FAUT-IL INVESTIR DANS UN BIEN IMMOBILIER NEUF OU DANS DES SCPI
Vous souhaitez investir dans l’immobilier pour profiter de la résilience du marché et d’une bonne rentabilité ? Plusieurs solutions s’offrent à vous : l’achat d’un bien immobilier neuf en direct ou l’achat de parts de SCPI. SCPI Invest vous présente les avantages et les inconvénients de ces deux solutions d’investissements.
LES AVANTAGES DE L’IMMOBILIER NEUF
Tout d’abord, il est important de préciser que nous parlerons ici d’un investissement dans l’immobilier locatif et non pas de l’achat d’un bien immobilier neuf en tant que résidence principale.
DES LOGEMENTS EN PARFAIT ÉTAT
Un bien immobilier neuf est, comme son nom l’indique, un logement où les matériaux et les équipements sont neufs et qui ne nécessite pas de travaux à moyen terme à prévoir. De plus, il respecte les dernières normes de constructions environnementales en vigueur, notamment la RE 2020. Les performances énergétiques du bâtiment sont donc élevées, ce qui a un impact significatif sur les factures d’énergie de vos locataires. Au prix de l’énergie à l’heure actuelle, et qui devrait continuer d’augmenter dans les mois qui arrivent, investir dans un bien immobilier neuf, peut constituer un bon argument pour trouver des locataires. De plus, avec la fin annoncée des passoires thermiques et le coût élevé de la rénovation, les biens anciens vont être de plus en plus compliqués à louer.
L’achat d’un bien immobilier neuf se fait généralement en VEFA (vente en l’état de parfait achèvement), ce qui signifie que quand vous achetez votre logement, sa construction n’est pas achevée. Mais de nombreuses garanties couvrent l’acquéreur des éventuelles malfaçons :
- La GPA (Garantie de Parfait Achèvement) qui engage les promoteurs pour protéger les acheteurs des petits dommages et de malfaçons à l’intérieur du logement ;
- La garantie biennale (ou de “bon fonctionnement) qui couvre pendant 2 ans les dommages et défaillances concernant les éléments démontables ou dissociables du logement (portes, radiateurs…) ;
- La garantie décennale qui couvre pendant 10 ans le gros œuvre et les vices cachés ;
- La garantie d’achèvement extrinsèque qui remplace depuis 2015 la GPA, sauf quand le promoteur finance sur fonds propres à plus de 75 % de l’opération immobilière ;
Il n’y a donc aucune inquiétude à avoir lors d’un achat en VEFA.
Bon à savoir : Les frais de notaire sont beaucoup moins élevés dans le neuf (2 % à 3 %) que dans l’ancien (7 % à 8 %). De plus, vous pouvez bénéficier d’une exonération de taxe foncière pendant les 2 ans qui suivent sa livraison (selon les municipalités).
UNE FISCALITÉ ATTRACTIVE
Avec la mise en location d’un bien immobilier neuf, vous pouvez bénéficier du dispositif de défiscalisation immobilière de la loi Pinel. En échange d’un engagement de mise en location sur une période déterminée (6, 9 ou 12 ans) vous bénéficiez d’une réduction d’impôt (12 %, 18 %, 21 %). Le PLF 2021 a prolongé la loi Pinel, qui devait se terminer en 2022, mais à modifier les taux de réduction d’impôts pour les années suivantes.
Voici les taux de réduction d’impôts actualisés :
Durée de location | 2022 | 2023 | 2024 |
6 ans | 12 % | 10.5 % | 9 % |
9 ans | 18 % | 15 % | 12 % |
12 ans | 21 % | 17.5 % | 14 % |
Pour le calcul de la réduction d’impôt, les pouvoirs publics ont plafonnés le montant total des investissements :
- 300 000 € par an et par contribuable ;
- 5 500 €/m² de surface habitable ;
- de plus, la réduction d’impôt ne s’applique qu’à 2 logements par an ;
À noter : Vous devez obligatoirement respecter votre engagement de location sous peine de devoir rembourser les intérêts fiscaux perçus.
En prenant en compte les loyers que vous allez toucher, l’absence de travaux sur une longue période et la réduction d’impôt du dispositif de la loi Pinel, la rentabilité de votre investissement est nettement supérieur à celle d’un bien immobilier ancien ou d’un bien neuf sans dispositif de défiscalisation.
UN MOYEN DE PRÉPARER SA RETRAITE
Au terme de votre période d’engagement de location, vous pouvez continuer de louer de manière classique et ainsi continuer de percevoir des revenus réguliers. Cela peut être une alternative à la perte de revenus survenue lors du départ à la retraite. Ou alors, vous pouvez décider d’habiter le logement. Ainsi, vous pouvez dès à présent anticiper votre futur lieu de vie et choisir un logement dont les caractéristiques correspondent à vos besoins et vos envies.
Récapitulons les avantages à investir dans l’immobilier neuf :
- Vous vous constituez un patrimoine de qualité ;
- Vous détenez un logement répondant aux dernières normes de construction en vigueur qui ne nécessite pas de travaux à prévoir ;
- Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt via le dispositif de la loi Pinel ;
- Vous bénéficiez de revenus complémentaires réguliers.
À noter : Il est également possible d’acheter un bien immobilier neuf en résidence de services et ainsi bénéficier de la fiscalité avantageuse du statut LMNP (Loueur Meublé Non-Professionnel).
