Les Sociétés Civiles de Placement en Immobilier (acronyme SCPI) collectent des fonds auprès des épargnants pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier locatif.
Les SCPI permettent ainsi aux investisseurs de percevoir des loyers sous forme de dividendes et de bénéficier d’éventuelles revalorisations du prix des parts sans avoir à se soucier de la gestion locative, des travaux ou des contraintes juridiques et fiscales.
Voici les principaux avantages d’investir en parts de SCPI :
Le premier intérêt d'une SCPI, c'est que l'acquisition se faisant en parts, il est très simple d’ajuster son investissement à ses besoins et ses possibilités.
En effet, les SCPI permettent d'investir dans l'immobilier à partir de quelques centaines d'euros, en achetant des parts de la SCPI.
Les SCPI offrent également une rentabilité attractive, supérieure à celle de la plupart des placements financiers. Les SCPI distribuent aux associés une partie des loyers perçus, sous forme de dividendes mensuels ou trimestriels Le taux de rendement des SCPI, qui correspond au rapport entre les dividendes versés et le prix de la part, se situe à 4.52% au titre de l’année 2023.
Les SCPI permettent aussi de bénéficier d’éventuelles revalorisations du prix des parts, qui suit l'évolution du marché immobilier. Les investisseurs peuvent ainsi espérer réaliser une plus-value à la revente de leurs parts.
Les SCPI offrent enfin l'avantage de diversifier le patrimoine immobilier des investisseurs, en leur donnant accès à des segments du marché immobilier qui leur seraient difficilement accessibles en direct.
Les SCPI peuvent en effet investir dans des actifs immobiliers variés, tels que les bureaux, les commerces, les entrepôts, les hôtels, les résidences de services, etc.
Les SCPI peuvent également investir dans des zones géographiques diverses, en France ou à l'étranger, afin de profiter des opportunités de croissance et de réduire le risque de vacance locative.
La diversification typologique des actifs, à la fois en termes géographiques et de secteurs d’activité, est une stratégie d’investissement qui permet de mutualiser les risques de l’investissement sans pour autant abaisser la rentabilité des placements.
Les SCPI investissent dans différents types de biens immobiliers, selon leur stratégie et leur thématique. On peut distinguer quatre grandes catégories de biens immobiliers :
Les biens immobiliers diversifiés : il s'agit des biens qui appartiennent à plusieurs catégories, comme des immeubles mixtes, des centres commerciaux ou des parcs d'activité. Ces biens sont généralement loués à des locataires variés, qui peuvent être des professionnels ou des particuliers. Les SCPI diversifiées sont plus flexibles que les SCPI thématiques, mais elles peuvent être plus exposées aux risques de vacance ou de baisse des loyers. Exemples de SCPI diversifiées : Immorente, Cœur de régions, Vendôme Régions, Iroko Zen, Remake Live
Nous avons relevé principaux 5 inconvénients lorsque l’on investit sur des parts de SCPI
Le rendement des SCPI dépend de plusieurs facteurs, tels que la qualité de la gestion, la vacance locative, la conjoncture économique, la valorisation du patrimoine ou encore les frais de souscription et de gestion. Il n'est donc pas garanti et peut varier d'une année sur l'autre. En outre, le rendement des SCPI est souvent inférieur à celui de l'immobilier en direct, car il faut tenir compte des commissions prélevées par la société de gestion. Selon l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF), le rendement moyen des SCPI était de 4,52% en 2023, contre 4.53 % en 2023.
Les SCPI sont des placements à long terme, qui nécessitent un horizon de placement d'au moins 8 à 10 ans. En effet, la liquidité des parts de SCPI est faible, car il n'existe pas de marché secondaire organisé. La revente des parts dépend de l'offre et de la demande, et peut prendre plusieurs mois, voire plusieurs années. De plus, la revente des parts peut entraîner une moins-value si le prix de cession est inférieur au prix d'acquisition. Il faut donc être conscient que les SCPI ne sont pas adaptées aux besoins de trésorerie à court terme.
