Sur quelles SCPI investir en 2020 ? Prévisions et conseils

Sur quelles SCPI investir en 2020 ? Prévisions et conseils

Nouvelle baisse du taux du livret A, effondrement des rendements de l’épargne réglementée ou de l’assurance vie en euro : il est temps en 2020 d’opter pour une diversification de ses placements. L’épargne financière sécurisée n’a plus la côte et ne permet pas de juguler l’inflation. Pour de nombreux épargnants, des arbitrages patrimoniaux s’imposent. La recherche du meilleur compromis pour le couple sécurité/rendement invite naturellement à se tourner vers l’investissement immobilier locatif. Celui-ci recèle de nombreuses sources d’optimisation d’un point de vue fiscal. Il bénéficie en outre, avec des taux historiquement au plus bas, d’un effet de levier sur la dette particulièrement attractif. Alternative à l’immobilier direct les SCPI ne cessent de séduire. Ce véhicule cumule les avantages de la gestion collective et des performances élevées. L’offre de SCPI est cependant abondante, alors attention à bien choisir.

 

Les critères de choix à prendre en compte avant d’investir dans une société civile de placement immobilier (SCPI) 

 

Investir dans la pierre papier vous tente. Certes, ce type de placement est attractif. L’immobilier est résilient et les rendements offerts sont réguliers. Pour l’année 2019, la rémunération moyenne des SCPI devrait être de 4,55 %. Mais si certaines sociétés civiles de placement immobilier flirtent avec une rentabilité de proche de 6 %, d’autres affichent des performances en berne. Il y a donc lieu d’être sélectif au regard de quelques critères qui permettront de mieux débroussailler l’offre.

Le premier point d’attention devra porter sur la renommée du gestionnaire. L’immobilier est un marché complexe et compartimenté. Le résidentiel côtoie le tertiaire, les surfaces commerciales ou les entrepôts logistiques. Certaines sociétés se sont spécialisées dans la gestion de portefeuilles immobiliers aux actifs très diversifiés. Il est fortement recommandé de faire son choix parmi des professionnels expérimentés qui ont de nombreuses années d’expérience et gèrent plusieurs SCPI.

  • Intéressez-vous également à la capitalisation d’une SCPI avant d’en faire le choix. Il est presque permis de dire qu’il est souhaitable qu’une SCPI ait une taille critique. Au-delà de 500 millions d’euros, cela sera la garantie d’une bonne liquidité pour l’investisseur. Savoir que l’on a la possibilité de vendre à tout moment est appréciable.
  • Renseignez-vous également sur la stratégie de gestion du gérant de la SCPI. Celle-ci peut certes être plus ou moins efficace, mais il faut surtout qu’elle soit en phase avec vos objectifs d’investissement. Il existe plusieurs catégories de véhicules : SCPI de rendement, SCPI de défiscalisation ou SCPI de plus values. La typologie des actifs investis sur ses supports différera en fonction des objectifs poursuivis : rentabilité, réduction fiscale ou valorisation patrimoniale à long terme.
  • La réserve de trésorerie dont dispose une SCPI est également un critère de choix. Certaines sociétés civiles de placement immobilier peuvent se permettre de ne pas redistribuer l’intégralité des loyers qu’elles collectent. Il y a là un double avantage. Cela est d’abord un signal pour l’investisseur qu’il pourra plus facilement revendre ses parts. Mais il s’agit également d’un gage de bonne gestion, car avec cette trésorerie la SCPI aura les moyens de bien entretenir son parc immobilier.
  • Le taux d’occupation du parc immobilier détenu par une SCPI est également un indicateur clé de sa bonne santé. La vacance locative est en effet synonyme de contre performance. Mais au-delà de l’occupation des biens détenus par la SCPI il est encore plus intéressant de mesurer la quotité de loyers perçus par rapport au potentiel locatif total de la SCPI. Cette mesure correspond à ce que l’on appelle le taux d’occupation financier (TOF) qui correspond au rapport des loyers réellement encaissés sur le potentiel locatif total.
  • La rentabilité offerte par une SCPI sera évidemment un critère déterminant pour l’investisseur. C’est un choix volontaire que d’évoquer ce point après tout ceux qui précèdent et qui ne doivent pas être occulté par la seule perspective de capter des revenus. La rentabilité d’une SCPI doit en outre s’apprécier dans le temps. Elle procède en effet des loyers perçus, mais également de la plus value à la revente. Il ne faut pas oublier qu’investir dans une SCPI est un placement de long terme. Les frais de souscription sont conséquents et il faudra se donner du temps pour les amortir.
  • La fiscalité des revenus de la SCPI est un critère de plus en plus regardé. En fonction de la tranche marginale d’imposition (TMI) de l’investisseur, le rendement net après impôt peut varier fortement. Ainsi, la source des revenus doit être prise en compte. A rendement net équivalent avant impôt, il peut y avoir de fortes disparités entre deux SCPI après passage par la case imposition. En effet, alors que les revenus de source française sont soumis à la TMI et aux prélèvements sociaux (17.2%), les revenus de source étrangère sont, eux, exonérés de prélèvements sociaux et bénéficient d’un crédit d’impôt. C’est pourquoi les SCPI investies tout ou partie à l’étranger connaissent un vif succès.

