Le démembrement de propriété consiste à scinder les droits attachés à un bien en deux composantes : l'usufruit — le droit de percevoir les revenus — et la nue-propriété — le droit de disposer du bien à terme. Appliqué aux parts de SCPI, ce mécanisme permet à une société de n'acquérir que l'usufruit pour une durée déterminée, généralement entre 5 et 15 ans.
Pour toute société soumise à l'impôt sur les sociétés (holding, SCI à l'IS, SARL, SAS…), l'intérêt est double. D'une part, elle perçoit l'intégralité des distributions de la SCPI pendant toute la durée du démembrement. D'autre part, le prix d'acquisition de l'usufruit — représentant typiquement 20 à 35 % de la valeur en pleine propriété — est 100 % amortissable de manière linéaire sur la durée, générant une charge déductible qui réduit mécaniquement le résultat imposable à l'IS.
À l'extinction du démembrement, l'usufruit rejoint automatiquement la nue-propriété : le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans formalité ni taxation supplémentaire. Le capital investi par la société n'est pas récupéré — il a été consommé en échange des revenus perçus.
La question se pose dès lors que le dirigeant, personne physique, détient à titre personnel des parts d'une société à l'IS qui elle-même détient l'usufruit de SCPI. La société étant une personne morale soumise à l'IS, elle n'est pas elle-même assujettie à l'IFI. Mais ses actifs remontent dans le patrimoine imposable du dirigeant via la valorisation de ses titres. Ce mécanisme s'applique de manière identique quelle que soit la forme juridique retenue : holding, SCI à l'IS, SARL, SAS, SA…
L'article 965 du CGI inclut dans l'assiette de l'IFI les parts ou actions des sociétés appartenant au redevable, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement, non affectés à une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.
L'usufruit de SCPI détenu par la société à l'IS entre bien dans l'assiette IFI du dirigeant. C'est la conclusion formelle d'un avis juridique de notre avocat fiscaliste de juillet 2018 (note sur demande de nos clients), confirmée par la doctrine administrative. Mais la loi prévoit une dérogation importante lorsque l'usufruitier est une personne morale — ce qui couvre toutes les sociétés à l'IS sans distinction de forme juridique.
Autrement dit : contrairement au cas où une personne physique détient directement l'usufruit (imposée sur la pleine propriété), lorsque c'est une société qui détient l'usufruit, la base IFI qui remonte au dirigeant est limitée à la seule valeur de l'usufruit — soit 20 à 35 % de la valeur en pleine propriété.
On pourrait espérer sortir totalement cet usufruit de l'IFI en invoquant diverses exonérations. En pratique, aucune n'est applicable dans le cas standard d'une société à l'IS détenant de l'usufruit de SCPI comme placement de trésorerie.
Les actifs immobiliers affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société sont exclus de l'assiette. Mais un placement de trésorerie en usufruit de SCPI n'est pas « affecté à l'activité » au sens de cette disposition — c'est un investissement patrimonial, pas un outil d'exploitation.
L'administration a précisé que la détention d'un patrimoine immobilier mis en location constitue une activité de nature civile, qui ne peut bénéficier des cas d'exonération de l'IFI. La SCPI, dont l'objet est précisément la gestion locative d'actifs immobiliers, est explicitement visée.
Seule une holding animatrice de son groupe (cas spécifique d'une holding IS) — qui participe activement à la conduite de la politique du groupe et au contrôle de ses filiales — peut bénéficier d'un traitement favorable. L'usufruit de SCPI placé en trésorerie relève en tout état de cause des actifs patrimoniaux non animés, soumis à l'IFI selon les règles de droit commun.
C'est ici que se trouve l'avantage le plus méconnu du montage. L'assiette IFI n'est pas figée : elle correspond à la valeur vénale de l'usufruit au 1er janvier de chaque année d'imposition. Or, cette valeur diminue chaque année à mesure que la durée résiduelle se réduit.
L'usufruit temporaire représente le droit de percevoir des flux futurs pendant une durée déterminée. Plus on approche de l'extinction, moins il reste de flux à percevoir, et donc moins l'usufruit vaut. Économiquement, sa valeur est assimilable à celle d'une obligation à coupon fixe qui approche de sa maturité — et dont la valeur temps disparaît progressivement.
Hypothèse : société à l'IS détenant l'usufruit de SCPI pour une valeur d'acquisition de 280 000 € (soit 28 % de 1 000 000 € en pleine propriété), taux de distribution 5 %, fraction immobilière de la SCPI de 90 %, dirigeant détenant 100 % de la société.