Les SCPI ne sont pas des placements sans risque. Elles sont soumises aux aléas du marché immobilier, qui peut connaître des baisses de valeur ou des crises. Par exemple, la crise sanitaire liée à la Covid-19 a eu un impact négatif sur certains secteurs de l'immobilier, comme le commerce, l'hôtellerie ou les bureaux. Les SCPI qui investissent dans ces secteurs peuvent donc subir une dépréciation de leur patrimoine, qui se répercute sur la valeur des parts. Ainsi, les SCPI peuvent générer une perte en capital si le prix de revente des parts est inférieur au prix d'achat. Récemment, nous avons vu les valeurs des bureaux fortement baisser. Cela a eu un impact négatif sur les valeurs des SCPI spécialisées sur les bureaux, notamment les anciennes. Certaines ont ainsi vu leur prix de part baisser de manière conséquente.
Les revenus perçus par les SCPI sont imposés selon le régime fiscal de l'immobilier. Il existe deux types de revenus : les revenus fonciers, qui correspondent aux loyers encaissés, et les plus-values, qui correspondent à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition des parts. Les revenus fonciers sont soumis à l'impôt sur le revenu selon le barème progressif, ainsi qu'aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Les plus-values sont soumises à l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %, ainsi qu'aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. En outre, les plus-values sont soumises à un abattement pour durée de détention, qui varie selon la date d'acquisition des parts. Les SCPI sont donc des placements qui peuvent être lourdement taxés, surtout pour les contribuables qui sont dans les tranches supérieures du barème de l'impôt sur le revenu.
Il faut ajouter à cela la fiscalité des revenus de l’étranger. En effet, de nombreuses SCPI sont investies tout ou partie à l’étranger. Cela génère des déclarations supplémentaires à réaliser chaque année. Cependant, il faut noter que ces revenus de l’étranger sont souvent synonymes de fiscalité allégée pour le contribuable.
Les SCPI possèdent plusieurs types de frais.
Il y a d’abord les frais de souscription. Ils varient autour de 10% du montant investi. Ils correspondent aux frais de collecte servant à rémunérer la société de gestion et/ou ses distributeurs et aux frais de recherche foncière. Il existe des SCPI sans frais de souscription (Iroko Zen, Remake Live, Neo, Upeka ou Mistral Sélection) ou même des SCPI à frais réduits (Sofidynamic, Epsilon360). Les sociétés de gestion compensent alors en augmentant les autres frais.
Ensuite il y a les frais de gestion qui sont aussi de 10% en moyenne mais certaines SCPI notamment les SCPI sans frais de souscription peuvent prélever des frais de gestion jusqu’à 18%. Les frais de gestion sont prélevés directement sur les loyers encaissés par la SCPI. le taux de distribution est affiché net de frais de gestion. Ces frais couvrent les coûts liés à la gestion des locataires, aux charges et taxes foncières des biens, aux travaux d’entretien et/ou de rénovation, à la communication à destination des associés, à l’organisation des AG, à l’estimation annuelle du patrimoine, ainsi que la marge de la société de gestion.
La société de gestion peut aussi prélever des frais au moment de l’achat de nouveaux actifs. Des frais de suivi de pilotage de la réalisation des travaux peuvent aussi être appliqués. Enfin, des frais de surperformance, en cas de plus-value significative lors de la vente d’un bien, peuvent aussi s’appliquer.
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des structures qui collectent des fonds auprès d’ épargnants pour acquérir un patrimoine immobilier locatif.
Il existe deux types de SCPI : les SCPI à capital variable et les SCPI à capital fixe.
Quelles sont leurs caractéristiques et leurs avantages respectifs ?
Les SCPI à capital variable sont les plus répandues sur le marché. Elles ont la particularité de pouvoir émettre ou racheter des parts à tout moment, en fonction de la demande des investisseurs.
Le prix des parts est fixé par la société de gestion, en fonction de la valeur du patrimoine immobilier détenu par la SCPI.
Les SCPI à capital variable offrent une grande souplesse aux épargnants, qui peuvent entrer ou sortir du capital à tout moment. . Sauf cas exceptionnel, il n’y a pas de marché secondaire
Le Règlement général de l’Autorité des Marchés Financiers stipule que le prix de souscription ne peu s’écarter de plus ou moins 10% de la valeur de reconstitution. Le prix de souscription est en donc adéquation avec la réalité du marché immobilier.
