Qu’est ce qu’une SCPI assurance vie et quel est son fonctionnement ?

Qu'est ce qu'une SCPI assurance vie et quel est son fonctionnement ?

D’un côté, l’assurance-vie, placement préféré des français avec 1700 milliards d’encours ; de l’autre les SCPI, probablement le meilleur investissement 2020 en termes de risque / rentabilité : combiner SCPI et assurance vie semble donc la promesse du placement idéal, en associant rendement et fiscalité, comme pour une solution retraite, un investissement long terme ou une transmission patrimoine. Comment bénéficier alors de ces deux types d’investissement et quel intérêt à investir en SCPI assurance-vie, comparé à un achat SCPI direct ?

 

Une SCPI en assurance-vie : c’est quoi ?

 

SCPI assurance-vie : définition

 

Sur le principe, une SCPI assurance-vie ne diffère pas d’une SCPI de rendement classique : elle est juste intégrée dans un contrat différent, comme des actions identiques peuvent être soit achetées en direct, soit intégrées à un PEA.

 

Une SCPI de rendement devient une SCPI assurance vie du seul fait de la volonté du gestionnaire assurance vie de la proposer ou pas dans son contrat. Un contrat assurance vie multi-supports est en effet adossé à différents produits financiers, sélectionnés uniquement par le gestionnaire : fonds euros, actions, OPCVM, SICAV, SCPI…

 

Pourquoi mon assurance-vie ne propose pas de SCPI ?

 

Une assurance vie est le plus souvent constitué de fonds euros ou d’unités de comptes, investies principalement en actions ou en paniers actions : ce sont des valeurs mobilières. Une action donne des dividendes (revenus de valeurs mobilières).

Les SCPI de rendement sont, elles, constituées de biens immobiliers, type bureaux, commerces, logements… Comme valeur immobilière, une SCPI génère des loyers (revenus fonciers).

Valeur mobilières et valeurs immobilières constituent deux univers totalement différents, si bien qu’un spécialiste de la bourse ou des marchés financiers ne connaîtra pas forcément le marché locatif en province ou de la location bureaux à Paris.

Conseiller un achat SCPI implique donc des connaissances spécifiques, où certains gestionnaires d’assurance vie ne veulent pas forcément s’investir.

C’est pourquoi un achat SCPI doit toujours de faire via un conseiller SCPI, ayant toutes les connaissances relatives au marché immobilier.

 

Quelle solution pour investir en SCPI assurance vie ?

 

Si votre assurance vie actuelle ne propose pas de SCPI, il reste toutefois déconseillé de la clôturer si vous n’avez pas besoin des capitaux, afin de ne pas perdre les avantages fiscaux.

Pour investir SCPI assurance vie, la meilleure solution consiste alors à ouvrir un second contrat assurance vie, au plus vite pour atteindre le plus tôt possible de délai de 8 ans.

Contrairement à certains livrets réglementés type Livret A, il n’est pas interdit à un souscripteur de détenir plusieurs contrats d’assurance vie, avec même des bénéficiaires différents s’il le souhaite.

Pour choisir une assurance-vie compatible SCPI, mieux vaut donc passer par un expert SCPI : c’est non seulement plus sûr, mais en plus ça ne coûte rien.

 

Quelle est la réglementation ?

 

Une SCPI assurance-vie va « vivre » sa vie dans une enveloppe assurance-vie, dont elle sera un des supports : c’est la législation générale de l’assurance-vie qui prévaut.

Pour acquérir des parts SCPI, vous devez soit effectuer un arbitrage au sein de votre contrat assurance vie, soit effectuer un nouveau versement. (Def arbitrage assurance vie : vendre un support, pour investir sur un autre support)

Il est donc impossible d’acheter à crédit des parts SCPI en assurance-vie.

Si vous vendez des parts de SCPI, le gestionnaire assure leur liquidité : le revenu de la vente fournit de nouvelles liquidités, avec lesquelles vous pouvez effectuer un nouvel arbitrage. Si vous souhaitez récupérer cet argent, il faut en revanche effectuer un rachat partiel sur votre contrat assurance-vie.

C’est identique pour les loyers : l’intérêt principal est l’absence de fiscalité tant que vous laissez ces sommes dans l’enveloppe assurance-vie.

La SCPI bénéficie ainsi de toute la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie :

  • en cas de rachat du contrat, tout versement effectué après le 27 septembre 2017 permet au souscripteur du contrat d’opter soit pour l’IR, soit pour le PFU (Flat tax ou Prélèvement Forfaitaire Unique) : pour des versements inférieurs à 150 000 euros (300 000 euros pour un couple co-souscripteur), les produits de ces versements sont imposés au taux de 12,8%, ou de 7,5% après 8 ans. Après 8 ans s’ajoute un abattement annuel sur les produits de 4 600 euros pour une personne seule (9 200 euros pour un couple marié ou pacsé soumis à imposition commune).

