Qu’est-ce qu’une SCPI de rendement ?

Qu'est-ce qu'une SCPI de rendement

Le succès de la pierre papier ne se dément pas. En cette période de taux historiquement bas il se transforme en plébiscite. La rentabilité des SCPI de rendement, solide et récurrente, devient de plus en plus attrayante. Mais SCPI doit s’entendre sur un mode pluriel. Ce véhicule de placement immobilier a été décliné sous diverses formes. Si le statut juridique ne change pas, l’objectif d’investissement poursuivi diffère d’une SCPI à une autre.

Il existe en effet plusieurs catégories de pierre papier. Chacune répond à des objectifs d’investissement différents. Selon que vous vouliez vous constituer un patrimoine futur, défiscaliser ou obtenir un complément de revenu, il faudra affiner votre choix. Il existe ainsi des SCPI de valorisation, de défiscalisation ou des SCPI de rendement. Cette dernière catégorie est sans doute la moins spécifique d’autant qu’elle répond aux désidératas de la majorité des investisseurs : se constituer un patrimoine et s’octroyer des revenus complémentaires.

 

Qu’est-ce qu’une SCPI de rendement et en quoi diffère-t-elle d’autres supports de placement dans la pierre papier ?

 

Une SCPI de rendement est peut-être l’archétype de cette catégorie de placement tel que se le représente le grand public. Investir dans la pierre papier est une alternative à l’investissement locatif qui permet de s’affranchir des sujétions de l’immobilier détenu en direct. La SCPI de rendement doit donc permettre de valoriser un capital et d’en recueillir les fruits. Une SCPI de rendement distribue des revenus réguliers qui peuvent être réinvestis notamment si vous avez souscrit vos parts de SCPI dans le cadre fiscal avantageux de l’assurance vie. Vous pouvez également percevoir ces dividendes, qui représentent une portion des loyers encaissés par la SCPI, comme un complément de revenu. Si vous empruntez pour acquérir vos parts de SCPI de rendement, ces dividendes pourront servir à rembourser votre dette.

D’autres catégories, comme les SCPI de valorisation ou de défiscalisation, diffèrent de la SCPI de rendement en ce qui concerne les objectifs que se fixe leur gestionnaire. Dans le cas d’une SCPI de valorisation il s’agira avant tout de valoriser un patrimoine dans une optique de plus values à long terme. Ce type de véhicule convient à un épargnant qui n’est pas pressé de recueillir les fruits de son investissement et qui préfère se donner du temps pour le faire prospérer. D’autres SCPI s’adressent à des contribuables fortement imposés. Ces SCPI également dénommées SCPI PINEL, SCPI MALRAUX ou SCPI de déficit foncier vous permettent de bénéficier de ses dispositifs fiscaux avantageux comme si vous déteniez un bien en direct.

 

Explications sur le fonctionnement SCPI de rendement en comparaison d’autres types de SCPI

 

La SCPI de rendement doit être un compromis entre la valorisation d’un actif immobilier et le revenu qu’il génère. Mais lorsque l’on recherche avant tout de la rentabilité, il faut se positionner sur une typologie d’actifs différents de ceux à privilégier pour uniquement valoriser un patrimoine.

Les gérants d’une SCPI de rendement concentreront en premier lieu leurs investissements sur de petites surfaces qui offrent généralement une meilleure rentabilité locative au m². Il pourra s’agir d’immeubles à usage d’habitation, de surfaces de bureaux ou même de commerces.

Ces biens devront en outre être recherchés en périphérie des grandes villes ou la valeur d’acquisition est souvent trop élevée pour que la rentabilité brute le soit également. Quelques concessions devront donc être faites sur la situation des biens voire même sur leur qualité. Plus un immeuble est prestigieux, plus il est proche d’un centre-ville, plus sa valeur d’acquisition sera élevée et sa rentabilité locative brute plus faible.

 

Conseils d’investissement et de choix d’une SCPI de rendement

 

Le rendement est votre priorité. Vous faites en effet le choix d’investir dans une SCPI de rendement, car votre objectif est de vous dégager des revenus complémentaires. Autre hypothèse, vous optez pour cette catégorie de pierre papier parce que vous voulez optimiser votre investissement. Vous envisagez de vous endetter pour acquérir vos parts de SCPI. Et vous misez sur les revenus qu’elles vous procureront pour rembourser votre emprunt. Quel que soit votre objectif d’investissement la rentabilité vous semble donc être un critère déterminant pour choisir votre SCPI de rendement. Il s’agit certes d’un paramètre non négligeable, mais qui ne doit pas occulter d’autres points d’attention qui méritent d’être étudiés pour se donner les moyens de réaliser vos objectifs.

  • Il faudra en premier lieu comparer les frais de souscription. Ce critère ne doit cependant pas être limitatif. Certaines sociétés de gestion spécialisées imposent des droits d’entrée plus élevés, mais réalisent des performances supérieures au marché.
  • Vérifiez le niveau de capitalisation de votre SCPI de rendement. Plus celui-ci est élevé, plus cela vous garantit que la société de gestion a opéré une bonne diversification dans différentes classes d’actifs immobiliers. Les SCPI valorisées plus de 500 millions d’euros offrent en général une meilleure stabilité et résistent mieux aux crises conjoncturelles.
  • Vérifier le taux de vacances des biens immobiliers gérés par la SCPI et le taux d’occupation financier de ses actifs. Cela vous donnera une idée de la qualité de gestion des gérants de la SCPI et des performances que vous pouvez en attendre.
  • Renseignez-vous sur la réputation de la société de gestion et les spécificités que peuvent proposer certains acteurs qui innovent en investissant sur des actifs immobiliers différenciant (ex. : infrastructure de tourisme).

Liste des 5 meilleures SCPI de rendement

 

Chaque année la presse spécialisée publie de nombreux palmarès qui présentent les performances des différentes catégories de produits d’épargne financière ou non financière. Les SCPI n’échappent pas à ce rituel. Le classement proposé établi par ordre décroissant de rentabilité nette sera riche d’enseignement pour de nouveaux investisseurs. Il n’est évidemment jamais inutile de rappeler à cette occasion que les performances passées ne doivent pas laisser présager des performances futures.

Le rendement des SCPI en 2018 se situe dans la fourchette 4 à 5 %, avec une rentabilité moyenne de 4,4 %. Selon les prévisions, ce taux devrait être de 4,6 % pour l’année 2019. Certaines sociétés de gestion spécialisées dans la pierre papier comme Corum affichent toutefois des performances supérieures à ces moyennes. Il est ainsi possible de relever un top 5 des SCPI les plus rémunératrices de l’année 2018 :

  • SCPI PFO gérée par la société PERIAL : 4,87 %

 

Proposition d’accompagnement par des professionnels pour choisir une SCPI de rendement

 

Les SCPI sont sans doute victimes de leur succès. L’offre est devenue pléthorique et il peut être compliqué de se l’approprier. Un bon placement est avant tout celui qui vous convient. L’idée est simplissime. Il faut entendre par là qu’une épargne réussie est celle qui vous permet d’atteindre vos objectifs. Il n’existe donc pas de proposition standardisée qui puisse s’adapter aux aspirations de chaque épargnant. L’immobilier n’échappe pas à cette règle. Et il s’agit d’un marché complexe.

S’en remettre à des professionnels de l’épargne immobilière facilitera votre sélection parmi toutes les SCPI de rendement du marché. Un conseiller en gestion de patrimoine, par exemple, saura être à votre écoute et vous proposer un panel de SCPI qui correspond à la finalité que vous voulez donner à votre placement.

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