Les SCPI à capital fixe sont moins courantes que les SCPI à capital variable. Elles ont la particularité de ne pas pouvoir émettre ou racheter des parts en permanence, mais seulement lors de périodes définies à l'avance, appelées augmentations ou diminutions de capital. Le capital plafond de la SCPI est inscrit dans ses statuts.
Pour l’atteindre, la société procède à des augmentations de capital successives. L’acquisition de parts est donc possible :
La SCPI est une solution d'investissement permettant à l’épargnant de diversifier son patrimoine et de bénéficier de revenus réguliers sous forme de dividende.
Pour cela, le souscripteur achète des parts de SCPI qui détiennent et gèrent des biens immobiliers, comme des bureaux, des commerces, des logements, des entrepôts….
Pour souscrire à des SCPI, il faut respecter un montant minimum qui varie selon les différentes SCPI. Ce montant dépend notamment du prix de la part et du nombre de parts minimum à acquérir lors de la souscription.
Le prix de la part d'une SCPI correspond à la valeur du patrimoine immobilier détenu par la société, divisée par le nombre de parts en circulation. Il est généralement compris entre 195 (SCPI CORUM XL) LIVE) et 1135 euros (SCPI CORUM ORIGIN).
Le prix de la part est fixé par la société de gestion et peut évoluer mais il ne doit pas s'éloigner de plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution. Cette valeur est moins souvent mentionnée que le prix d’acquisition d’une part. Elle présente pourtant une certaine pertinence quant au jugement de la valeur d’une SCPI. En effet, elle constitue une expression plus réelle de la valeur d’une part puisque son calcul prend davantage d’éléments en compte notamment la valeur de réalisation ainsi que l’ensemble des frais et droits pour reconstituer le patrimoine immobilier de la SCPI.
Le nombre de parts minimum à acquérir pour souscrire à une SCPI est déterminé par la société de gestion. Il peut varier de 1 à plusieurs dizaines, voire centaines, selon la SCPI.
Le nombre de parts minimum a une influence sur le montant minimum à investir, puisqu'il faut le multiplier par le prix de la part. Par exemple, si le prix de la part est de 195 euros et le nombre de parts minimum est de 10, le montant minimum à investir est de 1950 euros.
Oui il est tout à fait possible de souscrire à des parts de SCPI en démembrement. Celui-ci peut être viager ou temporaire.
Oui il est tout à fait possible d’acquérir les parts de SCPI au nom d’une personne morale. Les SCPI ont prévu cela dans leur parcours de souscription.
Il faudra prévoir de fournir un certain nombre de documents : pièce d’identité du dirigeant et des associés, statuts, kbis, RIB, registre des bénéficiaires effectifs notamment
Oui il est tout à fait possible de recourir à l’emprunt pour acheter des parts de SCPI. La plupart des banque le proposent
Une société civile de placement immobilier (SCPI) est un organisme qui collecte des fonds auprès des épargnants et les investit dans des biens immobiliers locatifs. Les loyers perçus par la SCPI sont ensuite redistribués aux associés sous forme de dividendes.
Les loyers versés par une SCPI sont-ils nets de frais de gestion ? La réponse est oui. En effet, la SCPI prélève des frais de gestion sur les loyers perçus, afin de couvrir ses charges d'exploitation, de gestion, de comptabilité, de communication, etc. Ces frais de gestion sont généralement exprimés en pourcentage des loyers encaissés, et varient selon les SCPI. Ils sont indiqués dans les documents d'information des SCPI, et sont déduits avant le versement des dividendes aux associés.
Les frais de gestion sont donc un élément à prendre en compte mais les SCPI communiquent des rendements qui sont nets de ces frais. Le rendement d'une SCPI est le rapport entre le dividende annuel versé par la SCPI et le prix de la part. Il est souvent exprimé en pourcentage.
Il est cependant important de comparer les frais de gestion des différentes SCPI avant d'investir, et de les mettre en regard avec la qualité du patrimoine immobilier, la stratégie de gestion, la politique de distribution, etc.
