Quand il décide de vendre ses parts de SCPI, l’épargnant doit déclarer l’éventuelle plus-value en résultant : dans ce cas, il est alors soumis au paiement de l’IR et de la CSG (contributions sociales).
Découvrez comment calculer et déclarer ses plus-values lors de cession de parts de SCPI et combien vous aurez de plus-value à payer lors cette vente.
La plus-value se définit comme la différence entre la valeur de cession de vos parts, et leur valeur d’achat.
La valeur de vente est le produit net que vous recevez et correspond :
La valeur d’achat inclut les éventuels frais de souscription (10 à 12 % le plus souvent) ainsi que les droits d’enregistrement.
Tout achat de SCPI donne généralement droit à un acte où figurent le numéro des parts, la date de la transaction, le prix payé et la date de jouissance : c’est ce document qui vous sert de valeur de référence et détermine les montants que vous devez prendre en compte.
En cas d’achat SCPI étalés sur le temps, ou de cessions de parts SCPI elles-aussi différées, vous ne devez pas retenir le prix moyen : vous devez effectuer le calcul pour chaque part.
Le calcul des plus-values SCPI et leur imposition ont été simplifiés il y a quelques années, pour se calquer sur les dispositions relatives aux plus-values immobilières.
Sachez que les plus-values SCPI 2020 ne bénéficient pas du prélèvement forfaitaire PFU ou flat-tax : elles sont soumises au régime de l’IR, avec un calcul d’abattement dépendant de la durée de détention. Elles sont aussi soumises au paiement de la CSG et contributions sociales apparentées.
Toute plus-value SCPI est soumise à l’impôt sur le revenu, sauf si vous détenez des parts SCPI depuis plus de 22 ans. Dans tous les autres cas, vous devez l’intégrer à vos revenus 2020 pour y payer l’IR.
Le taux d’imposition 2022 est normalement fixé à 19 %.
L’étalement pour revenus exceptionnels n’est pas admis.
L’assiette d’imposition retenue pour le paiement de l’IR dépend quant à elle de la durée de détention, avec d’éventuels abattements :
L’investissement dans les parts de SCPI est donc un investissement à long terme : plus vous patientez avant de les revendre, moins la taxation sur la plus-value SCPI sera importante, voire inexistante après 22 ans de détention.
Toute plus-value SCPI lors de cession de parts est par ailleurs soumise au paiement des contributions sociales, sauf si vous détenez ces SCPI depuis plus de 30 ans.
Le taux de contributions sociales 2022 est de 17,2 %.
L’assiette de calcul des contributions sociales dépend lui aussi de la durée de détention, avec d’éventuels abattements :
Lors d’une plus-value SCPI, vous serez donc taxé, après abattement, par les pouvoirs publics à hauteur de 36.2 % (19 % au titre de l’IR + 17.2 % au titre des prélèvements sociaux), ce qui représente un taux conséquent : il est donc important, lorsque vous souhaitez vendre, de vérifier les tranches d’abattement en fonction de la durée de détention effective de vos parts de SCPI, et d’attendre, selon les cas de figure, une année supplémentaire. Vous devez vous acquitter de l’impôt dans un délai maximum d’un mois à compter de la cession.
Pour résumer, voici les taux d’abattement de l’IR et des prélèvements sociaux en fonction de la durée de détention de vos parts de SCPI :
Durée de détention | IR | Prélèvements sociaux |
Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
De 6 à 21 ans | 6 % | 1.65 % |
la 22e année | 4 % | 1.60 % |
De 23 à 30 ans | Exonération | 9 % |
Au-delà de 30 ans | Exonération | Exonération |
De manière générale, vous êtes exonéré d’impôts sur la plus-value si le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 euros.
Mais cette exonération ne s’applique jamais aux cessions de SCPI : en conséquence, vous devez donc toujours déclarer une plus-value SCPI.
Vous devez déclarer la plus-value SCPI dans votre déclaration de revenus et son montant sera pris en compte dans votre revenu fiscal de référence.
Depuis le 1er janvier 2013, les plus-values supérieures à 50 000 euros sont soumises à la taxe forfaitaire sur les plus-values élevées, dont le taux évolue par tranche de 50 000 euros : de 2 % pour les plus-values supérieures à 50 000 euros, et jusqu’à 6 % pour les plus-values supérieures à 260 000 euros. Cette surtaxe est applicable aux SCPI.
Le fait générateur du calcul de la plus-value est la date de vente effective. La déclaration est donc faite au titre de l’année civile en cours.
La SCPI étant transparente fiscalement, les détenteurs de parts SCPI sont donc redevables à titre personnel de l’impôt sur la plus-value.
Pour les particuliers détenant les parts, la déclaration est habituellement faite par la société de gestion de la SCPI, qui prélève directement l’impôt et le verse au FISC. Les associés n’ont pas de règlement à effectuer, mais ils doivent toutefois le mentionner dans leur déclaration annuelle.
Cependant, lors de vente de gré à gré, les modalités incombent alors au vendeur : il doit en principe, lors de l’enregistrement de l’acte de cession, remplir la déclaration 2048-M ou se mettre en rapport avec son centre des impôts.
En matière d’imposition, il ne faut pas confondre la déclaration des revenus fonciers, de celle des plus-values immobilières.
Les déclarations de revenus fonciers se font sur les déclarations 2042 et 2044, avec différents imprimés selon qu’il s’agisse ou pas d’une SCPI fiscale avec ou pas réduction d’impôts.
Les épargnants SCPI ne peuvent plus bénéficier du régime micro-foncier : ils doivent donc effectuer leur déclaration au régime réel d’imposition, sauf dispense de l’administration fiscale, sous certaines conditions. Vous pouvez disposer du régime micro-foncier si :
Sont en revanche toujours exclues de cette dispense les parts de SCPI ouvrant droit à la déduction au titre de l’amortissement, tel que défini par l’article 31 bis du CGI.
À noter : Dans le cas où votre SCPI détient des biens immobiliers à l’étranger, deux régimes fiscaux peuvent être appliqués suivant le pays et dépendent de la convention fiscale existante entre la France et ce pays. Pour déclarer, vous devez renseigner le formulaire cerfa 2047.
Dans le cas où une société de gestion vend un bien immobilier, une plus-value est appliquée qui est soumise au régime des plus-values immobilières (avec abattement en fonction de la durée de détention), réglée directement par la société de gestion. Deux cas de figure peuvent se présenter :
Compte tenu du formalisme fiscal lié aux cessions de parts de SCPI, n’hésitez pas à vous faire aider par votre conseiller SCPI ou par la société de gestion pour effectuer correctement votre déclaration de plus-values immobilières.
Lorsque cette dernière effectue la vente des parts de SCPI, elle vous remet une attestation fiscale, où tout est mentionné pour savoir faire correctement sa déclaration de plus-values.
