SCPI Foncia Cap Hebergimmo : une diversification nécessaire

Encore une SCPI ?

 

De nombreuses SCPI ont vu le jour ces dernières années mais une a particulièrement attiré notre attention. Il s’agit de la Société Civile de Placement Immobilier à capital variable Foncia Cap Hebergimmo (FCH) qui a été créée le 15 mai 2013. Elle est gérée par Foncia Pierre Gestion, filiale de Foncia, groupe français d’administration de biens et de transactions immobilières. Avec 500 agences dans la France entière, Foncia serait en 2018, le « plus grand administrateur de biens français ».

La SCPI dédie ses investissements aux secteurs dynamiques tels que l’hôtellerie, les résidences hôtelières ou encore les espaces de séminaires. Outre la qualité de la localisation, une attention particulière est portée sur les locataires exploitants qui doivent être reconnus pour leur expertise dans leur domaine d’activité.

Lors de l’édition 2018 des Grands Prix des SCPI, le magazine Mieux Vivre votre Argent a décerné à Foncia Pierre Gestion la mention Junior. Cette distinction récompense la performance de la SCPI Foncia Cap Hebergimmo qui est parmi les plus élevées du marché (distribution sur valeur de marché DVM : 4.98% en 2017).

 

Le marché de l’hôtellerie en France :

 

Pour investir dans une SCPI qui se concentre sur le marché de l’hôtellerie il faut avant tout comprendre les enjeux et les grands défis du secteur de l’hôtellerie en France. Il y a assez peu d’acteurs, principalement des foncières, et l’investisseur privé a difficilement accès à ce type d’actif.

Dans un pays qui reste la première destination touristique mondiale, le poids économique du secteur hôtelier est considérable, en termes de chiffres d’affaires comme d’emplois. Avec 1.2 million de lits, la France possède l’un des parcs d’hébergement hôtelier les plus importants d’Europe. Avec près de 400 salons professionnels et 1.000 congrès, l’Ile-de-France est le leader mondial du tourisme d’affaires.

Concernant le marché des séminaires, après la crise de 2008, les professionnels français ou basés en France sont davantage restés dans l’Hexagone pour leurs séminaires, congrès ou conventions. De quoi faire des économies en réduisant les distances d’acheminements. Quoiqu’il en soit il est important de remarquer que les entreprises, même en période difficile, ont besoin de réunir leurs effectifs. Les séminaires répondent à un réel besoin.

Quelle est la typologie des biens dans lequel Foncia investit ?

  • De l’hôtellerie de moyenne gamme c’est-à-dire de l’hôtellerie qui va correspondre à des personnes qui travaillent et qui ont besoin de se loger en déplacement, on parle ici d’hôtels de 2 ou 3 étoiles.
  • De l’hôtellerie spécialisée séminaire haute gamme comme l’hôtellerie Châteauform qui amène une qualité de réception

 

En quoi cette SCPI se différencie-t-elle des autres ?

 

Cette SCPI est tout d’abord une SCPI de rendement. Au contraire d’un patrimoine immobilier détenu en direct, cela permet de diminuer le risque locatif. Effectivement, la mutualisation du risque est assurée avec la diversification locative sur plusieurs biens immobiliers. De plus, c’est un placement pour lequel la gestion est entièrement déléguée, sécurisée et automatisée.

Une des caractéristiques principales de Foncia Cap Hebergimmo est sa thématique. La SCPI investie dans des secteurs tels que l’hôtellerie, les résidences hôtelières ou les espaces de séminaire. Foncia Pierre Gestion signe des partenariats avec les hôteliers et autres propriétaires de lieux de séminaire car l’objectif d’acquérir des actifs pour durer un certain temps. Le deal consiste à avoir des baux neufs et des baux de 12 ans fermes ce qui permet d’assurer une sécurité.

