Eurovalys : Kö Building à Eschborn pour 70 M€

Eurovalys a acquis en 2023 l’ensemble Kö Building à Eschborn, près de Francfort, pour 70 millions d’euros hors droits. Le rapport annuel décrit 27 798 m² de bureaux répartis dans deux bâtiments, situés Kölner Straße 10-12. Cette opération représente un investissement important à analyser à l’échelle du portefeuille de la SCPI.

Deux bâtiments modernisés avant leur acquisition

Les bâtiments datent des années 1990 et ont été entièrement rénovés en 2018-2019. Le rapport présente un actif occupé à plus de 97 % lors de l’acquisition, avec plus de trente locataires. Ces données décrivent sa situation initiale et ne doivent pas être considérées comme des constantes.

La présence de plusieurs utilisateurs peut répartir les revenus. Elle implique également davantage de contrats, d’échéances et de besoins d’aménagement à gérer. La moyenne d’occupation doit être complétée par le détail des espaces disponibles et des loyers correspondants.

Une durée moyenne qui ne remplace pas le calendrier des baux

Advenis indique une durée résiduelle moyenne des baux d’environ 4,5 ans au moment de l’achat. Certains contrats peuvent donc arriver à échéance avant cette moyenne, et d’autres après.

Pour apprécier le risque, il faut regarder la concentration des renouvellements et le poids des principaux locataires. Un grand nombre d’occupants ne garantit pas une répartition équilibrée : quelques entreprises peuvent représenter une part importante des surfaces ou des recettes.

Un investissement à comparer aux autres bureaux allemands

Eschborn appartient au bassin économique de Francfort, avec un marché propre qu’il convient de distinguer de celui du centre-ville. L’ensemble peut être rapproché des bureaux de Norderstedt près de Hambourg, acquis sur une autre implantation allemande.

Les critères d’analyse des SCPI invitent à relier prix, occupation et dépenses. Le montant hors droits de Kö Building ne comprend pas tous les coûts de détention. Les travaux futurs et les conditions de relocation influenceront les revenus comme la valeur du bien, sans garantie pour les associés.

Questions fréquentes

Quel montant Eurovalys a-t-elle engagé pour Kö Building ?

Le rapport annuel annonce 70 millions d’euros hors droits pour l’acquisition de 2023 à Eschborn, portant sur 27 798 m² de bureaux.

Que signifie la durée moyenne des baux de 4,5 ans ?

Elle résume les durées résiduelles annoncées lors de l’acquisition. Elle ne signifie pas que tous les locataires restent exactement 4,5 ans ni que leurs échéances sont identiques.

Sources et documents

• Advenis REIM — rapport annuel Eurovalys 2023, présentation de Kö Building à Eschborn