Un placement à capital garanti signifie que la somme placée par l’investisseur est protégée par l’acteur (banque, assureur, société de gestion, etc.) en charge du placement. Autrement dit, la capital investi par l’épargnant ne peut être perdu, ni amoindri.
La SCPI collecte des fonds auprès des épargnants et les investit dans des actifs immobiliers (bureaux, commerces, logements, etc.) qu'elle loue à des locataires.
Les épargnants reçoivent des revenus réguliers, proportionnels à leur part dans la SCPI, qui correspondent aux loyers perçus par la société, après déduction des frais de gestion.
Les épargnants peuvent également bénéficier de la valorisation du patrimoine immobilier de la SCPI, qui se reflète dans le prix de la part.
Investir en SCPI, c’est avant tout faire un investissement locatif. Comme tout investissement locatif, l’objectif est de générer des revenus afin de répondre à des divers objectifs tels que :
Toutefois, les revenus des SCPI ne sont pas garantis d’un point de vue juridique. En effet, étant donné que la SCPI est investie sur le marché immobilier, ce véhicule d’investissement ne garantit ni le capital, ni les revenus, ni la liquidité. En cela, il ne s’agit donc pas d’un placement dit « sécurisé » tel que le Livret A ou l’assurance vie.
Un placement à capital garanti signifie que la somme investie est protégée. Néanmoins, dans le cadre de la SCPI, tout est organisé pour que les revenus des SCPI soient le plus stables possible. De fait, le risque de carence locative est mutualisé sur des dizaines de locataires différents. Ces derniers sont également tenus contractuellement par un bail commercial qui définit les relations entre le propriétaire et le locataire (répartition des charges, prise en charge des petits et gros travaux, revalorisation des loyers etc…).
Enfin, les SCPI ont également de la trésorerie positionnée en attente pour faire face à des dépenses imprévues (comme des travaux, faillite de locataire etc…), il s’agit du report à nouveau.
La notion de liquidité des parts d’une SCPI est la possibilité de vendre rapidement ses parts SCPI, pour récupérer son capital le plus rapidement possible.
La SCPI est un investissement immobilier à long terme, elle n’est donc pas par nature liquide. Le délai moyen de revente de parts peut aller de quelques semaines à plusieurs mois. Cela dépendra si il s’agit d’une SCPI à capital fixe ou variable.
La liquidité est l’un des principaux risques relatif à un investissement en parts de SCPI. En effet, il n’y a pas de garantie que l’investisseur récupère l’intégralité de son capital au moment de la revente.
En réalité, il convient de distinguer la liquidité sur deux types de SCPI : les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable.
Une SCPI à capital fixe est une société de placement immobilier dont le capital est fixe et limité. Cela signifie que le nombre de parts disponibles est fixé à l'avance et que les investisseurs ne peuvent pas souscrire à de nouvelles parts une fois que toutes les parts ont été vendues.
Pour atteindre ce plafond, elle peut procéder à des augmentations de capital lors d'opérations d'achat ou de vente de parts, sous la direction de la société de gestion qui détermine le montant, le volume des augmentations, et la périodicité de ces phases d'expansion.
Une fois le capital maximum atteint, ou entre les périodes d'augmentation, le capital de la SCPI demeure inchangé, sans émission de nouvelles parts.
Dans cette configuration, un investisseur souhaitant céder ses parts doit se positionner sur le marché secondaire. Les acheteurs potentiels doivent spécifier le nombre de parts souhaitées ainsi que le prix maximal basé sur les informations du carnet d'ordres du marché secondaire.
Le processus de vente s'effectue sur une durée allant de 1 à 4 semaines, aboutissant à la détermination d'un prix d'équilibre, aussi connu sous le nom de prix d'exécution.
Le cas échéant, l’investisseur a la possibilité d’identifier d'autres associés intéressés par l’acquisition de ses parts, il s’agit alors d’une vente de gré à gré.
Il est important de noter que l'achat de parts sur le marché secondaire ou de gré à gré d'une SCPI à capital fixe entraîne le paiement de droits d'enregistrement.
