SCPI FISCALE VS SCPI DE RENDEMENT : CE QU’IL FAUT SAVOIR

L’investissement en SCPI (société civile de placement immobilier), aussi appelé pierre-papier attire de plus en plus de Français, attirés par un rapport rendement/risque très intéressant. Pour l’année 2021, les SCPI ont offert aux détenteurs de parts un rendement moyen de 4.31 %, bien supérieur aux produits de placement traditionnels (livret A, PEL, ou assurance vie). On distingue deux grandes familles sur le marché des SCPI : les SCPI fiscales et les SCPI de rendement. Quelles sont les différences entre ces deux types de SCPI ? Pourquoi investir dans l’une ou l’autre ? SCPI INVEST vous explique tout ce qu’il faut savoir sur les SCPI de rendement et les SCPI fiscales.

QU’EST-CE QU’UNE SCPI FISCALE ?

Une SCPI fiscale n’a pas pour vocation de distribuer des revenus aux détenteurs de parts, mais de leur faire bénéficier d’avantages fiscaux. Si vous souhaitez investir dans ce type de SCPI, il faut donc que vous soyez imposable, et que votre objectif soit de diminuer votre assiette fiscale. 

QUELLES SONT LES DIFFÉRENTES SCPI FISCALES ?

Il existe différentes sortes de SCPI fiscale en fonction du dispositif de défiscalisation. La plus courante est la SCPI Pinel, qui se repose sur la loi du même nom. La SCPI doit se conformer aux dispositions de la loi, pour faire profiter d’une réduction d’impôt (12 %, 18 %, ou 21 %) en fonction d’un engagement de location sur une durée déterminée (6, 9, ou 12 ans). Le principal avantage pour un investisseur est qu’il peut déterminer précisément la somme qu’il doit investir pour ne payer aucun impôt. De plus, comme pour toutes les SCPI, il n’y a pas de gestion locative pour l’investisseur : c’est un investissement clé en main !

La loi Pinel concerne la location de bien immobilier neuf, dans certaines zones géographiques, afin d’améliorer l’offre locative. Il existe un dispositif similaire pour l’immobilier ancien à rénover : le dispositif Denormandie. Les SCPI fiscales Denormandie fonctionnent de la même manière que les SCPI Pinel. Pour pouvoir bénéficier de ces avantages fiscaux, le propriétaire doit effectuer des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération, dont la liste est spécifiée par les pouvoirs publics.

Les SCPI fiscales de déficit foncier visent des biens à rénover, dont le coût des travaux peut être déduit des revenus fonciers sans plafonnement. De plus, si le montant des travaux réalisés, et donc les charges déductibles, dépassent le montant des revenus fonciers, celui-ci peut être déduit du revenu global de l’investisseur jusqu’à 10 700 €. L’excédent de déficit par rapport à ce plafond peut également être reporté sur les revenus fonciers des 6 prochaines années. Une SCPI de déficit foncier est donc destinée aux contribuables fortement imposables : elle peut apporter jusqu’à 45 % de réduction d’impôts pour ceux situés dans la tranche maximale de l’impôt sur le revenu. C’est un moyen de réduire son imposition de manière ponctuelle. 

On trouve d’autres SCPI fiscales, comme les SCPI Malraux ou les SCPI monuments historiques qui, elles aussi, ont pour objectif de diminuer ses impôts.

POURQUOI ET COMMENT INVESTIR DANS UNE SCPI FISCALE ?

Il est relativement simple d’investir dans une SCPI. Il suffit d’acheter des parts de SCPI au comptant, ou à crédit. C’est un investissement réservé aux contribuables les plus imposables, qui ne cherchent pas de revenus complémentaires, mais une réduction d’impôt. 

Pourquoi alors passer par une SCPI fiscale, au lieu de profiter en tant que particulier d’un dispositif de défiscalisation ? Premièrement, vous n’achetez pas un bien immobilier, mais des parts de SCPI. Vous pouvez donc investir la somme que vous souhaitez, et n’êtes pas obligé d’acheter le bien dans sa totalité. Cela vous permet d’investir la somme exacte pour atteindre votre objectif de défiscalisation. Deuxièmement, vous ne vous occupez pas de la gestion locative, ni des travaux, ni de la recherche du bien immobilier : un gain de temps considérable et une tranquillité d’esprit bienvenue ! De plus, c’est la SCPI qui vérifie la conformité du dispositif : coût de la rénovation, respect du plafonnement des loyers, respect des conditions liées au locataire (plafonnement des ressources), zone géographique… Vous êtes à l’abri des erreurs que peut commettre un particulier devant les démarches administratives qui peuvent aboutir à un non respect du dispositif, et donc de l’avantage fiscal.Enfin, grâce à la mutualisation des risques, du fait d’un investissement de la SCPI dans plusieurs immeubles, vous êtes à l’abri d’une carence locative : les pertes sont réparties entre l’ensemble des souscripteurs.

