Primo-investisseur, conseils pour un placement sans risque

Primo-investisseur, conseils pour un placement sans risque

De tout temps, l’investissement immobilier a eu la faveur des épargnants : investir dans la pierre représente en effet une épargne solide, concrète, présentant le plus souvent une excellente rentabilité. Mais pour certains, cet investissement dans la pierre constitue un placement qui fait peur, en rapport principalement avec le risque de loyers impayés. Ces questions et ces doutes sont encore plus aigus chez le primo-investisseur, en quête de conseil pour un premier investissement : comment ne pas se tromper dans son choix d’épargne ?

Voilà donc comment apprendre à sélectionner ses placements sans risques lors de ce primo-investissement.

 

Quel premier placement immobilier choisir ?

 

Primo-investisseur : définition

 

À l’image du primo-accédant qui achète son premier bien immobilier, le primo investisseur se définit comme un épargnant réalisant lui-même son premier investissement immobilier (ou primo-investissement), le plus souvent à travers un investissement locatif.

S’il n’existe pas de données statistiques suffisamment précises pour en faire le portrait, une étude de Meilleurtaux.com permet toutefois d’avoir un profil du primo-investisseur locatif standard.

Il s’agit d’un quadra dans 35 % des cas, d’un quinqua dans 33% des achats et d’un trentenaire pour 27 % des cas. Il est logique d’avoir peu d’épargnants seniors, dans la mesure où le but d’un primo-investisseur est souvent de préparer sa retraite.

Cette épargne peut alors venir en complément d’un plan retraite (de type anciens PERP).

L’investissement immobilier porte à 60% sur de petites surfaces, type studio à T2, pour un prix médian de 170 000 euros. Il se concentre principalement sur les zones immobilières dites tendues, qui bénéficient d’ailleurs parfois de dispositifs de défiscalisation (type loi Pinel).

 

Primo-investisseur : conseils placements adaptés aux objectifs

 

Selon un sondage Crédit Foncier datant de 2017, l’objectif du primo-épargnant consiste pour 50 % d’entre eux à se constituer un revenu complémentaire retraite (création d’un revenu passif retraite via les loyers versés) et pour 25% d’entre eux à se constituer un capital.

Dans ce dernier cas, l’objectif est à terme de revendre, pour pouvoir réutiliser le capital (achat résidence principale, achat résidence secondaire, projet de vie personnel ou professionnel…).

Pour 47 % des investisseurs, la possibilité ou pas de défiscalisation est prise en compte dans leur choix de placement, primo-investissement ou autre. Mais ce n’est pas le facteur de choix primordial des primo-investisseurs.

 

Les caractéristiques de son premier investissement immobilier

 

Tout épargnant est confronté à certaines craintes, que n’a plus forcément l’investisseur expérimenté : c’est la peur bien normale de la « première fois » pour tout primo-investisseur.

Ce premier placement immobilier doit ainsi répondre à des critères précis, correspondant à chacune de ses principales inquiétudes.

  •       Épargne sans risque :

Même si le capital n’est pas garanti à 100 %, le primo investisseur recherche en priorité la sécurité. En termes de rendement / sécurité, l’investissement immobilier (achat direct ou investissement SCPI par achat de parts de SCPI) reste une valeur sûre.

  •       Mise de fonds adaptée :

Un primo-investissement est souvent limité par le capital à placer, forçant soit à attendre, soit à acheter un bien ne correspondant pas exactement à ses attentes (localisation, superficie…).

C’est une erreur, car on se prive ainsi d’opportunités d’investissement, et qu’en attendant, l’épargne rapporte peu. L’idéal est donc de commencer à investir vite et le plus tôt possible.

  •       Rendement garanti :

La grande peur, avérée, consiste à tomber sur le locataire mauvais payeur, faisant tomber sa rentabilité à 0 % et occasionnant des frais supplémentaires et des tracas. Même une assurance loyers impayés ne protège jamais entièrement du risque locatif. C’est un risque prégnant chez tout bailleur privé, qui estime souvent que les lois protègent plus le locataire indélicat que le propriétaire.

 

Primo-investissement : conseils placement SCPI ou achat direct ?

 

Pour un primo-épargnant, la principale question qui se pose est de savoir s’il doit effectuer un achat immobilier en direct, ou bien alors investir en SCPI.

L’achat de parts de SCPI présente en réalité de très nombreux avantages pour les primo-investisseurs, répondant à leur principale crainte : celle de se tromper.

Un investissement SCPI permet en réalité d’y aller progressivement, pour s’habituer au produit de placement et même le tester.

 

  •       Sécurité de l’investissement

Les SCPI sont gérées par des professionnels de l’immobilier, qui savent investir (localisation, type de biens…). Ils ont la connaissance et l’expérience que n’aura jamais le moindre investisseur débutant.

C’est la certitude d’un investissement locatif au mieux de ce que l’on peut faire.

 

  •       Garantie de l’épargne ?

Le risque est mutualisé sur de nombreux biens immobiliers, ce qui limite le danger d’impayés et de moins-values à la revente. Cet effet grand nombre contribue grandement à un excellent résultat du rapport risque/rendement.

 

  •       Accessibilité à tout primo-épargnant

Avec une mise de fonds très faible, l’épargnant peut placer quelques milliers d’euros à peine. Il peut ainsi tester tous les avantages du placement SCPI. Il peut ainsi investir plus précocement, ce qui permet aussi d’accroître son capital financier et son expérience épargnant. En commençant tôt, il deviendra plus rapidement un investisseur aguerri, en prenant confiance dans sa propre capacité de gestion.

