Iroko Zen : les murs d’une école à Fuenlabrada

Iroko Zen a acquis le 29 juin 2023 les murs d’une école située à Fuenlabrada, dans l’agglomération de Madrid. La fiche du gestionnaire indique 4 867 m² pour 4,7 millions d’euros hors droits. L’établissement poursuit son activité dans le cadre d’une vente suivie d’une prise à bail par l’exploitant.

La SCPI devient propriétaire, l’école continue d’exploiter

L’opération porte sur l’immobilier. Elle ne signifie pas qu’Iroko assure l’enseignement ou la gestion quotidienne de l’établissement. Le vendeur conserve l’usage des locaux en devenant locataire, avec un engagement ferme annoncé de quinze ans.

Cette séparation des fonctions est importante pour comprendre le revenu du propriétaire. Les loyers dépendent de la capacité de l’exploitant à financer son activité, et pas directement du nombre de mètres carrés achetés par la SCPI.

Des garanties à lire dans leur périmètre

Iroko mentionne un ensemble de garanties équivalant à deux années de loyers, dont une année sous forme bancaire. Ces mécanismes apportent une protection contractuelle dans certaines situations, selon les conditions prévues.

Ils ne doivent pas être présentés comme une assurance couvrant quinze ans de revenus. Leur durée, leur montant et leurs modalités d’appel limitent nécessairement leur portée. La situation économique de l’établissement reste donc un sujet de suivi pendant toute la détention.

Des améliorations prévues sur un bâtiment existant

Le site date des années 1990. Le gestionnaire annonce des travaux à réaliser dans un délai de deux ans, dans une logique d’amélioration ESG. Les effets attendus doivent être distingués des interventions déjà achevées.

Notre présentation des SCPI labellisées ISR explique cette démarche de progression. Les critères d’analyse d’une SCPI invitent aussi à regarder les dépenses et la capacité de reconversion. L’utilité éducative du bâtiment n’élimine pas le risque locatif ni celui d’une baisse de valeur immobilière.

Questions fréquentes

Iroko Zen reprend-elle la gestion de l’école de Fuenlabrada ?

Non. La SCPI achète les murs. L’exploitant poursuit l’activité scolaire en tant que locataire, avec un bail ferme de quinze ans annoncé à l’acquisition.

Les garanties annoncées couvrent-elles toute la durée du bail ?

Non. La fiche évoque des garanties correspondant à deux années de loyers, dont une garantie bancaire d’un an. Leur portée est distincte de la durée ferme de quinze ans.

Sources et documents

• Iroko — fiche de l’école de Fuenlabrada