USUFRUIT TEMPORAIRE DE SCPI – MÉCANISME ET PROFILS CONCERNÉS

Le démembrement de parts de SCPI est un montage assez méconnu du grand public. Il est pourtant un outil très pertinent de stratégie patrimoniale.

Il convient tout d’abord de rappeler la définition du démembrement temporaire

• La propriété est définie par l’article 544 du code civil comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».
• De cet article de loi se dégagent deux attributs de la propriété :
  • Le droit de jouissance par l’usufruitier pour une durée nécessairement  définie ou au plus viagère.  
  • Le droit de disposer par le nu-propriétaire qui deviendra plein propriétaire à l’extinction de l’usufruit.

Nous nous concentrons dans cette note sur la partie usufruit temporaire de SCPI.

1 – LE MÉCANISME

Le démembrement des parts de SCPI est un partage de la propriété des parts dans le temps :

• Pendant le démembrement, l’usufruitier percevra l’intégralité des revenus attachés aux parts de SCPI et le nu propriétaire ne percevra rien ;
• Au terme de la période de démembrement, c’est le nu propriétaire qui devient plein propriétaire par l’extinction de l’usufruit, et le nu propriétaire perçoit les revenus attachés aux parts de SCPI.
• Les durées de démembrement de parts de SCPI vont de 3 à 20 ans en fonction des SCPI
• Une clé de répartition type sur 5 ans est : valeur usufruit 20% / valeur nue-propriété 80%. Ainsi l’usufruitier paie le prix de la valeur à 20% de sa valeur et perçoit en échange les loyers de la SCPI pendant 5 années.

2 – POUR QUEL PROFILS

UNE PERSONNE PHYSIQUE: 

• Soit l’investisseur est peu ou pas imposé et recherche un revenu complémentaire sur une période donnée. Il dispose d’un capital qu’il aliène, et en contrepartie il bénéficie de la totalité des revenus générés par la SCPI pendant la durée de la convention.

   

• Soit l’investisseur dispose d’un stock de déficit foncier existant et cherche à le purger sur le court terme. Il peut ainsi calibrer le montant et la durée souhaités pour profiter pleinement de ce déficit.

UNE PERSONNE MORALE :

• Trésorerie à court terme. L’entreprise, soumise à l’impôt sur les sociétés, dispose d’excèdent de trésorerie qu’elle souhaite place sur une période courte (< à 5 ans). Il est admis qu’elle pourra amortir cet usufruit comptablement et déduire fiscalement l’amortissement ; ce qui en fait un placement particulièrement rentable avec une fiscalité maitrisée. Voir exemple chiffré plus bas.

   

• Trésorerie à long terme. De plus en plus d’investisseurs particuliers préfèrent investir au travers de sociétés type SC, SCI, Holding patrimoniale afin de maitriser la fiscalité et la succession. Ces structures sont souvent endettées et l’investissement en usufruit temporaire long terme permet de générer un cash-flow positif. Le recours à l’usufruit temporaire, complémentaire à un investissement locatif, dans ce cas, est un moyen d’être autofinancé

3 – AVANTAGES/INCONVÉNIENTS

AVANTAGES

• Rendements élevés
• Impact fiscal maitrisé
• Risque maîtrisé (immobilier professionnel)
• Placement à moyen/long terme
• Protection contre l’inflation
• Protection contre une baisse des prix de l’immobilier.
• Possibilité pour gérant/salarié d’acheter la nue-propriété en face en nom propre

   

INCONVENIENTS

• Absence de liquidité
• Pas de création de capital
• Objet social doit permettre ce type d’investissement. 
• Risque sur la variation des loyers 
• Délai de jouissance en début d’opération (de 3 à 6 mois en fonction des SCPI)
• Difficulté à trouver de l’usufruit de SCPI sur le marché

   

4 – EXEMPLE CHIFFRÉ SUR 5 ANS

• Valeur de part en pleine propriété: 1000 EUR
• Valeur usufruit 5 ans : 20% soit 200 EUR
• Rendement annuel de la SCPI : 5% soit 50 EUR par part
• Usufruitier : SAS à l’IS (taux d’IS : 15%)

Chaque année elle aura donc :

• Revenu net: 50 EUR (12,50 EUR chaque trimestre)
• Amortissement 200 EUR/5ans soit 40 EUR par an
• Bénéfice imposable : 50 EUR – 40 EUR = 10 EUR
• Fiscalité : 10 EUR x 15% = 1.50 EUR
• Revenu net de fiscalité : 50 -1.50 EUR = 48.50 EUR

   

La SAS perçoit un montant net de 48.50 EUR chaque année

Au bout de 5 ans elle aura perçu 242.50 EUR soit un gain de 21.25% sur 5 ans

L’usufruit temporaire de parts de SCPI est un bel outil d’optimisation patrimoniale pour les particuliers mais aussi d’optimisation d’excédent de trésorerie pour les personnes morales. Il peut s’avérer particulièrement rentable comparé à d’autres placements traditionnels comme le compte à terme. Il convient cependant de bien appréhender ce montage avant d’investir, notamment les risques qui y sont liés. La valeur ajoutée de notre cabinet est d’informer les investisseurs sur ce type de placement, de les conseiller au mieux et de trouver des dossiers d’usufruit pour répondre à la demande.