TOF des SCPI en 2026 : comparatif et lecture des taux

Rédaction SCPI Invest. Sources et règles vérifiées le 23 septembre 2026.

Un taux d’occupation financier, ou TOF, proche de 100 % est un indicateur utile pour analyser une SCPI. Il ne prouve toutefois ni que tous les loyers sont encaissés, ni que le rendement est élevé. Sa définition et sa décomposition comptent autant que son niveau.

Ce comparatif 2026 examine quatre SCPI à partir de leurs bulletins officiels du deuxième trimestre. Atream Hôtels et Edmond de Rothschild Europa publient un TOF de 100 %, Remake Live de 98,93 % et Pierval Santé de 93,22 %. Les données portent sur le T2 2026 et les situations patrimoniales arrêtées au 30 juin. La sélection est illustrative et ne constitue pas un classement complet du marché.

Comparatif des TOF publiés au T2 2026

Atream exclut de ses indicateurs locatifs les participations dans De Eemhof Invest B.V et la SCI CP 3F Invest. Le tableau reprend cette réserve pour éviter de présenter des périmètres parfaitement identiques. Les taux évolueront avec les relocations, les acquisitions, les cessions et les fins de franchise.

Le TOF compare des loyers, pas seulement des mètres carrés

Le TOF rapproche une occupation exprimée en valeur locative du montant théorique qui serait facturable si le patrimoine était entièrement loué. Le calcul suit des règles professionnelles et peut intégrer, sous conditions, des situations sans loyer courant, ainsi que certaines indemnités.

Il diffère du taux d’occupation physique, ou TOP, qui raisonne à partir des surfaces. Un petit commerce avec un loyer élevé peut peser davantage dans le TOF qu’un grand local loué beaucoup moins cher au mètre carré. Une vacance identique en surface peut donc avoir des conséquences financières différentes.

La publication annuelle de l’ASPIM détaille les catégories prises en compte dans le taux moyen. Pour une lecture correcte, il faut regarder la décomposition publiée dans le bulletin et les notes, pas uniquement le pourcentage mis en avant.

100 % d’occupation ne signifie pas 100 % de loyers encaissés

Un local peut être occupé sous franchise de loyer. Le bail existe et le locataire est installé, mais le paiement peut être temporairement réduit ou suspendu selon l’accord. Certaines situations de locaux non disponibles à la location sont également traitées selon la méthode professionnelle applicable.

Le taux de recouvrement ou d’encaissement répond à une autre question : quelle part des sommes attendues a été payée ? Un bail facturé peut connaître un retard de règlement. À l’inverse, une indemnité ponctuelle peut soutenir un indicateur sans constituer un loyer récurrent pour les années suivantes.

Demandez donc la part des locaux sous franchise, les créances locatives et la politique de provisionnement. Si un taux s’améliore après une indemnité ou une opération particulière, il faut comprendre combien de temps cet effet durera. Une amélioration de présentation n’a pas nécessairement le même effet qu’une relocation durable.

Un exemple pour distinguer occupation physique et financière

Imaginons un patrimoine fictif de deux locaux de 500 mètres carrés chacun. Le premier est loué pour 100 000 euros annuels. Le second est vacant et sa valeur locative est estimée à 50 000 euros annuels. Dans une version simplifiée sans franchise ni indemnité, le TOP est de 50 % et le TOF de 100 000 ÷ 150 000, soit environ 66,7 %.

Les mêmes 500 mètres carrés vacants ne pèsent donc pas de la même façon dans les deux indicateurs. Si le local le plus cher était vacant à la place de l’autre, le TOP resterait à 50 %, mais le TOF serait d’environ 33,3 %. L’emplacement et la valeur locative modifient fortement la lecture.

Ce calcul pédagogique n’a pas vocation à remplacer les règles détaillées de l’ASPIM. Il montre pourquoi un tableau de surfaces ne permet pas, seul, d’estimer le manque à gagner locatif d’une SCPI.

Comparer une SCPI avec un historique cohérent

L’ASPIM publie un TOF annuel moyen de 91,3 % pour 2025, dont 87,3 % de locaux occupés sans franchise et 3,5 % sous franchise. Les catégories sous promesse de vente et en restructuration représentent respectivement 0,3 % et 0,2 % dans cette présentation.

Ce repère annuel concerne un ensemble de SCPI. Le rapprocher d’un taux trimestriel d’un fonds particulier demande de conserver les différences de période et de stratégie. Il ne constitue pas un seuil universel séparant les bonnes et les mauvaises SCPI.

Un fonds peut avoir un taux temporairement plus faible parce qu’un immeuble est en repositionnement. L’important est de connaître le calendrier, le coût et les perspectives de relocation. Un taux élevé peut, de son côté, dépendre d’un nombre limité de grands locataires.

