COMMENT LE RENDEMENT SCPI SERA-T-IL IMPACTÉ EN 2020 ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier semblent prendre un virage en 2020. Le rendement SCPI moyen s’est avéré à peu près égal aux 4,51% annoncés par le site Capital en fin 2019. Cette rentabilité SCPI semble être de nature à attirer de plus en plus d’investisseurs. Un certain retour en grâce de ce modèle d’investissement s’observe progressivement dans les portefeuilles vingt ans après la crise immobilière. Néanmoins, la hausse du rendement constatée l’an passé n’est pas représentative de la tendance sur les dix dernières années. Aussi, trois questions se posent en ce début d’année :

• L’année 2020 est-elle à placer, elle aussi, dans le prolongement de la hausse ?
• Quels sont les SCPI à favoriser pour faire fructifier son patrimoine ?
• Vers quelles SCPI se tourner avec la crise du COVID19 ?

RENDEMENT SCPI 2020 : POURQUOI PLUS D’INVESTISSEURS ET DE RENTABILITÉ ?

Même si le rendement des SCPI en 2019 était en hausse, 2018 avait accusé une baisse à 4,35% par rapport à 2017. Par conséquent, nombreux sont ceux qui se demandent aujourd’hui si le niveau de rendement SCPI est encore suffisamment attractif.

INVESTISSEURS ET SOCIÉTÉS DE GESTION : LE PAYSAGE MUTUALISÉ DES SCPI

Du côté des investisseurs, les placements SCPI de rendement en 2019 se sont alignés dans une certaine continuité. En effet, ce type d’investissement est relativement classique. La sélection d’une SCPI de rendement régionale, plus précisément, demeure un choix populaire. Cela s’explique par la mitigation du risque offerte dans ce cadre. C’est également une des raisons motivant l’orientation stratégique prise par certaines sociétés de gestion lors d’une approche régionale. Les parcs immobiliers ainsi constitués pour certaines SCPI peuvent s’avérer parfois assez concentrés. Ce choix de la part des sociétés de gestion correspond à une capitalisation sur l’écosystème moins complexe qu’est la région, comparativement à l’échelle du pays. Celle-ci intègre en effet plus facilement les acteurs économiques locaux dans ses projections, comparativement à une échelle nationale. Cependant, certaines sociétés de gestion choisissent de mitiger le risque en diversifiant la localisation. Si la fiscalité pratiquée à l’étranger peut être plus attrayante, les rendements y sont aussi plus faibles.Il faut néanmoins se garder de penser que ce cocktail risque-rentabilité bien équilibré à base d’actifs régionaux et internationaux est la seule raison de la recrudescence des placements en SCPI. En effet, on remarque une chute des rendements qu’offrent les produits financiers classiques tels que le livret A. Cela pousse les investisseurs dans les bras d’une alternative relativement stable. Aussi, la combinaison de ces facteurs pourrait permettre à l’investissement SCPI immobilier de continuer de bénéficier d’une certaine popularité en 2020. Le capital mis à disposition des sociétés de gestion canaliserait, de facto, les énergies.

SCPI INVESTISSEMENT 2020 : CRISES ET CONSÉQUENCES ÉCONOMIQUES

La crise du COVID19 fait naître de nombreuses craintes de toute part. Les investisseurs s’inquiètent de devoir faire face à des loyers impayés. En effet, dans le cadre de la crise sanitaire, le gouvernement a annoncé le déblocage de fonds mais le déploiement des mesures peut tarder. Certaines industries qui supportent généralement bien les crises sont touchées de plein fouet. C’est notamment le cas de l’industrie du tourisme au sein de laquelle les agences de voyage et les hôtels peinent à régler leurs factures. La SCPI Atream Hôtels a, par exemple, fixé ses prévisions de DVM pour le premier trimestre 2020 à 3% (contre 4,61% au premier trimestre 2019). Cela représente une perte de 1,6% par rapport aux prévisions initiales. Dans ce cadre, un véritable rendement SCPI est-il toujours d’actualité ? Si oui, dans quels secteurs ?

LES SECTEURS À FAVORISER POUR UN BON RENDEMENT SCPI : CONSOMMATION, CRISES ET NOUVEAUX BESOINS

À la rescousse des investisseurs se profile heureusement un allié de poids : le comportement du consommateur final. Depuis quelques années, la transformation des modes de consommation déplace les pôles économiques. Ce sont notamment les modèles d’entreprise capitalisant sur le web qui sont sur les rails d’une croissance importante. Celui de la place de marché, en l’occurrence, connaît un succès retentissant. Amazon, qui en est vraisemblablement la plus notable représentation aujourd’hui en France, fait évoluer le paysage économique et… le paysage tout court.En effet, de l’achat à la livraison, de nombreuses ressources doivent être déployées pour satisfaire le consommateur final. Le recours aux entrepôts, par exemple, pour répondre aux différents besoins de logistique, devient aujourd’hui incontournable. Il a été rapporté par la FEVAD que 10% du commerce réalisé prend la forme du e-commerce dans la France de 2019. Cette proportion dessine un marché du commerce en ligne timide. Néanmoins, les perspectives d’évolution sont intéressantes avec une projection à 12% pour l’an prochain. Par conséquent, les espaces de stockage se présentent comme un choix d’investissement SCPI intéressant.Il est d’ailleurs probable que la crise économique prenant forme suite à l’arrivée du COVID19 accélère cette transformation. En effet, il pourrait s’agir là d’une opportunité pour Amazon et ses concurrents d’étendre leur marché. Parallèlement, la crise sanitaire engendrée par ce même virus remet en question les choix de politique de santé publique. Ces mêmes décisions ayant mené à la déstructuration progressive du réseau de centres de soin ont des conséquences sur l’ensemble du territoire français. Cette prise de conscience pourrait bien aller dans le sens d’un refinancement du système de santé. Cette idée a, par ailleurs, déjà été évoquée brièvement par le gouvernement français au cours des récentes allocutions présidentielles. Si des immeubles venaient à être nécessaires à l’établissement de nouveaux hôpitaux, voici la question qui se poserait : est-il possible de réaliser un investissement SCPI en comptant l’État français parmi les locataires ?