Ces produits sont aussi soumis aux prélèvements sociaux dont le taux 2020 est de 17,2%.

  • en cas de décès, tout contrat inférieur à 152 500 euros dont les cotisations ont été versées avant 70 ans, est totalement exonéré de droits de succession.

 

Investissement SCPI en assurance-vie ou en direct : avantages et inconvénients

 

Achat des parts SCPI

 

  • Investissement direct parts SCPI

En direct, un achat de parts de SCPI peut se faire à crédit, avec déduction des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers. Que ce soit un crédit SCPI in fine ou un crédit amortissable, c’est une possibilité d’optimisation fiscale.

D’autre part, le choix est très large et permet de mieux cibler éventuellement certains marchés immobiliers : bureaux ou résidentiel, Paris ou Province, France ou Europe…

Seul un achat direct permet aussi de bénéficier des avantages de certaines SCPI fiscales (loi Pinel 2020, loi Malraux…)

En revanche, certaines SCPI imposent un minimum de souscription.

 

  • Investissement SCPI en assurance-vie

En SCPI assurance vie, l’achat se fait forcément comptant, soit par arbitrage au sein du contrat (vente d’autres supports), soit par nouveau versement.

Par ailleurs, le choix est plus restreint, que ce soit pour le contrat assurance-vie stricto-sensu, mais aussi pour le choix des dites SCPI.

En assurance-vie, le gestionnaire privilégie en effet souvent des SCPI facilement liquides.

En revanche, les frais de souscription SCPI sont souvent diminués comparés à un achat direct ; les minima de souscription sont souvent soit supprimés, soit abaissés.

Deux points importants au sujet de ces SCPI placées en assurance-vie :

–   les SCPI éligibles aux contrats d’assurance vie sont en général les SCPI avec les plus grosses en capitalisation et aussi souvent les plus anciennes. Ces SCPI ont généralement des rendements entre 4 et 5% net. Après frais de gestion annuels du contrat d’assurance vie il restera une performance nette de l’ordre de 3 à 4%, avant rachat et fiscalité éventuelle

–   les frais de souscription des SCPI sont directement imputés par l’assureur sur la valorisation du contrat. Ainsi, si vous ouvrez un contrat d’assurance vie 100% SCPI pour un montant de 10 000 EUR., la valorisation estimée sera autour de 9 300 EUR. Si l’on compte en moyenne 7% de frais d’entrée. Il s’agit donc d’un placement moyen/long terme, comme tout support de contrat assurance-vie.

 

Loyers versés par les SCPI

 

  • Revenus des parts pour une SCPI en direct

En direct, les SCPI de rendement versent des loyers, le plus souvent trimestriellement. C’est un complément de retraite parfait, quand on opte pour un revenu passif retraite.

Ces loyers sont imposés comme des revenus fonciers, selon la fiscalité IR.

 

  • Revenus des parts pour une SCPI assurance-vie

Dans un contrat d’assurance-vie, les revenus fonciers ne sont pas fiscalisés mais le plus souvent réinvestis. Ils ne sont fiscalisés que si on les récupère hors de l’assurance-vie, avec un rachat partiel. Au-delà de 8 ans : c’est une fiscalité très intéressante, toujours inférieure à l’IR.

Pour toute SCPI, il existe une date de jouissance, date à laquelle vous percevrez les premiers loyers après achat : cette date de jouissance est toujours plus courte avec des SCPI assurance-vie.

Attention, certains assureurs ne reversent pas 100% des loyers. Certains choisissent en effet de reverser 70, 80 ou 90%. Il faut donc être vigilant sur ces frais “cachés”, en consultant le bilan annuel. C’est pourquoi il convient de se rapprocher d’un conseiller SCPI, qui a une vue d’ensemble des contrats disponibles et peut ainsi les comparer en toute indépendance.

 

Vente des parts de SCPI

 

  • Vente parts SCPI en direct

En direct, la vente SCPI est plus ou moins facile selon la liquidité.

Un expert SCPI vous renseignera sur l’activité du marché secondaire.

Fréquemment, les dates de confrontation sont fixées par le gestionnaire SCPI, et peuvent aller de confrontations hebdomadaires à des dates trimestrielles, sans garantie de vente.

Dans certains cas, il est inutile de vendre, la dissolution de la SCPI étant déjà déterminée (cas de nombreuses SCPI fiscales).

Les plus-values SCPI sont imposées selon le régime fiscal des plus-values immobilières.

Dans le cas d’une succession, elles sont intégrées au patrimoine successoral pour le calcul des frais de succession.

 

  • Vente parts SCPI en assurance vie

Les SCPI en assurance vie sont vendues par le gestionnaire, ce qui assure une très bonne liquidité pour l’investisseur, de l’ordre de quelques jours.

