Quelles façons d’investir sur les SCPI ?

image de couverture pour l'article Quelles solutions pour financer vos parts de SCPI - SCPI INVEST

Quelles sont les différentes façons d’investir sur les SCPI ?



Vous souhaitez réaliser un investissement dans l’immobilier locatif, mais vous ne voulez pas vous occuper de la gestion du bien ? Investir dans une SCPI peut être la bonne solution. Bien que l’achat de parts de SCPI se fasse le plus souvent au comptant, il existe d’autres moyens pour financer ce type d’acquisition. SCPI INVEST est à vos côtés pour vous aider à trouver des solutions de financement pour mener à bien votre projet d’investissement.


Pourquoi investir dans une SCPI ?



Souvent nommée « pierre papier », une SCPI (Société Civile en Placement Immobilier) est une structure d’investissement collectif, qui permet de réaliser un investissement locatif en faisant sous-traiter la gestion du patrimoine immobilier.


Concrètement, le souscripteur investit dans des parts de SCPI auprès d’une société de gestion qui s’occupe ensuite de la mise en location des biens immobiliers et qui reverse chaque année aux investisseurs, des dividendes sur les loyers perçus.


Investir dans une SCPI permet de créer un patrimoine immobilier sans disposer nécessairement de fonds de départ importants. Ce véhicule de placement permet d’investir indirectement dans l’immobilier professionnel dans des secteurs difficiles d’accès pour les investisseurs particuliers (bureaux, entrepôts, santé, commerces, social…). De plus, les SCPI offrent des revenus réguliers et une meilleure rentabilité que dans le cadre d’un investissement immobilier classique.


Quel financement choisir pour investir dans une SCPI ?



Plusieurs méthodes de financement sont possibles pour réaliser un placement dans une SCPI. La plus courante est l’achat de parts au comptant. Ce mode d’acquisition est une excellente alternative aux contrats d’assurance-vie et autres livrets bancaires. Il permet de placer efficacement sa trésorerie et de disposer chaque trimestre de revenus complémentaires grâce aux versements des dividendes. Néanmoins, différentes stratégies d’investissement s’offrent aux épargnants pour financer l’achat de parts de SCPI, que ce soit par démembrement, via une assurance-vie, ou encore par crédit.


Investir au comptant : le plus rapide pour investir dans une SCPI



La manière la plus simple pour investir dans une SCPI reste donc l’investissement au comptant. Vous disposez d’une somme d’argent qui finance l’achat de vos parts. En contrepartie, vous avez un complément de revenus réguliers trimestriels. Vous n’avez pas à monter de dossier bancaire, vous n’avez pas à attendre l’obtention d’un emprunt, la souscription des parts est immédiate.


Investir par démembrement



Le principe de l’achat de parts de SCPI par démembrement, consiste à séparer l’usufruit de la nue-propriété. L’usufruitier récupère le montant des loyers, le nue-propriétaire détient la propriété du logement.


Cette méthode est particulièrement attractive pour les personnes fortement taxées. Elles se constituent alors un patrimoine immobilier sans en percevoir les loyers, et évite donc toute hausse de leur impôt sur le revenu. De plus, il est possible, dans le calcul de l’impôt sur le revenu, de déduire le prix d’achat, pour diminuer ainsi le montant de ses impôts.


Vous pouvez choisir parmi deux types de démembrement pour faire financer vos parts de SCPI : le démembrement viager et le démembrement temporaire.


L’investissement en démembrement viager



Démembrer ses parts de SCPI sous le dispositif du démembrement viager présente différentes avantages, comme celui d’anticiper la transmission de son patrimoine immobilier dans la limite des droits de donation. Le dispositif de l’investissement en démembrement viager, permet ainsi de diminuer de façon importante les droits de succession lors du décès des parents.


Autre atout également, si l’usufruitier bénéficie des loyers des parts de SCPI durant toute sa vie, le nu-propriétaire, quant à lui ne paiera pas d’impôt dessus, les parts de SCPI n’entrant pas dans base imposable de l’IFI.