 

  •       Facilité de gestion pour son investissement

Un investissement pierre papier est d’une simplicité extrême, la société gestionnaire s’occupant de tout, bien loin des tracas rencontrés lors d’une location directe. Les frais de gestion annuelle d’une SCPI sont à ce titre comparables à ceux d’une agence immobilière.

 

Primo-investisseur : conseils d’investissement à suivre

 

Dans leur besoin naturel d’être rassurés, les primo-investisseurs ont tout intérêt à prendre contact avec un conseiller SCPI, dont l’analyse et l’intervention sont entièrement gratuits.

Un expert SCPI aide à en effet sélectionner les SCPI sur-mesure, en fonction de la situation de chacun.

Voici les grandes lignes à connaître en termes de placements, selon ses objectifs de placement et sa situation d’épargnant.

 

Conseil d’investissement selon sa situation patrimoniale

 

La situation patrimoniale se caractérise par le montant total de votre patrimoine et sa diversification : plus ce patrimoine est élevé, plus vous pouvez spécialiser vos nouveaux investissements, en jouant un peu plus le risque au profit d’une meilleure rentabilité. Elle détermine aussi vos objectifs.

Les SCPI sont les premiers placements à envisager pour un patrimoine diversifié, en complément de l’épargne disponible (livret A,…) ou de l’épargne réglementée (PEL, PEA…)

Si votre patrimoine est déjà bien constitué, vous pouvez choisir des SCPI rendement plus spécialisées (par secteur d’activité, par pays…) pour viser un rendement plus élevé.

Si vous voulez par exemple neutraliser des revenus fonciers existants, une SCPI déficit foncier répondra parfaitement à votre demande.

Sinon, le primo-investisseur a intérêt à choisir une SCPI de rendement avec une rentabilité régulière.

Selon l’objectif de votre investissement, vous devez adapter votre stratégie SCPI.

Si vous souhaitez investir en SCPI pour constituer un capital, pensez déjà à la revente en sélectionnant une SCPI avec une forte liquidité.

Si vous souhaitez orienter votre placement SCPI pour un revenu retraite, ou pour préparer une transmission, choisissez une SCPI ancienne à forte capitalisation et présentant une rentabilité régulière.

Le montant investissement SCPI dépend lui aussi de votre patrimoine général, mais celui-ci peut s’envisager à partir de petits montants de quelques milliers d’euros à peine. Ce faible montant en investissement SCPI permet aussi de diversifier vos achats de parts de SCPI, en achetant si vous le souhaitez différentes SCPI proposées. Cela répond parfaitement à l’adage de tout épargnant, de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier.

 

Conseil de placement à privilégier selon ses revenus

 

 Les SCPI permettent de répondre à une volonté éventuelle de diminuer ses impôts. 

  •       Comment diminuer son IR impôt sur le revenu ?

Le mieux serait en théorie un investissement SCPI Pinel 2020, qui permet de réduire au total jusqu’à 21% de son placement, dans la limite de 63 000 euros et sous certaines conditions.

Cette réduction d’impôts est étalée sur 6 à 12 ans. Mais elle s’accompagne en revanche d’une très faible liquidité des parts de SCPI, celles-ci perdant leur avantage fiscal pour le nouvel acquéreur.

C’est pourquoi ces SCPI fiscales nécessitent toujours une très grande prudence.

  •       Comment diminuer ses impôts fonciers ?

Vous pouvez être primo-investisseur et avoir des revenus fonciers, par exemple suite à un héritage.

Vous pouvez choisir alors une SCPI fiscale ou une SCPI de rendement, avec un achat à crédit (prêt amortissable ou crédit in fine) : les intérêts sont alors déductibles des revenus fonciers.

Vous pouvez aussi opter pour une SCPI déficit foncier : le montant des travaux génère des revenus fonciers négatifs, que vous venez imputer à vos revenus fonciers ou vos revenus globaux, tout en visant à terme une possibilité de plus-value pour valoriser votre épargne.

 

Capacité d’endettement limitant la possibilité d’investissement ?

 

Un achat de SCPI à crédit est souvent conseillé, pour investir plus et pour tirer profit de l’effet levier.

Un crédit amortissable génère moins d’intérêts, mais diminue votre capacité d’emprunt avec de fortes mensualités.

Inversement, un prêt in fine coûtera plus cher : mais les mensualités étant constituées des seuls intérêts, elles sont très faibles et n’obèrent pas votre capacité d’endettement. En parallèle, elles accroissent donc sans soucis votre effort d‘épargne.

Il existe donc de nombreuses opportunités pour un primo-investissement SCPI. L’achat de parts SCPI apparaît dès lors comme un conseil primo-investisseur pertinent, pour répondre à de nombreuses peurs légitimes et en y répondant point par point : ce primo-investissement SCPI permet même un essai de placement avec un faible capital de départ très faible.

Pour adapter son investissement à sa situation personnelle et à ses objectifs, l’aide d’un conseiller SCPI est à ce stade précieuse et rassurante pour tout primo-investisseur : n’hésitez donc pas à vous faire accompagner pour cette première fois, d’autant que l’intervention d’un conseiller SCPI est totalement gratuite.

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