SCPI aux baux longs : comparatif WALB au 30 juin 2026

Rédaction SCPI Invest. Sources et règles vérifiées le 23 septembre 2026.

Quelles SCPI ont des baux longs en 2026 ? Les bulletins du deuxième trimestre montrent des situations très différentes. Dans les quatre fonds examinés ici, Pierval Santé publie une WALB de 14 ans, Edmond de Rothschild Europa de 13,4 ans, Atream Hôtels une durée ferme moyenne de 11,8 ans et Remake Live de 9,10 ans.

Ces chiffres décrivent une visibilité contractuelle sur les baux, pas une garantie de loyers. Le comparatif porte sur quatre SCPI et leurs documents arrêtés au 30 juin 2026. Il ne prétend pas classer tout le marché. Il complète notre guide de la WALB et de la durée ferme des baux avec une lecture datée des portefeuilles.

Comparatif des durées fermes au 30 juin 2026

Les libellés sont conservés pour rendre la comparaison vérifiable. Atream précise que ses indicateurs locatifs excluent les participations financières dans De Eemhof Invest B.V et la SCI CP 3F Invest. Europa présente un indicateur commun « WALB / WALT » dans son tableau et décrit une durée ferme supérieure à treize ans dans son éditorial. Ces différences de présentation doivent rester visibles.

WALB et WALT : vérifier l’échéance mesurée

La WALB correspond à une durée moyenne jusqu’aux prochaines facultés de sortie des locataires, selon les contrats considérés. La WALT se rapporte au terme final des baux. Un même bail peut donc produire deux durées lorsque le locataire peut donner congé avant l’échéance finale.

La pondération est généralement liée aux loyers. Un contrat qui représente une part importante du revenu pèse davantage dans le résultat. Pour comparer deux fonds, il faut connaître la date de mesure, la méthode et le périmètre. Une durée publiée lors de l’acquisition d’un immeuble ne décrit pas automatiquement celle du portefeuille complet.

Un chiffre nommé simplement « durée moyenne des baux » mérite donc une vérification. Il peut désigner la durée ferme, le terme final ou une autre présentation du gestionnaire. La précision du libellé compte davantage que le nombre de décimales affichées.

Pierval Santé : une longue durée avec de la vacance

Le bulletin d’Euryale publie 14,00 ans de WALB et 14,83 ans de WALT au 30 juin 2026. Il indique également 255 actifs, 1 003 locataires et un TOF de 93,22 %. Les 6,78 % restants sont présentés comme en recherche de locataires dans la décomposition locative.

La comparaison de ces données montre pourquoi une longue durée de bail ne suffit pas à apprécier les revenus. Les baux existants peuvent avoir des échéances éloignées tandis qu’une partie du patrimoine reste vacante. Il faut donc examiner le coût et le calendrier de remise en location des surfaces concernées.

La fiche Pierval Santé permet de poursuivre l’étude du fonds. Pour un investisseur, la question ne se limite pas à la durée : elle porte aussi sur le poids des exploitants, les travaux et le fonctionnement du marché des parts.

Europa : lire la durée avec la concentration du portefeuille

Edmond de Rothschild Europa affiche 13,4 ans dans la rubrique WALB / WALT, avec un TOF et un TOP de 100 %. Le même bulletin décrit 19 immeubles et 16 locataires. Il publie aussi la répartition des échéances, ce qui permet d’aller au-delà d’une moyenne unique.

Un portefeuille constitué d’un nombre limité de locataires doit être examiné groupe par groupe. Plusieurs bâtiments occupés par une même entreprise ne représentent pas des sources de solvabilité indépendantes. Une défaillance pourrait concerner plusieurs sites à la fois, même avec des échéances contractuelles longues.

Le nombre de sites et la durée n’indiquent pas non plus le coût de remplacement d’un occupant. Un immeuble spécialisé peut demander des travaux ou un délai commercial important. Notre analyse du trimestre d’Europa replace les acquisitions dans la construction du portefeuille.

Atream Hôtels : vérifier le périmètre de l’indicateur

Atream Hôtels annonce une durée résiduelle moyenne ferme de 11,8 ans, pondérée par le loyer facturable, ainsi qu’un TOF de 100 %. La note de périmètre exclut deux participations financières. Un lecteur doit donc conserver cette précision lorsqu’il reporte le chiffre dans son propre tableau.

Dans l’hôtellerie, le bailleur perçoit le loyer de l’exploitant. La durée de son engagement ne doit pas être confondue avec la fréquentation de l’hôtel, son chiffre d’affaires ou sa capacité future à payer. Un patrimoine entièrement pris à bail peut rester exposé aux difficultés économiques des exploitants.

La documentation officielle permet de suivre ces données d’un trimestre à l’autre. Pour comparer avec d’autres SCPI, gardez un périmètre constant et regardez les conditions de renouvellement, les charges et les dépenses qui incombent au propriétaire.

