Eurovalys a cédé le 26 avril 2023 un immeuble de bureaux situé Karolingerstraße 94, à Essen, pour 10,46 millions d’euros hors droits. Advenis REIM présente cette vente comme la première cession de la SCPI. L’opération permet de distinguer prix d’achat, valeur d’expertise et produit effectivement distribué aux associés.
Un acquéreur avec un besoin immobilier spécifique
L’immeuble avait été acheté fin 2017 pour 6,025 millions d’euros hors droits et était occupé par E.ON. La ville d’Essen souhaitait l’acquérir dans le cadre d’une extension universitaire, selon le communiqué du gestionnaire.
Cette motivation particulière compte dans la lecture de la transaction. Un acquéreur ayant un besoin précis peut accepter un prix différent de celui d’un investisseur recherchant uniquement des loyers. Le résultat de cette vente ne constitue donc pas une référence automatiquement applicable à tous les bureaux allemands.
Trois montants à ne pas confondre
L’expertise de fin 2022 valorisait le bien à 8,2 millions d’euros. Le prix de cession lui est supérieur de 2,26 millions d’euros, soit environ 27,6 % selon notre calcul. L’écart avec le prix d’achat hors droits atteint, pour sa part, 4,435 millions d’euros.
Ces différences arithmétiques ne correspondent pas nécessairement à une plus-value nette disponible. Les frais, les dépenses engagées pendant la détention et les règles comptables doivent être pris en compte pour analyser le résultat complet de l’opération.
Un versement distinct des loyers récurrents
Le rapport annuel mentionne une distribution de plus-value de 3,08 euros par part, destinée aux pleins-propriétaires et nus-propriétaires détenant des parts au 26 avril 2023. Ce versement résulte d’une cession et ne doit pas être présenté comme un loyer reproductible chaque année.
Il complète la lecture du patrimoine allemand d’Eurovalys et des critères d’analyse des SCPI. Une vente bénéficiaire sur un actif ne garantit ni le prix des cessions suivantes ni la valeur future des parts.
Questions fréquentes
À quel prix Eurovalys a-t-elle vendu l’immeuble d’Essen ?
La cession du 26 avril 2023 est indiquée à 10,46 millions d’euros hors droits. L’immeuble avait été acheté 6,025 millions d’euros hors droits fin 2017.
La distribution de 3,08 euros par part constitue-t-elle un loyer annuel ?
Non. Elle provient de la plus-value de cession. Le rapport précise qu’elle concerne les pleins-propriétaires et nus-propriétaires détenant des parts au 26 avril 2023.
Sources et documents
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