FONCTIONNEMENT ET CONDITIONS DU PRÊT IN FINE

Lorsque l’on investit dans des parts de SCPI, un emprunt SCPI permet d’optimiser efficacement son placement, en jouant sur différents leviers. Entre un crédit amortissable ou un crédit in fine, l’épargnant a différentes possibilités qui s’offrent à lui et le prêt in fine peut s’avérer être une solution pertinente. Découvrez le fonctionnement du prêt in fine, un crédit immobilier encore mal connu.

PRÊT IMMOBILIER : CRÉDIT AMORTISSABLE OU PRÊT IN FINE : DÉFINITION  

PRÊT IN FINE : C’EST QUOI ?

Le prêt in fine, qui signifie, comme son nom l’indique en latin « à la fin », est un prêt dont l’emprunteur ne rembourse le capital qu’à la fin de sa durée de remboursement.

Durant toute la phase de crédit, les mensualités ne sont donc constituées que des seuls intérêts 

DIFFÉRENCES CRÉDIT AMORTISSABLE / PRÊT IN FINE

Le prêt amortissable ou prêt classique est constitué généralement de mensualités constantes, comprenant chacune une part d’intérêts et une part de capital, selon un plan d’amortissement.

Comme vous remboursez le capital au fur et à mesure, la part d’intérêts versés diminue progressivement, tandis que celle du capital remboursé augmente.

Au total, vous aurez donc payé moins d’intérêts que pour un crédit in fine.

EXEMPLE MENSUALITÉ PRÊT IN FINE / CRÉDIT AMORTISSABLE

Prenons comme exemple un emprunt de 100 000 euros à 1 % sur 10 ans (montants arrondis) : 

Dans le cas du prêt in fine, la mensualité est donc plus de 10 fois inférieure à celle du prêt classique. En revanche, le coût final est, quant à lui, pratiquement 2 fois plus important.

FONCTIONNEMENT DU PRÊT IN FINE 

Le fonctionnement du prêt in fine se distingue donc par deux grandes caractéristiques : de petites mensualités, sauf la dernière, avec alors un gros capital à rembourser en une seule fois.

UNE PETITE MENSUALITÉ

C’est une mensualité plus faible, permettant en théorie d’emprunter plus.

En effet, le prêteur définit souvent une capacité d’emprunt au regard du rapport entre les revenus et les charges de l’emprunteur : toute mensualité de crédit s’ajoute à vos charges. À mensualité égale, un prêt in fine permet donc d’emprunter beaucoup plus qu’un crédit classique. 

Pour pouvoir emprunter, il est nécessaire d’avoir un reste à vivre suffisant. Afin de protéger les emprunteurs du surendettement, les pouvoirs publics ont défini un taux d’endettement maximum, que les banques ont l’obligation de respecter. Au 1er janvier 2022, la décision n°D-HCSF-2017-7 fixe le taux d’endettement maximum des ménages à 35 %. Le crédit in fine, avec de faibles mensualités, est intéressant, car il ne fait pas augmenter de manière trop importante les charges. Ainsi, si vous êtes proche du seuil des 35 %, le crédit in fine est un moyen de décrocher votre emprunt immobilier auprès d’un organisme bancaire. Les banques ont néanmoins l’autorisation de s’affranchir de cette règle (pour 20 % des dossiers), essentiellement (80 %) pour le financement d’une résidence principale. Comme pour un crédit amortissable, la banque va étudier votre situation de près, afin d’avoir la certitude de votre capacité de remboursement. Il est conseillé de préparer, en amont, votre dossier et de présenter un profil emprunteur solide, pour obtenir une réponse favorable (absence de découvert depuis plusieurs mois, pas de crédit à la consommation…).

Dans l’exemple précédent, une mensualité de 876 euros correspond à un crédit amortissable de 100 000 euros, alors qu’elle pourrait également correspondre à un prêt in fine de plus d’un million d’euros !

C’est en revanche au total plus d’intérêts à rembourser, ce qui pourrait faire penser que le prêt in fine n’est pas intrinsèquement une bonne opération financière.

Toutefois, c’est faux et pour deux raisons :

• Il est, en effet, possible de déduire les intérêts de ses revenus fonciers ;
• Il n’est pas rare de trouver des placements financiers à un taux supérieur au taux d’intérêt du crédit in fine.

UN GROS CAPITAL À REMBOURSER : LA GARANTIE PRÊT IN FINE ! 

Face à un emprunteur, tout organisme prêteur se pose deux questions, à savoir : L’emprunteur pourra-t-il supporter la charge mensuelle de remboursement ? Comment s’assurer de voir le capital remboursé ? 