C’est une SCPI de rendement qui reverse des revenus réguliers et qui revalorise régulièrement son prix de part. Dernière augmentation en date à l’été 2017 avec une hausse du prix de la part de 4%. La SCPI choisit de plus la localisation de ses biens de façon stratégique entre la région parisienne, la Province et dernièrement l’étranger.

 

Quelques chiffres clés

 

Cap Hébergimmo détient un portefeuille diversifié à hauteur de 13 actifs hôteliers de tourisme et d’affaires pour plus de 25 133 m2.

Ils se situent en région parisienne (Gujan Mestras, Rochefort, Cely en Biere) mais aussi en régions comme à Amneville les Thermes ou Colmar. La SCPI a aussi acquis un Châteauform en Allemagne et plus précisément dans la ville de Rothenbuch. Châteauform est le leader en Europe dans l’organisation de séminaire d’entreprise. Grâce à ses formules tout compris et à sa qualité de service, le groupe s’est imposé sur le marché de l’évènement d’entreprise. Le fait que la SCPI Cap Hébergimmo ait un partenariat avec Châteauform apparaît ainsi comme un réel point positif

caphebergimmo

La variabilité du capital de Foncia Cap Hébergimmo permet de souscrire à tout moment et d’accompagner le développement d’une SCPI riche en devenir. Le prix de souscription de la part a été revalorisé de 4% en 2017, passant ainsi de 250 à 260 euros. Le minimum de souscription est de 10 parts soit 2 600 euros.

Le taux de Distribution sur Valeur de Marché (DVM) est un élément important à regarder avant d’effectuer un investissement en SCPI. En effet, il permet de connaitre le taux de rendement de la SCPI et donc le montant de loyer distribué. Le DVM de la SCPI ressort pour l’année 2017 à 4.98%. Pour une part le dividende a été de 12.48 € l’année dernière.

Foncia Cap Hebergimmo à une capitalisation de 48.12 millions d’euros à ce jour et un taux d’occupation moyen financier de 100%.

 

Objectifs de la SCPI :

  • Collecter de l’épargne, investir cette épargne dans des produits sécuritaire avec un rendement de marché.
  • Protéger le capital des épargnants.
  • Sécurité de rendements c’est-à-dire que FCH va chercher des acteurs professionnels c’est-à-dire non pas des locataires individuels mais des grands groupes hôteliers qui vont exploiter ses murs.

Avantages de la SCPI :

  • Les groupes hôteliers entretiennent l’actifs ce qui pérennise énormément la valorisation de leur fonds de commerce et valorise par voie de conséquence l’actif immobilier de la SCPI.
  • Foncia Cap Hebergimmo a un taux d’occupation de 100% à ce jour. Pour cela, elle signe un maximum de baux longs termes et fermes.
  • Le rendement de la SCPI est assez stable. Sa structure à capital variable permet à sa souscription de rester ouverte tout au long de l’année.
  • Cette SCPI est disponible en direct, en pleine propriété ou en démembrement.
  • La SCPI Foncia Cap Hebergimmo sélectionne ses locataires avec attention parmi les groupes leaders reconnus dans le secteur hôtelier et para hôtelier. Ce qui permet d’avoir une offre de première qualité. L’un des avantages majeurs est qu’elle vous offre la possibilité d’investir sur des classes d’actifs la plupart du temps réservées aux institutionnels.

Inconvénients de la SCPI :

  • Foncia Cap Hebergimmo en tant qu’investissement immobilier peut présenter certains risques : perte de valeur et/ou absence de rendement.
  • L’investissement ne se conçoit que sur le long terme et au minimum sur une durée de 7 ans.
  • La société de gestion Foncia Pierre Gestion pourrait faire faillite. Dans ce cas, l’AMF chargerait une autre société de gérer la SCPI.
  • Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

La SCPI Foncia Cap Hebergimmo apparait donc comme une SCPI de diversification très pertinente au sein d’une allocation. Sa thématique, son taux de distribution, la qualité des baux et des actifs et sa répartition géographique en font une SCPI à privilégier.

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