SCPI investies en Allemagne : rendement élevé, fiscalité avantageuse et revalorisation potentielle

SCPI investies en Allemagne : rendement élevé, fiscalité avantageuse et revalorisation potentielle

Avec une capitalisation de 46 milliards € et une collecte nette de plus de 6 milliards en 2017, les SCPI (Société civiles de placement immobiliers) continuent de séduire de nombreux investisseurs à la recherche de rendement et de sécurité, sans contrainte de gestion.

Le taux de distribution moyen des SCPI d’immobilier d’entreprise a été de 4,43% net en 2017. Même si ce taux est net de charges, il reste fiscalisé au titre des revenus fonciers. Ces revenus seront donc imposés à hauteur de la tranche marginale d’imposition (TMI) du client, à laquelle il convient d’ajouter les prélèvements sociaux, désormais à 17.2%. Le rendement net d’impôt peut donc rapidement être divisé par deux, voire plus, pour les porteurs de parts les plus fiscalisés.

Plusieurs alternatives existent pour maitriser l’impact fiscal de ces revenus :

  • Acheter les parts de SCPI à crédit afin de déduire les intérêt d’emprunt et donc de réduire la base taxable (bénéfice foncier)
  • Loger les parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie (ou contrat de capitalisation) et profiter ainsi de la fiscalité avantageuse de celle-ci
  • Investir sur de la nue-propriété temporaire de parts de SCPI afin d’acquérir les parts à un prix décoté et renoncer aux loyers sur une période donnée

Cependant, pour de nombreux clients ces alternatives ne permettent pas de répondre à leur problématique : recherche de revenus complémentaires immédiats avec une fiscalité « acceptable » qui préserve le rendement.

Or, depuis quatre ans, une nouvelle thématique a vu le jour sur le marché des SCPI : les SCPI investies à 100% sur l’immobilier d’entreprise en Allemagne. Ce placement comporte de nombreux avantages.

Les avantages de la SCPI

On retrouve tout d’abord les avantages propres à la SCPI : rendement élevé, risque locatif mutualisé (par le nombre de locataires, le nombre de biens et leur répartition géographique) et aucune contrainte de gestion pour le porteur de parts.

Une fiscalité très attractive

Il s’agit du point central de ce placement. En effet, la convention fiscale franco-allemande permet aux contribuables de bénéficier d’un double crédit impôt : exonération totale des prélèvements sociaux et octroi d’un crédit d’impôt égale à l’impôt français sur les revenus allemands (méthode de calcul sur le taux moyen d’imposition théorique ; voir détails plus bas).

Prenons un exemple chiffré avec une TMI à 30% et une hypothèse de rendement 5.5%

SCPI investie en France 100 000 euros sans emprunt :

  • Revenus SCPI (5.5%) : 5 500 EUR
  • Impôts : 2 596 EUR (TMI 30% + CSG/CRDS 17.2%)
  • Revenus nets : 2 904 EUR
  • Rendement net d’impôt : 2.90%

 

SCPI investie en Allemagne 100 000 euros sans emprunt :

  • Revenus SCPI (5.5%) : 5 500 EUR
  • Impôts à la source en Allemagne (IS : 15.825%) : 870 EUR
  • Impôt en France estimé (voir détails de calcul plus bas) : 550 EUR
  • Revenus nets : 4 080 EUR
  • Rendement net d’impôt : 4.08%

À rendement brut équivalent, la différence de rendement net après impôt est de l’ordre de 40% entre une SCPI 100% française et une SCPI 100% allemande, ce qui représente un montant conséquent pour les investisseurs.

*détail fiscal pour calculer le frottement fiscal en France 

Il faut par ailleurs ajouter un point intéressant relevé par certains avocats fiscalistes : la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt sur les revenus de source allemande si le client a financé l’achat de ses parts à crédit.

Un potentiel de valorisation du foncier allemand

Lorsqu’un investisseur achète des parts de SCPI, comme pour la plupart des investissements immobiliers, celui-ci va rechercher deux sources de gains. Le rendement tout d’abord mais également la valorisation de son actif.