Globalement, la réglementation du prêt in fine est la même pour le banquier qu’un prêt classique, l’obligeant à prendre des garanties.

Pour un prêt in fine, la question de la mensualité ne se pose pas : ne supportant que les intérêts, à des taux actuellement bas bien inférieurs à la rentabilité du placement SCPI, la mensualité est non seulement faible, mais le plus souvent couverte par vos revenus supplémentaires (loyers SCPI).

La seule question est donc celle du remboursement du capital, d’autant plus crucial qu’il doit être remboursé en une fois.  

Le prêteur va alors demander une garantie remboursement de ce capital.

Il existe de nombreuses solutions et mieux vaut en discuter avec un conseiller SCPI pour choisir la plus adéquate à votre situation personnelle.

Une solution habituelle est de nantir un placement, dont le montant sera équivalent à échéance du prêt au capital dû : certains établissements financiers acceptent le nantissement des parts de SCPI, même si celles-ci n’ont pas de capital garanti. Le mieux est alors de les inclure dans une assurance-vie nantie par le prêteur. Chaque solution reste un montage sur-mesure, sans risque pour le banquier ni l’emprunteur.

Deux solutions s’offrent aux investisseurs pour garantir le crédit in fine, via un nantissement en assurance-vie :

• Placer un capital suffisant sur une assurance-vie.
• Effectuer des versements programmés sur l’assurance-vie, pour atteindre ce capital.

Dans tous les cas, il ne s’agit que d’une garantie. Si l’investisseur ne rencontre pas de problèmes pour rembourser son crédit in fine, ou s’il l’anticipe, le nantissement prend fin, et il peut disposer de son assurance-vie comme bon lui semble. Autre avantage, la somme placée continue de générer des intérêts (même faibles) pendant toute la durée du nantissement. Enfin, il faut voir cette garantie comme une protection pour l’investisseur, qui peut se trouver confronté à une période difficile.

INVESTISSEMENT SCPI À CRÉDIT : PRÊT IN FINE

Investir en SCPI via un crédit, amortissable ou in fine, est une pratique relativement courante. En 2020, un tiers des souscripteurs de parts de SCPI ont utilisé ce moyen de financement (soit près de 2 milliards d’euros), afin de se constituer un patrimoine sans un effort de trésorerie trop important grâce à l’effet de levier du crédit.

AVANTAGES DU PRÊT IN FINE SCPI : UN FORMIDABLE LEVIER FISCAL

Investir en SCPI via un crédit in fine offre quatre avantages.

• Vous pouvez emprunter plus pour un achat SCPI accru : c’est le moyen de constituer un capital plus important et/ou de percevoir des revenus complémentaires plus élevés.
• Vos mensualités sont inférieures à vos revenus fonciers, vous augmentez donc votre capacité d’épargne. En effet, toute la partie capital (remboursée ultérieurement) est placée avec une rentabilité supérieure à l’argent qu’on vous prête.
• Vous bénéficiez de la déduction des intérêts de vos revenus fonciers, vous neutralisez donc fiscalement une partie de vos hausses d’impôts.
• Vous pouvez même diminuer vos impôts avec des SCPI fiscales, ou optimiser la fiscalité en choisissant des SCPI via l’assurance-vie.

Le recours à un crédit in fine est donc très intéressant si :

• Vous êtes dans une tranche d’imposition élevée ;
• Vous avez un capital à placer en nantissement d’au moins 30 % de la somme prêtée.

DIFFICULTÉ DU PRÊT SCPI IN FINE

Le principal problème du prêt SCPI in fine se situe sur la garantie.

S’il est possible de nantir des parts de SCPI, certains établissements bancaires peuvent tout de même se montrer frileux.

Pour pallier cet inconvénient, un courtier SCPI connaît souvent des établissements bancaires pour lesquels le prêt in fine SCPI ne pose aucun problème, car ils connaissent parfaitement la qualité de ce type d’investissement en pierre papier.

Chaque investisseur ayant un profil différent, les conseillers de SCPI-Invest vous accompagnent personnellement dans la constitution de votre portefeuille de SCPI. En fonction de vos objectifs, et des opportunités de placements, ils vous conseilleront dans le choix de vos parts de SCPI, ainsi que de la manière la plus rentable de les financer. Nos experts pourront vous faire rapidement une simulation d’investissement SCPI via un prêt in fine, afin que vous puissiez voir le formidable effet de levier possible, sans diminuer votre train de vie.

N’hésitez pas à prendre contact sans aucun engagement avec notre cabinet SCPI Invest. L’optimisation fiscale afférente aide plus facilement à se constituer un capital pour, par exemple, préparer sa retraite ou sa transmission.