Cœur de Régions investit en 2022 dans des locaux destinés à la petite enfance à Nîmes et à Saint-Laurent-Médoc. Ces opérations illustrent l’ouverture du fonds à des usages différents des bureaux et commerces traditionnels. Elles rappellent aussi qu’un service utile à la population peut rester exposé à un risque locatif.
Deux actifs, un même exploitant identifié
Le rapport annuel présente une crèche de 220 m² à Nîmes, acquise en avril 2022, et un projet de 170 m² à Saint-Laurent-Médoc, acquis en juillet sous forme de VEFA. Neokids est identifié comme locataire de ces investissements.
Les surfaces totalisent 390 m², mais additionner les mètres carrés ne décrit pas leur état d’avancement. Un actif acquis en construction doit être suivi avec son calendrier de livraison, ses conditions d’ouverture et le démarrage effectif des loyers. La distinction entre projet et exploitation est donc importante.
Le besoin d’accueil ne garantit pas le paiement
Une crèche peut répondre à une demande locale tout en rencontrant des difficultés économiques. Le propriétaire loue les murs ; l’exploitant doit organiser l’accueil, financer son activité et respecter ses obligations. Le modèle économique du locataire reste déterminant pour le recouvrement.
Le rapport annuel 2022 de Cœur de Régions signale une dégradation de la situation du groupe Neokids au second semestre, avec des loyers non encaissés. Présenter ces acquisitions uniquement comme des revenus sécurisés ignorerait cette information. La durée d’un bail ne fait pas disparaître le risque de défaillance de son titulaire.
Diversifier les usages et les contreparties
Deux crèches dans deux villes répartissent l’exposition géographique. Si elles sont exploitées par le même groupe, elles conservent néanmoins un risque économique commun. La diversification en SCPI doit donc regarder les occupants autant que les adresses.
Une reconversion peut également demander des adaptations. Les locaux aménagés pour la petite enfance possèdent des équipements spécifiques, dont l’utilité dépendra du futur utilisateur. Les charges et travaux éventuels peuvent réduire le revenu disponible pendant une transition.
Comprendre le fonctionnement du placement en SCPI permet de replacer ces opérations dans le patrimoine collectif. Leur vocation sociale ne garantit ni les distributions ni le capital. L’analyse doit associer l’utilité des bâtiments à la solidité de leur exploitation.
Questions fréquentes
Quelles crèches sont concernées par ces investissements ?
Le rapport annuel 2022 mentionne Nîmes, pour 220 m², et Saint-Laurent-Médoc, pour un projet de 170 m² acquis en VEFA. Neokids y est identifié comme locataire.
Des crèches dans deux villes suffisent-elles à répartir le risque locataire ?
Non. Lorsque le même exploitant occupe plusieurs sites, une difficulté du groupe peut toucher plusieurs loyers. La diversification géographique doit être complétée par l’analyse des contreparties.
Sources et documents
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