Le guide complet pour vendre des parts de SCPI

Vendre des parts de SCPI : guide complet

À l’image d’un vrai investissement immobilier, un achat de parts SCPI ne garantit pas toujours une liquidité immédiate, au contraire d’un contrat d’épargne type livret A par exemple. Pour tout placement en pierre papier, l’épargnant doit donc connaître quelques règles pour apprendre à bien vendre des parts de SCPI, et récupérer au plus vite son investissement.

Ce guide complet vous en explique les grands principes pour la vente des parts SCPI.

 

Vendre ses parts SCPI : caractéristiques

 

La liquidité lors d’une cession SCPI

 

  • C’est quoi la liquidité de parts SCPI ?

La liquidité définit la vitesse à laquelle un investisseur peut vendre son placement. Les placements les plus liquides sont souvent les plus risqués (actions) ou les moins rentables (obligations, livret A).

Investir en SCPI est un placement à moyen terme ou à long terme, dont la finalité est différente d’une épargne de précaution : il ne s’agit pas de créer une épargne disponible, il s’agit le plus souvent de se constituer un capital, de préparer sa retraite ou de transmettre son patrimoine.

Pour un investissement SCPI, le critère de liquidité immédiate n’est donc pas essentiel a priori. Il peut y avoir toutefois des cas exceptionnels où l’on souhaite récupérer au plus vite un placement bloqué.

Aucune inquiétude avec les SCPI, c’est généralement possible.

 

  • Quel délai prévoir pour céder ses parts de SCPI ?

Le délai pour vendre ses parts de SCPI est en réalité très variable selon leur nature : il peut être de quelques jours à peine, à plusieurs semaines ou plusieurs mois. Comme pour un bien immobilier, cette revente va dépendre aussi du marché (présence d’acquéreurs et/ou marché secondaire SCPI) et du prix de cession. 

 

Vendre au marché secondaire implique par exemple de respecter les dates de confrontation imposées par le gestionnaire : elles peuvent être hebdomadaires, mensuelles ou trimestrielles, augmentant alors d’autant les délais de vente pour récupérer son capital investi en SCPI.

 

  •  Comment augmenter la liquidité des parts de SCPI ?

La liquidité constituant parfois un facteur limitant lors d’une cession SCPI, réfléchir aux moyens d’augmenter cette liquidité en amont est essentiel.

C’est aussi pourquoi se renseigner auprès d’un conseiller SCPI est toujours judicieux.

Tout dépend de votre projet (solution retraite, capital à transmettre…) et de la composition globale de votre patrimoine (diversification).

 

Voici 3 solutions possibles :

 

  1. Choix de la SCPI : une SCPI à capital variable, ou une SCPI à capital fixe mais à forte capitalisation, augmentent la liquidité des parts de SCPI. En revanche, la liquidité d’une SCPI fiscale est souvent très faible, s’accompagnant alors d’une forte décote. Pour tout achat en SCPI, demandez auparavant au conseiller SCPI la liquidité du placement, facilement analysable notamment à travers l’activité du marché secondaire.
  2. Échange de gré à gré : en l’absence d’offre satisfaisante au marché secondaire, la vente des parts de SCPI se traduit par une grande souplesse. De manière alternative, vous pouvez en effet effectuer une transaction librement avec toute autre partie de votre choix.
  3. Acheter des SCPI en assurance vie : en inscrivant vos parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie, la liquidité est habituellement garantie. Le gestionnaire du contrat assure lui-même dans ce cas la vente rapide des parts, sous certaines conditions.

 

Il existe un cas particulier où il est souvent inutile de chercher à céder ses parts de SCPI : il s’agit des SCPI fiscales type Pinel.

En effet, elles inscrivent souvent dans leurs statuts une durée de vie limitée, avec une date de dissolution anticipée (exemple 14 ans, pour bénéficier des avantages fiscaux sur 12 ans) : le gestionnaire va alors revendre les biens immobiliers et verser au fur à mesure au détenteur des parts SCPI ses acomptes sur liquidation. Le capital investi est ainsi progressivement récupéré.

 

Cession de parts SCPI : quid d’un capital garanti ?

 

  • Parts de SCPI et protection du capital

Comme pour un bien immobilier, le capital d’une SCPI n’est jamais garanti, puisque sa valeur dépend de la valeur totale des biens immobiliers détenus par cette SCPI.

Sa stabilité relative est toutefois assurée par trois facteurs :

  1. Achat, gestion et vente des biens immobiliers sont effectués par des professionnels connaissant le marché et pouvant l’anticiper
  2. Dilution du risque par le nombre de biens immobiliers, leur localisation et enfin leur nature (commerces, bureaux, petits appartements, grands logements…)
  3. Statuts prévoyant parfois d’adapter la revente des biens immobiliers à l’état du marché

 

 

  • Prix de cession d’une part de SCPI

Pour vendre, la question fréquente est de savoir qui fixe le prix de cession d’une SCPI ?

Dans le cadre d’une SCPI à capital variable, c’est en principe le gestionnaire qui fixe la valeur de vente, appelée encore valeur de retrait

Dans le cadre d’une SCPI à capital fixe, c’est au détenteur vendeur de fixer la valeur : comme pour un bien immobilier, il y a intérêt à vendre au prix du marché secondaire afin de vendre au plus vite.

Le vendeur doit pour cela consulter le carnet d’ordres, indiquant les dernières transactions (date de confrontation, nombre de parts vendues, valeurs parts de SCPI vendues). Valeur de vente, valeur vénale ou valeur de réalisation ont des montants différents.

 

Frais de cession des parts de SCPI

Il existe deux types de frais liés à la vente des parts de SCPI.

  • Frais de retrait: ils sont d’environ 10%. 