Les SCPI à suivre en 2020

 

L’adage sonne comme une rengaine, mais il mérite d’être rappelé. Les performances passées ne doivent jamais laisser présager des performances futures. Pourtant, certaines SCPI qui se sont distinguées en 2019 avec des rendements supérieurs à la moyenne méritent de nouveau attention en 2020. Comme cela l’a déjà été écrit ci-dessus la qualité de l’opérateur de SCPI est à prendre en compte. Globalement il est préférable de privilégier des sociétés de gestion spécialisées et indépendantes aux filiales d’établissements financiers dont les SCPI offrent des rendements moindres. Le palmarès des SCPI de 2019 est encore une fois éloquent à ce sujet. Les SCPI présentées ci-dessous sont toutes gérées par des opérateurs spécialisés et elles proposent depuis plusieurs années un niveau de rendement élevé.

  • PIERVAL SANTE est une SCPI qui investit sur le secteur de la santé (40% en France, 38% en Allemagne et 22% en Irlande) qui connaît un vif succès (750M de capitalisation depuis sa création début 2014). Rendement 2019: 5.05% net
  • KYANEOS PIERRE est une nouvelle SCPI d’habitation créée en 2018, sa stratégie est basée sur 3 piliers à importance égale : rendement, efficacité énergétique, respect du locataire. Rendement 2019: 6.50% net
  • COEUR DE RÉGIONS est une SCPI diversifiée (bureaux, commerces, activités), qui investit principalement en Province sur des actifs de petite taille, a été créée en 2018. Rendement 2019: 6.25% net
  • CORUM XL est une SCPI diversifiée dans des actifs en zone euro et hors zone euro. Son dividende brut était de 6.26% en 2019; ce qui ramène son dividende net versé à 5.15% environ avec une fiscalité favorable (100% des revenus viennent de l’étranger)
  • CORUM ORIGINmême gestionnaire que la précédente avec une exposition 100% zone euro, la SCPI a dégagé une rentabilité de 6,25% brut en 2019; ce qui ramène son dividende net versé à 5.10% environ avec une fiscalité favorable (plus de 90% des revenus viennent de l’étranger)
  • INTERPIERRE FRANCE a la particularité d’être investie sur la thématique des actifs messagerie, activité et logistique avec un rendement en 2019 de 5,26 %
  • ATREAM HÔTELS est une SCPI avec une stratégie immobilière dédiée uniquement aux établissements d’accueil et d’hébergements touristiques, d’affaires et de services en zone euro. Rendement 2019: 4.80% net (90% des revenus proviennent de l’étranger)

 

Pour bien choisir votre SCPI, laissez-vous guider par des professionnels de l’immobilier

 

Le décryptage de l’offre de SCPI peut être fastidieux pour un épargnant. Selon l’ASPIM (association française des sociétés de placement immobilier), il existe en effet 180 SCPI en France fin 2019. Ce large éventail de choix recèle également beaucoup de spécificités tenant à la répartition catégorielle des SCPI. Et il importe de vous fixer des objectifs d’investissement afin de bien choisir la SCPI qui vous convient. Un mauvais choix ne reviendrait pas nécessairement à prendre le risque d’opter pour une SCPI dont le rendement est médiocre. Vous pourriez en effet souscrire une SCPI tout à fait performante, mais dont l’objectif d’investissement est sur le très long terme (cas de la SCPI de plus value) alors que vous recherchez des revenus immédiats.

Choisir d’investir dans une SCPI ne s’improvise pas. Et peut-être plus que pour tout autre placement il sera judicieux de vous en remettre à un professionnel. Un conseiller en gestion de patrimoine peut-être plus spécifiquement spécialisé sur le secteur immobilier saura prendre en considération vos attentes et les mettre en phase avec un investissement dans la pierre papier qui vous soit adapté.

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