Remake Live : rapprocher durée, occupation et encaissement

Remake Live publie 9,10 ans de durée ferme moyenne au 30 juin 2026. Son tableau locatif présente 105 locataires, 145 baux, un TOF de 98,93 %, un TOP de 98,85 % et un taux d’encaissement de 99 %. Ces indicateurs apportent chacun une information différente.

Le nombre de baux peut dépasser celui des locataires, puisqu’une entreprise peut occuper plusieurs locaux. L’occupation physique décrit les surfaces, alors que l’occupation financière pondère la situation par les loyers. L’encaissement s’intéresse aux paiements. Aucun de ces chiffres ne remplace les autres.

La fiche Remake Live rassemble les informations du fonds. L’examen doit aussi tenir compte des pays, des devises et des dépenses immobilières. Une bonne situation locative à une date donnée ne garantit pas la distribution future.

Une moyenne longue peut masquer une échéance importante

Considérons deux portefeuilles fictifs de même revenu annuel. Dans le premier, tous les baux permettent une sortie dans huit ans. Dans le second, la moitié des loyers peut s’arrêter dans deux ans et l’autre moitié dans quatorze ans. La moyenne pondérée atteint huit ans dans les deux cas.

Le second portefeuille demande pourtant de préparer beaucoup plus tôt une possible baisse de revenu. La moitié du loyer est concernée par une échéance proche. Cet exemple montre l’intérêt d’un échéancier annuel et du poids des principaux locataires, même lorsque la WALB paraît confortable.

Une question utile à poser au gestionnaire est donc : quelle part des loyers arrive à une faculté de sortie au cours des trois prochaines années ? Demandez ensuite si des discussions de renouvellement ont commencé et quels investissements pourraient être nécessaires pour conserver les occupants.

Comment lire l’évolution entre deux bulletins

La durée résiduelle diminue avec le temps. Sans acquisition, renouvellement ou autre changement, une baisse d’environ un trimestre sur un trimestre peut être mécanique. Une hausse peut provenir d’un renouvellement, mais aussi de l’achat d’un actif dont le bail long pèse fortement dans les loyers.

Il faut donc rapprocher le chiffre des opérations réalisées. Une cession peut faire monter la moyenne en retirant un bail court, sans prolonger aucun autre contrat. À l’inverse, vendre un actif à bail long peut réduire la WALB alors que l’arbitrage est cohérent avec la stratégie du fonds.

Votre tableau de suivi peut contenir la date, la durée ferme, la durée finale, le TOF et une courte explication des mouvements. Notre dossier sur les critères d’analyse des SCPI aide à relier cette lecture au reste du patrimoine.

Choisir une SCPI avec des baux longs

La durée doit correspondre à une stratégie immobilière lisible. Examinez la solvabilité des occupants, les clauses d’indexation et la capacité de relocation des biens. Un bail long conclu à un loyer difficilement soutenable peut créer une autre forme de fragilité.

Il faut enfin distinguer le temps des baux et votre temps d’investissement. Vous pouvez vouloir vendre vos parts alors que les immeubles restent loués. La présence de baux longs ne garantit pas l’existence d’un acquéreur sur le marché des parts. Consultez les risques et contraintes des SCPI avant d’en déduire une durée de placement personnelle.

Conservez le bulletin utilisé avec votre tableau. Si un gestionnaire change la présentation ou le périmètre d’un indicateur, vous pourrez comparer les notes des deux éditions au lieu d’interpréter immédiatement l’écart comme un changement des contrats. Ce suivi documentaire est particulièrement utile lors d’une acquisition importante ou de la publication d’un premier indicateur après le lancement d’un fonds.

Le comparatif des TOF au T2 2026 approfondit la lecture de l’occupation des mêmes fonds.

Questions fréquentes

Quelle SCPI a la plus longue WALB dans ce comparatif ?

Parmi les quatre fonds examinés, Pierval Santé publie la WALB la plus longue au 30 juin 2026, à 14 ans. Ce résultat ne constitue pas un classement exhaustif du marché ni une recommandation d’investissement.

Une WALB longue garantit-elle le paiement des loyers ?

Non. Elle mesure un engagement contractuel selon les baux. La solvabilité des locataires, les impayés, les travaux et les conditions d’exploitation peuvent affecter les revenus malgré une échéance éloignée.

Pourquoi comparer le TOF avec la WALB ?

La durée des baux décrit les contrats existants, tandis que le TOF renseigne sur l’occupation financière du patrimoine. Une SCPI peut avoir des baux longs et des surfaces vacantes. Les deux informations se complètent.

Les SCPI présentent des risques de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis, les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les placements hors zone euro peuvent exposer au change. Les exemples sont pédagogiques. La fiscalité dépend de la situation de chacun et peut évoluer.