Les SCPI à capital variable offrent une fluidité dans la gestion de leur capital, ajustant leur volume en fonction des entrées et sorties des investisseurs. La liquidité sur ce type de SCPI y est donc plus facile, un investisseur peut demander à la SCPI de racheter ses parts à un prix établi à l'avance, calculé à partir du prix de souscription initial, après déduction des frais.
Le prix de souscription est déterminé en tenant compte de la valeur totale des biens immobiliers de la SCPI, suivant des critères établis par l'Autorité des Marchés Financiers. Cela permet de minimiser l'écart entre la valeur des parts et celle du patrimoine immobilier, contrairement aux transactions directes où le prix peut varier selon la perception des investisseurs, affectant ainsi la liquidité.
Lorsqu'une demande de retrait est effectuée, la SCPI cherche à équilibrer cette sortie par un nouvel investissement ou en utilisant ses réserves de trésorerie, assurant ainsi une meilleure liquidité sans que le vendeur ait à chercher un acheteur ou dépendre des offres sur le marché.
Cependant, la liquidité des SCPI à capital variable n'est pas infaillible. Si les demandes de retrait excèdent les nouvelles souscriptions sur plusieurs trimestres, les fonds disponibles peuvent s'avérer insuffisants pour racheter les parts, forçant la société de gestion à vendre des actifs pour rembourser ses investisseurs.
Il est donc crucial pour les investisseurs dans les SCPI à capital variable de surveiller régulièrement les mouvements de collecte et de retraits, ainsi que leur rapport, afin de pouvoir agir en conséquence si la tendance des retraits devient préoccupante.
La souscription de parts de SCPI peut se faire de deux manières : au comptant ou à crédit. Dans le premier cas, l'épargnant achète directement les parts auprès de la société de gestion de la SCPI, sans recourir à un emprunt. Dans le second cas, l'épargnant contracte un crédit immobilier auprès d'une banque pour financer l'achat des parts.
Dans les deux cas, la souscription de parts de SCPI ne nécessite pas l'intervention d'un notaire. En effet, les parts de SCPI sont des titres financiers qui ne sont pas soumis aux règles du droit immobilier. Elles ne sont pas considérées comme des biens immobiliers, mais comme des valeurs mobilières. Par conséquent, elles ne font pas l'objet d'un acte authentique, mais d'un simple bulletin de souscription.
L'absence de notaire présente plusieurs avantages pour les épargnants. D'une part, ils économisent les frais de notaire, qui représentent environ 7 à 8 % du prix d'achat d'un bien immobilier. D'autre part, ils bénéficient d'une plus grande simplicité et rapidité dans les démarches administratives. Enfin, ils peuvent souscrire des parts de SCPI dans toute la France, sans se limiter à une zone géographique.
Cependant, pour des souscriptions complexes, comme celles en démembrement viager, le notaire pour jouer un rôle de conseil et d’accompagnement notamment pour la donation de la nue-propriété. L’intervention du notaire n’est pas obligatoire mais fortement recommandé fin que les déclarations soit faites auprès des autorités compétentes. Cela peut engendrer des honoraires
En conclusion, la souscription de parts de SCPI ne requiert pas le passage devant un notaire dans la majorité des cas, ce qui constitue un atout pour les investisseurs qui souhaitent diversifier leur patrimoine immobilier.
Les SCPI sont nombreuses en France, et intéressantes pour générer des revenus complémentaires.
Avant d’investir, et face à la diversité de l’offre, il importe de s’informer sur les caractéristiques des différentes SCPI et de les analyser sur la base de critères objectifs.
Voici quelques données à même de vous aider à juger de la qualité d’une SCPI et de la société qui la gère :
C’est, avec le prix de la part, l’un des chiffres le plus facile à trouver et l’un des indicateurs de performance significatifs.
Il correspond à la division du dividende brut de l’année n (avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé) par le prix de souscription au 1er janvier de l’année.
Analyser l’historique des résultats sur plusieurs années permet de se rendre compte si la dernière performance connue est exceptionnelle ou habituelle.
