Iroko Zen poursuit sa diversification au troisième trimestre 2022 avec des investissements en Irlande, aux Pays-Bas et en France. Parmi les opérations présentées dans le bulletin figurent cinq agences bancaires irlandaises et un bâtiment d’activités occupé par Medux aux Pays-Bas. Ces exemples permettent de comparer plusieurs profils de revenus immobiliers.
Cinq agences, mais une contrepartie bancaire commune
Le portefeuille irlandais est loué à Bank of Ireland et représente plus de 2 600 m². Le gestionnaire indique un investissement de 8,5 millions d’euros hors droits et une durée ferme de dix ans. Les implantations sont réparties entre Enniscorthy, Mallow, Longford, Loughrea et Roscrea.
Cette dispersion réduit la dépendance à un emplacement unique. Elle ne répartit cependant pas le risque entre cinq groupes indépendants puisque l’occupant bancaire est commun. Pour analyser la diversification, le nombre d’adresses et le nombre de contreparties doivent donc être suivis séparément.
Un autre usage immobilier à Arnhem
Le bulletin décrit également des locaux d’activités néerlandais loués à Medux BV, avec un montant hors droits de 3,4 millions d’euros et une durée ferme de cinq ans. Cette opération ajoute un autre secteur d’usage et une autre durée d’engagement au portefeuille.
Le suivi immobilier doit tenir compte de l’état technique du bâtiment et de l’adaptation aux besoins du locataire. Une entreprise bien installée peut modifier ses implantations à l’échéance du bail ; le gestionnaire doit conserver une lecture des possibilités de relocation.
Bien lire les taux annoncés à l’acquisition
Les rendements immobiliers présentés sont de 8,75 % pour le portefeuille bancaire et de 6,50 % pour l’actif Medux, sur la base acte en main du bulletin. Ces chiffres ne correspondent pas au taux de distribution d’Iroko Zen ni au revenu net de l’associé.
Les frais du fonds, ses autres immeubles et sa trésorerie interviennent avant la distribution. La fiscalité des SCPI étrangères intervient ensuite selon le mode de détention et la situation personnelle.
La diversification d’un portefeuille de SCPI doit donc intégrer plusieurs dimensions : pays, usages, occupants et échéances. Des taux d’acquisition différents ne suffisent pas à classer les biens du moins risqué au plus risqué. Aucun de ces investissements ne garantit le capital ou les revenus futurs.
Questions fréquentes
Cinq agences bancaires signifient-elles cinq risques locataires distincts ?
Non. Dans ce portefeuille, Bank of Ireland constitue la contrepartie commune. Les villes diffèrent, mais une exposition économique au même occupant subsiste.
Le rendement d’acquisition de 8,75 % est-il le rendement de la SCPI ?
Non. Il s’agit du taux immobilier présenté pour le portefeuille bancaire dans le bulletin de 2022. La distribution de la SCPI dépend du patrimoine global et de l’ensemble de ses dépenses.
Sources et documents
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