SANTÉ : DES BESOINS TOUJOURS IMPORTANTS

Pour viser le choix le plus pertinent possible, il nous faudrait dans l’idéal observer les points suivants :

• Un TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché, déterminant le rendement) stable, voire à la hausse, sur les dernières années;
• Un Taux d’Occupation Financier supérieur à 70% (TOF);
• Une SCPI thématique.

Une observation attentive des tendances est, de prime abord, importante, puisqu’une baisse du TDVM et un faible TOF sont des indicateurs peu avenants. Le choix d’une SCPI de rendement au portefeuille sectoriel diversifié peut stabiliser le risque. Cependant, la progression du rendement y est en général limitée. Un investissement SCPI à l’échelle nationale peut d’ailleurs avoir un effet similaire. Aussi la combinaison idéale pourrait être, lors de fortes croissances du secteur considéré, de placer son argent dans une SCPI thématique et régionale. Parallèlement à cette approche hypothétique, une rapide étude de l’évolution des géants du marché et des probables chantiers gouvernementaux nous aiguille sur des choix relativement évidents. À cet égard, des structures telles que la SCPI Pierval Santé peuvent s’avérer être d’excellents choix. Avec une capitalisation de 884,32 M€ au 31/12/2019, l’entreprise de placement thématique atteint par exemple un TDVM de 5,05% et un TOF de 98,57% à la fin du deuxième trimestre de l’année dernière. Euryale Asset Management, qui est à la tête de Pierval Santé, offre par ailleurs des parts à partir de 1000 euros, cette SCPI reste abordable. Une autre structure similairement profitable dans le contexte actuel est la SCPI Primovie, encadrée par la société de gestion REIM. Le recours à celle-ci sera toutefois préférable pour les investisseurs non convaincus par un placement à la thématique unique. En effet, Primovie est à cheval sur deux secteurs : la santé et l’éducation.

ÉDUCATION : UN SECTEUR EN CHEVILLE AVEC LA SANTÉ

En 2019, le parc immobilier de la SCPI Primovie est en effet composé à 7,2% d’actifs dans le secteur de l’éducation. Le profil d’investisseurs auxquels s’adresse Primovie est donc quelque peu différent du marché de Pierval Santé, mais pas uniquement parce qu’il ne s’agit pas d’une thématique unique. On relève en effet d’autres raisons comme :

• Des actifs immobiliers internationaux;
• Des parts à un prix à la portée de toutes les bourses (203 €).

ENTREPÔT : S’INTÉGRER AUX NOUVEAUX CIRCUITS DE LA DISTRIBUTION

Afin de surfer sur la vague lancée par l’essor du e-commerce, l’achat d’entrepôts est enthousiasmant… mais lourd de conséquences en terme de financement. Aussi, la SCPI est là encore une bonne alternative.La société de gestion Alderan, en l’occurrence, l’a bien compris en mettant en place le dernier né de ses machines à produits financiers : la SCPI Activimmo. Celle-ci est entièrement dédiée à l’acquisition et la gestion d’un parc dont le gros des actifs est constitué d’entrepôts. Un placement dans cette initiative récente peut être jugé risqué, eu égard à l’immaturité a priori d’une structure aussi jeune. Ce serait cependant ignorer les avantages compétitifs que Alderan détient grâce à ses trente ans d’expérience dans le secteur immobilier, à savoir :

• Une position stable sur le marché;
• Une compréhension profonde des forces à l’œuvre dans ce domaine;
• Un réseau étendu;
• Une capacité de gestion éprouvée.

Ces éléments viennent appuyer un certain nombre de données stratégiques transmises par Alderan. Deux d’entre elles, notamment, sont :

• Un choix d’investissement principalement ciblé pour des locaux ne nécessitant à 70% qu’un faible coût d’entretien (comparativement aux bureaux, par exemple);
• Un risque quelque peu temporisé grâce à un parc immobilier constitué tout de même, dans un premier temps, à 30% par des immeubles de bureaux et des commerces.

Par conséquent, si l’âge d’Activimmo peut constituer un frein psychologique, le passage à l’action pour l’achat de parts peut être motivé par la rencontre de deux éléments clefs : une société de gestion capable et des composantes macroéconomiques favorables.

CLASSEMENT SCPI ET PROFILS D’INVESTISSEMENT

Certains se proposent chaque année d’établir un classement SCPI. Cependant, les profils des investisseurs sont variables. Aussi, ce n’est pas tant définir quelles sont les meilleures SCPI qui doit vous occuper que déterminer vos conditions de placement. À cet égard, gardez à l’esprit que les conseils qui vous sont prodigués par ailleurs peuvent ne pas vous convenir. Vous pouvez bien évidemment recourir à différents plans de financement. Cependant, déterminer des objectifs réalistes en vue d’un bon rendement SCPI est le pré-requis d’une stratégie de gestion de patrimoine saine.