C’est un indicateur clef de la performance d’une SCPI. Il prend en compte sur une durée donnée (5, 10 ou 15 ans) les deux moteurs de performance de la SCPI :
Le TRI permet d’avoir un aperçu global de la performance de la SCPI.
Même si le TRI doit s’analyser en parallèle d’autres données liées à la performance, connaître son évolution constitue une aide précieuse à la décision.
Exprimée en millions et parfois même en milliards d’euros, la capitalisation ( prix de souscription x nombre de parts émises) d’une SCPI informe sur sa taille. Un montant élevé (à partir de 500 à 600 millions d’euros) rime avec de nombreux immeubles en portefeuille et de multiples locataires. Or c’est grâce à cette diversité que la SCPI est en mesure d’amortir les baisses de loyers, la vacance de certains actifs ou les défaillances de locataires.
Il s’agit de la politique d’investissement de la SCPI, qui détermine le type de biens immobiliers, la zone géographique, le secteur d’activité et le profil de locataires visés. Il faut choisir une SCPI dont la stratégie correspond à ses objectifs et à son horizon de placement.
L’évolution du prix de la part sur la durée reflète la valorisation du patrimoine immobilier d’une SCPI. Une part qui s’est appréciée au fil du temps constitue un indicateur plutôt fiable de la qualité des biens en portefeuille et/ou de la bonne santé du marché immobilier.
il s’agit des commissions prélevées par la société de gestion sur les souscriptions, les arbitrages, les éventuelles travaux réalisés…. Il faut comparer les frais entre les différentes SCPI et privilégier celles qui sont les plus transparentes et les plus compétitives.
Ces critères ne sont pas exhaustifs, et il existe d’autres éléments à prendre en compte, comme la fiscalité, l’historique, la qualité de la gestion ou encore le taux d’occupation du patrimoine immobilier de la SCPI…
Les SCPI offrent des avantages fiscaux et une diversification du patrimoine, mais elles présentent aussi des spécificités en matière de transmission au moment de la succession.
Les parts de SCPI sont des biens meubles qui font partie de la succession du défunt. Elles sont transmises aux héritiers selon les règles du droit commun, c'est-à-dire en fonction du degré de parenté, de l'existence ou non d'un testament, et du régime matrimonial du défunt. Les héritiers peuvent accepter ou renoncer à la succession, ou demander un partage judiciaire si des conflits surviennent.
Les héritiers deviennent alors propriétaires des parts de SCPI et perçoivent les revenus correspondants. Ils doivent informer la société de gestion de la SCPI du décès du défunt et lui fournir les documents nécessaires à la mutation des parts, tels que l'acte de décès, le certificat d'hérédité, l'attestation de propriété ou le certificat de mutation. La société de gestion procède alors à la mise à jour du registre des associés et délivre aux héritiers un certificat de propriété des parts.
Les héritiers doivent payer des droits de succession sur la valeur des parts de SCPI au jour du décès du défunt. Cette valeur est déterminée par le prix de retrait des parts, qui correspond au prix auquel la société de gestion rachète les parts aux associés qui souhaitent sortir de la SCPI. Ce prix est généralement inférieur au prix de souscription des parts, qui correspond au prix auquel la société de gestion vend les parts aux nouveaux associés.
Les héritiers bénéficient toutefois d'un abattement sur la valeur des parts de SCPI, qui varie selon le lien de parenté avec le défunt. Par exemple, les enfants du défunt ont droit à un abattement de 100 000 euros chacun, et le conjoint survivant est exonéré de droits de succession. Les héritiers peuvent également opter pour le paiement différé ou fractionné des droits de succession, sous certaines conditions.
Les héritiers doivent également déclarer les revenus perçus au titre des parts de SCPI dans leur déclaration de revenus. Ces revenus sont imposés selon le régime des revenus fonciers, avec la possibilité de choisir entre le régime réel et le régime micro-foncier.
Il existe plusieurs façons d'investir progressivement sur les SCPI, selon le montant, la durée et le mode de financement choisis. Voici les principales options :
Investir progressivement sur les SCPI présente des avantages et des inconvénients, selon la situation et les objectifs de chaque investisseur. Voici les principaux :