Tant qu’elles restent dans le contrat d’assurance vie, il n’y a aucune fiscalité. Lors du rachat du contrat, elles bénéficient de la fiscalité plus-values très avantageuse de l’assurance-vie, notamment au-delà de 8 ans.

Dans le cadre d’une succession, elles peuvent bénéficier d’une exonération totale de frais de successions, sous conditions.

 

 

Comment investir SCPI assurance-vie ?

 

Conseils pour un bon investissement SCPI assurance-vie

 

Chaque investissement en assurance vie SCPI doit intégrer plusieurs points pour faire le meilleur choix :

  • Date de jouissance
  • Frais d’entrée et prix de souscription, avec parfois des frais réduits
  • Performance, avec rentabilité sur le moyen terme
  • Liquidité de la SCPI

 

Le mieux est d’effectuer son choix avec un professionnel SCPI, dont l’intervention est gratuite pour le souscripteur.

Tout expert SCPI choisira la meilleure SCPI assurance vie en fonction de vos objectifs et de critères propres à la SCPI et à son gestionnaire (sérieux et montant global de la capitalisation SCPI)

 

 

Quand investir en SCPI assurance vie ?

 

Compte de ses particularités, l’investissement SCPI assurance vie est tout particulièrement indiqué dans trois situations :

  • Se constituer un capital à moyen-terme ou long-terme : une SCPI assurance vie est optimisée fiscalement si le contrat assurance vie au moins 8 ans.
  • Préparer sa retraite : la SCPI assurance vie est une bonne solution retraite, tout en générant des loyers et donc un revenu passif. Attention toutefois, ce revenu est versé dans l’enveloppe d’assurance vie. Le récupérer revient à demander une avance assurance-vie ou un rachat, avec l’éventuelle fiscalité afférente.
  • Préparer sa succession : préparer sa transmission avec des SCPI assurance vie est l’une des meilleures solutions pour optimiser la fiscalité des frais de succession, avec parfois une exonération totale.

Classement des 3 meilleures SCPI assurance-vie

  1. EFIMMO (SOFIDY) : SCPI de référence créée il y a plus de 30 ans, investie principalement sur des bureaux situés à 2/3 en région parisienne. Avec une capitalisation de plus d’1.3 milliard d’euros, c’est une des rares SCPI réussissant à améliorer son rendement depuis 2 ans. Elle a de plus accumulé d’importantes réserves au fil des années, ce qui témoigne de sa solidité. Enfin, elle parvient à maintenir un taux d’occupation très élevé à 95%. À noter que cette SCPI distribue souvent des plus-values suite à des cessions d’actifs ce qui peut faire augmenter le rendement, avec toutefois un traitement fiscal légèrement différent des loyers.
  •       Prix de la part : 237 EUR
  •       Taux de distribution 2018 : 5.06% net
  •       Répartition géographique : France (90%), Etranger (10%)
  •       Répartition sectorielle : Bureaux
  •       Taux d’occupation financier en 2018 : 94%
  •       Délai de jouissance de 3 mois

 

  1. PRIMOPIERRE (PRIMONIAL) : Créée en 2008, la SCPI Primopierre fait figure de référence sur le marché des SCPI. Son patrimoine est principalement constitué d’immeubles de bureaux en région parisienne. La capitalisation de Primopierre (2.8 milliards) et son volume de collecte important lui permettent de se positionner sur des actifs de taille significative. Les principales entreprises locataires (PSA, Crédit Agricole, Samsung…) sont toutes des leaders dans leur secteur. Point important : le rendement est attendu en fort hausse en 2019, 2020 et 2021 grâce à un programme de revente d’actifs avec des plus-values importantes.
  •       Prix de part : 208 euros
  •       Taux de rendement 2019 : 5.92% net
  •       Répartition géographique : IDF 85%, Province 15%
  •       Répartition sectorielle : Bureaux
  •       Taux d’occupation financier en 2018 : 90.4%
  •       Délai de jouissance de 4 mois

 

  1. INTERPIERRE France (Paref Gestion) : SCPI gérée par une maison de gestion très respectée, anciennement à capital fixe, elle connait un développement encore accru depuis son ouverture à capital variable. Sa capitalisation a dépassé les 150 M d’euros. On apprécie sa thématique d’investissement spécialisée sur des actifs de messagerie, activité et logistique qui devrait voir la demande locative croître dans les années, suivant l’évolution du e-commerce notamment. Autre facteur : la stabilité de son rendement sur 4 années consécutives, qui témoigne de la bonne gestion de cette SCPI.
  •       Prix de la part : 1050 EUR
  •       Taux de distribution 2019 : 5.00% net
  •       Répartition géographique : IDF (60%), Province (40%)
  •       Répartition sectorielle : Bureaux / Activité / Logistique / Messagerie
  •       Taux d’occupation financier en 2018 : 93.7%
  •       Délai de jouissance de 4 mois

 

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