Iroko Zen : un commerce Tesco à Dublin-Inchicore

Iroko Zen a acheté le 27 avril 2023 des locaux commerciaux à Inchicore, dans Dublin. L’acquisition porte sur 450 m² occupés par Tesco, pour 1,432 million d’euros hors droits. L’intérêt du dossier tient notamment à un bail déjà ancien, qu’il faut lire avec son échéance réelle et non comme un nouvel engagement de vingt ans.

Deux cellules au pied d’un immeuble mixte

La fiche d’Iroko décrit deux unités commerciales en rez-de-chaussée et deux places de stationnement en sous-sol. L’investissement concerne ces lots : il ne faut pas l’assimiler à l’achat de la totalité des logements et commerces de l’immeuble.

L’implantation urbaine répond à une logique de proximité. Pour le bailleur, l’analyse doit aussi porter sur les contraintes de copropriété, les accès et la répartition des charges. Le fonctionnement du commerce dépend en partie d’éléments partagés avec le reste du bâtiment.

Une échéance contractuelle au 31 mars 2028

Le bail présenté par le gestionnaire a commencé le 30 octobre 2007 pour vingt ans et cinq mois. Son terme se situe donc au 31 mars 2028. Lors de l’acquisition d’avril 2023, la durée restante était proche de cinq ans.

Cette lecture change l’appréciation de la visibilité locative. La durée initiale d’un bail décrit son histoire ; seule sa durée résiduelle renseigne sur l’horizon restant au moment de l’achat. Le renouvellement et ses conditions doivent être envisagés séparément.

Du loyer immobilier au revenu des associés

Iroko annonce un loyer annuel de 101 000 euros hors taxes et hors charges. Ce montant concerne le bien, avant les frais et autres éléments supportés par la SCPI. Il ne correspond pas à une distribution nette directement transmise aux épargnants.

L’opération complète les premiers investissements irlandais d’Iroko Zen. Le fonctionnement d’une SCPI permet de comprendre la mutualisation des revenus et des dépenses. La présence d’une enseigne connue n’exclut ni les risques locatifs ni une évolution défavorable de la valeur du commerce.

Questions fréquentes

Le bail Tesco offre-t-il vingt années supplémentaires à partir de 2023 ?

Non. Le contrat a débuté en octobre 2007 et se termine le 31 mars 2028. Il restait environ cinq ans à courir lors de l’achat d’avril 2023.

Iroko Zen a-t-elle acheté tout l’immeuble d’Inchicore ?

La fiche décrit l’acquisition de deux unités commerciales de 450 m² au total et de deux places de stationnement. Elle ne présente pas l’achat de l’ensemble résidentiel.

Sources et documents

• Iroko — fiche du commerce Tesco à Dublin-Inchicore