| wdt_ID | wdt_created_by | wdt_created_at | wdt_last_edited_by | wdt_last_edited_at | Année | Durée résiduelle | Valeur approx. usufruit | Assiette IFI brute | Assiette IFI nette (x90%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Remy LENGLET | 25/05/2026 10:43 AM | Remy LENGLET | 25/05/2026 10:45 AM | N (acquisition) | 7 ans | 280 000 € | 280 000 € | 252 000 € |
| 2 | Remy LENGLET | 25/05/2026 10:43 AM | Remy LENGLET | 25/05/2026 10:43 AM | N+1 | 6 ans | ~240 000 € | 240 000 € | 216 000 € |
| 3 | Remy LENGLET | 25/05/2026 10:43 AM | Remy LENGLET | 25/05/2026 10:43 AM | N+2 | 5 ans | ~200 000 € | 200 000 € | 180 000 € |
| 4 | Remy LENGLET | 25/05/2026 10:44 AM | Remy LENGLET | 25/05/2026 10:44 AM | N+3 | 4 ans | ~160 000 € | 160 000 € | 144 000 € |
| 5 | Remy LENGLET | 25/05/2026 10:44 AM | Remy LENGLET | 25/05/2026 10:44 AM | N+4 | 3 ans | ~120 000 € | 120 000 € | 108 000 € |
| 6 | Remy LENGLET | 25/05/2026 10:44 AM | Remy LENGLET | 25/05/2026 10:44 AM | N+5 | 2 ans | ~80 000 € | 80 000 € | 72 000 € |
| 7 | Remy LENGLET | 25/05/2026 10:44 AM | Remy LENGLET | 25/05/2026 10:44 AM | N+6 | 1 an | ~40 000 € | 40 000 € | 36 000 € |
| 8 | Remy LENGLET | 25/05/2026 10:45 AM | Remy LENGLET | 25/05/2026 10:45 AM | N+7 (extinction) | 0 | 0 € | 0 € | 0 € |
| Année | Durée résiduelle | Valeur approx. usufruit | Assiette IFI brute | Assiette IFI nette (x90%) |
À comparer avec ce qu'aurait été l'assiette en détention directe en pleine propriété : 900 000 € (1 000 000 × 90 %) dès la première année, de manière permanente. Le montage via usufruit en société à l'IS divise l'assiette initiale par 3,57 et la fait tendre vers zéro.
Dans certains contextes de marché, un deuxième effet vient amplifier la réduction : si la valeur en pleine propriété des parts de SCPI baisse (comme ce fut le cas pour de nombreuses SCPI entre 2023 et 2025), la valeur de l'usufruit se réduit encore davantage. L'assiette IFI bénéficie alors d'un double effet baissier : durée résiduelle décroissante × valeur sous-jacente en recul.
C'est le point le plus délicat en pratique. Trois approches coexistent, avec des niveaux de rigueur différents.
La plus rigoureuse : elle consiste à actualiser les distributions futures attendues sur la durée résiduelle. Elle reflète fidèlement la réalité économique et donne une décroissance régulière. Elle est défendable devant l'administration à condition d'être documentée avec des hypothèses explicites (taux de distribution retenu, taux d'actualisation).
Plus simple, elle consiste à retenir la valeur comptable nette de l'usufruit (prix d'acquisition moins les amortissements déjà passés). Elle présente l'avantage d'être cohérente avec le traitement comptable IS et constitue une approche conservatrice.
Ce barème fiscal est conçu pour les usufruits viagers, pas temporaires. Pour un usufruit temporaire, il ne s'applique qu'en plafond : la valeur retenue ne peut excéder 23 % de la valeur en pleine propriété par tranche de 10 ans. En pratique, la valeur économique est généralement inférieure à ce plafond sur des durées courtes.
C'est le point le plus délicat en pratique. Trois approches coexistent, avec des niveaux de rigueur différents.
La plus rigoureuse : elle consiste à actualiser les distributions futures attendues sur la durée résiduelle. Elle reflète fidèlement la réalité économique et donne une décroissance régulière. Elle est défendable devant l'administration à condition d'être documentée avec des hypothèses explicites (taux de distribution retenu, taux d'actualisation).
Plus simple, elle consiste à retenir la valeur comptable nette de l'usufruit (prix d'acquisition moins les amortissements déjà passés). Elle présente l'avantage d'être cohérente avec le traitement comptable IS et constitue une approche conservatrice.
Ce barème fiscal est conçu pour les usufruits viagers, pas temporaires. Pour un usufruit temporaire, il ne s'applique qu'en plafond : la valeur retenue ne peut excéder 23 % de la valeur en pleine propriété par tranche de 10 ans. En pratique, la valeur économique est généralement inférieure à ce plafond sur des durées courtes.
L'usufruit temporaire de SCPI détenu par une société à l'IS (holding, SCI à l'IS, SARL, SAS…) n'échappe pas à l'IFI du dirigeant. L'actif remonte dans le patrimoine imposable via la fraction immobilière des titres de la société.
Cependant, le montage présente deux avantages IFI réels : d'abord, l'assiette est limitée à la seule valeur de l'usufruit (et non à la pleine propriété), ce qui la divise dès l'origine par un facteur 3 à 5. Ensuite, cette valeur décroît mécaniquement chaque année pour atteindre zéro à l'extinction — sans aucune démarche.
Aucune exonération totale n'est disponible dans le cas standard : ni l'argument du placement de trésorerie, ni l'activité civile de la SCPI, ni la société passive ne permettent de sortir l'usufruit de l'assiette.
En définitive, le montage reste attractif pour un dirigeant assujetti à l'IFI : il combine des revenus réguliers, un avantage IS significatif via l'amortissement, et une assiette IFI réduite et décroissante — un profil fiscal difficile à égaler avec d'autres véhicules d'investissement.