Ce que montrent les quatre fonds étudiés

Atream Hôtels associe son TOF de 100 % à une durée ferme moyenne de 11,8 ans sur le périmètre déclaré. Cette combinaison décrit les baux ; l’analyse économique doit encore porter sur les exploitants hôteliers et les obligations du propriétaire.

Europa affiche également 100 % de TOF et de TOP, avec 19 immeubles et 16 locataires. La lecture doit tenir compte de cette taille et du poids des différents groupes locataires. Un départ important aurait un effet différent de celui observé dans un fonds comptant plusieurs centaines d’occupants.

Remake Live distingue clairement 98,93 % de TOF, 98,85 % de TOP et 99 % d’encaissement. Ces trois mesures décrivent des dimensions différentes de la gestion locative. La fiche Remake Live permet d’examiner les autres éléments du fonds.

Pierval Santé combine une WALB de 14 ans avec un TOF de 93,22 %. L’exemple illustre la coexistence de baux longs et de locaux en recherche de locataires. La fiche Pierval Santé et le bulletin donnent les éléments utiles pour suivre cette situation.

Pourquoi un TOF élevé ne prédit pas le rendement

Prenons deux immeubles fictifs loués intégralement. Chacun produit 500 000 euros de loyers annuels. Le premier a coûté 10 millions d’euros, le second 15 millions. Leur occupation est identique, mais leur rapport initial entre loyer et prix n’est pas le même : 5 % pour l’un, environ 3,33 % pour l’autre, avant charges et autres paramètres.

Au niveau d’une SCPI, s’ajoutent les frais, les dépenses immobilières, le financement et la trésorerie. Le revenu disponible par part dépend aussi de la collecte et de la jouissance. Le TOF ne permet donc pas de calculer directement la distribution future.

Il ne renseigne pas davantage sur la facilité à vendre vos parts. L’occupation des immeubles et le marché des parts fonctionnent sur deux plans différents. Un patrimoine loué peut coexister avec des demandes de retrait en attente.

Construire un tableau de suivi utile

Relevez au moins quatre trimestres lorsque les données existent, avec le même périmètre. Notez le TOF, sa décomposition, le TOP, le recouvrement et les principaux mouvements locatifs. Une colonne expliquant la variation rend le tableau plus utile qu’une suite de pourcentages isolés.

Ajoutez les loyers exposés aux prochaines échéances et la concentration des occupants. Notre guide de la WALB explique cette lecture. Le nombre de SCPI détenues doit également être rapproché des expositions communes : le dossier sur la diversification d’un portefeuille permet de prolonger l’analyse.

Avant une souscription, terminez par les frais, la dette et la valorisation. Les critères d’analyse avant d’investir donnent une méthode complète. Vous disposerez ainsi des éléments nécessaires pour interroger le gestionnaire sur les causes de la vacance et ses conséquences.

La taille de la SCPI modifie aussi la sensibilité du taux. Si un locataire représente une part élevée des loyers, son départ peut changer fortement le TOF, même lorsque les autres immeubles fonctionnent normalement. Demandez le poids du premier locataire et des principaux groupes, et non seulement le nombre de contrats. Des filiales différentes peuvent dépendre d’une même activité économique.

Lors d’une relocation, regardez le loyer obtenu et les concessions accordées. Le retour d’un local dans la catégorie des surfaces occupées ne signifie pas nécessairement que le revenu retrouve immédiatement son ancien niveau. Une franchise, un loyer progressif ou des travaux financés par le propriétaire peuvent décaler l’amélioration de trésorerie. Le commentaire de gestion et les prochains bulletins permettent de suivre cet écart.

Pour rapprocher occupation et échéances, consultez le comparatif des SCPI aux baux longs en 2026.

Questions fréquentes

Quelles SCPI ont un TOF de 100 % dans ce comparatif ?

Atream Hôtels et Edmond de Rothschild Europa publient un TOF de 100 % au T2 2026 dans les documents étudiés. Atream précise un périmètre excluant deux participations financières. Cette sélection n’est pas exhaustive.

Un TOF de 100 % garantit-il un revenu ?

Non. Le TOF n’est pas un taux de recouvrement et peut intégrer des franchises ou des catégories particulières selon les règles de calcul. Les charges, les travaux et la situation des locataires peuvent affecter les distributions.

Faut-il écarter une SCPI sous 95 % de TOF ?

Il n’existe pas de règle universelle. Il faut comprendre la cause de la vacance, sa durée, son coût et les perspectives de relocation, puis comparer plusieurs périodes et des patrimoines cohérents.

Les SCPI présentent des risques de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis, les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les placements hors zone euro peuvent exposer au change. Les exemples sont pédagogiques. La fiscalité dépend de la situation de chacun et peut évoluer.