SCPI à crédit : avantages et risques à investir

SCPI à crédit : avantages et risques à investir

MAJ 07/07/22

 

L’achat de parts SCPI au comptant est ouvert à tous les investisseurs. Cette forme d’investissement permet de faire fructifier son patrimoine dans la pierre, ou plutôt dans la pierre-papier. Placement immobilier protéiforme, le placement SCPI offre par ailleurs une certaine mutualisation du risque. Pour cette raison, précisément, une certaine stabilité est permise. Mais le corollaire en est que l’espérance d’un confortable retour sur investissement n’est pas à la portée de toutes les bourses. En effet, pour en retirer des sommes dépassant le cadre du complément de revenu, le montant investi doit être suffisamment élevé. Comment faire lorsque l’on dispose d’une certaine capacité d’endettement, mais pas de la somme nécessaire au comptant ? C’est pour pallier ce genre de situation que les offres d’investissement SCPI à crédit ont vu le jour. Mais quels en sont exactement les principes, les avantages et les inconvénients ? Voici un guide vous permettant d’acquérir une vision globale de la SCPI à crédit.

 

LA SCPI À CRÉDIT : LES AVANTAGES RÉELS D’UN TEL INVESTISSEMENT  

 

LA CONSTITUTION D’UN PATRIMOINE

Le principe est simple : acheter un certain nombre de parts sociales au sein d’une entreprise capitalisant sur un parc immobilier : la SCPI. Pour pouvoir financer son patrimoine immobilier, la SCPI va collecter des fonds auprès de nombreux souscripteurs (les associés de la SCPI), va mettre en location les biens immobiliers, va recouvrer les loyers et les reverser aux souscripteurs au prorata du nombre de parts. La SCPI est gérée par une société de gestion, contrôlée par l’AMF (autorité des marchés financiers), qui s’occupe intégralement de la gestion locative sans aucune intervention du souscripteur. C’est un investissement clé en main : une fois les parts de SCPI achetées, vous n’avez plus qu’à attendre le versement de vos revenus.

 

UN CRÉDIT REMBOURSÉ PAR LES REVENUS DE LA SCPI

L’achat de SCPI à crédit vous permet d’acquérir une proportion plus conséquente de ce parc immobilier (un plus grand nombre de parts de la SCPI). Vous pouvez donc en retirer plus rapidement des revenus plus importants. C’est en l’occurrence ici que les avantages prennent place. En effet, le remboursement du crédit contracté peut être abordé dès le début en vous coûtant peu. Comment ? En utilisant les revenus que vous recevrez de l’activité produite par vos placements en SCPI à crédit. Vous pouvez par ailleurs acheter des parts de SCPI au fur et à mesure sur vos fonds propres et augmenter vos revenus. Mais en finançant l’achat de parts de SCPI à crédit, vous accélérez le processus. Une fois que votre prêt est remboursé, vous disposez :

  • De revenus complémentaires à la mécanique maîtrisée pour votre plan retraite. Cela peut vous permettre de compenser la baisse de revenus lors de votre départ en retraite ;
  • D’un capital immobilier utilisable en garantie pour d’autres opérations.

     

Votre banque exigera des garanties (comme pour tout emprunt) pour financer l’achat de SCPI à crédit : 

  • la garantie crédit logement ;
  • le nantissement des parts de SCPI. En cas de défaut de remboursement de votre part, votre banque pourra saisir vos parts de SCPI pour se rembourser. 

PROFITEZ DES TAUX D’INTÉRÊTS HISTORIQUEMENT BAS

Les taux d’intérêts actuels sont très intéressants pour financer l’achat de SCPI à crédit. En effet, ils sont inférieurs au taux de distribution moyen des SCPI en 2021 qui s’élève à 4.45 % en 2021 selon l’ASPIM (association française des sociétés de placement immobilier). Vous remboursez votre crédit grâce aux revenus de la SCPI : c’est l’effet levier du crédit.

Autre bonne nouvelle pour l’achat de SCPI à crédit, vous pouvez déduire les intérêts de l’emprunt de vos revenus fonciers : l’effet de levier fiscal.

 

QUELLE RÉGLEMENTATION POUR L’ACHAT DE SCPI À CRÉDIT ?

Les emprunts servant à financer un placement SCPI à crédit sont encadrés par la réglementation. Celle-ci prévoit en général des délais de remboursement de 10 à 20 ans. Par ailleurs, les placements SCPI à crédit sont disponibles à partir de 75 000 €.

À noter : vous pouvez financer l’achat de SCPI à crédit via un crédit à la consommation si vous souhaitez emprunter moins de 75 000 €. Si cette solution présente l’avantage d’être rapide, vous pouvez avoir une réponse dans les 15 jours, les taux d’intérêts sont nettement supérieurs à ceux pratiqués par les établissements bancaires.

Vous pouvez ainsi bénéficier de taux de crédit très attractifs. D’autres éléments améliorent encore la faisabilité d’une telle opération. Vous pouvez notamment vous voir octroyer une déduction fiscale des intérêts du crédit. La flexibilité de remboursement est également appréciable. En effet, ce dernier est généralement faisable de manière anticipée. De cette façon, vous pouvez ajuster à votre guise l’étalement des paiements, sur la base des conditions initialement déterminées. 

 

QUEL CRÉDIT CHOISIR ?