Pour les SCPI à capital variable, on prend en compte la valeur de retrait “officielle” de la SCPI ‘en moyenne 10% en dessous du prix d’achat). 

Pour les SCPI à capital fixe, le vendeur se place dans le carnet d’ordre et c’est lui fixe donc la valeur de retrait espérée. Les frais, les droits d’enregistrement et la commission perçue par la société de gestion, sont généralement à la charge de l’acquéreur, ils représentent environ 10% du prix de vente

  • Frais de plus-values SCPI : le vendeur de parts SCPI est éventuellement soumis au paiement de l’imposition sur les plus-values immobilières, et aux contributions sociales afférentes, avec les même règles que les biens immobiliers. Seule particularité, il n’y a pas l’exonération sur les ventes inférieures à 15 000 euros. Cela permet d’éviter les abus avec des ventes successives inférieures à 15 000 EUR pour éluder l’impôt sur la plus value. 

Il n’est pas rare que la société gestionnaire se charge de ce calcul de plus-values immobilières, en effectuant la déclaration de plus-values et en versant l’impôt au trésor public (comme le fait un notaire lors de la vente d’un appartement).

 

Quel moment choisir pour vendre ses parts de SCPI ?

 

Délai minimum avant la cession de ses parts SCPI

 

Dans des cas très spécifiques, il peut y avoir une durée de détention minimale à respecter de préférence.

 

C’est le cas notamment des SCPI fiscales, pour bénéficier de la réduction d’impôts correspondante : pour une SCPI Pinel 2020, ce délai est alors de 6, 9 ou 12 ans. Très souvent, les biens immobiliers de la SCPI sont revendus peu après ce délai (SCPI en dissolution), évitant d’avoir à revendre soi-même ses parts SCPI : le capital est rendu sous forme de plusieurs acomptes jusqu’à la clôture définitive.

 

Une SCPI assurance vie peut être vendue à tout moment, au travers d’un arbitrage fait au sein de votre contrat : vous vendez vos parts de SCPI pour investir ce montant sur un nouveau support ; la liquidité est souvent garantie sous conditions.

Pour bénéficier des avantages fiscaux de l’assurance vie, votre contrat doit en revanche avoir 8 ans : ce délai de 8 ans ne porte que sur le contrat, jamais sur la durée de détention de tel ou tel support à l’intérieur.

 

  • Peut-on céder ses parts de SCPI avant ces délais ?

Il est d’ailleurs toujours possible de vendre avant ces délais légaux, mais vous perdez alors le bénéfice fiscal. Pour une SCPI Pinel 2020, vous devriez alors rembourser au fisc les réductions fiscales.

Pour une assurance vie, récupérer son capital avec les 8 ans fait perdre de la même manière la fiscalité dérogatoire avantageuse.

Pour une SCPI de rendement détenue en direct, les frais de retrait doivent être pris en compte pour que l’investissement reste rentable. En vendant avant 2-3 ans, le placement ne sera a priori pas rentable. La durée de détention conseillée est de 7-8 ans.

 

Comment choisir le moment optimal pour vendre ses parts de SCPI ?

 

  • Capital SCPI et prix d’exécution

Comme pour tout investissement financier, il est conseillé de vendre au plus haut, et d’attendre si ça baisse.

Surveillez donc l’activité et le montant des parts sur le marché secondaire. Une SCPI n’étant pas une valeur cotée, ce marché n’a en revanche pas du tout la même activité qu’un marché actions.

Pour les SCPI à capital variable il faut également regarder la valeur de reconstitution qui est un bon indicateur de l’évolution du prix de la part.

 

  • Rentabilité SCPI et versement loyers

La rentabilité d’une SCPI est assurée par le versement de revenus fonciers, souvent à date fixe et trimestrielle.

Mieux vaut vendre juste après avoir touché le loyer, que faire la cession avant le versement. À la différence d’une action où le versement du dividende fait souvent baisser sa valeur, la valeur d’une part SCPI n’est pas aussi sensible.

 

 

Comment céder ses parts SCPI ?

 

SCPI capital variable : valeur de retrait fixée par le gestionnaire

 

Une SCPI capital variable accepte en permanence de nouvelles souscriptions, dans la limite d’un capital statutaire : s’il y a plus de demande d’achat que de vente, la société de gestion crée alors de nouvelles parts. 

Pour vendre des parts de SCPI à capital variable, l’associé adresse à la société de gestion une demande de retrait : s’il n’y a pas de demande de souscription/achat équivalente à ce moment précis, le gestionnaire dispose souvent de liquidités spécifiques appelées « fond de remboursement » lui permettant de racheter ces parts, en attendant de les revendre.

Cela assure une bonne liquidité mais il peut y avoir en revanche une légère décote comparée à la valeur de retrait.

 

SCPI capital fixe : le vendeur détermine son prix de vente SCPI

 

Pour une SCPI à capital fixe, le vendeur adresse au gestionnaire un ordre de vente, indiquant le nombre de parts et la valeur demandée.

À une date fixée et indiquée dite date de confrontation, le gestionnaire confronte les ordres d’achat et les ordres de vente.

Pour avoir des chances de les céder vite, il est donc conseillé de rapprocher le plus possible son prix de cession des derniers prix d’exécution connus sur le marché secondaire.

 

Un investissement SCPI doit donc se voir comme un placement à long-terme, avec une faible liquidité immédiate. Il est toutefois facile de vendre ses parts SCPI, d’autant mieux que les bons choix auront été faits à l’achat.

Un conseiller SCPI est là pour vous aider à sélectionner les meilleures SCPI 2020, ainsi que le type d’achat, pour répondre au mieux à cette demande, pour une solution d’épargne sur-mesure.

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