La séparation de l’usufruit et de la nue-propriété est actée jusqu’à la mort de l’usufruitier. À cette date, le nu-propriétaire récupère alors l’usufruit et la nue-propriété du bien, devient pleinement propriétaire des parts de SCPI.


Cela peut être très intéressant dans le cadre familial, afin d’éviter des frais de succession trop importants. En général, ce sont les parents qui réalisent la souscription des parts et qui en conservent l’usufruit, tandis que les enfants en obtiennent la nue-propriété.


L’investissement en démembrement temporaire



Le démembrement temporaire fonctionne de la même manière que le démembrement viager. Toutefois, l’investisseur achète uniquement la nue-propriété des parts d’une SCPI de rendement sur une durée précise. Pendant la durée du démembrement temporaire, généralement comprise entre 5 et 10 ans, l’acquéreur ne versera aucun impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux. C’est à l’usufruitier, percevant les dividendes de s’en charger. Pour terminer, la somme consacrée à l’acquisition des parts de SCPI sera exonérée d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Enfin, l’intérêt d’acheter des parts de SCPI en démembrement temporaire présente un intérêt majeur pour l’acheteur : celui de payer les parts à 73 % de leur valeur !


Investir via une assurance-vie



La souscription de parts de SCPI via une assurance-vie est possible uniquement au comptant. L’investisseur signe un contrat avec l’assureur qui achète des enveloppes de SCPI et les met à sa disposition.


La propriété des parts de la SCPI reste alors à l’assureur. Dans ce cas, il est à noter que des frais de contrats sont appliqués par l’assureur, faisant alors chuter le rendement locatif de l’investissement. De plus, en investissant via une assurance-vie, le souscripteur ne dispose pas du choix de la SCPI, l’assureur ne proposant pas d’investir dans toutes les SCPI présentes sur le marché.


Investir à crédit



Réaliser un investissement dans une SCPI par le biais d’un prêt bancaire peut se révéler attractif. En effet, emprunter permet de déduire de ses revenus fonciers, les intérêts liés à l’emprunt.


Pour souscrire des parts de SCPI à crédit, l’investisseur doit présenter un dossier auprès d’un établissement bancaire. Après étude de celui-ci, l’établissement créditeur proposera un « crédit immobilier SCPI » dit affecté. La caution apportée par l’investisseur est souvent la clé pour que la demande de financement soit acceptée.


Pour les souscripteurs déjà propriétaires d’un bien immobilier, la caution peut prendre la forme d’un crédit caution logement (CRELOG). Le plus souvent, le crédit est amortissable, c’est-à-dire qu’il est remboursé chaque mois en tenant compte des intérêts.


Cependant, d’autres formes de crédits sont également possibles :


Un crédit à la consommation si les sommes sont inférieurs à 70 000 €, ce qui n’est pas très rentable compte tenu des taux d’intérêts élevés.
Un crédit « in fine » qui permet de payer uniquement les intérêts sur la somme empruntée pendant la durée du prêt. Ce financement est plutôt réservé aux investisseurs ayant beaucoup de liquidités et imposables à l’IFI.


À l’obtention du crédit, la banque vire sous 14 jours, les fonds à la société de gestion qui envoie à son tour les titres de propriétés aux investisseurs souscripteurs.


SCPI INVEST vous épaule dans votre financement de parts de SCPI



Réaliser un investissement dans l’immobilier par le biais d’une SCPI apporte de nombreux avantages : sous-traitance de la gestion, placement de trésorerie, constitution et diversification du patrimoine, constitution de revenus réguliers, rendements locatifs importants…


Toutefois, sachant qu’un achat de parts de SCPI qu’il soit au comptant, en démembrement de propriété en viager, en démembrement temporaire, via une assurance-vie ou à crédit, ne s’improvise pas. C’est pourquoi, nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos experts afin de réaliser une étude précise de votre situation personnelle et patrimoniale.

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