SCPI à crédit : nos 3 solutions pour être autofinancé

img couv SCPI à crédit nos solutions pour être autofinancé

Depuis plusieurs mois, les conditions de financement immobilier se durcissent, et les SCPI n’y échappent pas. La « pierre papier » rencontre souvent la réticence des banques, notamment lorsqu’il s’agit de SCPI externes. Il existe cependant encore des solutions pour financer les parts de SCPI. Certaines sont à regarder de près…

Souvent, lorsqu’il réalise un investissement immobilier, l’investisseur a pour objectif d’être autofinancé c’est-à-dire que la mensualité du prêt à rembourser est égale aux loyers perçus. Il lui reste ainsi uniquement à s’acquitter de la fiscalité.

Beaucoup d’offres de financement SCPI sont disponibles sur le marché mais elles ont toutes leurs limites : soit le taux est trop élevé, soit la durée d’emprunt est limitée, soit le choix des SCPI est restreint, etc. L’effort d’épargne peut vite devenir important, ce qui peut dissuader certains investisseurs.

Nous avons donc détecté trois offres de financement qui permettent d’investir en SCPI en autofinancement lorsqu’on les associe à des SCPI avec de bons rendements**.

 

Offre 1 :

 

La première offre est une offre sur une durée de 20 ans qui a la particularité de laisser un choix large de SCPI. Le montant minimum par SCPI est de 150 000 EUR et les frais (garantie, dossier et courtage) sont de l’ordre de 2%. Le taux sur 20 ans est de 1.85% hors assurance. Cette offre est destinée aux personnes physiques, propriétaire*, résidant en France.

La seule contrepartie demandée par la banque est un dépôt de 15% du montant emprunté dans ses livres (l’épargne n’est pas nantie sur la durée du prêt). Cette offre est également ouverte aux SCI.

Ainsi, pour un investissement de 150 000 EUR (+3000 EUR de frais) sur une SCPI avec un rendement élevé comme Cœur de Régions (6.30%** net en 2020) on aura :

  • Montant total emprunté : 153 000 EUR
  • Mensualité sur 20 ans (assurance comprise 0.20%) : 789 EUR
  • Loyer escompté : 788 EUR (hypothèse 6.30%**)

 

Autres SCPI à haut rendement éligibles à cette offre : Kyaneos Pierre, Activimmo ou Vendôme Régions

Cette solution coute 1 euro par mois avant fiscalité. On est donc tout proche d’un autofinancement.

 

Offre 2 :

 

La seconde offre existe depuis quelques mois mais les conditions ont récemment été modifiées. Ici on peut emprunter sur 25 ans à un taux de 2.75% hors assurance facultative. Le minimum emprunté est de 40 000 euros et les frais sont de l’ordre de 0.50%. A noter que ces frais ne sont pas financés. Cette offre est destinée aux personnes physiques, propriétaire uniquement, résidant en France.

Aucune contrepartie demandée. Ici le choix des SCPI est limité à une vingtaine de SCPI sélectionnées par la banque

Ainsi, pour un investissement de 150 000 EUR (+750 EUR de frais) sur une SCPI avec un bon rendement comme Epargne Pierre (objectif 5.50% à partir de 2021**) on aura :

  • Montant total emprunté : 150 000 000 EUR
  • Apport 750 EUR
  • Mensualité sur 25 ans (sans assurance) : 692 EUR
  • Loyer escompté : 687 EUR (hypothèse 5.50%**)

 

Autres exemples SCPI à haut rendement éligibles à cette offre : EURION, CORUM XL

Cette solution coute 5 euros par mois avant fiscalité. On est donc tout proche d’un autofinancement.

 

Offre 3 :

 

La troisième offre existe depuis quelques mois mais le taux a récemment été revu à la baisse. Ici on peut emprunter sur 25 ans à un taux de 2.40% hors assurance facultative. Le minimum emprunté est de 100 000 euros et les frais sont de l’ordre de 1% (inclus dans le financement). Cette offre est destinée aux personnes physiques, propriétaire ou locataire, résidant en France. Cette offre est aussi ouverte aux SCI créées pour cet investissement.

Aucune contrepartie demandée. Ici le choix des SCPI est limité aux SCPI du groupe PRIMONIAL

Il faut cependant prévoir un apport de 6% pour atteindre l’autofinancement

Ainsi pour un investissement de 157 500 EUR (+1500 EUR de frais) sur une SCPI comme Primopierre on aura :

  • Montant total emprunté : 150 000 000 EUR
  • Apport 9 000 EUR
  • Mensualité sur 25 ans (sans assurance) : 665 EUR
  • Loyer escompté : 662 EUR (hypothèse 5.04%**)

 

Autre exemple SCPI à haut rendement éligibles à cette offre : PRIMOVIE

Cette solution coute 3 euros par mois avant fiscalité. On est donc tout proche d’un autofinancement.

 

 

Ces trois offres permettent donc de s’endetter sur une longue période sans avoir d’effort d’épargne mensuel (ou très peu). Une fois de plus, seule la fiscalité sera due. Celle-ci reste maitrisée grâce à la déduction des intérêts d’emprunt mais ne doit pas être négligée.

Rappelons aussi que le capital n’est pas garanti et que le revenu peut varier.

L’assurance emprunteur, bien que facultative sur deux offres, reste vivement conseillée.

Une étude de votre situation nous permettra de vous conseiller au mieux. Nous vous invitons à prendre contact avec nos conseillers afin de pouvoir échanger rapidement.

*Propriétaire d’un bien en France avec une marge hypothécaire (différence entre la valeur du bien et le capital restant dû) au moins égale au montant emprunté

**Les performances passées ne préjugent pas des performances futures

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