
Un propriétaire peut réclamer plusieurs cautions, mais des associations de locataires considèrent ce procédé comme abusif : le rapport du député Nogal, intitulé « Louer en confiance » propose d’y mettre fin.
La loi pourrait donc changer en 2020 ou 2021.
2-CAUTIONNEMENT GRATUIT DES IMPAYÉS LOYERS, LE DISPOSITIF VISALE
Mis en place par Action Logement, ce dispositif de cautionnement garantit un paiement des loyers sur 36 mois, à travers une solution gagnante-gagnante pour le bailleur privé et pour le locataire. Découvrir le dispositif Visale
Toutefois, ce cautionnement ne s’adresse pas aujourd’hui à tous les locataires, ni à tous les bailleurs.
Il faut vérifier auprès de l’organisme l’éligibilité ou pas à ce système de cautionnement gratuit.
3-L’ASSURANCE LOYERS IMPAYÉS
Le bailleur peut aussi se prémunir avec une assurance loyers impayés.
Son coût augmente les charges (assurance loyer impayé prix : environ 3 à 4 %), mais celles-ci sont déductibles fiscalement.
Il faut toutefois savoir que les assurances privées ont des conditions strictes quant au locataire, ce qui en limite l’intérêt.
D’autre part, elles sont limitées dans le temps, inférieures le plus souvent à la durée totale du procédé d’expulsion.
Une assurance impayés n’est donc pas une garantie parfaite pour le bailleur.
Comme il n’existe pas non plus de recette miracle pour savoir comment expulser un locataire rapidement, la seule garantie qu’à un investisseur immobilier de percevoir des loyers est de ne pas investir en immobilier en direct, mais de réaliser un investissement en parts de SCPI.
LA GARANTIE TOTALE CONTRE LES LOYERS IMPAYÉS : L’INVESTISSEMENT SCPI
Une SCPI est une société civile qui constitue un patrimoine immobilier, pour le mettre en location.
Acheter des SCPI sous forme de parts permet alors à l’investisseur de toucher sa quote-part de loyers, sous forme de revenus fonciers classiques.
Comme tout bailleur privé, la SCPI peut être confrontée à un mauvais payeur et à un impayé loyer. Mais elle dispose des compétences juridiques pour agir très rapidement, par voie judiciaire : elle a ainsi statistiquement plus de chance de recouvrer des loyers impayés, que le propriétaire isolé. Certaines SCPI contracte d’ailleurs des assurances loyers impayés, mais leur puissance financière permet de négocier des contrats à des taux très avantageux.
D’autre part, ce loyer impayé est dilué dans le nombre de loyers perçus par la SCPI, ce qui affecte très peu le revenu global de la SCPI. L’investisseur SCPI continue ainsi à percevoir des loyers, laissant à la SCPI toute la complexité de la procédure judiciaire.
L’investissement SCPI est donc à la fois plus sûr et plus serein que l’investissement locatif en direct : ce dernier s’apparente à la roulette russe si l’on tombe sur le mauvais payeur, avec un risque d’absence de loyers sur plusieurs mois voire plusieurs années.
Avant tout placement locatif, un investisseur a donc intérêt à se renseigner sur l’investissement SCPI, s’il veut le maximum de sécurité quant à ses revenus fonciers. Pour éviter de vous battre avec d’éventuels impayés de loyers, n’hésitez donc pas à contacter nos conseillers SCPI.