Les SCPI rapportant le plus sont-elles pérennes?

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Les actifs des SCPI de rendement concernent généralement l’immobilier d’entreprise, sous forme de locaux commerciaux ou de bureaux. Les personnes désireuses d’investir en SCPI ont trop souvent tendance à réfléchir sur le court terme en choisissant une SCPI qui affiche le meilleur rendement. Or, l’immobilier – direct ou pierre-papier – s’appuie sur un concept de duration. Dès lors, nous pouvons nous demander si un rendement élevé est forcément garant de la longévité de la SCPI.  En effet, les loyers perçus sont fonction de nombreux critères et, pour investir en SCPI de rendement pérenne dans le temps, il convient d’étudier certains indicateurs.  

 

Investir dans une SCPI de rendement pérenne

 

Quelles sont les composantes essentielles d’une SCPI pérenne?

 

  • Le taux de rendement TDVM

Dans le domaine de la finance, rendement élevé rime avec risque élevé ; les SCPI n’y échappent pas et si leur rendement affiche un taux élevé  supérieur à 6 ou 7 %, cela signifie que le portefeuille est composé d’actifs risqués. Bien sûr, il faut certes tenir compte des performances passées, cependant elles n’engagent pas les performances à venir ; si vous recherchez une SCPI à rendement durable, préférez un produit affichant un rendement raisonnable, situé entre 4 % et 5 %.

  • La diversification de ses actifs

Afin de profiter de revenus d’une SCPI solide, assurez-vous que ses actifs soient suffisamment diversifiés. Il existe effectivement des SCPI de rendement contenant très peu d’actifs parce qu’elles viennent d’être créées ; dans ce cas, il convient de vérifier qu’elles sont en mesure de performer au fur et à mesure qu’elles acquièrent de nouveaux biens.

  • La localisation des ses actifs

Vérifiez également que les actifs de la SCPI de rendement soient situés dans des régions différentes et pérennes, afin de trouver rapidement de nouveaux locataires en cas de départ de l’un d’eux.

  • La robustesse de ses locataires

La société de gestion s’occupe de trouver et de sélectionner suffisamment de locataires solvables financièrement, afin de s’assurer du bon déroulement de paiement des loyers pendant toute la durée du bail, et d’éviter les vacances. Vous devez regarder la proportion que représente le plus gros locataire, ainsi que les 10 premiers dans le portefeuille.

  • Le taux d’occupation financier TOF

Au-delà du taux de rendement de la SCPI, il existe un autre indicateur important à étudier relatif à la performance locative de la SCPI : c’est le taux d’occupation financier (TOF). Il établit un rapport entre le montant total des loyers perçus par la société de gestion avec le montant qu’elle pourrait encaisser si tous les locaux étaient loués. Un TOF correct se situe autour de 90 %.  Le TOF démontre également la bonne maîtrise professionnelle de la société de gestion.

 

Quels sont les avantages et les inconvénient à investir dans une SCPI de rendement pérenne?

 

Les + des SCPI pérennes

 

  • Le risque est faible pour un rendement appréciable.
  • En cas de crise, les SCPI les plus solides ont la capacité de lisser les résultats dans la durée et d’absorber les chocs dus à un retournement du marché de l’immobilier.

 

Les – des SCPI pérennes

 

  • Dans le cadre de SCPI à fort rendement, l’érosion de leur rendement est à prendre en compte. Elles attirent beaucoup de nouveaux investisseurs et collectent des sommes d’épargne considérables que les sociétés de gestion doivent réinvestir rapidement, en trouvant des immeubles rentables, et maintenir ainsi leur rendement élevé.

 

Etude comparative de 3 SCPI à bon rendement 

 

Tableau comparatif

 

 

PF GRAND PARIS

INTERPIERRE

CRISTAL RENTE

Date de création

1966

1991

2011

TDVM

4,38 %     (2019)

5 %        (2019)

5,07 %   (2018)

TOF

87,2 %     (2019)

96,1 %  (2019)

97,6 %   (2018)

Localisation

Paris Île-de-France

France

France

Nombre de biens du parc immobilier

122

95

54

Niveau du risque

(selon l’AMF)

3 sur 7

3 sur 7

3 sur 7

 

Ce tableau présente 3 SCPI dont le rendement (TDVM) est élevé ; il indique la date de création et certains des indicateurs importants, comme le TOF, la situation géographique des actifs, et leur nombre. Ce tableau a pour objectif de nous éclairer sur la question de la pérennité de la SCPI en fonction de son rendement.

L’AMF a classé ces SCPI au degré 3 sur une échelle du risque qui s’échelonne de 1 à 7. Le risque se situe dans une fourchette basse-moyenne, et devrait s’amoindrir si vous conservez vos parts plus de 10 ans.

 

Interprétation

 

La SCPI PF Grand Paris existe depuis plus de 50 ans et est sans doute la plus ancienne SCPI de rendement.  Elle concentre majoritairement ses actifs à Paris et en Île-de-France, dans une région où l’immobilier ne connaît pas la crise, et où le projet du Grand Paris offre des perspectives élevées pour le marché, et répond aux besoins des investisseurs à la recherche d’une SCPI de rendement pérenne. Après une fermeture d’une vingtaine d’années, la SCPI s’est réouverte à la commercialisation en 2017. La SCPI PF Grand Paris est susceptible de maintenir un réel potentiel de la revalorisation de ses parts à court terme, malgré sa longue existence, pour un risque peu élevé.

La SCPI Interpierre France a été créée en 1991. Sa stratégie repose sur la location de biens détenant une forte capacité de revalorisation et une forte rentabilité locative. Le rendement est autour de 5% depuis plusieurs années, et présente un TOF relativement fort de 96,10%.

La SCPI Cristal Rente est encore jeune. Elle se positionne le marché français depuis presque 30 ans. Elle a réparti 25 % de biens en Île-de-France, et 75 % en régions. Depuis 2016, son taux de rendement oscille autour des 5,05 %,  le prix de la part ne cesse d’augmenter. En effet, les souscripteurs sont sensibles à sa stratégie commerciale qui privilégie les grandes marques françaises. Son TOF de 97,60 % démontre l’expertise de la société de gestion. La SCPI Cristal Rente devrait atteindre sa maturité en 2020, et mérite toute l’attention des investisseurs.

S’il vaut mieux se méfier des SCPI dont le TOF est trop élevé, les trois exemples cités ci-dessus, avec leur rendement  compris entre 4 % et 5 %,  démontre qu’en maintenant un rendement régulier et stable proche des 5 %, la SCPI a toutes les chances de durer.

Vous souhaitez investir dans des SCPI avec un bon rendement et qui durent dans le temps ?

Chaque année, les sociétés de gestion produisent un rapport détaillé avec tous les indicateurs utiles pour investir dans des SCPI à rendement durable. Cette analyse des composantes demande des connaissances poussées.

Vous envisagez d’investir dans une SCPI de rendement pérenne ? Notre cabinet SCPI INVEST analyse vos besoins, vous oriente et vous conseille pour choisir la meilleure solution. Un expert vous sera dédié pendant toute la durée de vos démarches.

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