Cette souplesse se retrouve encore dans les formes de crédit disponibles. On dénombre principalement deux types de prêt :

  • Le crédit amortissable qui est le choix de prédilection des investisseurs recherchant un schéma classique. Ce type d’achat de parts SCPI à crédit permet d’étaler le remboursement de façon mensuelle. Le montant combine alors capital et intérêts.
  • Le crédit In Fine qui est plus apprécié des investisseurs subissant une pression fiscale importante. Son remboursement commence par les intérêts linéaires. Le capital est ensuite intégralement rendu à la fin de la période de financement. Cette opération se déroule souvent en cédant les parts de la SCPI à crédit acquises.

RISQUES À CONSIDÉRER LORS D’UN INVESTISSEMENT EN SCPI SUR PRÊT

Les risques d’un investissement en SCPI à crédit sont en fait indirects. En effet, ceux-ci ne reflètent pas la nature de l’investissement SCPI à crédit. Ils sont plutôt liés à la société de gestion derrière la SCPI considérée. Les deux risques principaux sont notamment :

  • Le non-versement de loyer ;
  • La vacance locative prolongée ;

     

Dans le pire des cas, on peut imaginer la conjugaison d’une conjoncture peu favorable et d’une mauvaise gestion. Dans une telle situation, ces deux risques sont d’autant plus problématiques qu’un prêt doit être remboursé. 

Il est néanmoins possible de minimiser les risques. Privilégiez des sociétés de gestion connues du grand public qui ont fait leurs preuves dans la gestion de parc immobilier. Diversifiez votre portefeuille de SCPI : en cas de problème, tous vos investissements ne seront pas touchés. Et conservez une épargne de précaution permettant de vous retourner.

Par conséquent, faire appel à un conseiller fait sens. Ce recours à une expertise permet d’enrichir le processus de réflexion mené en amont du choix d’une SCPI. C’est, à raison, le parcours emprunté par beaucoup d’investisseurs.

Il est important de rappeler que ni le capital investi en SCPI ni le taux de distribution ne sont garantis.

 

INVESTIR DANS UNE SCPI À CRÉDIT : LES 3 SCPI DE CHOIX

 En parallèle du recours à un conseiller, un constat doit être fait. Certaines SCPI ont plus de chance de succès que d’autres. Cet écart s’explique notamment par les excellentes compétences de certaines sociétés de gestion qui en assurent l’activité quotidienne. Parmi ces opportunités, un trio notable se démarque. Ces trois structures, très appréciées des investisseurs à la recherche d’un placement en SCPI à crédit, sont :

  • Pierval Santé ;
  • Primovie ;
  • Activimmo ;

Pierval Santé

Pierval Santé est une SCPI spécialisée dans le domaine de la santé, secteur qui a vu son activité bondir du fait de la crise sanitaire et du vieillissement de la population. Son parc immobilier est réparti de la manière suivante : 

  • 63.3 % dans le secteur médico-social (EHPAD, centre d’hébergement Alzheimer) ;
  • 27.8 % dans le secteur sanitaire et soins de ville (clinique, centre de dialyse, cabinets médicaux…) ;
  • 8.9 % dans les autres secteurs de la santé (bureaux, locaux d’activité…)

Elle est présente en France et en Europe (Royaume-Uni, Irlande, péninsule ibérique, Allemagne, Pays-Bas) ce qui lui permet de mitiger les risques régionaux. Son minimum de souscription est de 5 parts à 1 000 €. Elle a offert à ses souscripteurs un taux de distribution de 4.8 % en 2021 (5.33 % avant fiscalité étrangère).

 Primovie

La stratégie d’acquisition de la SCPI Primovie repose sur deux secteurs immobiliers, socialement utiles :

  • le secteur de la santé (EHPAD, clinique MCO (médecine chirurgie obstétrique), et résidences seniors) ;
  • le secteur de l’éducation et de la petite enfance ; 

Investie dans une démarche ISR (investissement socialement responsable), la SCPI Primovie a été élue meilleure SCPI spécialisée en 2021 par le site toutsurmesfinances.com. Son minimum de souscription est de 10 parts à 203 €, pour un taux de distribution de 4.6 %.

Activimmo

La SCPI Activimmo est présente uniquement en France (18 % en Ile-de-France) et se concentre sur le domaine de la logistique et des transports. Sa typologie d’actifs est la suivante :

  • 36 % d’entrepôts logistiques ;
  • 26 % de locaux d’activité ; 
  • 25 % de logistique urbaine ;
  • 13 % dans les transports ;

Elle surfe actuellement sur l’explosion du e-commerce et la vente en ligne, secteur qui voit ses parts fortement progresser également dû à la crise sanitaire et aux restrictions de circulation. Même après la crise, les consommateurs se sont habitués à ces modes de distribution et les plébiscitent. Son minimum de souscription est de 10 parts à 610 €, pour un taux de distribution de 6.02 %.

Afin de diversifier vos investissements et ainsi de minimiser les risques de perte en capital, il est conseillé d’investir dans plusieurs SCPI différentes. Cela vous permet également de profiter de différentes opportunités de rentabilité. De plus, les chances de succès d’un dossier de financement soumis à un organisme bancaire sont directement liées à l’évaluation des risques pesant sur votre capacité de remboursement. Aussi, choisir la mitigation du risque par diversification fait sens pour réussir votre achat de SCPI à crédit. Cette approche est à privilégier.

L’achat de SCPI à crédit est une solution d’investissement très rentable et l’accompagnement d’un professionnel est un atout supplémentaire. N’hésitez pas à contacter les équipes de SCPI INVEST pour l’achat de SCPI à crédit.

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