En plus du rendement supérieur à la moyenne du marché, les SCPI investies en Allemagne présentent un potentiel intéressant de valorisation de leur prix de part. En effet, le foncier allemand reste fortement décoté si on le compare au foncier français notamment. La conjoncture allemande, avec indicateurs allemands au beau fixe, nous laisse penser que la demande et les prix des loyers vont continuer d’augmenter ce qui se fera ressentir sur les valorisations des actifs et donc sur les prix de part des SCPI. Ce rattrapage par rapport à la France pourrait également être intensifié avec le Brexit où de nombreuses entreprises basculeraient leur siège en Allemagne.

Offre et loyer «prime» à Munich

prime

 

 

Un succès indéniable

Il existe aujourd’hui deux SCPI investies 100% en Allemagne : Eurovalys et Novapierre Allemagne.

La SCPI Eurovalys gérée par Advenis IM est investies sur des bureaux dans les grandes métropoles allemandes alors que Novapierre Allemagne, gérée par Paref Gestion, se spécialise sur les commerces en retail park en périphérie de grandes villes allemandes.

Ces deux supports connaissent un engouement certain des investisseurs :

Novapierre Allemagne a ainsi collecté plus de 100 millions d’euros en 2017 tout en ayant décidé de fermer sa collecte sur les mois de Novembre et Décembre 2017 afin de maitriser celle-ci et de pouvoir investir sereinement. Pour rappel, la distribution 2017 a été de 4.71% et sa capitalisation est de 269.4M d’euros à fin 2017.
Plus d’informations sur Novapierre Allemagne

Eurovalys a, elle, collecté 60 millions d’euros en 2017 ce qui place sa capitalisation à 117.5M d’euros en deux ans et demi d’existence. Elle détient à ce jour 8 actifs prime. Sa distribution en 2017 est de 4.50%.
Plus d’informations sur Eurovalys

La thématique allemande ne se limite pas à ces deux SCPI. De grandes SCPI françaises ont également choisi de diversifier leur portefeuille sur des actifs en Allemagne afin de chercher du rendement et d’optimiser la fiscalité des associés. D’autres SCPI sortent de France mais ne se limitent à l’Allemagne. Cette approche paneuropéenne est également intéressante.

En conclusion, la SCPI allemande est un outil pertinent de diversification patrimoniale répondant à des problématiques concrètes des investisseurs. Il est vivement recommandé à ces derniers de se rapprocher de leur conseiller afin de savoir si ce placement est à privilégier dans leur cas, d’être accompagnés pour la souscription et les déclarations fiscales annuelles.

Simulez dès maintenant votre placement en SCPI

Derniers articles
Partager sur facebook
Facebook
Partager sur twitter
Twitter
Partager sur linkedin
LinkedIn
Partager sur pinterest
Pinterest

Demandez
une simulation
gratuite DE VOTRE
SCPI

Guide de la SCPI 2020
guide scpi 2019

Téléchargez notre guide de la SCPI et

obtenez toutes les réponses à vos questions :

  • avantages,
  • types de SCPI,
  • façons d’investir,
  • idées reçues,
  • chiffres clés,

Je souhaite être rappelé

Merci de compléter le formulaire ci-dessous afin d’être recontacté par un de nos experts en gestion de patrimoine sous 24h

icone

Votre guide gratuit !

Tout comprendre des SCPI en 2020

Vous hésitez encore ?

Faites-vous rappeler gratuitement par un expert

Contactez nos spécialistes du lundi au vendredi de 09h à 20h et le samedi de 9h à 14h

01 47 45 13 21 (appel gratuit)

contact@scpi-invest.fr

Inscrivez-vous à notre newsletter

Actualités, informations, documentations

  • avantages,
  • types de SCPI,
  • façons d’investir,
  • idées reçues,
  • chiffres clés,

Ne partez pas encore !

guide scpi 2019

Découvrez notre guide avec nos conseils exclusifs gratuitement et recevez-le dans votre boîte email !