LES AVANTAGES DE L’INVESTISSEMENT EN SCPI
UNE TRÈS BONNE RENTABILITÉ
L’achat de parts de SCPI permet aux souscripteurs de profiter de l’excellent taux de distribution des SCPI. En 2021, selon l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier), le taux de distribution moyen s’élève à 4.45 % ! C’est le véhicule de placement présentant le meilleur rapport risque du marché. De plus, c’est l’unique moyen pour les particuliers d’avoir accès à l’immobilier de bureau.
UN INVESTISSEMENT CLÉ EN MAIN
L’investissement en SCPI ne demande aucune gestion locative qui est confiée à une société de gestion qui se charge de recouvrer les loyers et de rechercher des locataires. Une fois l’achat de parts de SCPI réalisé, le souscripteur touche des revenus complémentaires, sans aucune gestion de sa part.
UN FAIBLE TICKET D’ENTRÉE
L’achat de parts de SCPI est accessible à de nombreux épargnants. Il est possible d’acheter des parts de SCPI à partir de seulement 2 000 €. Pour 5 000 €, vous avez accès à la quasi-totalité des SCPI. Vous n’avez donc pas besoin d’avoir recours à un crédit pour financer votre investissement, même s’il est tout à fait possible de le faire et de profiter de l’effet de levier du crédit. De plus, vous pouvez acheter des parts de SCPI au fil du temps et augmenter votre patrimoine progressivement.
UNE MUTUALISATION DES RISQUES
À l’inverse d’un bien immobilier neuf louer directement, vous êtes propriétaire d’une partie d’un parc immobilier avec l’ensemble des souscripteurs. En cas de problème (vacance locative, loyers impayés…) le risque est mutualisé à l’ensemble des souscripteurs. Néanmoins, les locataires sont des professionnels et la société de gestion les sélectionne scrupuleusement pour éviter tout risque.
POSSIBILITÉ DE REVENDRE À TOUT MOMENT
L’investissement en SCPI doit être vu sur le long terme : il est conseillé de les conserver pendant au moins 8 ans pour amortir les frais d’achats. Néanmoins, vous pouvez revendre vos parts de SCPI à tout moment sur le marché secondaire.
L’achat de parts de SCPI vous offre :
- Une très bonne rentabilité ;
- Des revenus sans aucune gestion de votre part ;
- La possibilité d’investir le montant que vous souhaitez ;
- Une mutualisation des risques ;
- La possibilité de revendre à tout moment.
À lire aussi : Comment acheter des parts de SCPI en ligne ?
LES INCONVÉNIENTS DE L’IMMOBILIER NEUF
UNE GESTION CHRONOPHAGE
Si vous vous occupez de la gestion de la location de votre bien immobilier neuf, vous devez prévoir d’y consacrer beaucoup de temps. Il faut en effet sélectionner des locataires, rédiger le contrat de location, faire l’état des lieux d’entrée et de sortie, effectuer des travaux d’entretien, recouvrir les loyers… Vous pouvez confier la gestion de votre bien à une agence immobilière, mais la rentabilité de votre investissement diminue.
DES RISQUES D’IMPAYÉS
Il faut également prendre en compte les risques d’impayés et les carences locatives. Si vous vous retrouvez dans cette situation, vos revenus complémentaires disparaissent. Et il n’est pas si facile de changer de locataire en cas de loyers impayés. De plus, si vous avez recours à un crédit pour financer votre investissement, vous devez le rembourser même en l’absence de loyer.
DES CONTRAINTES LIÉES AU DISPOSITIF DE LA LOI PINEL
De nombreuses conditions entourent le dispositif de la loi Pinel que vous devez respecter pour bénéficier des avantages fiscaux :
– Vous n’avez pas la liberté d’acheter un bien n’importe où. Ce dispositif est mis en place pour améliorer l’offre locative dans des quartiers tendus et certaines zones géographiques sont éligibles.
– Vous devez impérativement respecter la durée de location.
– Les loyers sont plafonnés.
Et ce n’est qu’une infime partie des conditions.
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LES INCONVÉNIENTS DES SCPI
Le principal inconvénient de l’achat de parts de SCPI pour investir repose sur la durée d’investissement : au minimum 8 ans pour amortir les frais d’achat. Il faut donc penser votre investissement sur le long terme.
La valeur des parts de SCPI peut également varier à la hausse ou à la baisse, en fonction de l’évolution des marchés immobiliers. Néanmoins, les sociétés de gestion investissent dans des actifs susceptibles de prendre de la valeur.
Enfin, les revenus ne sont pas garantis. Si un locataire ne paye pas, vos revenus seront impactés. Néanmoins, avec la mutualisation des risques entre les détenteurs de parts, ce risque est limité.
Investir dans un bien immobilier neuf ou en SCPI présente des avantages et des inconvénients. Néanmoins, si votre objectif est de toucher des revenus complémentaires, l’investissement en SCPI gagne le match. Mais investir en SCPI ne s’improvise pas et il est nécessaire de faire appel à un professionnel de l’investissement en SCPI : le taux de distribution ne doit pas être votre seul critère.
SCPI INVEST peut vous aider dans votre projet d’investissement en SCPI. Nous vous proposons un accompagnement personnalisé pour acquérir des parts de SCPI qui correspondent réellement à vos attentes. N’hésitez pas à nous contacter pour plus d’informations