Iroko Zen : un site industriel à Nuenen en 2023

Iroko Zen a acquis le 6 avril 2023 un site d’activités à Nuenen, près d’Eindhoven, pour 4,5 millions d’euros hors droits. L’ensemble de 4 950 m² est occupé par Smeulders Interieurwerken BV. L’opération prend la forme d’une cession suivie d’une relocation au vendeur, couramment appelée « sale and leaseback ».

Des surfaces associant bureaux et entrepôt

Le site comprend 1 420 m² de bureaux et 3 530 m² d’entrepôt. Construit en 2008, il a été agrandi en 2015. Cette combinaison correspond aux besoins d’une entreprise regroupant des fonctions administratives et opérationnelles au même endroit.

Pour le bailleur, la répartition des surfaces compte dans l’évaluation d’une relocation éventuelle. Un nouvel utilisateur pourrait rechercher un autre équilibre entre bureaux et locaux d’activités. La modularité des espaces et les possibilités d’adaptation méritent donc autant d’attention que la superficie totale.

Quinze ans de bail, dont dix années fermes

La fiche d’Iroko distingue un contrat de quinze ans et une période ferme de dix ans. Présenter simplement quinze années de loyers sécurisés donnerait une lecture incorrecte de cet engagement.

Le sale and leaseback permet à l’entreprise de conserver l’usage de ses locaux après leur vente. Pour la SCPI, il crée une relation locative avec un occupant déjà installé. L’analyse de sa solvabilité reste centrale : la connaissance du site par le locataire ne remplace pas l’examen de sa capacité à honorer le bail.

Renforcer la présence néerlandaise sans confondre les risques

Nuenen prolonge les investissements d’Iroko Zen aux Pays-Bas et en Irlande. Chaque implantation possède cependant son propre marché locatif et ses propres échéances.

La diversification du portefeuille doit aussi tenir compte des métiers exercés par les occupants. Dans ce cas, un site et un locataire concentrent l’essentiel du risque propre à l’acquisition. Les revenus de la SCPI dépendent ensuite de l’ensemble du patrimoine, après charges, et ne sont pas garantis.

Questions fréquentes

Quelle surface Iroko Zen a-t-elle acquise à Nuenen ?

La fiche du gestionnaire annonce 4 950 m², répartis entre 1 420 m² de bureaux et 3 530 m² d’entrepôt, pour l’achat du 6 avril 2023.

Le bail de Nuenen est-il ferme pendant quinze ans ?

Non. Iroko présente une durée totale de quinze ans, dont dix années fermes. Ces deux durées doivent être distinguées dans l’analyse du risque locatif.

Sources et documents

• Iroko — fiche de l’acquisition de Nuenen