Il faut néanmoins investir sur le long terme. En effet, les dispositifs de réduction d’impôt sont conditionnés à un engagement de location, qui doit être respecté pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux. Vous devrez donc conserver vos parts jusqu’à la liquidation de la SCPI. De plus, l’avantage fiscal n’étant pas transmissible, il n’y a aucun intérêt pour un acheteur de vous racheter vos parts. En investissant dans une SCPI fiscale, vous visez donc une réduction d’impôt sur le long terme.

QU’EST-CE QU’UNE SCPI DE RENDEMENT ?

Une SCPI de rendement a pour priorité de distribuer des revenus complémentaires réguliers aux détenteurs de parts de SCPI. Les stratégies d’investissements des SCPI de rendement se portent sur différents biens immobiliers selon les opportunités de rendement : bureaux, résidentiel, commerce, entrepôts logistiques… 

Certaines SCPI privilégient des zones géographiques précises (SCPI régionales), ou sur un secteur d’activité (comme la santé par exemple). D’autres saisissent les opportunités et diversifient leurs actifs.

QUELS SONT LES AVANTAGES D’INVESTIR DANS LA PIERRE-PAPIER ?

Comme pour les SCPI fiscales, il n’y a aucune gestion pour le détenteur de parts, qui est réalisée par la société de gestion. L’ancienneté de cette dernière et son expérience est donc primordiale pour la réussite de votre investissement. Le détenteur de parts peut investir le montant qu’il souhaite (en respectant le minimum de souscription), et le ticket d’entrée est relativement modeste (à partir de 1 000 €). Tous les investisseurs peuvent donc acheter des parts d’une SCPI de rendement. De plus, il est possible d’emprunter pour financer l’achat de parts, et donc de profiter également de l’effet levier du crédit.

Investir dans une SCPI de rendement offre de nombreux avantages : constitution d’un patrimoine immobilier, revenus complémentaires réguliers, mutualisation des risques, et absence de gestion locative, mais surtout un rendement élevé. En investissant dans une SCPI de rendement, vous diversifiez votre portefeuille : c’est plus risqué qu’un placement classique (assurance-vie, PEL…) mais le rendement est nettement supérieur.

LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER LOCATIF PROFESSIONNEL PROMET DE BELLES OPPORTUNITÉS

Le marché de l’immobilier locatif professionnel est difficilement accessible pour un particulier. La pierre-papier est un moyen d’y avoir accès et de profiter des opportunités très rentables offertes par ce secteur. La crise sanitaire a démontré  le manque criant d’infrastructures de santé des pays occidentaux, que ce soit en termes d’hôpitaux, de laboratoires de recherche, d’entrepôt de stockage ad hoc, de places d’accueil pour les seniors… Investir dans une SCPI spécialisée dans le domaine de la santé s’avère donc prometteur. De même, avec l’augmentation du e-commerce et de la livraison à domicile, les perspectives dans le domaine de la logistique attirent les investisseurs.

Grâce au faible ticket d’entrée de la pierre-papier, il est possible d’investir dans différents secteurs. Vous pouvez ainsi choisir d’investir dans des secteurs porteurs, qui vous apportent une forte rentabilité, tout en limitant le risque de perte en capital.

Si vous souhaitez investir dans la pierre-papier, la première chose à faire est de déterminer vos objectifs. Si vous voulez obtenir des revenus réguliers, il vous faudra vous tourner vers une SCPI de rendement. A l’inverse, si vous souhaitez réduire votre imposition, il faut opter pour une SCPI fiscale. Il est important d’avoir en tête que, bien que minime, investir dans une SCPI peut présenter un risque de perte en capital. N’hésitez pas à faire appel aux professionnels de la gestion du patrimoine de SCPI INVEST. Nous sommes à votre disposition pour vous aider tout au long de votre projet d’investissement. Contactez-nous dès à présent.